（人文地理学专业论文）城市住宅区位选择研究——以上海轨道交通沿线区域为例.pdf

摘要 随着我国城镇住房制度改革的不断推进，住宅逐步进入市场，居民的择居自 主性也不断增强。自2 0 0 0 年以来，上海住宅市场蓬勃发展，市场上的住宅需求 也处于不断上升之中。市中心区高昂的房价限制了大多数人的选择，居民只能将 目光转向房价相对较低，但交通便捷的轨道交通沿线地区。而轨道交通1 号线南 延伸段对居民出行结构的影响也加强了这种区位选择指向。 本文以不同类型的轨道交通站点为例，研究站点附近区域住宅的价格变化和 销售情况，从而推断出居民对站点附近区域住宅选择的偏好。主要内容有： 第一章：主要阐述了选题背景、目的、研究对象和方法等。 第二章：介绍了国内外相关理论与研究现状。 第三章：从一般性和差异性两方面对居民的住宅区位选择进行了综述。 第四章：主要是上海住宅区位的历史沿革和特征分析 第五章：以轨道交通1 、2 、9 号线为例，论述了不同类型轨道交通对居民住 宅区位选择的影响。 最后以惯性趋向、柔性趋向和弹性趋向概括了轨道交通l 、2 、9 线对居民住 宅区位选择的影响。 关键词：上海住宅区位轨道交通 a b s t r a c t w i t ht h ei n n o v a t i o no fc i t yh o u s i n gs y s t e mi nc h i n a t h eh o u s eb e g i nt oe n t e r i n t ot h em a r k c t ，t h ef r e e d o mo fh o u s es e l e c t i o ni se n l a r g e d s i n c e2 0 0 0 ，t h eh o u s i n g m a r k e to fs h a n g h a ib e 西nt od e v e l o p ，t h ed e m a n do fh o u s i n gi si n s c r e a s i n gf a s t b e c a u s eo fh i g hp r i c ei nd o w n t o w n ，r e s i d e n t e rc h o o s et h es u b w a ya r e at h a tw i t h r e l a t i v e l yl o wp r i c ea n dr e l a t i v e l yc o n v e n i e n tt r a f f i c w h a t sm o r e ，t h ei n f l u e n c eo f n o 1s u b w a y s o u t he x t e n ds e g m e n to nr e s i d e n t e r sc o n l n l u t ee n l a r g e dt h i st r e n d t h ep a p e rt a k et h ed i f f e r e n ts t y l e so fs u b w a yf o re x a m p l e ，r e s e a r c ht h eh o u s e p r i c ea n ds e l lc o n d i t i o no fs u b w a ys t a t i o na r e a , i no r d e rt os t u d yt h eb e h a v i o ro f r e s i d e n t e r sl o c a t i o ns e l e c t i o n b e l o wi st h em o s t l yc o n t e n to f t h i sp a p e r ： t h ef i r s tc h a p t e r ：e x p o u n dt h eb a c k g r o u n da n dp u r p o s eo ft h i st o p i c ，a n dt h e r e s e a r c ho b j e c ta n dm e a n s t h es e c o n dc h a p t e r ：t h ec o r r e l a t i o nt h e o r ya n dr e s e a r c hc o n d i t o ni no u rc o u n t r y a n da b r o a d t h et h i r dc h a p t e r ：r e s e a r c ht h er e s i d e n t e r sl o c a t i o ns e l e c t i o nb e h a v i o r c o m m o n l ya n dd i f f e r e n t l y t h ef o u r t hc h a p t e r ：t h eh i s t o r y - a n dc h a r a c t e r go f h o u s i n gl o c a t i o ni ns h a n g h a i t h ef i l t hc h a p t e r ：t a k et h en o 1 ，n o 2a n dn o 9s u b w a yf o re x a m p l e ，m s e a r c h t h ed i f f e r e n ts t y l e so fs u b w a y si n f l u e n c eo nr e s i d e n t e r sl o c a t i o ns e l e c t i o n i nt h ee n d ，t h ep a p e rg e n e r a l i z e st h ei n f l u e n c eo fs u b w a yo nr e s i d e n t e r sl o c a t i o n s e l e c t i o n ：i n e r t i at r e n d g e n t l et r e n da n df l e x i b l et r e n d k e yw o r d ：s h a n g h a i ，r e s i d e n t i a ll o c a t i o n ，s u b w a y 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 1 1 立题的依据 1 1 1 研究背景和目的 1 绪论 ( 一) 研究背景 自1 9 8 0 年邓小平同志发表关于城镇住房制度改革的重要讲话后，城市住房 制度开始进入改革起步阶段。上海市的住房制度改革更是走在全国前列，并且经 过二十多年的改革发展，形成了比较全面、合理的政策框架。住宅进入市场化以 后，住宅建设和居民购买住房自主性增强，住宅市场蓬勃发展，尤其是2 0 0 0 年 以来，已经连续6 年处于上升期。虽然2 0 0 4 年和2 0 0 5 年由于国家宏观调控，住 宅指数涨幅有所跌落，但绝对量仍呈上升趋势。另外，由上海市房产经济学会课 题组完成的上海房地产业“十一五”发展规划前瞻性研究，预计2 0 0 6 年上海约 需2 8 4 2 1 2 万平方米住宅，2 0 1 0 年这一数字将达到3 1 5 5 万平方米。可以预测上 海的住宅市场将依旧红火，市场供需继续保持着平稳发展。 根据上海轨道交通规划，到2 0 1 0 年，上海将率先在全国建成轨道网络。轨 道交通将改变城市居民的出行方式，同时也将改变居民的住宅区位选择。近年来， 上海城市轨道交通快速发展，轨道沿线成为住宅开发商的热点区域，如轨道交通 1 号线延伸段的通车，带动了宝山西城区的开发，也使区域内的共康板块、共富 扳块成了住宅销售的热点区域。居民普遍偏好轨道沿线的房产。因此，本文最后 以轨道交通为例，研究轨道交通对居民住宅区位选择行为的影响，具有一定的前 瞻性。 ( 二) 研究目的 由于我国的城镇居民住房制度由原先的福利住房分配逐步向政府适度补贴 有偿分房、住房货币化和商品化转变，购房主体也逐渐由集团转变为个人，居民 成为市场消费的主体，对住宅区位选择的行为也由被动接受逐步转变为主动选 择。居民可以根据自己的收入、职业、工作地、通勤的便利性和对居住环境的偏 好等因素，选择满足自己期望的住宅区位。 凶此本文的研究目的主要有：1 分析居民的择居行为，并且为居民的住宅区 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 位选择提供一些建议；2 研究轨道交通站点对居民住宅区位选择的影响；3 为房 地产开发商提供一些参考，避免盲目在轨道交通沿线建房，引导房地产业合理健 康地发展。 1 1 2 研究对象、方法和思路 ( 一) 研究对象 研究对象主要是轨道交通沿线的区域，具体包括轨道交通l 号线北延伸段、 轨道交通2 号线( 位于市中心的地段) 、正在建设的轨道交通9 号线各站点周围 区域( 图卜1 ) 。其中，轨道交通1 号线北延伸段是联系中心区与郊区各新城( 镇) 的交通干线，选取该线路是因为该段线路所经区域处于相对均质状态，能够更好 地分析轨道交通对居民住宅区位选择的影响；轨道交通2 号线横穿市中心繁华地 图卜1 研究区域示意陶 资料来源：上海热线( h t t p ：m o n i n e s ho n ) 区，选取该段线路旨在研究，在市区商业高度发达、交通网络相对完善的情况下， 轨道交通对居民住宅区位选择的影响程度；轨道交通9 号线正在建设当中，预计 将于2 0 0 7 年下半年试运营，选取该段线路旨在研究规划建设中的轨道交通对屑 民住宅区位选择的影响程度。 2 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 ( 二) 研究方法 研究方法主要是理论分析、比较分析和实证分析。理论分析是分析西方的住 宅区位选择行为模型以及对居民住宅区位选择的综述。实证分析是以轨道交通 1 、2 、9 号线为例，分析不同区域环境中，居民住宅选择的空间偏好。比较分析 法，就是分析轨道交通站点不同距离范围( 5 0 0 m 、5 0 0 一1 0 0 0 m 、1 0 0 0 m 以外，上 限为3 0 0 0 米) 的楼盘，其受居民的欢迎程度。具体衡量指标有住宅价格、楼盘 销售量、已售比例等。 数据和相关资料的收集：( 一) 来源于互联网，主要网站有上海统计网 ( h t t p ：w w w s t a t s s h g o v c n ) 、金丰易居网( h t t p ：w _ a v e h o u s e e c o m ) 、搜 房网( h t t p ：s h s o u f u n c o m ) 、网上房地产( h t t p ：删f a n g d i c o m c n ) 、 城市通网站( h t t p ：州c h i n a q u e s t t o m ) 等。( 二) 2 0 0 5 年和2 0 0 6 年上海楼 市资料、上海房地产市场( 上海社科院出版社，2 0 0 5 ) 、中国房地产发展报 告( 社会科学文献出版社。2 0 0 5 ) 等书刊报告。 ( 三) 研究思路 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 1 2 相关概念 1 2 1 住宅区位 住宅是固定地占用一定土地和空间资料、具有综合消费功能、为个人和家庭 提供居住功能的建筑物，是一种特殊的、重要的生活消费品。上海市的住宅根 据上海市城市房屋拆迁评估技术规范( 试行) ，按建筑类型可分为公寓、花园住 宅、职工住宅、新式里弄、旧式里弄、简屋六类。按经济形态又可划分为商品房、 经济适用房、公寓、别墅等。本文所研究的轨道交通站点沿线住宅均为商品房。 “区位”源于德文的s t a n d o r t ，是1 9 8 2 年由w 高次首次提出。这是一个 复合词，s t a n d 为站立场所、立脚点、站立之意，o r t 为位置、点、场所。区位 在1 9 8 6 年被译为英文l o c a t i o n ，即位置、场所之意。廖什在经济的空间分布 一书中是这样叙述区位的：“凡有生命的事物都需要选择正确的区位，一个经营 好的企业，建设一座城市以及能够得到发展的集聚区，也都需要选择正确的区 位。”瑞士地理学家什米特( p h s c h m i d t ) 从生物学的角度解释了区位的概念： “生物生活在多样性的空间里，为了它的生存，在多样条件中找出一定的场 所。我们把生物根据其繁殖条件选出的场所叫做区位。”可见，区位作为“地 点概念最终表现为空间诸关系的浓缩”，即某一场所与邻近的其他场所之间特殊 关系的综合体。“。 住宅区位，不仅仅是住宅所坐落的地理位置，而且还包括由该位置出行的便 捷程度( 即通达性) 及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。具体说来， 就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等 出行活动所需的交通成本( 包括货币成本和时间成本) ，以及该位置的自然环境、 社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。从宏观角度来讲，住宅区位 可以是一个国家或地区：此时区位所涉及的主要有政治稳定性，意识形态等因素。 从中观角度来讲，住宅区位可以是城市地域：此时所涉及的主要是社会文化环境、 户口政策等因素。从微观角度来讲，住宅区位主要是指城市内部，具体涉及到某 个街道，某个小区等，相关因素有交通条件、生活服务设施、人文和自然环境等。 4 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 1 2 2 区位选择 区位选择即主体对某一场所及该场所周围的自然环境、人文环境、交通条件 和经济环境等因素的选择。在本文涉及的住宅区位选择中，区位主体为居民，研 究角度是微观层次，即城市内部范围内的区位选择。居民对住宅区位的选择，不 仅仅是指住宅所处的具体地段，更重要的是对住宅周围相关环境要素的选择。 1 2 3 轨道交通 轨道交通是包含地铁、轻轨、磁悬浮等三个子系统的公共交通体系，是以快 速、便捷、运量大、长久耐用等特点成为城市的重要交通手段。3 1 尤其是地铁， 般都是专用线路，没有平面交叉，可以定时、定量、定速地运行，不受其他车 辆的干扰，且基本没有烟尘、噪音的污染。本文所研究的上海城市轨道交通1 、 2 、9 号线均为地铁。 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 2 1 国外相关理论与研究 2 国内外相关理论与研究 2 1 1 住宅区位相关理论研究 ( 一) 基于生态环境的住宅区位 ( 1 ) “田园城市”理论 1 8 9 8 年1 0 月埃比尼霍华德( e b e n e z e rh o w a r d ) 发表了明日：一条通 向真正改革的和平道路( t o - m o r r o w ：ap e a c e f u lp a t ht or e a lr e f o r m ) 一书， 1 9 0 2 年改为明臼的田园城市，书中霍华德提出了“田园城市”思想。认为城 市由一系列同心圆组成，六条大道由圆心放射出去。城市中心为中央公园和市政 公共设施，外围是一圈低层住宅，然后为环形林荫道，再往外又是一圈花园住宅。 居住区的规划时以城市中心为圆心呈环带状分布，且相邻环带之间有绿带相隔。 2 0 世纪后半叶，由于城市环境问题突出，人们更加重视它的理论价值，如1 9 世 纪6 0 一7 0 年代发生在英国的“新城建设运动”和发生在德国的“等质量生活运动” 都反映了“田园城市”的理论意义。：。 ( 2 ) “光明城”理论 勒柯布西埃( 1 9 2 2 ) 针对巴黎改建提出了“光明城”理论，对大城市的城 市结构布局提出了一些脱离传统观念的大胆设想。将城市分为三区商业区及 行政中心、工业区和居住区。并对居住区的建设提出了住宅的高层低密度发展方 式，即高层住宅大片绿地，要增加居住区的绿地面积。”1 一、 从以上两个理论可以看出该时期，居民在住宅区位选，”一、 j二、? 、； 择时，对自然环境这个区位条件的非常重视。 f f f “i 、) 、1 11 ( 二) 基于人文生态的住宅区位j 、一， i 、：一+ ，7 2 0 世纪2 0 一3 0 年代，以美国芝加哥大学社会学系为代、。= j ， 表的几代学者最先关注城市空闯结构的研究，从人文生态 。商5 匡“4 蠼带埔 鳆征宅g4 中皇曼住宅匹，高 学的角度提出了城市地域划分的多种模式，其中最为著名蛹。3 的是伯吉斯( b u r g e s s ) 的同心圆学说( c o n c e n t r iez o n e 图2 - l 同心圆模式 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 t h e o r y ) ，霍伊特( h o m e rh o y t ) 的扇形学说( s e c t o rt h e o r y ) ，哈里斯( c d h a r r i s ) 和乌尔曼( e l u 1 l m a n ) 的多核心学说( m u l t i n u c e it h e o r y ) 。 ( 1 ) 同心圆学说 2 0 世纪2 0 年代初期，美国的伯吉斯( b u r g e s s ) 在芝加哥进行大量实证考 察之后，提出了同心圆的城市地域结构理论。他认为，一般而言，高收入家庭趋 向于在远离芝加哥市中心地区选择住宅，而低收入家庭更多居住在离市中心区较 近的老住宅区，中产阶级则介于两者之间，具体可分为五个带( 图2 - 1 ) 。随着 城市地域的扩大，大量外来人口的涌入，富裕的家庭般迁移到城市周围的新住 宅区内，而老住宅区将被低收入者、或者刚剐进入城市的外来人口占据，并形成 不同种族的聚居地区。城市地域出现了一种类似于新陈代谢的人口迁移现象，并 处于不断侵入和演替之中。伯吉斯的这一模式从宏观上看基本符合单中心城市模 式，但它忽略了道路交通、自然障碍物和区位偏好等方面的影响，与实际仍有一 定的偏差。 ( 2 ) 扇形学说 1 9 3 9 年美国经济学家霍伊特( h o m e rh o y t ) 通过对北荚城市1 4 2 户的房租 研究，认为城市的发展总是从市中心向外沿主要交通j r 线或沿着阻碍最小的路线 向外延伸，城市地域的这种扩展，与其说是同心圆模式还不如说是扇形模式。在 7 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 此模式中：贫民住在环绕工商业土地利用的地段，而中产阶级和富人则沿着交通 大道、河道、海滨、或高地向外发展，自成一区，不与贫民混杂。当人口增多， 贫民区不能朝中产阶级和高级住宅区发展时，也会循不会受阻的方向作放射式发 展，因此城市各土地利用功能区的布局呈扇形或楔形( 图2 2 ) 。 ( 3 ) 多核心学说 哈里斯( c d h a r r i s ) 和乌尔曼( e l o t l m a n ) 在研究不同类型的城市 地域结构时发现，行业区位、低价房租、集聚利益和扩散效益是导致城市地域结 构分异的主要因素。现代城市，正是由于这4 种因素的相互作用以及历史遗留问 题和局部地区的特殊性，导致城市地域多极核心的产生，于是他们于1 9 4 5 年提 出了城市地域结构的多核心模式( 图2 3 ) 。该模式中：住宅区仍分为三类，低 级住宅区靠近中央商务区和批发、轻工业区；为了寻求好的居住环境，中级住宅 区和高级住宅区常常偏向城市一侧发展，而且他们形成了相应的城市次中心。 ( 三) 其它相关住宅区位理论 ( 1 ) 综合传统的三模式理论 埃里克森( e g e r i c k s o n ) 对同心圆理论、扇形理论和多核心理论进行综 合研究，于1 9 5 4 年提出了城市地域结构从市中心的中央商务区呈放射状伸展， 居住区充填在放射线之间，市区外缘由工业区包围的折中理论。该模式与西方工 业化国家城市地域结构的演变情况大体相符，假因为该理论是择各家之说且缺乏 推理过程，因而不太引人注意。 ( 2 ) 英国工业城市模式 在英国，曼( m a n n a ) 提出了一个典型的英国中等城市的模式。该模式是伯 吉斯和霍伊特两模式的综合，只是加上了位于城外可驾车入城的村落。由于英国 位于西风带，城市的西部为上风带，多为高级住宅所占据，而城市的东部为下风 带，贫民多被迫居住于此( 图2 - 4 ) 。 ( 3 ) 二元经济城市土地利用模式 传统的三模式理论都是针对美国的城市特点提出来的，对于其它国家则不一 定适用，为此麦基( 1 、c m c g e e ) 着力考察了大量殖民地城市，发现这些城市 是 蝻# 工业社会和：王= 业社会两种文明相互作用而发展起来的。由于这些地区存在 管一元经济结构，所以在麦基的二元经济城i 订土地利用模式里，有两组不同的商 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 业中心，一个是外来移民商业中心，还有个是西式商业中心。介于两类商业中 心区之间的是混合性土地利用区，工商业住宅兼有，互相混杂。在外来移民商业 中心的前面是港口区，后面为住宅区，而住宅区的发展呈扇形或楔形。在西式商 业中心后面的是高级住宅区，而在混合性土地利用区后面的是当地居民居住区， 不过密度不如前者，也无工商业。部分混合土地利用区由于商业中心的扩展而改 为商业用途。再往后为新发展的高级市郊住宅区和十分贫穷的木屋居民区，两者 可能距离较远，也有可能近在咫尺，生活水平悬殊( 图2 5 ) 。 ( 四) 基于经济学的住宅区位选择理论 从2 0 世纪5 0 年代开始，阿伦索( w a l o n s o ) 、埃文斯( w e v a n s ) 等学者 通过研究城市住宅费用和交通费用的关系提出了住宅区位选择的“互换理论”， 住 舟 费 用 靠 s i 是 通 夔 、 用 0最佳区位距鬲( d 图2 - 6 住房费用与交通费用的关系图 9 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 又称“互补理论”( t r a d eo ft h e o r y ) 。“1 该理论认为土地买卖竞争的结果是，市中心区的造价达到最高；距离市中心 区越远，城市的土地价格越低( s 1 ) 。但同时也意味着居民所支付交通费用的增 加。如不考虑交通费用，住宅供给费用与距市中心区的距离的关系为：随着远离 市中心区，住宅供给费用是距离的函数，且呈递减趋势。如不考虑地价因素，只 研究居民支付的交通费与离市中心区的距离的关系，其变化趋势则是：越是居住 在远离市中心区的居民，支付的交通费用也越高( s 2 ) 。事实上，在选择住宅区 位时，交通费和住宅租用费必须同时考虑，只有两者之和最小才是最佳区位( 图 2 6 ) 。而最终形成的城市居住用地结构为低收入者居住在市中心，高收入者居住 在郊区。 2 1 2 住宅区位选择行为模型的研究 由于居民自身年龄、家庭规模、经济实力、工作地、子女教育等因素的影响， 居民对住宅区位选择也表现出相应的、有规律的空问偏好，另外，原居住她的邻 里关系也影响着居民住宅区位的选择，新的住宅区位选择受到原住宅区位的强烈 影响，一般居民在新住宅区位选择时，原居住地及其周边是最具有潜力的住宅区 位。 西方国家对城市住宅区位选择模型的研究大致可分为微观和宏观两个层面。 微观层面的模型研究主要基于消费者个人追求效用最大化假设的前提下，探讨居 民购房选择行为的内在机理，代表学者有m u t h ( 1 9 6 9 ) 、h u f fa n dc l a r k ( 1 9 7 8 ) 、 r o s s i ( 1 9 5 5 ) 、b r o w na n dm o o r e ( 1 9 7 0 ) 、s p e a r ( 1 9 7 5 ) 、s m i t h ( 1 9 7 0 ) 等。 m a t h 、c l a r k 主要从经济区位论的角度研究住宅区位模型：h u f f 、r o s s i 是从迁 居角度研究住宅选择；b r o w na n dm o o r e 、s p e a r 、s m i t h 则是从区位选择与再 选择的行为角度来研究居民住宅区位的决策。宏观层面的研究模型主要是基于经 济学的市场均衡理论，探讨居民总体的迁移行为发生的概率与人口统计特征、社 会经济状况和住房现状之问的联系，代表学者有h e r b e r ta n ds t e v e n s ( 1 9 6 0 ) 、 w s o n ( 1 9 7 0 ) 、s i m m o n s ( 1 9 7 4 ) 等。h e r b e r t 侧重从宏观经济平衡视角柬研究 区位的最佳布局；s i m m o n s 和g a l e 主要从统汁角度研究住房与市场之间的关系。 1 0 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线隧域为例 ( 一) 微观层面的研究 ( 1 ) b r o w n 和m o o r e 迁居决镶模型 b r o w n 和m o o r e 将心理学概念引入住宅区位选择行为研究之中，提出了迁居 决策模型。该模型认为：迁居原因来自于内部需求和外部居住环境的刺激，当现 有居住空间效用与居住需求差距较大时，就需要寻找新的居住地。居住空间的搜 索和评估是界定在一个感知空间的子集中，或者是家庭拥有大量信息比较熟知的 空间。通常首先选择家庭期望的空间，该空间具有家庭能够接受的最低和最高居 住和邻里特征界限。最终的搜索空间一般是位于认知空间子集中，与家庭的期望 空间大致能够吻合。然后不断地搜寻，直至最后的“二选一”，要么继续搜索， 要么停留在现住宅区位。迁居只是在这个搜寻过程的中的偶然决策。b r o w n 和 m o o r e 建立了迁移和搜寻决策的两阶段模型，强调迁居是由于对现有住房不满意 引起的，但只有当期望搜寻的效用超过现有的效用时，迁居才会发生。 ( 2 ) h u f f 和c l a r k 压力和惰性的概率模型 h u f f 和c l a r k ( 1 9 7 8 ) 在b r o w n 和m o o r e 的研究基础上建立了压力和惰性的 概率模型，该模型中，不满意被假定为当家庭与其环境失去协调，且不满意的程 度是随着时间增加而增加，同时阻止家庭迁移的因素被看作是一种惰性，它也随 着时间的增加而增加，不满意和惰性的平衡是住宅迁移的时间函数。p f 。1 表示迁 移概率，具体公式如下： e 0 ) = k b ( 。) 一气。) j ，当墨。) 吩j ( 1 ) p c 。) 2 0 ，当& ，) r ( 。) ( 2 ) s ( 0 表示随着时间t 增加，带来的迁移压力，r ( 0 表示随着时间t 增加，所 形成的迁移阻力。公式( 1 ) 表示随着时间增加，当迁屠压力大于阻力时，迁居 概率就会增大：公式( 2 ) 说明随着时间的增加，当迁居压力等于或小于迁居阻 力时，迁居变得不可能。 ( 3 ) s m i t h 区位再选择搜寻模型 $ m i t h ( 1 9 7 9 ) 在理沦上进一步发展了区位再选择的搜寻模型，s m i t h 的模 型足建立伍不确定家庭行为f 的理性决策，家庭的r 常选择是假定在效用最大化 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 前提下的选择。家庭住宅消费在短期内是固定的，效用晟大化是基本的约束条件。 s m i t h 认为，在t 时间的搜寻行为反映了在区域i 之内搜寻期望效用e ： u8 ) 和可 获得的最佳效用( - u 8 ) 之间的比较和判断。 妒= e ：l u 。卜( u 8 ) ( 3 ) 如果对任何i 都有 0 ，搜寻行为将会发生：在任何时间内搜寻行为将发 生在区位压力最大的街区，妒= m a x ( y 1 ，矿8 。 上述模型的缺陷：一是忽视了收入因子的作用，没有明确地在模型中体现。 二是从模型概念到经验假设验证比较困难。三是对影响家庭迁居的社会因素和社 会结构与个人住房选择行为之间的相互关系缺乏深入研究。 ( 二) 宏观层面的研究 ( 1 ) h e r b e r t 和s t e v e n s 宏观经济平衡模型 h e r b e r t 和s t e v e n s ( 1 9 6 0 ) 建立了住宅区位选择的宏观经济平衡模型，主 要用来确定新迁移的住户在住宅地的最优布局。该模型认为，对于一个有着固定 总预算的家庭而言，每个家庭都有节余最大化的努力，这将导致家庭在各个不同 住宅地都有选择的可能，这种选择是帕雷托最优。即没有哪个家庭可以通过迁移 来增加其节余而不减少其它家庭的支出，同时也不减少总体支出。模型的节余以 租金能力表示，总的租金支付能力达到最大将达到最优区位，由以下公式表示： 约束条件 【h s i h 砩p ( k = 1 ，2 ，k ) i = jh = 1 ( i = 1 ，2 ，i ) 其中砩 1 0 k 表示区域细分后的各个亚区；i 表示住宅团体；h 表示住宅区；b h 表示住 宅团体i 购买住宅区h 的住宅预算：c i 表示k 地区h 住宅区中i 住宅团体每 家庭的年费用，不包括地基成本；s + 表示使用h 住宅区的i 住宅团体之一成员 4 、-j戗 一 蜮砖 。，。h | | zx = k m 。 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 占地数；p 表示在模型中一个特殊的重复使用的地区k 内可用于住宅的土地数： 批表示布局在一个特殊重复使用区内的i 住宅团体的家庭数：j i 表示由模型给 出的在k 地区使用h 住宅区的i 住宅团体的家庭数。 h e r b e r t 和s t e v e n s 的模型是属于宏观层面的研究，但它可以进一步分解为 以家庭为单位的微观结构。该模型对家庭租金最大化的线性处理是依赖于对家庭 住宅区位选择和土地限制因素以及家庭住宅区位选择的相互作用的假设基础上： 同时家庭和土地的约束确保了土地供应和区位需求之间的结构一致性，而这种一 致性对平衡模型是至关重要的。 2 2 国内相关研究综述 2 2 1 区位因素和居住偏好 由于居民自身的社会、经济、文化等特征不同，影响居民择居的区位因素和 行为也会有所不同。以收入多少区分，高收入阶层可能会对环境、文化、邻里影 响等比较偏重；低收入阶层可能会对交通通达性、公共服务设施等比较偏重。根 据居民住宅偏好的不同，又可分为：工作优先型、学习优先型、购物与交际优先 型、自然环境优先型等。 郑思齐，符育明，刘洪玉( 2 0 0 4 ) 将北京、上海、广州、武汉和重庆五城市 的住宅区位调查数据利用排序多元l o g i t 模型研究城市居民对住宅区位的选择 行为进行了实证分析。影响区位选择的因素可归纳为家庭层面和城市层面两部 分，前者包括收人、工作地点、对环境的偏好等，后者则包括住房价格、城市扩 张程度、郊区市政设旌便利程度等，实证结果表明这些因素的影响都是显著的， 且符合理论预期。收人较高的群体仍喜好选择距离城市中心近的住宅区位，郊区 基础设施和公共服务设施的不完善是制约其向郊区转移的主要因素。“ 曹嵘( 2 0 0 4 ) 应用生态位理论和消费者行为理论提出了生态住宅区位理论和 模型。认为从理论上来讲，人们选择住宅区位的行为，就是根据自身的生态价选 择区域生态场势和与其生态价相适应的区位。城市居民由于生态价的不同，具有 小同的住宅需求层次，所以表现出不同的住宅区位偏好。而且城市内部的生态场 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 势由于城市的发展和居民住宅需求层次的提高发生演变。“ 蒋芳，朱道林( 2 0 0 4 ) 利用了北京市1 9 9 8 年至2 0 0 3 年的普通住宅出让资料， 在g i s 空间分析技术的支持下，采用多元回归的方法，建立北京市普通住宅地价 区位模型，量化分析主要区位因子对住宅地价的影响程度。文中还结合北京市环 线交通特点，通过把虚拟变量引入地价模型，提出了环线地价的边际值的新概念。 分析结果表明：地价在不同的环线区间是显著不同的，相同的环线区间内的地价 差异不大；商圈是对地价影响最大的区位因子：地铁、高速公路、主要道路对地 价的影响次之；公园对地价的影响不显著。“ 夏涛( 2 0 0 4 ) 提出随着知识经济时代的到来，人们的社会生活方式的发生了 很大的变化，人们在选择住宅区位时的考虑因素也发生了变化。认为在知识经济 时代影响城市住宅区位选择的因素主要有：交通通达性、生活环境条件、自然环 境因素、社会人文环境、获取信息的便利程度五大类。“ 张文忠，刘旺，李业锦( 2 0 0 3 ) 在对北京城市内部住宅空间分布现状和居民 个人住宅区位选择偏好的调查基础上，分析了北京城市内部住宅空间分布的基本 特征、居民住宅空阎偏好以及居民个人属性特征与住宅空间偏好的关系。认为： 房价的高低、住宅区位的交通通达性、环境条件是决定城市居民住宅区位选择的 客观条件，居民自身的社会、经济、文化等特征、以及对不同住宅区位和环境的 偏好也左右着住宅区位选择过程和结果。2 2 2 3 1 董昕( 2 0 0 1 ) 在阐述住宅与区位的内在联系的基础上，分析了在计划机制和 市场机制两个不同的住宅经济运行机制下住宅区位的影响因素。提出在市场经济 条件下，除传统的自然条件、地价、周边环境、城市规划外，社会聚集经济也是 影响住宅区位的一个重要因素。总结了不同类型住宅的区位的主导因素。并且通 过西方理论与中国实际的比较，说明以“过滤论”与“互换论”为主要代表的西 方住宅区位理论不适于中国，提出研究我国城市住宅区位格局的形成应将居民选 择与政府行为结合起来考虑。1 国内学者对住宅区位选择上的研究主要集中在区位因素的分析以及不问社 会属肚人群的居住偏好，且基本为定性分析，定量分析或者相关模型的研究较少。 其中交通通达性( 包括公交、轨道交通等) 、生活环境条件( 包括商圈) 、自然环 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 境因素和社会人文环境对住宅区位选择影响较为明显。而居民自身社会属性的不 同，其住宅区位和环境的偏好也会不同，从而左右主体对住宅区位选择的过程和 结果。 2 2 2 交通与城市住宅区位选择 交通与城市住宅空间分布具有相互联系和相互制约的关系，城市住宅空间的 分布形态直接影响着交通线路的走向和交通流量；反之，交通线路的布局和分布 格局也改变了城市居民住宅空间结构和居民住宅区位的再选择行为。 王霞，齐方( 2 0 0 0 ) 针对上海市存在的中心城区人口密度高、居民住房不足、 城市基础设施不足等问题，借鉴西方国家成功经验，提出“住宅与交通协同发展” 的思路。针对中心城外围地区这个特定区域，以小汽车作为主要出行工具，依靠 完善的城市外围地区与城市中心区之间的交通网络，吸引中心城区的相当一部分 居民外迁，减轻对中心城区的住宅和交通压力，并带动外围地区的发展，优化区 域城市系统结构。” 曲大义，王炜，王殿海，杨希锐( 2 0 0 1 ) 通过分析居民住宅选址与出行生成 的关系，。建立出行生成预测模型，并描述了郊区化对中心区路网交通的影响，提 出了对策和建议。“ 张文忠，孟斌，吕昕，刘旺( 2 0 0 4 ) 通过对北京城区的住宅空间结构的深入 分析，提出住宅空间的分布和扩展与交通通道具有密切的关系，主要交通干线沿 线、高速公路出入口和轨道交通站点周边地区是住宅空间集中区和住宅区开发的 最佳区位。交通通道的建设可以提升原住宅区的可达性，促进沿线地价的升值， 扩大居民住宅选择空间范围，为新住宅区开发和建设提供潜在的利益保障。同时， 城市居民在住宅区位选择上，对交通条件具有很高的依赖性。“ 2 2 3 郊区化中的择居行为研究 近年来，随着社会经济的不断发展，我国的一些大城市相继进入人口居住郊 区化过程，这是城市发展的一个重要过程。闷内对居住郊区化的研究主要集中在 居住郊区化的现状、特征以及机制上。同时，对郊区化过程中居民的迁居行为也 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 有一定的研究。一 冯健，周一星，王晓光，陈扬( 2 0 0 4 ) 通过跟踪研究1 9 9 0 年代北京郊区化 的最新发展趋势，发现私家车的发展及其对郊区化的推动作用巨大；第二住宅引 起一定程度的季节性郊区化发展；郊区化进程中城市贫富分化明显，并在空间上 有所体现。同时，通过千份问卷调查的分析，研究了居住郊区化进程中北京城市 居民的迁居行为以及包括通勤、出行和购物等在内的相关空间行为。研究表明， 单位福利分房和原居住地拆迁是居民迁居的主要原因，居民职住分离现象十分普 遍，传统单位制下职住合一的空间格局已被打破；在居住郊区化的进程中，北京 城市居民的通勤、出行和购物等空间行为均有一定程度的变化。 刘长岐，甘国辉，李晓江( 2 0 0 3 ) 对人口郊区化与居住郊区化之间的相互作 用机制进行了研究。以北京市中心区和近郊区为研究区域，利用第四次人口普查 和第五次人口普查数据，分析了人口分布现状、变化特征和居住用地的空间分布 变化。最后得到结论：北京市的人口郊区化与居住用地的空间扩展过程是一种互 动的效应关系。 柴彦威，周一星( 2 0 0 0 ) 以大连市居民问卷调查的结果为基础，分析了居住 郊区化的现状特征、微观机制及其发展趋势，认为进入8 0 年代后的旧城改造促 使大连市进入了居住郊区化阶段，并且居住郊区化的地域范围偏小，迁居距离 有限，自主郊迁者比例较低，但居住郊区化将是大连城市可持续发展的必然趋势。 总体而言，交通条件的改善( 私家车的普及和公共交通网络的完善) 、单位 福利分房和原居住地拆迁是择居郊区化主要原因，但一般是被动择居而非主动择 居。 1 6 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 3 城市居民住宅区位选择 3 1 城市居民住宅区位选择的一般性 3 1 1 公共交通可达性 交通的方便与否对人们住宅区位的选择有重大的影响( 表3 一1 ) 。由于人们 的工作场所与住宅场所总是或多或少地有一定的距离，为了节省上班路上的时 间，人们倾向于把家安置在工作场所附近。但由于城内各种功能区的分布以及环 境等因素的作用，人们又不可能都把住宅选在工作场所附近，甚至有的远离工作 场所十几里，这种分布的先决条件就是有良好的可达性。交通可达性受交通工具 的影响，如城市区域经济不发达，人们的生活水平较低，大多数人都步行上下班 或骑自行车上下班，就不可能将住宅选择在离工作场所较远的地区。如城市区域 经济较发达，公共交通便利，人们可以坐班车或公共汽车上下班，这时就可以把 住宅选在离工作场所较远的地方。如城市区域经济比较发达，大部分人都靠自己 的小汽车上下班，那么居民就可以把住宅选在距离市中心十几里甚至几十里以外 的郊区。“面工薪阶层对方便快捷的公共交通系统的依赖程度更大，居住区周 围遴路数量和公共交通线路数量都会对居民的住宅区位选择产生重大影响，道 路、公交线路越多，那么人们上班时选择的路线就越多，也就越能节省时间，该 地区的住宅就会价值倍增。一般来说，位于交通枢纽点附近或者是主要交通干道 附近的居住区比较受人们的青睐。”“ 表3 - 1 居民住宅区位选择影响因素 资料来源：张立忠交通通道对住宅空间扩胜和居民住宅区位选择的作用地理科学2 0 0 4 3 1 2 生活设施便捷性 ，l 活服务设施足最贴近居民生活的，对居民的日常活动有着很大的影响，因 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 此生活服务设簏也是居民择居时不得不考虑的。本文所设计的生活服务设施主要 包括了购物、教育、医疗、娱乐( 文体) 以及就业设施等。具体包括，购物设施 是指提供日常性购物的小商店、超级市场和菜市场等：教育设施是指幼儿园、小 学、中学以及大学等；医疗设施是指医院、保健站、诊所等；娱乐设施主要是游 乐场、广场、公园以及体育馆等。在实际生活中，不是所有的生活服务设施都是 很完善的，不同的家庭在微观上进行择居时会对各项生活服务设施有所侧重。如 一个三口之家，孩子正处于上学阶段，夫妻俩双双有工作，此时教育设施就处于 最重要的地位，接下来就会考虑就业设施，然后才是购物、娱乐以及医疗设施等。 而对于老年家庭来说，医疗和购物设施一般是处于最重要的地位。各个家庭在择 居的时候应该根据自身的实际情况来确定最佳的住宅区位。 3 1 - 3 人居环境适宜性 这里的人居环境包括居住区的自然环境与人文环境。居民在选择居住区环境 的时候，宏观上要考虑常年风向和主要污染源的位置，然后评价居住环境是否满 足最基本的生理要求，如通风状况、日照情况、各种噪音等。1 同时也会考虑 居住区的绿化程度、空气的清洁和污染程度，以及是否接近有利于自身健康和休 闲活动的自然景观，如湖泊和自然河流。噪音大，日照不足，离污染源近，又没 有湖泊、河流的地方自然就没有什么吸引力：反之，则吸引力大增，这一点对于 老年人来说尤其重要( 图3 - 1 ) 。 8 0 6 0 丑 点4 0 妞 2 0 0 环境优荚 交通方便购物方便设施齐全离f 女近 图3 l2 0 0 0 年1 2 城市调查中老年人对迁居条件的选择 资料来源：范炜城市居住用地区位研究东南人学e t 版讥2 0 0 4 人文环境主要是指邻罩的职业，以及周围的一些社会文化设施。如离学校近， 就能使孩子从小得到很好的熏陶，自身也能够就近接受培训。再如邻咀之巾以教 授、律师等高级人才居多，那么孩子在潜移默化之下就会有一种竞争意识，自身 城市住宅区位选择研究以上海轨道交通沿线区域为例 也会更加努力，以实现社会价值。西方一些国家的居民在迁居的时候就已经有了 “择邻而居”的观点。 3 2 城市居民住宅区位选择的差异性 3 2 1 职业分异与住宅区位选择 不同职业的居民对住宅区位的选择是有区射的，而相扁职业或者类似职业的 居民在住宅区位选择行为上具有类似性和趋同性。外企的高级管理人员、演艺界、 私营企业主、律师和会计等高收入职业群体多居住在区位条件较好的居住区；教 师、科研人员、机关的公务员、社会团体等事业单位的从业人员、一般企业的职 工则多选择各类经济适用住宅集中的住宅区位。同一群体在特定的区位空间集 中，一是便于日常生活和文化交流；二是有利于获得相关的知识和信息；三是彼 此之间具有一定的认同性，从自身安全和心理要求出发，在购房时尽量选择接近 相同社会群体的住宅区位。 3 2 2 收入差异与住宅区位选择 任何一个社会都存在着居民的收入差 异，高收入阶层与低收入阶层相比较，可支 出的总量比较高，用于住房消费支出的比例 也就比较大，因此，在住宅区位选择时，受区 位的约束要比低收入阶层小，住宅区位选择 的自由度相对比较大，一般占据城市中区位 条件摄好的居住区( 图3 2 ) 。中