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深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 1 页 共 34 页 建设项目可行性研究报告 深航(沈阳)置业有限公司 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 2 页 共 34 页 目录 深航翡翠城 . 1 建设项目可行性研究报告 . 1 1 总论 . 4 1.1 项目名称及承办单位 . 4 1.2 项目承办单位概况 . 4 1.3 编制依据和范围 . 4 1.4 拟建项目概况 . 5 1.5 项目拟建地点 . 5 1.6 项目提出背景及建设的必要性 . 5 1.7 主要技术经济指标 . 6 1.8 研究结论与建议 . 7 2项目投资环境、市场研究 . 7 2.1 沈阳市宏观环境分析 . 7 2.2 沈阳市房地产市场供求环境 . 9 2.3 住宅市场分析 . 12 2.4 本案所在市场分析 . 14 2.5 项目客户群体定位及产品定位 . 14 2.6 宏观调控期主要政策出台情况及解读 . 15 3现状 及建设条件 . 16 3.1 地理位置 . 16 3.2 用地现状 . 17 3.3 周边环境 . 18 3.4 排水和污水处理 . 18 3.5 供电 . 18 3.6 通讯与网络 . 18 3.7 供热 . 18 3.8 供水条件 . 18 4项目建设方案 . 19 4.1 建设方案设计原则 . 19 4.2 总平面布置 . 19 4.3 建筑设计方案 . 19 4.4 给排水暖通设计方案 . 20 4.5 电气设计方案 . 20 5节能 . 21 5.1 建筑节能技术 . 21 5.2 节能措施 . 22 5.3 其他环节的节能 . 23 6消防 . 23 6.1 设计依据 . 23 6.2 消防设施与措施 . 23 7环境保护 . 24 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 3 页 共 34 页 7.1 环境保护质量治理标准 . 24 7.2 主要污染源与污染物 . 24 7.3 治理措施 . 24 8组织机构及人力资源配置 . 25 8.1 组织机构 . 25 8.2 劳动定员 . 26 9项目实施计划 . 26 9.1 项目实施原则 . 26 9.2 项目实施进度计划 . 26 10工程招标 . 28 11投资估算及资金筹措 . 28 11.1 编制说明 . 28 11.2 投资估算 . 28 11.3 投资构成及资金筹措 . 29 12财务评价 . 29 12.1 财务评价基础数据 . 29 12.2 项目总投资构成 . 30 12.3 财务评价结论 . 33 13社会评价 . 34 14结论 . 34 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 4 页 共 34 页 1 总论 1.1项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称 深航翡翠城 1.1.2 项目承办单位 深航(沈阳)置业有限公司 1.1.3 承办单位性质 有限责任公司( 合资 ) 1.1.4 法定人代表人 郭迎军 1.1.5 注册地址 沈阳市 和平 区 1.1.6 可行性研究报告编制单位 深航(沈阳)置业有限公司 1.2项目承办单位概况 深航(沈阳)置业有限公司 1.3编制依据和范围 1.3.1 编制依据 1、国家计委以计办投资( 2002) 15 号文件审定出版的投资项目可行性研究指南 2、国家及辽宁省政府现行有关规定及文件 3、沈阳市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要 4、沈阳市城市建设规划 5、沈阳市现行的有关政策及法规 6、土地出让的有关合同文件 7、项目建议书及其批 复文件 8、沈阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 9、投资项目方签定的协议书或意向书 10、编制报告的委托合同 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 5 页 共 34 页 、其它有关依据资料 1.3.2 可行性研究范围 1、项目建设的必要性 2、项目的建设方案、建设标准 3、公用工程和可利用的资源条件 4、项目运行的管理体制 5、项目投资与资金筹措 6、社会、经济效益分析 1.4拟建项目概况 深航翡翠城项目总占地 21.6 万平方米,其中:“南地块”面积约为 12.7 万平方米,“北地块”面积 8.9 万平方米。本可研只限于南地块工程的开发建设。 本项目工程占地 面积 12.7 万平方米 ,规划总建筑面积 305103 平方米 ,地上建筑面积248385 平方米 。项目规划为住宅小区,兼有临街商业,其中住宅建筑面积 228065 平方米 ,为地上总建筑面积的 91.82%,商业建筑面积为 16070 平方米 ,占地上总建筑面积的 6.47%。地下建筑面积 (含人防 )5.67 万 平方米 。 规划方案包括叠院,高层,少量联排别墅等,项目以新古典主义为主要建筑风格,充分挖掘地块的景观价值,以景观资源最大化作为规划布局的基本原则,突破性地提出“将城市公园引入小区”的概念,注重产品的品质和细节、注重生态环境和社区文 化的营造、注重人与人之间的和谐沟通,景观与建筑交错融合,将带给居住者高尚的生活体验 。 1.5项目拟建地点 深航翡翠城位于长白岛滨堤路和长白大道交界处: 东: 长白大街 西: 30 米规划路 南: 长白七路 北: 30 米规划路 1.6项目提出背景及建设的必要性 目前,长白岛已完成土地出让 330 公顷,完成土地拆迁和基础设施投入 70 余亿元,规划路网总长 71 公里,已完成修建 51 公里。完成房地产开发项目 280 万平方米, 400 余栋风格各异的楼宇拔地而起。多所市区优质幼儿园、一流的中小学以已陆续竣工。 2007 年长白岛更荣获了 “沈阳 最具影响力行政新区 ”称号,此次又荣获 “中国最具发展潜力岛城 ”大奖,获得了广泛认同 。 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 6 页 共 34 页 2008 年起,长白岛将重点谋划建设四大特征明显的现代商业中心,分别为长白大街与长白七路交会区域的 “大十字 ”商业中心、内河入水口 “金三角 CBD”商业中心、长白岛南部商业长廊和 “沿河休闲旅游产业带 ”。将大力引进总部经济、星级酒店、大型综合性购物中心、品牌名品名店群、高档写字楼、大型超市、超级娱乐业、商业摩尔等一批现代服务业态 , 望长白岛,她的未来一定会是一个产业结构合理、服务门类齐全,充满生机和活力、光芒四射、熠熠生辉的 “和 谐岛城 ”形象。一个拥有 “浑河明珠、钻石宝地 ”冠冕的 “新都心 ”,必将以其辉煌的成就达到市委要求的 “沈阳现代服务业的制高点 ”的全新高度 。 本案正是在这样一个商业氛围浓厚、住宅小区稀缺的环境中建设的住宅区,它的建成将给投资者、居住者带来丰厚的利益和福祉 。 1.7主要技术经济指标 1、项目用地平衡表 项 目 计量单位 数 值 规划占地面积 127362 居住户(套)数 户(套) 1723 总建筑面积 305103 地上建筑面积 248385 住宅建筑面积 228065 商业建筑面积 16070 文化活动站 383 社区用房 192 物业用房 686 半地下室 2989 地下建筑面积 56718 停车位 个 1642 容积率 1.93 总建筑密度 20.24% 绿化面积 36.97% 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 7 页 共 34 页 2、项目主要财务评价结果指标汇总表 主要经济指标 评价结果 项目总投资(万元) 93,537.00 销售总收入(万元) 150,740.33 税前利润总额(万元) 39,360.28 税 后利润总额(万元) 29,520.21 税前利润率 26.11% 税后利润率 19.58% 税前 财务内部 收益率 37.28% 税后 财务内部 收益率 28.00% 税前全部投资净现值 FNPV(万元) 27,174.79 税后全部投资净现值 NPV(万元) 18,984.74 1.8研究结论与建议 本项目地理位置 处于沈城绝版独特地段 ,交通便捷,生活方便; 2008 年后 周边市政配套设施齐全,商业、医院、学校均 将 成规模, 随着连接三好街与长白岛的重要交通枢纽三好桥即将 通车。这 无疑是为长白岛上的楼盘又镀上了一 层金,使得在长白岛置业成为热潮。选择长白的人,主要是看重了其便利的交通条件和优美的生态环境,也正是这两点决定了岛上楼盘未来不可限量的发展潜力 。 建议项目建设单位在下一步 环 计中对建筑密度、层高、规模等有关问题与相关单位进一步协商落实;对住宅、商业等建筑的抗震性能及结构构造进行详尽的研究与讨论;加强开发力度,多渠道筹集资金,提高工程质量、缩短工期,做好项目策划及营销工作,利用报刊媒体、网络媒体、广播媒体、电视媒体等效应,从不同角度进行全方位、多角度的立体宣传,以尽可能多的受到人群的关注与支持,以达到预期的声势和效 果,促进项目的热销。 2 项目投资环境、市场研究 2.1沈阳市宏观环境分析 2.1.1 积极扩大内需、促进经济平稳较快增长 沈阳经济运行呈现 6-7 年一个周期的扇型增长规律, 2000-2001 年为沈阳经济的调整年份,新一轮增长自 2002 年起发力激增,受东北振兴的政策利好, 2004 年增速创历史新高,一跃至全国十五个副省级城市的一级阵营。 从 2006-2007 年沈阳经济的运行情况来看,仍保持着较高增长势头,显示经济正稳步增长。据经济周期规律, 2008-2009 年将进入调整阶段。但是 沈阳 市政府 将加大固定资产投资力度 , 通 过增加政府投资带动社会投资,鼓励引导民间投资,同时,把扩大消费与完善收入分配政策、发展服务业、扩大就业结合起来,积极鼓励居民消费,大力培育消费热点,稳定扩大住房、汽车等大宗消费,发展社会商业、物业、家政等服务性消费,开发旅游、文化、体育健身等热点消费。 由于沈阳经济基础雄厚, 沈阳2008-2009 年 GDP 仍将保持两位数以上增长,高于全国 平均水平,发展后劲十足。 (见表 1) 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 8 页 共 34 页 2.1.2 固定资产投资 总量 继续走高,增速趋缓 固定资产投资额持续走高, 2005 年投资增长率为 40.3%,是推动沈阳经济增长的主要推动力 。 2006-2007 年固定资产投资 增速有较大幅度回落。 但是 2006-2008 年投资总量每年以 600-700 亿元增加,增加量是 2002 年固定投资总额的二倍,是 2005 年的 0.5 倍,因此固定资产投资仍是拉动沈阳经济增长的主力军 。(见表 2) 表2 : 2 0 0 2 - 2 0 0 8 年沈阳固定资产投资额( 单位: 亿元, 2 0 0 8 年预计数)050010001500200025003000350001020304050607080固定资产投资总额 380 557 971 1363 1790.3 2361.9 3000增长率(% ) 25.5 46.7 74.3 40.3 31.3 31.9 272002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2.1.3 市区居民 购买能力 显著提高 表3 : 2 0 0 2 - 2 0 0 8 年沈阳市居民人均可支配性收入与消费性支出差额与各增长率020004000600005101520差额 975.89 1271 1711.1 2235 2981.11 3351 4239可支配性收入 10.4 12.9 12.1 13.2 15.4 14.6 17.3消费性支出 10.1 10.1 7.8 9 11.6 11.3 13.12002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007 2008 表 4: 2002-2006 年沈阳市人均可支配收入与人均消费性支出 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 预计 人均可支配收入 7050.3 7961 8924.0 10098.1 11651.4 14606.54 17295 人均消费性支出 4652.2 5103.0 5515.1 6074.4 6690 11255 13056 表1 :沈阳市2 0 0 2 - 2 0 0 8 年G D P 总量及增幅( 2 0 0 8 年预计数)0100020003000400005101520沈阳市G D P 总量(新口径) 1326 1501.9 1772.9 2084.1 2482.5 3055 3800沈阳市经济增长率 13.1 14.2 15.5 16 16.5 17.7 162002 2003 2004 2005 2006 2007 2008深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 9 页 共 34 页 2007 年沈阳市人均可支配收入达 14606.54 元,同期增涨了 25.4 个百分点,是 11 年来增长最高的一年。 居民消费增长率为 68.2%, 创 11 年来最高增长。 2008-2009 年是经济调整年,但是居民的可支配收入和消费也将保持两位数增长,从上述指标来看 ,沈阳市民存在消费能力和动力。 (见表 3、 4) 2.2沈阳市房地产市场环境 沈阳房地产市场当前存在的主要问题有四点:其一 : 受大气候影响,存在着持币待购的现象,影响商品房销售不畅。 其二 : 存量房市场发展滞后 。目前与一手房销售面积的比例为0.44: 1。 存量房销售面积持续下降,同比降幅为 15.21%,其中存量住宅同比下降 22.58%。其三 : 市场所需求的中低价住房供应不足。其四 : 基础配套设施建设跟不上开发进度 , 依据上述各项 经济 指标可以看出, 当前沈阳房地产市场的总体判断 是平稳的、健康的、处于可持续发展状态;基本上实现了 国家的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调”的宏观调控目标 目 前全国主要城市房地产市场普遍低迷,交易量锐减。沈阳市商品房销售面积仅低于上海和重庆市,在全国城市中列第三位,在副省级城市中列第一位。据目前形势判断,我市房地产市场在副省级城市中将较长时间保持领军地位,我市已当之无愧地成为全国最好的房地产市场 。 2.2.1 房地产投资增长小幅回升,占固定资产投资比例增大 沈阳市房地产市场从 2000 年进入新一轮成长周期以来,开发投资一直保持稳定、快速增 长态势。 02 年起发力激增, 05 年增速快速回缩, 2006-2008 年 指标 ( 2008 数据预计) 显示 沈阳发地产开发投资呈现平稳发展期。 从房地产开发完成投资额占固定资产投资的比重来看, 04 年比例 35.3%为最高值,也接近国际预警房地产投资比例的下限,其余大部分年份,沈阳房地产开发完成投资额在 GNP中所占的比重都在 20-30%之间,说明房地产市场一直平稳运行,投资对市场发展繁荣起到积极的促进作用,并没有投资过度的问题。(见表 5) 表5 : 2 0 0 0 - 2 0 0 6 年沈阳市房地产投资表( 单位: 亿元)050010001500020406080100投资额 64 78 116 177 342.6 413.6 538.3 732 1000增长率% 23 22 49 52.6 93.6 21 30.2 36 36.62000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 10 页 共 34 页 2.2.2 商品房与商品住宅竣工增长下降明显, 07年进入现房竞争 2006 年 沈阳市商品房 竣工面积 1185.3 万平方米,其中住宅 1015.2 万平方米,同比增长 9.5。 2007 年沈阳市商品 房 施工面积 5019.9 万平方米,比上年同期增长 45.3;其中住宅 4019.8 万平方米,同比增长 50.1;新开工面积 2923.1 万平方米,同比增长 99.7,其中住宅 2483.7 万平方米,同比增长 98.1。竣工面积 1290.1 万平方米,同比增长 8.8;其中住宅 1090.6 万平方米,同比增长 7.4。 沈阳市商品住宅成交量逐年上升, 07 年度达到 1303 万平方米;商品住宅总量扩大的同时,分布格局 也与城市规划的拓展方向相吻合,一环内商品住宅渐少,新供应主要区位为南、北二三环间及于洪、沈北新城。(见表 6-1、 6-2) 表6-1:2000-2007年沈阳商品房与商品住宅竣工面积增长率变化情况-20020406080商品房竣工面积增长 7.4 -0.3 4.3 61 37.6 31.2 12.1 8.8商品住宅竣工面积增长 11.5 4.1 4 57.3 45.1 29.4 9.5 7.42000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 表6 - 2 : 2 0 0 0 - 2 0 0 7 沈阳市住宅销售面积( 单位: 万平)0200400600800100012001400-200.00%0.00%200.00%400.00%600.00%800.00%1000.00%1200.00%1400.00%商品住宅销售面积 81.5 99 120 184 168 184 292 547 717 1151 1303增幅 35.9 21.5 21% 54% -9.1 9.70 58% 88% 31% 60.5 13.31997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2.2.4 商品 在建 住宅 增加 、竣工增速下降,销售增长放缓 。 2007 年沈阳市房地产开发建设累计完成投资 732 亿元,同比增长 36;其中,商品住宅完成投资 558.9亿元,同比增长 40.8 。 施工面积 5019.9万平方米,比上年同期增长 45.3;其中住宅 4019.8 万平方米,同比增长 50.1;新开工面积 2923.1 万平方米,同比增长99.7,其中住宅 2483.7 万平方米,同比增长 98.1。竣工面积 1290.1 万平方米,同比增长 8.8;其中住宅 1090.6 万平方米,同比增长 7.4。 从房地产开发投资、商品住宅施深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 11 页 共 34 页 工 、竣工增幅曲线来看,施工与投资同步变化,投资带动施工增长明显。值得注意的是,当商品住宅 销售 增长 率低于 施工 增长率 , 产量明显大于销量,而 销售 增长率明显回落, 表明08 年的房地产市场 会出现滞销现象 。(见表 7) 表7:沈阳市00-07年各指标增幅变动-50050100150住宅施工增长率% 28 11.5 41.9 39.4 42.3 22.3 9.2 45.3住宅竣工增长率% 11.5 4.1 4 57.3 45.7 29.4 11.5 8.8住宅销售增幅% 53 -8.8 9.5 136 63 22 23.6 13.3房地产开发投资增幅 23 22 49 52.6 93.6 21 30.2 362000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2.2.5 商品 房 成交价格稳 中略升,高档住宅受青睐 表8:2002-2007年沈阳市商品房成交均价走势图020004000价格( 元/ 平) 2969 2993 3084 3110 3420 35652002 2003 2004 2005 2006 2007 近年,沈阳商品房和商品住宅的平均价格处于 “ 温和上涨 ” 状态。 2000 年,沈阳市商品房和商品住宅的均价分别为 2686.3 元平方米和 2545.4 元平方米; 2004 年,沈阳市商品房及商品住房的平均价格分别为 3083.8元平方米、 2975.2元平方米。 “ 十 五 ”期间,沈阳市商品房及商品住房均价的年均涨幅分别为 2.96和 3.38。在宏观调控以后,仍然保持着良好的势头。 2006 年,沈阳市商品房的销预售价格为 3420 元平方米,比去年同期增长 2.61;商品住宅的销预售价格为 3222 元平方米,同比增长 3.60。 2007 年全市商品房销售均价 3565 元平方米,同比增长 4.24;其中,商品住宅销售均价 3382 元平方米,同比增长 4.97。就价格分布而言,销售价格在 3000 4000 元平方米间的商品住宅,成为沈阳商品住宅销售的主体。其销售面积占销售总量的 35.8,销售金额占总量的 34.9,基本与上年持平。具体地说, 2000 3000 元平方米和 40005000 元 平方米销售面积分别占 23.7和 23.1,销售金额分别占 16.6和 28.4;2000 3000 元平方米的销售面积和销售金额同比均下降 11左右,而 4000 5000 元平方米这一价格区段均同比均上升约 10。 综上所述,沈阳高端住宅(单价在 5000 元左右)销售呈上升趋势。沈阳市民对房产的消费理念在发生变化。 (见表 8) 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 12 页 共 34 页 2.3住宅市场分析 2.3.1 分布格局及区域示意: 2.3.2 2007 年沈阳市各档次商品住宅特征 一类区位 : 价值基础 :中心、稀缺 主要卖点 :不可复制的稀缺资源,包括自然及人文资源 生活配套 :完善 项目价格 :5500 元 /平以上 , 分布格局 :文化路板块 ,黄河北大街和浑河附近零星分布 居住密度 :高层、低密度 购买动机 :自住与投资 区位描述 : 1. 中心城区 :文化路附近 ,容积率在 6 左右 ,基本为高层 .生活配套完善 2. 伴园 : 依托具有历史人文景观的北陵公园 ,容积率在 5左右 ,高层 ,生活配套完善 ,交通便利 ,今后无别墅用地 . 5500以以 上上 4500 5500 3500 4500 3500以以 下下 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 13 页 共 34 页 3. 依河 :依托浑河水景与 五里河主题公元、河心岛、河岸带状公园和大二环风 景带 ,容积率为 2 左右 ,基本为多层 ,小高 ,高层 . 典型项目:万科兰乔圣菲、地王国际花园、泰宸湖畔佳园、盛华苑、方迪山庄、河畔新城、假日伊丽亚特湾 二类区位 : 价值基础 :繁华、配套、适度稀缺的自然资源 主要卖点 :河景 , 产品力 生活配套 :完善 项目价格 :4500-5500 元 /平 分布格局 :一环附近、联合路板块 ,长江街板块 ,浑南新区板块 居住密度 :小高 ,高层 购买动机 :自住为主 区位描述 : 1. 中心城区:联合路板块靠近中街、北站商圈受开发带动土地价值回归,外来开发商聚集,产品规划理念较新颖。长江街板块靠近北行商圈 , 位于沈阳最适合居住的皇姑区 ,文脉丰厚,区域客户忠诚度较高。 2. 浑南新区:以浑河作为大的景观依托 .形成浑南新区另一中高档商品住宅板块 .产品形式多样 ,是近三年沈阳市中高档商品住宅开发热点区域,目前这一区域有东移趋势。 典型项目:万科新榆公馆、浦江苑、御泉华庭、中央公馆、水木清华、建赏欧洲、经典生活 三类区位 : 价值基础 :成熟人气、配套 主要卖点 :性价比 生活配套 :较完善 项目价格 :3500-4500 元 /平 分布格局 :二环附近的大东板块 ,昆山路板块,陵东板块、铁西中心板块、于洪新城、浑南新区 居住密度 :多层 ,小 高 ,高层 购买动机 :自住为主 区位描述 : 1. 多位于一、二环间,原有产业结构调整后交通配套较好,但人文资源不足,商业及教育配套较弱区域,除于洪新城板块外各板块内项目开发规模不大,产品力营造及总价控制是竞争关键,随着城市格局开阔,此类区域也有外拓的趋势 典型项目:万恒东方俪城、阳光 100、中远颐和丽园、新鸿基第一城、佳和新城、紫郡城、慧缘博雅、富都丽景 四类区位 : 价值基础 :价格、户型功能 主要卖点 :性价比、升值 生活配套 :不完善 项目价格 :3500 元 /平以下 分布格局 :西于洪板块 ,丁香板块,蒲河板块、苏家屯板块 居住密度 :多层 ,小高 ,低密度 购买动机 :自住为主、少量投资 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 14 页 共 34 页 区位描述 : 1. 二、三环间,城市外扩的新区,生活便利度较差,无自然资源依托,地铁落成后主要受益区域,有一定升值潜力。因配套欠缺,多以规模开发的形式来规避短期风险,开发周期较长,对市区自住及投资客均有一定吸引力。 典型项目:万熹绿景、七里香堤、青城、翰博西耶那、和泰馨城、河畔花城 2.4 本案所在市场分析 本案所在区域为上述描述中的二类区域,区域内定价 4500-5500 元 /平。 现区域内项目仅有三个, 万科城已经接近尾声,对深航翡翠城冲击不大 ; 远洋天地正在 销售中,产品定位中低档客户群,深航翡翠城是高档客户群,双方 产品、定价无可比性;中海国际尚未形成销售,土地成本过高将直接影响其在长白地区的定价, 定价过高,产品就必须是高档产品,由于地段和容积率的限制,只能建设中低档楼盘,市场前景暗淡。( 参见表 9、 10) 表 9:区域内项目分析表 项目名称 万科城 远洋天地 中海国际 物业类别 普通住宅、花园洋房 普通住宅 、公寓、 商业 普通住宅商业 建筑类型 高层 ,多层 高层 ,多层 高层 ,多层 装修状况 毛坯房 毛坯房 毛坯房 物业地址 和平区长白西路 58 号 和平区长白 岛工农桥东侧 和平区长白大街 2008年 价格 起价 :4600 元 /平方米 均价 :6200 元 /平方米 起价: 4100 元 /平方米 均价: 4900 元 /平方米 无定价 开发商 沈阳万科永达房地产开发有限公司 辽宁万祥置业有限公司 中海地产(沈阳)有限公司 表 10:主要竞争项目优势、劣势对比 项目 优势 劣势 万科城 地理位置优越 ;交通便利、各配套齐全、小区定位高档、成熟园区景观 ;品牌优势强 大部分 住宅已售完、户型设计不好 、公摊大 远洋天地 理位置优越;交通便利、各配套齐全、品牌优势强 土地成本高、建设 密度大, 户型设计不好、公摊大。 中海国际 集团资金雄厚 土地成本太高,品种单一,建设密度大 2.5 项目客户群体定位及产品定位 随着中国经济实力的不断增强,中国的高收入人群开始壮大 占中国城市人口总额的 8%左右 , 以沈阳为例,高收入人群就有 64 万人,而沈阳市符合高收入人群居住地主要集中在浑河两岸,而长白岛又是浑河两岸的 璀璨明珠,四面环水,自然与人文浑然一体,是现代人追求健康舒适生活的理想境地,深航翡翠城为都市现代人实现了自己的梦想。 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 15 页 共 34 页 深航翡翠城 产品定位于中、高档 舒适 住宅, 花园洋房和别墅, 住宅户型以中 大 户型为 主,即 90m2-120m2、 120m2-150m2, 并 且考虑 富人的 需求,设置较大面积的户型如 150 m2以上洋房和别墅。 2.6 宏观调控期主要政策出台情况及解读 表 11:政策出台情况 调控阶段 阶段性质 时间 主要调控内容 第一阶段 明确政策导向 2005 年初 政府工作报告指出重点抑制房地产价格 2005 年 3 月 26 日 国务院出台八点意见稳定房价,标志着第一次宏观调控的开始 第二阶段 温和 调控 2005 年 3 月 17 日 个人住房贷款利率调整 2005 年 4 月 24 日 副总理曾培炎指出须抑制房价过快 上涨 2006 年 4 月 28 日 贷款基准利率再次上调 0.27% 2006 年 5 月 17 日 国六条拉开全国房地产宏观调控二次序幕 第三阶段 调控升级,手段多样化 2005 年 5 月 13 日 七部委关于稳定住房价格的八条意见出台 2005 年 5 月 18 日 国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知 2006 年 5 月 25 日 银监会要求大幅增加高档住宅及商用物业等首付比例 2006 年 5 月 30 日 国六条十五条实施细则出台 2006 年 6 月 19 日 国土资源部发文制止地方政府主导的土地违法行为 2006 年 7 月 13 日 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见以及关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知出台 2006 年 7 月 24 日 建设部等六部委联合发布限制外资炒房的意见 2006 年 7 月 26 日 国 家 税 务总 局发 布 “ 八 月 一日 起将 对 二 手房转让征收 20%个人所得税 ” 的强征令 2006 年 8 月 15 日 上调存款准备金 0.5个百分点 2006 年 8 月 19 日 央行一年期存款及贷款利率再次上调 0.27%,同时优惠幅度由九折低至八五折 2006 年 9 月 5 日 国务院关于加强土地调控有关问题的 通知 2006 年 10 月 1日 北京住房建设规划 (2006 年 2010 年 ):经济适用住房将转变供应模式,由销售为主过渡到租售并举,并探索建立政府回购式的“内循环”流转模式 2006 年 11 月 14日 关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知:二手房征收土地增值税 2006 年 11 月 15日 存款准备金由 8.5%上调至 9% 2006 年 11 月 20日 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知:新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍 2007 年 1 月 15 日 存款准备金由 9%上调至 9.5% 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 16 页 共 34 页 第四阶段 调控加剧,实现硬着陆 2007 年 2 月 25 日 存款准备金利率再次上调 0.5 个百分点 2007 年 4 月 16 日 存款准备金再次上调 0.5个百分点 2007 年 3 月 18 日 上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.27% 2007 年 5 月 19 日 一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点 2007 年 7 月 20 日 上调人民币存贷款基准利率 0.27 个百分点 2007 年 8 月 22 日 一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点 2007 年 9 月 15 日 一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点 2007 年 12 月 21日 一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点 2007 年 9 月 27 日 央行、银监会联合颁布关于加强商业性房地产信贷管理的通知( 359 号文) 2007 年 10 月 30日 廉租住房保障资金管理办法 2007 年 11 月 19日 土地储备管理办法 国土资发 2007 277 号土地储备管理办法 2007 年 12 月 5日 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 银发 2007 452号 2007 年 12 月 5日 中央经济工作会议结束 时宣布, 2008 年货币政策从“ 稳健 ” 转为 “ 从紧 ” 2007 年 12 月 8日 本年第 10次上调人民币存款准备金率 1个百分点。 小结: 1. 中国改革开发放 30 年以来,中国经济持续高速发展 ,GDP 平均每年 8%以上速度增长,投资、出口和 消费三驾马车推动中国经济快速走强,尤其出口顺差过大,国内货币量供应增加, 而 中国人的消费习惯向来把购田置地 (家 )放在首位 , 就造成中国房地产的迅速发展,出现部分城市房地产泡沫现象, 但是 只要中国城市化进程不停止,中国的房地产市场就会发展,当然发展不是一气呵成,是渐进的、螺旋的前进,短时的疲 惫,休整后还会健康的发展。 2. 沈阳的经济基础是重工业基地,不是 文化、旅游、度假、休闲的目的地,更不是外向经济的加工出口基地,沈阳房地产失去 投机炒作的温床,因此沈阳房地产价格比较理性,即使有泡沫,也是个别楼盘的个别特例,因此此次宏观调控对沈阳房地产价格的影响不是 质的改变 。 3. 深航翡翠城产品消费人群为高收入人群,因此宏观调控不影响其购买能力和欲望 。 3 现状及建设条件 3.1 地理位置 本 深航翡翠城选址在沈阳市和平区长白地区,位于浑南地区的西部,地处浑河南岸,北与富足的和平区老区隔河相望,三面环水,地势总体较为平整,东 高西低,区位优势十分明显。沈阳市政府根据长白的地利和资源优势,将处于浑河南岸的水湾处的长白地区,拓宽灌渠,打造出“长白岛”,将其建设成一个适合居住并且集科技、商贸、生态休闲、旅游于一体的综合性新城,一水之隔的自然条件将使长白岛变成城区内最优美的滨水空间,成为明珠新城、水上新城。 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 17 页 共 34 页 3.2 用地现状 深航翡翠城位于长白岛滨堤路和长 白大道交界处,用地分“南地块”和”北地块”,总用地面积约为 21.6 万平方米 , 分两期开发建设, 现 正在开发建设 “南 地块” ,土地 面积约为12.7 万平方米 。 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 18 页 共 34 页 3.3 周边环境 表 12:项目周边配套 商业 三好街 、 浑南新区 、 高尔夫球场,浑河公园 医院 医大二院 、陆军总院 学校 南宁幼儿园 、 铁路五小 学、 134 中学 交通 327, 324, 149, 220 3.4 排水和污水处理 排水方式:实行雨污分流制, AD 工艺二级深化处理,污水由污水处理厂处理,雨水直接排入市政管网。 管网:有路就有网,东西路设置在道路北侧, 南北路设置在道路南侧。雨水网设置在路中间。管网的建设、管理、维修一体化。 文化东路已布有市政排污管网,混凝土排水干管管径为 DN300,紧邻施工现场,外网排水分为雨水、生活污水。雨水和生活污水直接排入市政污水管网。 3.5 供电 沈阳供电自给有余,电网与东北电网相联,以 10KV 电压双回路 T 接方式供给用户。本项目需自建变电所或配电室,由 10KV 电力开关站到用户变电所敷设地下电缆及其设备由用户负担。 3.6 通讯与网络 项目的建设地点已有较大容量的通讯及有线电视、宽带网络线路,可为项目提供通讯及网络服务。 3.7 供热 沈阳实行集中供热,为用户使用采暖提供热源。 采暖期: 11 月 1 日 -次年 3 月 31 日。 供暖压力: 0.5Mpa 供暖时间: 24 小时连续供暖 3.8 供水条件 水质标准符合中国生活饮用水标准,全部优于国家标准。如混浊度指标,国标为小于3NTU,而现出厂水基本控制在 1NTU 以下。 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 19 页 共 34 页 4 项目建设方案 4.1 建设方案设计原则 1、总图和单体设计符合城市规划的原则 2、平面设计体现功能的原则 3、建筑形式与使用功能协调一致,力求功能完善、技术先进,具有一定的超前性; 4、技术设施与服务目标相一致的原则 5、注重环保的原则 4.2 总平面布置 本项目建设用地呈近似四方形状(详见总平面布置图)。根据场地周边的环境与交通条件、交通流量分析以及本地块的实际情况,地下停车场出入口设在北侧,建筑物周边场地铺设沥青硬化地面,形成消防通道。场区内竖向设计按规范要求有组织排水至市政雨水管网。按要求管网之间保持应有的距离。 4.3建筑设计方案 4.3.1 编制依据 1、建筑设计防火规范( GBJ16-87-2001) 2、建筑抗震设计规范( GBJ50011-2001) 3、砌体结构设计规范( GBJ3-89) 4、建筑结构荷载规范( GB50009-2001) 5、混凝土结构设计规范 (GB50010-2002) 6、建筑地基基础设计规范 (GB50007-2002) 7、建筑内部装修设计防火规范 (GB50222-95) 4.3.2 建筑设计方案 表 13:建筑主要特征概述 : 建筑名称 地下停车场 商业网点 住宅 建筑分类 耐火等级 抗震设防 结构形式 建筑层数可达 建筑面积可达 基础 墙体 楼地面 屋面 门 窗 二类 一级 8 级 框架 -剪力墙 3-4(实际为 1-2 层 ) 约 1-2 万层迭迭 箱型基础 复合墙体 石材、大理石、 待定 防火、 卷帘门 (霍曼 ) 进口 二类 一级 8 级 框架 -剪力墙 6(实际为 2 层 ) 约 2-5 万 同左 石材、大理石、 待定 不锈钢门 进口 二类 一级 8 级 框架 -剪力墙 42-45(实际为 11-33 层 ) 约 5.9-7 万 同左 大理石、铝扣板、 待定 钢 防盗门 进口 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 20 页 共 34 页 4.4 给排水暖通设计方案 4.4.1 编制依据 1、建筑给排水设计规范( GBJ15-88) 2、室外给排水设计规范 3、建筑防火设计规范( GBJ16-872001 版) 4.室外排水设计规范( GBJ14-87) 4.4.2 给水 项目的用水 由二部分构成:生活用水和消防用水。 在地下二层设一座地下蓄水池,供生活用水使用,另设一地下蓄水池供消防使用,设置水泵房、配备消防水泵。室内给水部分采用塑料管,消防系统采用焊接钢管。消防给水与生活分开设,保证消防功能的正常使用(具体方案及材料与有关部门协商后按标准待定)。 为保证建筑内用水安全和水压稳定,在各建筑的主要通道上均敷设给水、消防管道。对建筑内有使用热水要求的部位,采用集中热水供给。 4.4.3 排水 生活污水:经场区污水管网收集处理后,排入市政污水干管(按行业要求)。 雨水:场区内沿道路两侧铺设雨水 管道,雨水收集后排入雨水汇集井,最终排入市政的雨水干管。 4.4.4 采暖、空调与通风 1、采暖: 本项目采暖采用城市集中供热管网供热。 供暖管材为无缝钢管,热力管道大部分沿项目区道路直埋敷设。 2、空调与通风 地下车库的通风设计标准按设计规范设计,商业各功能分区及各层通风系统均为独立系统,并加装净化排风系统。 商业网点均设计为中央空调机进行温度调节,并采取湿度控制措施;空调机设高效过滤器,新风预热器,加湿器,送回风管上设消声器,保证这几项指标达到国家规定的标准。 注明:以上采暖、空调与通风方案除住户外其它与 用户研究后待定。 4.5 电气设计方案 4.5.1 编制依据 1、 民用建筑电气设计规范 ( JGJ/T16 92) 2、 供配电系统设计规范 3、 建筑设计防火规范 ( GBJ16 87, 2001 年版) 4.5.2 负荷等级及设备选型 本工程地下停车场、电梯、商场、消防泵、生活水泵、应急照明、住宅用电,其中,生活、消防水泵、电梯为一级负荷;其它为二级负荷。根据用电情况,拟在地下室二层设置变配电室,高压是由市政 10KV 电网引来,供电电压为 220/380V,室外线路采用电缆穿钢管保护,沿地下电缆沟敷设方案, 室内线路采用电缆桥架沿设备井敷设及照明部分暗配方案布线。 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 21 页 共 34 页 表 14:主要设备表 序号 设备名称 单位 数量 备注 1 2 3 4 干式变压器 高压开关柜 低压开关柜 配电箱 台 台 台 台 1 2 10 50 4.5.3 供电线路敷设 室外线路采用电缆穿钢管保护、沿地下电缆沟敷设方案;室内线路采用电缆桥架沿设备井及暗敷式布线,采用钢管保护。 4.5.4 照明设计 整个项目商业网点照明以节能日光灯为主要选型,有特殊要求的功能房间可根据需要采用其它形式的光源或专用灯具。 4.5.5 通讯与网络 弱电工程先 进性、实用性、开放性、经济性的原则设置,包括有智能建筑应有的各个子系统。 4.5.6 监控与报警 地下室、商场及住宅设防火、防盗监控报警系统,对建筑物内部的安全及火灾情况进行监控。 5 节能 能源是人类生存必不可少的物质,在工业化现代的今天,人们对能源的重视程度超过了以往任何时候。我国是一个能源消费大国,居世界第三位,但我国的能源利用率却很低,仅为日本的 50%,美国的 60%。这说明我国在能源利用上还存在着很大的浪费,节约能源的潜力很大。一方面,能源使用是否合理,关系到生产和生活的经济支出 即成本的高低;另一 方面,能源的节约关系到人类社会的长远发展。因为现在我们使用的主要能源煤炭和石油,都是不可再生的,所以合理的选择能源的利用方式,节约能源是非常重要的。 5.1 建筑节能技术 本项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策,严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适,健康的室内热环境基础上,采取有效的节能措施,改善建筑的热工性能,降低建筑全年能耗;积极采用对环境污染小的可再生能源,并提高采暖、空调等耗能系统的效率;最大限度地减少对能源的需求和对空气污染的破坏,以实现可持续发展 的目标。 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 22 页 共 34 页 5.1.1 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下表所示: 建筑结构 方案 屋面 选用 150 厚水泥聚苯保温板做保温层,材料密度 280-300 /立方米,屋面传热系数=0.60w/( .k) 外墙 普通内墙抹灰, 240 厚粉煤灰烧结砖,外贴 40 厚苯板,外饰面系统涂层,外墙传热为k=0.77w/( .k) 门窗 选用产品要求其抗风性能属标准 GB7106 第 2级,空气渗透性能属标准 GB7108 第 3级,雨水渗透性能属标准 GB7108 第 4 级,外墙窗均为塑钢双玻,其传热系数为 k=2.56w/( .k)采用保温分户门,其传热系数为 k=1.70w/( .k) 楼梯间 普通内墙抹灰, 240 厚粉煤灰烧结砖,靠楼梯间一侧加抹 20厚保温砂浆,其传热系数为 k=1. 67w/( .k) 5.1.2 采暖系统的保温节能措施 小区供热采用高热效率的 29MW 的热水炉(热效率为 80%)、 APV 湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达 901%)、自力式流量控制器等措施,达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统,可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷 设中,采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂,有效避免了在管网传送中的热量损失。 供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单,水路通畅,安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况,并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度,克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置,各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难,并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。 5.1.3 建筑节能技术、材料、工艺的应用 除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外,在现代还原的建设过程中,应大量应用四新技术,为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。 地基处理采用 CFG 桩复合地基;地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术;排水管采用 UPVC 管件;水嘴采用瓷片水嘴;坡屋面聚苯板保温技术;屋面防水全部采用 SBS 防水做法;塑钢门窗采用单框双层中空玻璃;单元分门户采用高档实木及钢制三防门;楼道照明采用红外线光控开关;楼梯间入口采用防盗对讲系统;燃气采用 PGM2.51 磁卡燃气表;电表为DDY-17 磁卡电表;水表采用 ZS- 2 远程控制装置; GRC 隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术;变压式通风道;采用高效有机硅厨厕防水技术。 5.2 节能措施 5.2.1 小区水环境 合理规划和建设小区环境,提供安全、有效的供水,污水处理,日用系统,节能用水。实现水资源的可持续发展和利用,改善小区生态环境。建立完善的给水系统,保证供水水质符合卫生要求,水量稳定,水压可靠;建立完善的排水系统;雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时,水质应达到国家规定的相应标准,以保障回用水的安全和适用。 对小区用水水量和水质进行估算 与评价,提供详尽的居民用水理估算资料。提出合理用深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 23 页 共 34 页 水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源,减少小区污水的排放理,实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压力向所有的用户不间断供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水;及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定的场所。 收集雨水用以在一定范围内补充小区用水,完善小区屋顶和地表径流规划,避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水,减少市政供水。收集的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。 5.2.2 节水器应用 大力推广使用节水型器具,不断提 高用水效益。不使用耗水 9 升和 9 升以上的座便器。 器具名称 具体内容 龙头 不使用螺旋升降式铸铁水嘴。根据用水场合的不同,可选用延时自动关闭式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头;手压、脚踏、肘动式水龙头;停水自动关闭式水龙头;陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。 淋浴器 冷、热水混合器具(水温调节器)最磁式淋浴节水装置;节水喷头。 节水型用水家用电器 采用高效节水洗衣机,洗碗机等节水型家电 5.3 其他环节的节能 建筑方案的节能是非常重要的,尤其是墙体及屋面保温材料的选用。在建筑施工过程中也有设备节能的问题。 6 消防 6.1 设计依据 1、中华人民共和国消防法 2、建筑设计防火规范( GBJ-87 修订本) 3、建筑灭火器配置设计规范( GBJ140-90) 4、民用建筑电气设计规范( JGJ/T16-92) 6.2 消防设施与措施 项目的区域功能划分以及建筑、电 气、给排水及暖通专业在设计中严格执行国家相关消防规范的各项规定。 1、在总平面布置上,为满足规范规定的防火间距以及防爆要求,场内道路与市区道路形成通路。 2、室内 在消防给水方面,根据规范要求,室内消防给水管道应布置成环状,进水管设置 2 条,以满足消防要求。消火栓分别设置在走廊、楼梯附近,其间距不大于 30 米,按规范要求设置一定数量消火栓。根据建筑物耐火等级极其高度、层数、体积等指标确定消防用水量为室深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 24 页 共 34 页 内 20L/S,室外 20L/S,一次持续 2 小时的 6 消防用水量为 185 立方米,室外设置消防水泵接合器,消火栓设置室内 间距不大于 50 米,室外不大于 100 米,消防用水由专设的地下的600 立方米蓄水池供给,给水管路布置成环状,并设二条进水管,保证消防用水。 3、室外 在场区敷设消防专用环形供水管网,给水管道的直径大于 100 毫米,进水管设置 2 条。本项目建筑物中,不超过 500000 立方米,依据高层民用建筑设计防火规范要求,室外消防用水量为 200L/S,按规范要求设置室外地下式消火栓 25 个,保护半径不超过 100 米,消火栓布置在道路 1.5 米处。 场区同一时间发生火灾数按一次考虑,火灾延续时间:消火栓按 2 小时、自动喷淋灭火系统按 1 小 时计算,则一次消防最大需要用水量为 185 立方米,由新建 600 立方米地下蓄水池供给。 4、建筑物的地下车库及商业各楼层按规范要求配置干粉灭火器,并放置在明显和便于取用的地点。 5、在防雷及电气安全方面,本建筑防雷级别为一级,要在屋面及女儿墙设避雷带(或在屋顶最高处设置避雷针),避雷带应可靠接地,接地电阻不大于 3.5 欧姆;电气设备及开关应进行保护性接地,并设漏电保护装置,防止电击伤人。 7 环境保护 7.1 环境保护质量治理标准 1、污水综合排放标准( GB8987-88) 2、城市区域环境噪声标准( GB3096-93) 3、环境空气质量标准( GB3095-1996) 7.2 主要污染源与污染物 项目建成运行将产生以下几种主要污染物: 1、污水:项目每天排放污水量吨,主要为生活污水。 2、垃圾:主要是生活垃圾。 3、噪声:项目的噪声主要是建筑物内的设备(如水泵、风机)产生的。 7.3 治理措施 项目遵照国家环境保护法,本着“三废治理与建设工程三同时”的原则,对“三废”采取必要的治理。 1、污水: 本项目排放的生活污水,主要污染成分为 CoDCR、 BoDs、 SS,“采用 FL 二氧化氯发生器”处理系统进行消毒、灭菌处 理,使其达到 GB8978-1996污水综合排放标准中的一级排放标准。达标后排入市政污水干线。 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 25 页 共 34 页 2、垃圾 本项目产生的生活垃圾主要成分是食品有机废物和废纸、饮料瓶易拉罐等无机物。经资源化、减量化、无害化处理后的剩余物由市政部门集中送至城市垃圾处理场。不会对周围环境造成影响。 3、噪声 项目的噪声多由设备运行产生,在控制噪声声源方面,选用低噪声的设备,对水泵、风机、电机等强噪声设备可采取消音、减震,使用柔性接头等措施降噪,在项目施工期间也应注意降噪问题,保证噪声指标达到国家控制标准。对此,可采用消音减 震装置、使用柔性接头等措施降噪,房间装修还可以适当采用一些吸音和环保材料。通过上述措施,可保证降低噪声 50-70dB(A),保证噪声指标达到国家控制标准。 室外还可以通过绿化,选择合适的种植结构与密度来降低噪声,既美化了环境,又消除噪声效果非常理想。 8 组织机构及人力资源配置 8.1 组织机构 项目的建设单位是 深航(沈阳)置业有限公司 开发,设董事长一名,总经理一名,副总经理一名,总工程师一名,下设工程部、财务部、人力资源与管理部、营销部 、统计部 。具体见组织机构流程图: 董事长 副总经理,总工程师 总经理 工程部 营销部 财务部 人力资源与管理部 统计部 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 26 页 共 34 页 8.2 劳动定员 项目定员人数为 50 人。 其中技术人员 20 人,工勤人员 20 人,行政人员 10人员。 由于本项目为新建项目,各岗位人员公司内调配与市场招聘相结合,对相关人员进行的培训。培训方式可采用在职培训和离岗培训两种形式,培训要明确目的有针对性,要注重实效,经过培训的业务人员要通过考核才能上岗,并 加强必要的职业道德教育。 9 项目实施计划 为使本项目能够如期建成,投入使用,制定一个严格的实施原则和实施计划是十分必要的。 9.1 项目实施原则 项目为大型住宅与商用相结合的项目,投资由资本金和负债组成。对项目的各重要阶段的工作进行慎重、周密、科学地计划就显 得尤为重要。项目实施计划应遵循以下原则: 1.严格按基本建设程序办事,统筹安排各项工作。避免由于违反程序工作造成的时间浪费。 2.严格做好建设过程中各阶段的衔接工作,确保各阶段工期达到计划要求。 3.重点抓好设计及前期工作,质量与工期控制工作相协调。根据项目特点,重点跟踪控制明显影响工期的环节。 4.实施全程跟踪管理。 9.2 项目实施进度计划 1.本项目的建设期为 39 个月,于 2007 年 9 月份开工, 2010 年 12 月 竣工 。 2007年 12 月末前完成一切开发手续和施工图设计。 2.本项目销售分 33 月销售, 2011 年 12 月 全部售罄。 详见表 15 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 27 页 共 34 页 表 15:工程项目进度横道图 工程项目进度表 序号 年度 2007 2008 2009 2010 月份 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 前期工程 2 土建工程 3 配套工程 销售进度 序号 年度 2008 2009 2010 2011 月份 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 1 销售状况 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 28 页 共 34 页 10工程招标 按照中华人民共和国招投标法和原国家计划委员会发布的工程建设项目招投标范围和规定的规定对项 目的实施进行招标。 本项目涉及的工程地质勘测与设计、工程监理、工程施工及设备采购等相关工作将按规定进行招标。 具体招标形式有两种:公开招标和邀请招标,其中工程勘察与设计、工程监理、工程施工以及普通设备采用公开招标方式;专业设备按邀请招标方式采购。 为保证招标工作的规范性与公开性,工程招标工作应按规定的管理程序,报相关主管部门批准。建设单位要按批准的范围、性质进行相应的招投标工作。 表 16:工程招标基本情况表: 范围 方式 内容 招标范围 招标组织形式 招标方法 招标项目 估算造价(万元) 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察 设计 工程 施工 工程 监理 设备 购置 工程概况: 1.本项目为框架结构。 2.本项目的主要功能为设备用房、地下停车场、大型购物商场、会所及住宅。 3.建设工期控制为 24 个月。 11投资估算及资金筹措 11.1编制说明 建设投资由静态和动态两部分组成,其中,静态部分包括建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费;动 态部分由涨价预备费和建设期利息构成。 11.2投资估算 12.2.1 编制依据 1、国家计委以计办投资 200215 号文件审定出版的投资项目可行性研究指南(试用版) 2、辽宁省建筑工程投资估算指标 3、国家及地方颁发的工程建设其他费用标准 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 29 页 共 34 页 4、本工程的建设方案及相关资料 12.2.2 投资估算范围 项目的单体建筑及总图工程、设备采购、安装、工程建设其他费用及预备费。 12.2.3 建设投资估算 11.3投资构成及资金筹措 经估算,本项目建设投资为人民币 93537 万元,各部分投资构成详见下表: 项目所需资 金筹措渠道为 :1、自有资金; 2、银行借款; 3、销售回款及工程垫款。 12财务评价 12.1财务评价基础数据 表 18:项目用地平衡表 项 目 计量单位 数 值 规划占地面积 127362 居住户(套)数 户(套) 1723 总建筑面积 305103 地上建筑面积 248385 住宅建筑面积 228064 商业建筑面积 16070 文化活动站 383 社区用房 192 物业用房 686 半地下室 2989 地下建筑面积 56718 停 车位 个 1642 容积率 1.93 总建筑密度 20.24% 绿化面积 36.97% 表 19:销售价格表(单位:元) 销售价格 (均价 ) 2008 2009 2010 住宅 4500 4500 4500 洋房 5500 5500 5500 别墅 11000 11000 11000 商业裙房 8000 8000 8000 车位 (个 ) 100000 100000 100000 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 30 页 共 34 页 注:根据周边楼盘现有特点及市场上同类产品、临近地区的销售价格,确定 2008 年住宅均价为 4500 元 /平 ;车位价格为 10 万元 /个; 市内别墅产品稀缺,确定均价为 11000 元 /平方米 , 洋房产品只有万科有,万科已经售出,确定均价为 5500 元 /平方米,商业裙房为高档社区配套服务,确定均价为 8000 元 /平方米 。 表 20: 各物业各年销售量 (单位:万平 ) 项目 2008 2009 2010 2011 小计 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积合计 住宅 4.8 21% 6.13 27% 7.18 31% 5 21% 23.11 商业 0.81 50% 0.8 50% 1.6 车位 (个 ) 164 10% 500 30% 578 35% 400 25% 1642 12.2项目总投资构成 表 21:项目成本费用表 序号 构成明细 金 额(万元 ) 按照建筑面积计算 单位造价 ( 元 / m) 1 土地补偿费 28543 936 2 综合配套费 4137 136 3 契 税 1142 37 4 前期费用 2240 73 5 施工造价 41464 1359 6 园区配套费 7437 244 7 不可预见 1275 42 8 管理费 1526 50 9 销售费 3051 100 10 贷款利息 2722 89 合计 93537 3066 表 22:销售收入表 单位:万元 分类 项目 2008 2009 2010 2011 小计 车位 销售单价(元 /位) 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00 销售量 (位 ) 164.00 500.00 578.00 400.00 1,642.00 销售收入(万元) 1,640.00 5,000.00 5,780.00 4,000.00 16,420.00 住宅 销售 单价(元) 5,256.94 5,256.94 5,256.94 5,256.94 销售面积(万 4.80 6.13 7.18 5.00 23.11 销售收入(万元) 25,233.30 32,225.03 37,721.00 26,285.00 121,464.33 商业 销售单价(元) 8,000.00 8,000.00 8,000.00 销售面积(万) 0.81 0.80 1.61 销售收入(万元) 6,456.00 6,400.00 12,856.00 合计 26,873.30 43,681.03 49,901.00 30,285.00 150,740.33 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 31 页 共 34 页 表 23:损益表 单位:万元 序号 项目 2008 2009 2010 2011 合计 1 收入 26,873.30 43,681.03 49,901.00 30,285.00 150,740.33 1.1 销售收入 26,873.30 43,681.03 49,901.00 30,285.00 150,740.33 2 支出 18,435.55 32,965.95 37,232.96 22,745.59 111,380.05 2.1 总成本费用 16,675.35 27,104.84 30,964.44 18,792.37 93,537.00 2.2 销售税金及附加 1491.47 2424.3 2769.51 1680.82 8,366.10 2.3 土地增值税 268.73 3436.81 3499.01 2272.40 9,476.95 3 税前利润总额 8,437.75 10,715.08 12,668.04 7,539.41 39,360.28 4 税前利润累计 8,437.75 19,152.83 31,820.87 39,360.28 39,360.28 5 所得税 1,343.67 2,184.05 2,495.05 3,817.30 9,840.07 6 税后利润 7,094.09 8,531.03 10,172.99 3,722.11 29,520.21 7 税后利润累计 7,094.09 15,625.11 25,798.10 29,520.21 29,520.21 表 24:全部投资现金流量 表 单位:万元 序号 项 目 合 计 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 1 现金流入 150,740 26,208 34,346 57,901 32,285 1.1 销售收入 150,740 26,208 34,346 57,901 32,285 2 现金流出 121,220 60,748 41,865 10,837 7,771 2.1 开发建设投资 93,537 58,464 33,000 2,073 0 2.2 经营税金及附加 8,366 1,393 2,523 2,770 1,681 2.3 土地增值税 9,477 149 3,557 3,499 2,272 2.4 所得税 9,840 743 2,785 2,495 3,817 3 净现金流量 39,360 -33,798 -4,733 49,559 28,332 4 累计净现金流量 39,360 -33,798 -38,531 11,028 39,360 5 税后净现金流量 29,520 -34,540 -7,518 47,064 24,514 6 税后累计净现金流量 29,520 -34,540 -42,059 5,006 29,520 计算指标: 所得税后 所得税前 财务内部收益率 28% 财务内部收益率 37.3% 财务净现值( I=6.48%) 18,985 财务净现值( I=6.48%) 27,175 投资回收期(年) 2.89 投资回收期(年) 2.78 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 32 页 共 34 页 表 25:资金来源与运用表 位:万元 序号 项目名称 2008 2009 2010 2011 1 资金来源 60793.69 62346.33 57901.0

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