（工商管理专业论文）新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析.pdf

0 7 3 0 2 5 0 0万方 摘要 将土地商与开发商分离，将投资商与开发运营商分离的新式房地产开发管理 模式是欧美房地产开发中结合投资金融市场与开发市场的主要运营模式。该模 式不同于在中国国内目前占主流的地产商与房产开发商合一，投资商与运营商合 一的模式。 中国的房地产住宅市场经过2 0 多年的发展，虽经历多次产业的调整与升级， 但开发模式一直采用地产商和房屋开发商合二为一的开发模式。开发商通过土地 一级市场的交易获得土地开发资源后通过银行借贷获得资本支持后，启动房地产 项目的开发过程。随着中国经济的不断发展以及宏观经济结构的调整，单一、粗 放、资源利用率低的传统开发模式正随着新一轮的产业调整将出现新的变化。 将地产商与房屋开发商分离的新式开发模式在2 0 0 5 年国家针对房地产行业 宏观调控的开始之时便进入中国国内。这一新兴的整合土地资源、金融资本以及 管理知本的开发模式因其所具有的灵活高效性而逐步在中国国内的房地产市场 中开始崭露头角，尤其是2 0 0 5 , - - , 2 0 0 8 年，随着国家对房地产行业宏观调控的不 断深化和细化，产业的参与主体之房地产开发商也开始主动反思，原有开 发模式的诸多问题。而新型的将投资商与开发运营商分离的房地产开发管理模式 也开始受到越来越多的房地产开发商关注。 本论文将研究中国房地产开发行业的现状，并试图从中找出现有开发模式中 的问题，同时结合战略分析论证开发管理模式在中国的可行性与前景。 本文首先概括介绍中国房地产开发行业的概况及现状，重点描述了涉及此行 业的专业名词和概念。之后归纳出目前开发模式的要素、原则与问题，尤其是在 新的全球宏观经济形势和中国产业调整战略之下所面临的问题。 本文的核心部分探讨了新型的将投资商与开发运营商分离的房地产开发管 理模式，从房地产行业的外部环境分析开始，结合新型开发模式的要素、原则及 优势分析，论证这一新兴模式在中国房地产业的可实施性。然后，从房地产开发 行业的核心要素出发逐步阐释该模式具体实施过程中的要点以及该模式的前景。 根据上述的理论研究，本文在最后部分以中凯开发管理公司的开发管理运营模 式，以及西安项目的实际操作为例，详细说明了该房地产开发管理模式在规划实 施过程中的步骤、方法和技巧，力求从实例中总结出该模式在中国本土化实施过 程中的经验以及发展方向，并最终总结得出全文的结论和展望。 关键词：房地产行业，房地产开发模式，新式房地产开发模式，开发管理， 地产商，开发商。 a b s t r a c t a m e r i c a nm o d eo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t l a n dd e v e l o p e ra n ds e p a r a t e st h ei n v e s t o rf r o m w h i c hs e p a r a t e st h el a n da g e n tf r o m t h eo p e r a t o rb o a s t si t ss t a t u sa st h e m a j o ro p e r a t i o nm e t h o do f r e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti na m e r i c a n d r a s t i c a l l yd i 行e r e n t 的mt h em u l t i i d e n t i t yo ft h ed e v e l o p e rs i m u l t a n e o u s l ya sl a n da g e n t ，i n v e s t o ra n a o p e m t o ri nc h i n a , i t e f f e c t i v e l yc o m b i n e s t h ef i n a n c i a li n v e s t m e n t a n dl 锄d d e v e l o p m e n tm a r k e t s t h es e p a r a t i o nb e g a nw i t ht h e2 0 0 5m a c r o c o n t r o lt h eg o v e r n m e n ts e to n t h er e 2 l l e s t a t ei n d u s 时a n dh a sg a i n e di n c r e a s i n g l yg r e a t e ra t t e n t i o n f o ri t sf l e x i b i l i t yi n 抵鲥i n gt h er e s o u r c e ss u c h 弱l a n d ，m o n e ya n dm a n a g e m e n t e s p e c i a l l y 昀m 2 0 0 5t o2 0 0 8 ，t h eg o v e r n m e n th a dt i g h t e n e di t sp o l i c yo n t h ei n d u s t r y , t h u sf o r c e dt h e p o l i c y 栅g e tt h ed e v e l o p e r t or e f l e c t0 1 1t h ev u l n e r a b i l i t i e so ft h e t r a d i t i o n 甜 d e v e l o p i n gm o d ea n df i n dw a y so u t i ti sh i g ht i m ef o rt h es e p a r a t i o nm o d e t or 0 0 t a n dp r o s p e r t h i sp a p 盯t e n d st oi d e n t i f yt h o s ev u l n e r a b i l i t i e s b a s e do l lt h ek n o w l e d g eo f s t a t ll sq u 0o ft h ec h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y , a n de x p l o r eb ys t r a t e g i ca n a l y s i so nm e f e a s i b i l i t yo ft h ed e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n t m o d ei nc h i n aa n di t s 鼬 p o s s i b i l i t i e s t h ep a p e rf i r s ts u r v e y st h ei n d u s t r y , m 订o d u c e st h er e l e v a n tt e r m sa n dc o n c 印t s ， a n dp r e s e n t si t sk e ye l e m e n t s ，p r i n c i p l e sa n de s p e c i a l l y t h ep r o b l e m st h em d u s 埘 f a c e sw h e ni ta d j u s t ss t r a t e g i e su n d e rt h ec h a n g i n gg l o b a lm a c r o 。e c o n o m i c s i t u a t l o n t h ee s s e n c eo ft h ep a p e ra d d r e s s e so nt h en e ws e p a r a t i o nm o d e i tb e g i n sw i t h a n a l y s i so fe x t e r i o re n v i r o n m e n to f t h ei n d u s t r y , a n dt h e na r g u e sf o rt h en e wm o d e s f e a s i b i l i t y0 nt h ec h i n e s er e a le s t a t e i tl e a d sa s t e p t o s t e pd e m o n s t r a t i o no t 廿l en e w m o d eo p e r a t i o na n di t sp e r s p e c t i v e r 0 0 t e do nt h ea f o r e m e n t i o n e dt h e o r e t i c a lr e s e a r c h ，t h ep a p e r a ti t sl a s tp a r tt a k e s t h ed e v e l o p m e r i ta n dm a n a g e m e n tm o d eo fc o m p a n y z k da n di t sp r o j e c to 阿a t i o n w i t hs e l f - d e v e l o p e ds y s t e m 私a ne x a m p l et oe x p o u n d t h ei m p l e m e n t a t i o np r o c e d 眦s ， m e t h o d s 锄ds k i l l so ft h en e wm o d e w i t he f f o r t st os b l nu pt h ee x p e r i e n c e so ft h e m o d e ，ss i n o l i z a t i o na n dp r e d i c ti t st r a c ko f f u t u r ed e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r y , d e v e l o p m e n tm o d e ，r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t r o o d e ，d e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n t ，l a n da g e n t ，l a n dd e v e l o p e r 2 0 7 3 0 2 5 0 0 万方新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 第一章绪论 1 1 选题的背景 我国房地产业市场化的过程仅仅经历了2 0 多年，仍然处于发展的初级阶段。 在这个阶段，大量的新建房地产项目大多是由房地产开发企业完成的。因此房地 产开发企业成为了我国房地产业的主题，并随着我国房地产市场的发展而不断壮 大起来的，1 9 8 6 年全国房地产开发企业仅有1 9 9 1 家，到2 0 0 2 年已增加到3 2 6 1 8 家。 纵观我过房地产业的发展，从1 9 5 3 年到1 9 7 8 年间，这一时期我国仅仅将住 宅作为一种福利产品，而否定其商品属性，否定其价值；片面强调土地的资源属 性和公有制，将土地权利同土地实体视为一体；在生产组织上，过分强调国家统 一的计划经济。结果形成租债由国家统一计划、统一投资建设、统一分配的格局， 房地产的市场配置功能逐渐弱化。 住房由单位建、按职工工龄、职务、家庭人口等分配，家庭仅象征性的交 少量房租，房屋的维修、管理统一由单位负责。出于房租额低，且远远低于房屋 维修、养护等费用，结果形成国家建设的房屋越多、投资越多，维修费用就越高、 单位的负担也就越重。 1 9 9 8 年以来，中国房地产业整体出现了飞跃。随着住房制度改革不断深化， 特别是住房货币化分配方案的积极推进和住房信贷政策的调整，百姓消费观念转 变推动全国范围内商品房销售持续、快速增长。同时，随着中国加入w t o ，为 房地产时常繁荣带来新的发展机遇。而这个阶段房地产增长呈现四个全心的特 点： 首先，这次快速发展不同于1 9 9 2 年房地产过热时的投资拉动，这轮房地产 业飞跃发展是由需求拉动的，自1 9 9 8 年以来，这几年房地产的销售增长一直高 于开发投资的增长；其次，这轮房地产增长的基础坚实，它与国民经济的增长是 同步的；第三，无论政府还是开发商已趋于成熟，宏观调控和市场自我调节都会 以“软着陆”为核心；第四，投资的主体发生了变化，房地产市场自主调节功能 强化。 近十年来，中国房地产市场出现了一轮快速增长的行情。随着房地产行业的 发展，房地产金融也发展迅速，与此同时既有的传统的“一条龙 开发模式也开 始显露出其的种种不足。在此情况下，以房地产开发管理企业开始出现，宣示这 着房地产开发管理模式在中国房地产市场的实践的开始。 3 0 7 3 0 2 5 0 0万方新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 1 2 选题的意义 中国的房地产住宅市场经过2 0 多年的发展，虽经历多次产业的调整与升级， 但开发模式一直采用地产商和房屋开发商合二为一的开发模式。开发商通过土地 一级市场的交易获得土地开发资源后通过银行借贷获得资本支持后，启动房地产 项目的开发过程。随着中国经济的不断发展以及宏观经济结构的调整，单一、粗 放、资源利用率低的传统开发模式正随着新一轮的产业调整将出现新的变化。随 着国家对房地产行业宏观调控的不断深化和细化，产业的参与主体之一房地 产开发商也开始主动反思，原有开发模式的诸多问题。而新型的将投资商与开发 运营商分离的房地产开发管理模式也开始受到越来越多的房地产开发商关注。只 有通过自主改变，房地产开发商才有可能在宏观经济环境形势走低，市场需求不 振，产业金融资本不足，行业面临洗牌的外部环境下形成竞争优势，突围而出。 对于房地产开发商而言，其的成功都是通过一个个开发项目的成功积累起来 的。投资立项，土地的取得，金融资本的青睐，项目公司股权结构的设立，项目 的定位，项目规划设计，工程管理，项目营销，财务风险控制等等一系列环节所 组成的开发管理成为控制风险，确保项目成功的关键。 国际上房地产开发管理模式的典型代表市场便是美国的房地产市场。这一模 式在美国经过长期的发展，和房地产金融联系日趋紧密。因此，这方面的研究工 作在美国较为系统。在美国，专业细分下的地产投资商、房地产基金和专业的房 产开发管理企业串连起整个房地产开发产业。但因为房地产行业典型的地域特点 限制，因此这一模式直到中国加入w t o 后才开始逐步被介绍入中国。 因此，在日益严峻的经济环境，面对日益激烈的市场竞争环境，各房地产开 发企业无不集中精力试图改善自己的开发模式，提高自身的开发管理能力，以求 获得在竞争中获胜的钥匙。 1 3 研究框架 本文首先概括介绍了中国和国内外房地产开开发模式的概况，以及房地产开 发行业的发展动态和未来方向。之后归纳出中国的房地产开发模式和美国房地产 开发模式的差异以及造成差异的主要原因。 然后以美国的房地产开发模式为核心，结合中国房地产市场特点演化出由房 地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等细节分环节非产完整 并相互协调发展的房地产开发模式。新型房地产开发管理模式将地产商与开发商 分离，将投资方与运营方分离。通过专业化分工确保投资方和项目各股东的利益。 本文的核心部分探讨了新型房地产开发管理模式的战略定位，房地产开发管 理模式的商业模型和核心竞争力构成。以及新型房地产开发管理模式的核心竞争 4 0 7 3 0 2 5 0 0万方 新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 力由七项因素决定：1 ) 资本规模，2 ) 融资能力，3 ) 土地资源，4 ) 组织架构与 管理体制，5 ) 研发与知识管理，6 ) 人力资源，7 ) 品牌。 最后，本文以上海中凯开发管理公司的西安项目为实例，详细说明了开发管 理过程中的考量因素、步骤、方法和技巧，从而进一步完善和加强了房地产开发 管理模式研究的理论框架和逻辑思路，并最终总结得出全文的结论和展望。 0 7 3 0 2 5 0 0 万方 新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 第二章中外开发模式分析 2 1 中国的房地产开发模式分析 目前我国的房地产开发模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链， 投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称 “全能开发商 。房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和 通过预售收取客户预购房款。开发模式具有以下几个鲜明特点： ( 1 ) 土地最重要。土地是最核心的生产要素。一方面，资金可以靠银行贷 款解决；另一方面，发展仅2 0 余年的房地产市场，个性化需求尚未形成，刚性 需求依然旺盛。因而，土地就成为当时整个房地产界绝对的“利润中心 。资金 和开发则从属于土地。 ( 2 ) 项目运作“一条龙 化。房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、 物管“一条龙 式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。万科、 中海、金地、保利等地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成 区域地产巨头，行业集中度相对较高。 ( 3 ) 获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场， 房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而 来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地 产开发企业竞争力的核心所在。 ( 4 ) 融资渠道相对单一；总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其 自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需 求，没有太大动力进行多元化融资。 ( 5 ) 期房预售制。期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的 融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。 2 2 国际房地产开发模式分析 目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化 资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式 ；另一种是从融资、买地、 建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式 。我国近几年的房地产 宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2 0 0 5 年 以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃 港投美 ，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。 一、美国模式 美国房地产发展开发大致可以分为三个阶段，第一阶段是殖民地时期到1 9 6 0 7 3 0 2 5 0 0 万方新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 世纪末，这是美国房地产的起始阶段；第二阶段是1 9 世纪后期到第二次世界大 战，这是美国房地产的发展阶段；第三阶段是二战结束至今，此阶段是美国房地 产的成熟阶段。 美国的城市建设在第一阶段蓬勃兴起。最初的小城镇是在湖泊、河流或铁路 的周围兴起。随着城镇的发展，居住地越来越集中，因此城市在主要的商业港口 和工业基地发展起来，同时产生了大量的工作机会和不断创造的财富，这又进一 步促使城市发展越来越迅速在这段时期，主要有以下几方面的历史特征： 1 土地私有化 最初的土地私有化是弗吉尼亚公( v i r g i n i a c o m p a n y ) 迫于早期移民的反抗， 1 6 1 6 年勉强同意给予每位农民至少1 0 0 亩土地的所有权，从此开创了国家殖民 模式的一个重要先例。 在美国组建后初期，政府土地主要通过协议、拍卖或国会固定价等大宗出售 方式进入私人投资者手中。 2 房地产市场的产生 完全所有权制度( f e e si m p l e sy s t e m ) 的建立使个人拥有了完全的财产权利，个 人可通过出售、出租、交易等进行权力的转移，于是房地产市场开始产生并兴旺。 随着移民的不断涌入，土地需求猛增、土地价格快速上涨，从而导致了疯狂的土 地投机活动。由于当时的现金流非常不稳定，交易数量和价格产生大范围波动， 于是投机的兴盛和衰败周期不断地循环重复。 3 早期的房地产公司与早期的社区建设 荷兰土地公司是早期房地产刀发公司中很为成功的一个，它由荷兰的金融家 和投资者组成。最初公司的运作模式是在购得大块土地后将其分割成宗地，再迅 速批租给主要的投资者。但随后莫里斯财团瓦解引起的金融恐慌使房地产市场严 重低迷，于是公司调整战略，参与长期的增值投资开发业务，开创了美国早期的 社区建设。 荷兰土地公司在出售土地的同时会提供足够的基础设施和服务，改善当地的 交通状况，从而保持商业、工业和永久居住的经济可行性。公司聘请非常有经验 的土地测量师实施长期综合开发和土地零售计划，在新开发的交通线路上的战略 要点建设镇，并且参与大量活动促进城镇的人口增长和移民：与此同时，积极引 进配套的商业设施以及食品加工厂、面粉厂、木锯厂等与居民生活密切相关的厂 商，同时还规划了学校、教堂和公共广场等的用地。可以看出，美国的房产开发 商在此时已经开始城市运营了。 1 9 世纪后半叶，工业化浪潮席卷美国。都市地区吸引着来自国内及外农村 地区的大量移民；他们在城市中寻找自己的商业机会，或者在工厂、商店和办公 7 0 7 3 0 2 5 0 0万方新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 楼中工作。这场城市化运动使城市人口剧增，城市的边缘也迅速扩大，城市开始 变得拥挤。面对这样的形式，公共部门和私营部门在交通、公共事业、基础设施 和城市服务方面作了很多技术和组织上的改进，并鼓励工业和居住离开拥挤的市 区。 4 中央商务区和商用房地产开发 人们远离城市中心后，为中央商务区的发展提供了广阔空间。随着经济发展， 大量高价值的、顾客导向型的活动产生，从而催生了中央商务区的需求。银行、 保险公司、公司总部、出版商、政府、专业部门、普通或专业零售商和批发商、 旅馆、文化括动等集聚在中央商务区，主要铁路和有轨电车也在中央商务区集散r 另一方面，由于城市内中央核心区地价的上涨，许多工业和居住用途的土地被迫 改变用途。在这两方面因素的作用下，城市形成了如此的分布格局一华贵的公 寓和工人阶级的廉租房位于距离市中心最近的社区，中产阶级的连体住宅则位于 较远的地区。 1 9 世纪8 0 年代，可投入运营的电梯的出现使得建筑突破以前的高度。各大 公司为了提高其知名度纷纷建造高的办公楼，以便将其名字放在摩天大楼顶上以 达到广告目的( 这些公司拥有总部办公大楼，但却不占有所有的面积，很大一部 分面积被出租给各商业和专业用户) 。办公楼需求十分旺盛。在办公楼兴旺的同 时，多层的大型旅馆也日益成为城市中心的特征，吸引了大量以会议和社交为目 的的商业客户以及旅游休闲者。另外，配套服务设施齐全的公寓、大量供零售贸 易使用的多层物业( 刚开始称为干货或者普通商店，1 9 世纪称为百货商店) 等创新 也相继出现。 5 房地产金融发展 整个1 9 世纪到2 0 世纪2 0 年代，家庭住房贷款主要是通过土地所有者、房 屋所有者、土地细分者以及投机营造商提供，或是由当地投资者( 朋友、亲戚以 及有钱个人的直接融资) 网络提供。 到2 0 世纪2 0 年代，各种专业的房地产金融公司陆续出现。储蓄和贷款协会 成为住宅贷款中的领导者，尤其在独立式住宅方面，专门促进中等收入者建造和 拥有自己的房屋；人寿保险公司和商业银行在商业和工业物业贷款业务方面占统 治地位：商业银行是参与建设贷款以及抵押贷款历史最悠久的，经常在经济或金 融危机时达到破产的程度。 6 房地产的专业化及房产行业协会的诞生 随着房地产业的快速增长，对专业化的呼声越来越强烈。房地产业的众多参 与者组织了各式行业协会，来提升行业实践的水平，孤立、排斥并革除不规范的 行为，更好地与公共部门、商业活动的其他部门以及普通公众协调沟通，并保护 8 0 7 3 0 2 5 0 0万方 新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 房地产业者的利益。于是众多房地产行业机构及协会诞生。 二战期间由于直接受到战争的影响，除了少量工业建筑和住宅开发，大多数 新建私人建设都被搁置。到1 9 4 5 年为止，美国大部分房地产市场一直建设量不 足，使住房需求受到抑制。战争结束后退伍军人回到家乡，但极少有闲置房能供 其使用；与此同时，刚刚取消了限制的房价也狂涨。经历了一个坎坷的开端，住 宅建筑业还是迅速地发展来，并产生了许多新的开发形式。 通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作 见长的房地产发展模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金 融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商 以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国房地产开发有如 下特点： 1 土地自由供应。理论上讲，在1 9 9 0 年日本地产泡沫最大的时候，如果把 整个东京卖掉后就可以买下整个美国，由此我们可知当时日本地价之高，美国地 价之低。如果再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳1 0 美元手续 费就可以免费获得无人居住土地1 6 0 英亩，只要定居和开垦5 年，土地就永远归 私人所有；由此形成美国6 2 土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严 控。 2 专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产 业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，强调房地产开发的所有环节由 不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细 化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别 墅群的，也有独营退休社区的。 3 以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为 发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界5 0 0 强，但却有许多以房地产投资 收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界5 0 0 强。美国的房地产 金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美 国的房地产投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产 商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表，美国目前约有3 0 0 多只房地 产投资信托基金，管理资产总值超过3 0 0 0 亿美元。 4 收益大众化。美国的房地产资金只有1 5 左右是银行资金，剩下的7 0 是社会大众的资金，其中3 5 是退休基金，3 5 是不动产基金。房地产基本上是 私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房 地产投资信托基金、上市企业股票、m b s ( 房产抵押贷款证券) 等。全民参与投资， 既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如任由国 9 0 7 3 0 2 5 0 0万方 新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 内房地产开发商敛聚暴利的现象。 二、新加坡模式 由于政府实施了积极的住宅保障政策，新加坡成为全世界住宅问题解决得最 好的国家。新加坡是一个市场经济国家，但在住宅消费保障制度方面，政府干预 和介入得很深。当然，这也与其是城邦型的地理特征有关。 政府大力发展公共住宅。政府于1 9 6 0 年成立了建屋发展局，制定了“五年 建屋计划 ，大力发展公共住房，即一般所说的“组屋 。1 9 6 8 年，新加坡政府 又提出了“居者有其屋的计划，从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。受到英 国的影响，新加坡近年来也倾向于住房私有化，通过推行住房私有化计划，新加 坡一方面成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收入不 同的家庭，实行不同的政策。对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全 商品化；对中低收入家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再 按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡8 0 以上的居民购 买了组屋居住。 实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于1 9 5 5 年建立的一项强伟0 储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1 9 6 8 年， 新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为 首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既 能购房又不影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初 只针对最低收入家庭，1 9 7 5 年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制 度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分，。新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题 的典范。 根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴要求严格按家 庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入 不超过8 0 0 新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办 法。例如，一室一套的，政府补贴1 3 ；三室一套的，政府只补贴5 ；四室一 套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5 的利润；五室一套的，政府按成 本价加1 5 的利润。由于房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发 局缴纳一部分。 公有住宅的合理配售政策。自1 9 6 8 年以来，新加坡购房者日益增多，搞好 公房配售，让购房者觉得合理公平，成为房屋开发局的重要课题。起初，政府采 用登记配售，以登记的先后顺序出售，后来改为定购制度。每季度公布一次建房 计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金，后随即签 订购房合同，并交付房价的首付款。一般等两年多就可以住上新房。这种办法缩 l o 0 7 3 0 2 5 0 0 万方 新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 小了各地区、各类型住宅的供求差距。 三、德国篇 德国采取了住房政策和金融政策相结合，与市场经济相配套的措施，其梯度 型、自助性的金融体系在解决居住问题方面发挥了明显的作用。 公共住宅的建设与供应。战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府大 力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。国家和私 人共同投资，主要以国家控制为主，承建公益性的大众住房。承建者可以是个人， 也可以是工厂企业或其他法人，个人或企业只承担造价的2 0 的投资，其余由各 级政府投资或者由政府提供担保。住房建成后，以出租为主，但是租住房屋的必 须是低收入居民，住户凭低收入证书才能租用，房租仅相当于一般房租的1 3 ， 其余由政府补贴，也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人，售价也低于市 场价格。 房租补贴制度。该制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。新的 住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况 给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。 住宅储蓄制度。德国经营住房金融的机构很多，商业银行和私人银行都可以 为个人购建住房提供金融服务。第一类是互助储金信贷组织，比如住宅互助储金 信贷社；第二类是契约储蓄系统，任何居民个人按照合同契约规定，连续几年存 入一定数额的定期储蓄存款，存足一定金额时，即可取得住房贷款的权利。低收 入家庭还可以减免个人所得税；第三类是私人建筑协会和公营建筑协会，他们的 贷款办法是自定、封闭性的。1 9 9 9 年，德国住宅投资占g d p 的7 2 ，其中住宅 储蓄占整个住宅信贷的2 2 。 购房财政税收政策。为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以 鼓励。联邦所得税法规定多方面优惠。此外，财政还给予收入较低的购房人不同 程度的购房补贴，8 6 的德国人都可以享有不同额度的补贴。 四、日本篇 在日本的住房保障体系中，集团企业扮演着尤为重要的角色，而政府也以低 息贷款等措施不断促进着民间企业的住宅建设。 日本的住宅消费保障在其社会保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的 供应模式别具特色，主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住 宅供给公社为主体，其中住宅金融公库承担为公共住宅融资的职责，后两者则直 接负责建设和提供住宅。 重视法律保障。第二次世界大战后，日本住宅短缺达4 2 0 万户，约2 0 0 0 万 人无房可住，占到当时人口的1 4 。为了缓解住宅短缺问题，日本政府于1 9 5 0 0 7 3 0 2 5 0 0万方新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 年制定了住宅金融公库法、1 9 5 1 年制定了公营住宅法、1 9 5 5 年制定了日 本住宅公团法。此后又陆续出台了一系列相关法规，通过建立健全住宅消费保 障的法律法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨。 优惠的住宅政策。日本政府的具体做法是首先以低息贷款促进企业从事民间 住宅建设：其次以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置；最后是充分发挥 地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。 集团企业发挥积极作用。日本经济发展的一大特点是集团企业的强大，大企 业与政府关系良好，而政府对大企业的影响力巨大，形成特殊的官商关系。早在 1 9 8 0 年，日本就有2 0 0 多万家大企业，建造了1 6 万平方米以上的住宅区2 4 0 多 处。此外，日本政府在住宅保障方面的具体措施还包括，政府以低税、免税的手 段促进私人住宅的建造；发挥各类社团组织的作用，吸收社会资金参与住宅建设。 五、英国篇 英国居民中有近7 0 的居民拥有自有住房产权，3 0 的居民租赁住房；其中 2 0 的居民向当地政府租赁公有住房，1 0 的居民租住私人房屋。 英国是资本主义国家中福利制度发展最早的一个国家，是住房问题产生最早 也是政府干预最早的国家。 1 9 5 0 年后，英国采取房租补贴替代原来的建筑补贴政策，使穷人成为补贴 的最大受益者，被称为“真实租金政策 。1 9 6 2 年为规范当时民间兴起的建房社 团的活动，颁布了建房社团法，规定建房社团的宗旨是为社团成员筹集资金，并 以完全所有或租赁保有房地产证券形式贷给社员等。最初的做法也是兴建公共住 房，以低价出租给低收入者。但随着这一制度的发展，逐渐出现了财政负担过重 的问题。1 9 8 4 年，英国通过了住宅与建房控制法，推行住房私有化，大大减 少了政府的负担。 在英国也存在着中低收入家庭买不起、租不起房子的问题。英国政府采取了 强制性规定，利用财政倾斜政策和市场化手段相结合的办法，解决了这一问题。 如开发商新建住房中，必须有5 0 低价出售，否则政府不批准建设规划；为关键 岗位人员提供购房补助或优惠贷款；与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合 产权，如购房者可以先买一半的产权，或买一半租一半等。 中国的房地产业正处于发展中的阵痛期，专业化程度越高，产业链上的单元 愈细分愈有利于整合资源和组织社会化大生产；从构建和谐社会，增强行业稳定 性上讲，美国模式也显示出了优势。 1 2 0 7 3 0 2 5 0 0 万方新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 2 3 中美国房地产开发模式差异分析 1 土地制度差异 我国实行的是土地国家所有制度。在1 9 9 8 年颁布的土地管理法实施条例 第2 9 条明确规定了我国的国有土地有偿使用的方式包括：国有土地使用权出 让、国有土地租赁、国有土地作价出资或者入股等方式。而土地管理机关代表政 府将国有土地的使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者向国家支付土 地使用权出让金这种方式更是目前我国房地产开发过程中房地产开发企业获得 土地资源的普遍的一种方式。口在这种土地有偿使用方式下，土地使用权出让的 规模、速度、出让地块的用途、年限和出让价格都是由市、县人民政府土地管理 部门会同城市规划和建设管理部门及房产管理部门共同协商、拟订，而土地受让 者则必须严格按照出让合同的规定使用土地，进行土地的开发、利用和经营。这 种方式体现了我国对土地资源不可再生性和难以替代性的高度重视，强调了国家 对于有偿使用国有土地的宏观调控和管理意图。 美国的土地制度与我国有根本上的差异。在美国，土地的所有形式分为四种， 即私有土地、联邦土地、州政府土地和印弟安保留地。在这四种形式中，私 有土地面积占美国国土面积的5 9 ，主要分布在东部和中部。在这种私有土地形 式下，凡是法律承认的私人土地，在县政府都有登记。当土地买卖双方达成协议 后，只要到县政府办理变更所有权登记，便能实现转移。联邦土地占美国国土面 积的3 2 ，主要分布在美国西部地区。这种国有土地是按地籍单元小区对外出售。 在这两种主要的土地所有形式下，土地的买卖价格由估价公司协助确定。另外州 政府土地占到美国国土面积的7 ，印弟安保留地只占到2 ，是专门辟出给原 美洲土著居民居住。另外，美国为了保护城市郊区耕地设置了土地发展权，这是 为了保护城郊农村耕地不被城市扩大盲目蚕食。美国政府采取向耕地所有者购买 发展权的办法，农民出售发展权后可以继续耕种这块土地，但不能改变用途如建 造房屋，开设工厂、开辟商店等。一般说来政府也不开发，继续让农民耕种。如 果城市规划己决定改变用途，那么这时可以采取两种办法： ( 1 ) 农民从政府手里赎回发展权，或自己开发，或者出售给开发者。 ( 2 ) 政府购买这块土地的所有权，成为政府土地，政府从而就有权处置这块 土地。 土地发展权的设置，是美国政府对城市土地进行宏观调控的一种独特手段。 因此，在美国不存在中国式的土地垄断供应和因政府干预造成的市场扭曲，土 地随着开发会随需求源源不断的供应出来，对房地产企业而言社会关系非决定性 因素，此时企业管理运作就会更加规范化。 0 7 3 0 2 5 0 0 万方新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 2 金融体系 改革开放以来，虽然我国的房地产融资渠道打破了以往单一依靠国有商业 银行的僵局，向多元化的趋势发展，但是与美国相比，我国的房地产融资渠 道仍然比较狭窄，有实力和发展前景的融资主体主要只有三种：国有商业银行、 住房公积金组织和房地产证券化部门。 ( 1 ) 商业银行 我国的四大商业银行( 中行、农业、工行、建行) 是房地产业的最主要的投资 机构，其主要业务集中在工商业贷款、购买国债和企业股票以及房地产投资上。 近年来，各大银行在住房信贷的结构上进行了很大的调整，由过去重点支持房地 产开发贷款向重点支持房地产消费信贷方面倾斜。 ( 2 ) 住房公积金组织 从1 9 9 8 年下半年，我国开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 以后，住房公积金就作为历史的必然产物，而登上房地产金融业这个大舞台，从 而成为房地产金融市场一支举足轻重的力量。住房公积金在设立初期，为缓解住 房建设资金紧缺矛盾，加快改善职工居住条件，它主要用于支持住房建设；而现 在，住房公积金使用重点已从住房建设贷款转向住房消费贷款。 ( 3 ) 房地产基金 目前我国虽然只有少数几个大城市( 比如上海、广州、深圳等) 具有一定初级 规模的房地产证券交易市场，但房地产证券化在不久的将来必然要成为房地产融 资的重要形式。加入w t o 后，国外金融机构的进驻将有助于促进国内房地产证 券化的日趋完善。 。 美国的房地产投资机构很多，融资渠道特别广，根据资金来源的不同，主要 可分为以下四种：存贷款机构( 主要包括：商业银行、储蓄机构、互助储蓄银行) ， 寿险和养老基金机构( 主要包括：寿险公司、养老基金) ，中介、抵押和信托机构( 主 要包括：房地产信托机构、辛迪加) 以及联邦政府相关机构。 ( 1 ) 商业银行 美国的商业银行是以高度管制为特色的商业机构，它是迄今为止房地产金融 市场最主要的也是最有实力的投资机构，并且今后也是这样。商业银行投资的主 要来源是各种存款，其中包括各种活期存款，可转让提款单和货币市场帐户或那 些要求保证最低余额并对存取款有所限制的账户。他们在房地产业的投资，主要 集中在大型房地产项目的开发和住房抵押贷款上。 ( 2 ) 储蓄机构 储蓄机构也是美国房地产金融市场的重要参与者。储蓄机构一般由三部分组 成：储蓄和贷款协会，储蓄银行和信贷协会它们一方面是家庭存款的主要吸收者； 1 4 0 7 3 0 2 5 0 0 万方新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析 另一方面又是重要的为居民提供抵押贷款和住房信贷的服务机构。其中储蓄和贷 款协会主要从事住宅抵押贷款的发放，信贷协会的业务主要集中在消费贷款。而 储蓄银行的业务多样化，它主要投资于住房抵押贷款、商业贷款、公司债券和公 司股票上。 ( 3 ) 互助储蓄银行 类似于贷款协会，互助银行也是美国房地产市场的重要投资机构。互助银行 作为互助组织创建于东海岸地区，包括纽约卅i 和新泽西州。互助银行的投资主要 来源于个人储蓄，其中包括活期存款，定期存款，储蓄存款，并且它还是第一个 提供可转让提款单业务的机构。互助银行的主要业务集中在住宅抵押贷款和抵押 贷款支持证券上。虽然，目前互助银行还被允许投资股票和债券上，但其很大一 部分资金仍然投资于房地产业。 ( 4 ) 寿险公司 在美国，寿险公司是除商业银行外最有实力，也是资历最老的房地产投资机 构。其投资内容很多：政府债券、公司债券、优先股、普通股、房地产抵押贷款( 住 宅型、商用型、农用型) 以及房地产股权( 直接收购或合资取得) 。其中，用于房地 产业的投资要占公司资产的很大一部分份额，并且它们很倾向于向大型开发项目 提供长期融资。另外，寿险公司还经营一些在分账户中从事房地产投资的附属公 司，这类分账户是专门为个人养老基金设立的。管理基金的人寿公司为养老基金 进行房地产投资设立的这种投资工具就是所谓的综合房地产基金。在那里各个小 型的养老基金被集中并成功地组合起来，成为庞大的投资组合，用于收购大型的 房地产，所得投资回报按照投资比例进行分配。 ( 5 ) 养老基金 在美国，养老基金因为具有资产巨大、增长速度快、来源稳定等优点，而越 来越受到各种房地产信托部门的重视，并己逐渐成为美国房地产投资的一个重要 来源。养老基金主要投资于政府债券、企业股票、房地产业( 商业型、多住户型) 以及各种抵押贷款。因为基金本身的特殊性，所以为降低基金的投资风险，一般 这类基金很少直接投资于房地产业，而倾向于寻找中介机构间接投资。 ( 6 ) 房地产投资信托( r e i t s ) 房地产投资信托( r e i t s ) 的概念源于1 9 世纪8 0 年代，它是一种特殊享有税 收庇护的房地产投资组织( 只要房地产投资信托公司按照政府法定要求进行投 资、资本的收益也达到规定的要求，并且还根据政府的要求进行收益分配，就可 以免除交纳所得税) 。目前，美国房地产投资信托的迅速发展几乎引起房地产投 资方面的巨大变革。房地产投资信托的7 5 以上的资本主要投向房地产业或购买 政府债券。由于房地产投资信托可以享有政