武汉地大酒店可行性研究报告（71页）

（武汉）酒店项目 可 行 性 研 究 报 告 编 制 单位： 编 制 时间：二 0 一 0 年 十 月 目 录 第一章 项目概述 . 1 1.1 项目概况 . 1 1.2 项目提出的背景 . 1 1.3 初勘和已进行的调查研究成果 . 3 1.4 项目建设必要性 . 4 1.5 可行性研究编制依据和范围 . 5 1.6 项目主要技术经济指标 . 6 1.7 项目建设期限 . 7 第二章 武汉酒店 市场分析 . 8 2.1 酒店分布 . 8 2.2 酒店规模 . 8 2.3 价格水平 . 9 2.4 经营状况 . 9 2.5 客户群体 . 10 第三章 酒店方案市场分析与评价 . 11 3.1 地块解析 . 11 3.2 项目 SWOT 分析 . 12 3.3 项目评价 . 15 3.4 市场定位及 项目评估： . 16 3.5 项目定位 . 19 3.6 方案评估意见 . 20 第四章 项目建设条件 . 21 4.1 场址现状 . 21 4.2 供水条件 . 24 4.3 雨污水排放 . 24 4.4 供电状况 . 25 4.5 交通及道路条件 . 25 第五章 项目技术方案与实施进度 . 26 5.1 项目总体规划方案 . 26 5.2 结构方案 . 29 5.3 给排水设计方案 . 31 5.4 电气设计 . 32 5.5 空调通风设计 . 34 5.6 实施进度 . 36 第六章 环境影响评价与安全卫生 . 39 6.1 环境影响分析与评价 . 39 6.2 劳动安全、卫生、消防 . 42 第七章 节能节水措施 . 46 7.1 节能措施 . 46 7.2 节水措施 . 47 第八章 项目招标方案 . 49 8.1 招投标依据 . 49 8.2 招标范围 . 49 8.3 招标组织形式 . 49 8.4 招标方式 . 50 第九章 项目建设管理与运行管理 . 51 9.1 项目建设管理 . 51 9.2 项目运行管理 . 53 第十章 项目投资估算与资金筹措 . 54 10.1 项目总资估算 . 54 10.2 投资构成 . 55 10.3 资金筹措 . 56 第十一章 项目财务及社会评价 . 57 11.1 财务评价 . 57 11.2 社会评价 . 61 第十二章 结论与建议 . 65 11.1 结论 . 65 11.2 建议 . 65 附表 : 附表 10-1 项目投资估算表 附表 11-1 项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表 11-2 资金来源与运用表 附表 11-3 损益及利润分配表 附表 11-4 现金流量表 (全部投资 ) 附表 11-5 借款偿还期测算表 附表 11-6 敏感分析表 第一章 项目 概述 1.1 项目概况 中国 *酒店 （武汉） 是一家通过国际知名酒店集团和商业机构严格许审入围的国际五星级涉外旅酒店。 中国 *酒店集 旅游、商务、娱乐、餐饮、休闲等多功能于一身，位 于武汉洪山区 鲁磨路 ，购物、交通十分便利，濒临东湖。 总投资 估算 为 2.04 亿元人民币，中国 *酒店用地面积 7230平方米， 净用地 6430 平方米，建筑密度小于 27，绿地率 18， 酒店建筑占地面积 2000 平方米，地下 一 层，地上 12 层。 地下 一 层为酒店办公室及后勤保障中心（水、电、气、风的硬件设施的设置），总高度 为 45.6 米 。 1.2 项目提出 的背景 武汉是中国中部地区重要的商贸口岸，拥有东湖，黄鹤楼、古琴台等多个国家重要点风景名胜区，并获得国家园林城市和优秀旅游城市等荣誉。每年武汉市都要举办由中央政府主持的“中国 投资贸易洽谈会”和“商品交易会”，“机电博览会”“人才交流会”，等多种大型专业会展，武汉市高校 林立、商贾如云，投资环境逐年改善，更是中央指定的中部发展地区最主 要的中心龙头城市，处于中国大陆的中心位置 天元之位 。 1.2.1 项目名称 中国 *（ 武汉 ） 酒店项目。 1.2.2 项目承办单位 中国 * 1.2.3 项目主管部门 湖北省建设厅 1.2.4 项目拟建地区、地点 湖北省武汉市洪山区鲁磨路，处在中国 *（武汉校区） 北部，位于美丽的东湖之畔，苍翠的南望山下 。 1.2.5 项目 建设内容及估算投资 （ 1）酒店 客房（按标间计）： 223 间 客房 ，合计 14940.84平方米。 （ 2）会议： 417.22 平方米 （ 3）文化娱乐： 678.35 平方米 （ 4）餐饮： 1633.91 平方米 （ 5） 其他 （含商场）： 329.68 平方米 （ 6） 停车 位： 84 个 ，其中地下车库 64 个，一楼地面 20 个 。 本项目 总投资 估算 20355.50 万元 。 1.2.6 项目发起人和发起缘由 发起人： 中国 *（武汉） 党委书记 发起缘由： 武汉市目前五星级酒店共 11 家，汉口 6 家，武昌 5 家。光谷地区经济发展势头，武广高铁发的旅游热潮中，武汉高星级酒店缺乏的问题 亟待解决。 1.2.7 承担可行性研究工作的单位和法人代表 可研报告编制单位： 中国 *（武汉） 法人代表： 1.3 初勘和已进行的调查研究成果 项目的所在位置为湖北省武汉市洪山鲁磨路，处在中国 *北部， 位于美丽的东湖之畔，苍翠的南望山下， 紧邻华中科技大学和 国家 4A 级旅游景区 逸夫科技博物馆 。 毗邻国家级高新技术开发区和 “武汉 中国光谷 ”，数座新近落成的现代高 质量 的住宅小区，大部份的避暑山庄和高档私人住宅小区都在这周围区域。主要商贸区光谷和鲁巷广场离本 项目 很近，只需 2 分钟的行车时间便可到达。本项目附 近有方便的交通网络，鲁磨路为该区的主要干道，多条公交线路位于此路线上，直通武汉植物园和磨山。 根据有关方面提供的土地产权证中资料显示，项目的总用地面积大约为 7230.00 平方米，而土地面积明细列表如下： 土地部分 土地面积（平方米） 酒店东北端（项目本案） 2000.00 绿化面积 1301.00 道路 1000.00 其他设施 2929.00 总和 7230.00 土地房屋权证 根据武汉市洪山区土地房产管理局于 1975 年所发出的武汉市洪山区土地使用证及其使用权限。 此土地使用权的期限从 1975 年起至无限期，土地使用权人：中国 *（武汉）。土地房屋权证上并没有有关按揭及其他产权负债的显示。 动工期限 2011 年 3 月 22 日前 建设期限 2011 年 3 月 8 日至 2012 年 5 月 13日完工 使用期限 如合同书内述 付款条约 于项目建设合同书签署当日付总建筑造价的 10%，其后于两年内付上总造价的 5%，而剩余金额在验收合格并正常试运 3 个月后全部缴付。 建筑类别 酒店 。 1.4 项目 建设必要性 武汉市目前五星级酒店共 11 家，汉口 6 家，武昌 5 家。提供 6000 张床位，需要 2 万张。光谷地区经济发展势头，多家高星级 写字楼 已 落户 该地，武广高铁发的旅游热潮中，武汉高星级酒店 匮乏问题 暴露无遗 。同时 近一两年， 经济飞速增长，服务业在国民经 济中扮演着越来越重要的地位， 随着武汉至北京、上海高铁开通，四通八达的交通将带来更多客流 ，高档次的酒店显得非常匮乏，已经不能满足当前大众的需求 。 以此本项目的实施非常有必要。 1.5 可行性研究编制 依据和范围 1.5.1 编制 依据 （ 1） 武汉市 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，“ 立足于建设全国重要的高新技术产业基地，积极发展高新技术产业。以 “武汉 中国光谷 ”为龙头，以东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区等国家级开发区为载体，以一批科技实力较强的企业为基础，实现高新技术产业布局集群化和发展多元化。 加快完善东湖生态旅游区。 以东湖风景区为核心，以市场为导向，以资本为纽带，整合九峰城市森林保护区等周边旅游资源，拉长产业链。加强风景资源保护，促进景区合理开发，建成生态环境良好、基础设施配套、服务功能齐全、景点布局合理、园林绿化新颖、文化内涵丰富、滨湖特色显著的生态旅游区 。” （ 2） 、 武汉市 旅游发展总规划 （ 3） 、 武汉市 旅游循环经济示范区规划 （ 4） 、 武汉市 旅游业发展“十一五”规划 （ 5） 、 武汉市洪山 区详细规划 （ 6） 、 武汉市 社会经济发展战略研究 （ 7） 、国家发改委 2002 年 1 月投资 项目可行性研究指南（试用版） （ 8） 、 建设项目经济评价方法与参数 （ 9） 、 工业与 民用建筑 可行性研究深度及要求 （ 10） 、 建设方提供的其它相关资料。 1.5.2 研究工作 范围 项目建设的详细内容，投资分析与预期经济、环境、社会目标，项目实施的保证措施，以及建设的必要性和可行性。 1.6 项目 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见下表： 表 1-1 项目主要技术经济指标 序号 指标名称 单位 指标 备注 一 建设规模 总建筑面积 21600 地上部分 18000 会议厅 417.22 餐饮 1633.91 娱乐 678.35 客房 14940.84 其他 329.68 地下部分 3600 二 工作制度 全年工作天数 天 360 日工作时 数 小时 8 中午轮流进餐 三 主要动力年用量 水 M3 46355 煤 T 200 电 KW.h 196 四 项目定员 人 130 其中：营业服务人员 人 58 辅助营业人员 人 36 管理人员 人 36 五 建设指标 占地面积 7230 建筑密度 % 27.66 绿地率 % 18 容积率 % 6.46 六 总投资 万元 20355.50 其中 ：建设资金 万元 20355.50 流动资金 万元 七 万元营业收入占用建设投资 万元 4.018 八 平均总产值（营业收入） 万元 5608.52 正常达产年 序号 指标名称 单位 指标 备注 九 全员劳动生产率 万元 18.45 十 年均营业成本 万元 1528.41 十一 年均毛利润（利润总额） 万元 3124.52 十二 年均营业税金及附加 万元 305.66 十三 年均所得税 万元 781.83 十四 全部投资财务内部收益率 % 7.78 （税后） 十五 全部投资财务净现值 万元 864.32 （ ic=7%） 十六 全部投资静态投资回收期 年 9.82 （税后） 十七 盈亏平衡点（ BEP） % 33.06 十八 投资利润率 % 15.35 （税前） 十九 投资利税率 % 13.01 （税后） 二十 建设期 限 月 19 1.7 项目建设期限 项目建设工期为： 2010 年 11 月 1 日至 2012 年 5 月 31 日，共 19 个月。 第 二 章 武汉酒店市场分析 2.1 酒店分布 酒店集中在各市级、副市级商业中心，位于火车站、长途客运站、市区政 府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口、付家坡火车站、洪山广场、东湖沿线。（典型酒店及酒店公寓如下图） 2.2 酒店规模 酒店规模不一，五星级酒店中规模以 300 间左右为主，规模比较大的为香格里拉大饭店。武昌酒店的规模中等，一般为100-200 间客房，酒店规模如下图。 2.3 价格水平 星级酒店协议价一般为门市价的 4-6 折。长包房三星级为6000-8000 元 /月，四星级一般为 8000-10000 元 /月，五星级为15000-30000 元 /月，为协议价的 7 折左右。五星级客房协议价格一般为 600-900 元 /天。 2.4 经营状况 武汉酒店需求量大。全市星级酒店客房约为 15000 间左右，而 2009年接待海外旅游者 131.45万人，接待旅游者总数 1863.85万 人。全市的年均客房出租率达 70%左右；其中三星级酒店出租率普遍高，平均可达 70%，在 3-5 月、 9-12 月的旅游与商务旺季可达 80%-90%。而五 星级酒店的出租率约为 70%左右。 而四星级及五星级酒店中有相当部分经营来自会议室、多功能厅的消费使用。如香格里拉大饭店 6 大多功能厅成为房地产产品推介会、产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家 花园、咖啡厅是举行大型新闻发布会、鸡尾酒会及演唱会等社交活动之所。 2.5 客户群体 酒店客户较为固定，主要分为两大类。一类为军区、政府筹办，依托政府、机构经营的酒店，如湖北饭店、洪山宾馆、中南花园、新大地等酒店，主要以会议客人为主。另一类为以市场为依托的酒店，如五月花酒店大酒店，为高端商务、休闲、度假型酒店；白玫瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。海怡锦江大酒店是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回头客较多。 从固定客户群体看，五星级酒店的客群比较综合，有固定的外资企业和境外旅游团队客户，此 外为高规格会议客户，一般居住为 3-4 天。而五 星级长包客户一般为有境外背景的企业和武汉大型企业。如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企业，有武钢、神龙等大型企业。 第 三 章 酒店方案市场分析与 评价 3.1地块解析 3.1.1 项目技术经济指标 根据有关方面提供的土地产权证中资料显示，项目的总用地面积大约为 7230.00 平方米，而土地面积明细列表如下： 土地部分 土地面积（平方米） 酒店东北端（项目本案） 2000.00 绿化面积 1301.00 道路 1000.00 其他设施 2929.00 总和 7230.00 总地下建筑 ： 3600.00 平方米 总地上建筑 ： 18000.00 平方米 总建筑面积 ： 21600.00 平方米 覆盖率： 27% 绿化率： 18% 容积率： 6.46% 层数共 13 层 ，地下 1 层， 地上 12 层。 地下 1 层： 车库、员工餐厅、厨房、机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设备室及泵房等 客房总数： 223 间 酒店配套设施构成： 休闲娱乐 1 层： 大厅， 接待处及酒店商商务中心 2 层： 中式古典风格的酒楼 3 层： 咖啡厅、酒吧宴会及会议室 4-11 层： 客房 12 层：休闲、健身、桑拿 3.1.2 交通条件及周边配套分析 1、位于 东湖旅游经济区 ，各种配套完善； 2、项目方圆 500 米内，高尚物业众多，集中了 中国 *、 华中科技大学 、 光谷国际 广场、 家乐福 等行业机构； 3、紧邻 鲁磨路 一侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛 围较浓，并且发展空间很大。 3.1.3 景观价值分析 项目的景观资源丰富， 依山（南望山）傍水（东湖） ，视野开阔，中高层 楼层 基本无遮挡，四周景色秀丽。 3.2项目 SWOT 分析 3.2.1 SWOT 分析 优势（ S） 1、项目位于 光谷区域 中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻 *与华科两所高校 ，具备良好展示面； 2、区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大； 3、 项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。 劣势（ W） 1、项目入住客户类型单一化，入住率偏低； 2、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足； 3、项目周边商业氛围较弱； 4、项目内部酒店功能性设计存在缺陷。 机会（ O） 1、 WTO、 CEPA 带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础； 2、地铁线 路正在建设， 进一步缓解交通压力， 光谷地区 楼市能量得以释放； 3、 万科 、 保利 、 葛洲坝 等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个 光谷地区 房地产市场快速发展，区域形象迅速提升； 4、产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越； 5、外资企业 较 多，消费能力强； 6、本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。 威胁（ T） 1、投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大； 2、作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在一定风险性； 3、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。 3.2.2 应对策略 四大 SO 策略 （强化优势与机会策略） 1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜； 2、配合项目 光谷 地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现 场包装，迅速吸引周边客户关注； 3、利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户； 4、强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。 两大 WT 策略 （化解劣势与规避风险） 1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买； 2、针对自身酒店配套设施经营的劣势， 建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次； 3、利用政府背景优势 对项目进行信誉担保； 4、快打快销规避政策风险。 结论： 通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素， 以此 ：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。 3.3项目评价 中国 *（武汉） 酒店项目在 洪山 片区目前仍属于独一无二的房地产产品类型，但在整个 武汉 房地产市场来说，属于中档的产权式酒店项目。 由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不 大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。 整体来看， 中国 *（武汉） 酒店以产权式酒店的方式销售是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及 武汉 经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。 3.4市场定位及项目评估： 3.4.1 市场定位 光谷 作为 武汉 重要的 科技发展中心 ，一直以来在 武汉 的经济发展中都占据 着非常重要的地位。从 1999 年 保利 花园的推出，洪山 房地产的发展就引起了市场的关注，但从长期来看 仍处在一个起步阶段，市场上的买家以本地居民为主，外地消费较少，是一个本地消费群体占主导的地区。因缺少 品牌 发展商的介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择的范围较小，楼盘价格每平方米介乎在 6500-9000 元之间 。 无论从地理位置还是房地产产品水平来看， 光谷 房地产都是武汉 房地产市场的重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。随着 光谷科技产业化基地的不断发展完善 ， 光谷 房地产市场的 有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。 3.4.2 项目评估 在整个 光谷 市场中， 中国 *（武汉） 酒店作为目前唯一的产权式酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。 目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为：该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求： 1、 在短期内能快速回笼大量资金 2、 能保持并促进对项目的高效经营管理 根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择： 整体出让 抵押贷款 产权 式酒店 1、酒店整体出让： 概念： 即寻找第三方受让人，以一定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。 优势： （ 1）能快速回笼大量资金； （ 2）不存在后续问题。 劣势： 大宗项目转让难以找到买家； 丧失了对酒店的经营管理权； 整体转让价格一般很 低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对 资产的严重损失。 小结： 基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。 2、项目抵押贷款 ： 概念： 即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。 优势： （ 1）能回笼部分资金； （ 2）能保持对酒店的经营管理。 劣势： （ 1）抵押贷款额度较低，回笼资金少； （ 2）将背负沉重利息负担； （ 3）严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。 小结： 基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金的要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。 3、产权式酒店： 概念： 即将酒店的整体产权以客房为单位划 分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。 优势： （ 1）能以市场价格快速回笼大量资金； （ 2）能保持对酒店的经营管理； （ 3）能促进酒店经营管理水平的提高。 劣势： （ 1）操作方式较为复杂； （ 2）存在后续经营回报的风险。 小结： 基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。 3.5项目定位 中国 *（武 汉） 酒店为 中国 *后勤集团 全资拥有，是 中国 *为改善投资环境而兴建起来的。该酒店 共 14 层，总投资 2.04 亿元 。 中国 *（武汉） 酒店是一家豪华商务旅游酒店。位于 洪山区鲁磨路 处。酒店严格按照国际 五 星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 因此， 本 项目应该定位为：国际级商务产权式酒店。 3.6方案评估意见 综合 3.4.2 项目评估三种方案的比较分析，我们认为：产权式酒店模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有四大战略性意义： 快速回笼大量资金， 缓解资金压力 由市场决定价格，实现项目的增值 产权自主分配，保证对项目的经营管理权 促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展 第四章 项目建设条件 4.1 场址现状 （一）地点与地理位置 拟建项目选址 位于 湖北省武汉市洪山区鲁磨路，处在中国 *（武汉校区） 北部， 位于美丽的东湖之畔，苍翠的南望山下 。 地理位置比较优越。 （二）场地土地权属及占地面积 根据武汉市洪山区土地房产管理局于 1975 年所发出的武汉市洪山区土地使用证及其使用权限。 此土地使用权的期限从 1975 年起至无限期，土 地使用权人：中国 *（武汉）。土地房屋权证上并没有有关按揭及其他产权负债的显示 。 （三）场址条件 1、 地形、地貌条件 拟建场地整体地形由西向东缓倾，场地较为平坦。地貌上 属于平原 地带，高差 小于 2m。 工程地质及水文地质条件 工程地质条件：本项目 结合周边类似项目， 地质情况已经 基本 探明，拟建场 *地构造上处于南岭东西向复杂构造带西段与巨型旋钮构造的符合部位。区内占主导地位的是东西向构造，款15 20km，长 50km 以上，由东西向压性断裂、背斜及伴生的北 向张扭性断了组成。东西向构造及伴生的北西向断裂切截了北东向 构造和弧形构造。 拟建场低范围内未发现构造断裂及发震断裂通过，整个工程场区属基本稳定。 经钻探揭露，拟建场地的地层结构总体上较为复杂，地表被素填土所覆盖，其下由第四系坡洪积粘土组成，基底为三迭下统洗马塘组泥岩和石炭系下统石灰岩，为方便设计使用，将其划分出单元层，各岩土层的岩性特征按地质单元层代号自上而下可分述如下： 1）、 第四系人工堆积（ Qm1）素填土：由褐黄、浅褐、灰褐色粘性土混含 0 40%不等的泥岩碎块组成，局部以泥岩碎块为主，结构松散。厚度为 0.5 8.80m；仅覆盖于钻孔 zk31、 58 60、71、 73、 76 88、 zk+1 4、 90 104、 107、 110 112115、 1161、20 125 及 128 147 控制地段之地表。 2）、第四系坡洪积（ Qd1 P1）层：粘土 2：褐黄、浅褐、灰黄或浅黄或色，含少量角砾、砂、铁锰质结核及泥岩风化残块，可塑状态为主、局部为软塑状态，湿。层顶埋深为 4.30 6.60m，厚度为 2.20 13.20m，平均厚度为 7.00m。仅分布于钻孔 zk102 104、 134、 141、 146 及 147 控制地段 。 3)三迭系下统洗马塘组（ T1X）泥岩： 全风华泥岩：褐黄、黄、灰绿、褐 、或褐红色，泥质结构，薄层状构造：全风化，岩芯呈软塑粘土及少量碎块状，容易钻进， 岩块用于手易捏碎。岩面埋深为 0.00 27.80m，厚度为 0.5011.60m，平均厚度为 5.08m。仅分布于钻孔 zk14、 15、 21 25、66、 88、 88+3、 88+4=90、 92、 94、 97、 98 及 130 控制地段。 强风化泥岩 2：褐黄、黄、灰黄、浅褐、浅黄、黑、灰褐或紫色，泥质结构，薄层状构造：强风化，岩芯呈碎块状及土状、少量为块状，岩块用手易折断。岩面埋深为 0.00 22.00m，厚度或揭示厚度为 1.50 20.80m；除钻孔 zk15 控制地段缺失该层外，其余 绝大部分地段揭示该层。该强风化泥岩属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体质量等级分类属 V 类。 中等风化泥岩 3：褐黄、浅褐、褐灰、灰绿或黑色，泥质结构、薄层状构造；中等风化，岩芯呈块状、碎块状及土状，偶呈短柱状；岩块用锤易击碎。岩面埋深为 8.70 35.10，揭示厚度为 3.50 11.60m；仅在钻孔 zk1、 2、 88、 88+3、 88+4、 91、97 及 98 控制地段揭示至该层。该中等风化属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体基本质量等级分属 V 类。 4)、 石灰岩系下统（ C1）石灰岩：青灰色，隐晶质结构，中厚层状构造；强风化，节理裂隙发育，钻孔岩芯呈角砾状、碎石状及碎块状，岩块用锤难击碎，岩体质量等级较差。岩面埋深为 1.90 28.10m，揭示厚度为 1.20 7.90m，仅在钻孔 zk5、 6、14 17、 21 26、 66、 67、 86、 87、 88+1、 88+2、 89、 90 及 92 94 控制地段揭示至该层。该强风化石灰岩层属较软岩；岩体完整程度分类属破碎；岩体基本质量等级分类属 V 类 。 经钻探揭露及工程地质调查，本场地在未整平前为丘陵、坡谷及凹地。经整平后使得部分地 段填土较厚而大部分地段三迭系下统洗马塘组泥岩和石岩系下统石灰岩已出露。该场地内泥岩极破碎、节理裂隙及发育，为若透水层；石灰岩多以石芽及石笋状出现。地表水下渗后在泥岩与石灰岩接触停滞，使得该处泥岩完全风化而较软 。 水文地质条件： 目前，地下水位在 -16.5m 以下，场址附近无水体及河流。 地理及气候条件 项目区属项目开发区地势平坦，平均海拔高程 18.5 米，最低海拔高程 17.5 米。项目区平原地区面积占 90%以上，为 酒店建设提供了良好的基础条件。 项目区气候温和，四季分明，日照充足，雨量较充沛。年均气温 16.7， 夏季最高气温 41，最低气温 -4，年平均降雨量 1300 毫米。其中，春夏两季降雨多，降水量约占全年降水量的 74%，秋冬两季仅占 26%，雨热同季的气候特点，为项目 顺利实施提供了优越的自然 条件 。 4.2 供水 条件 拟建场已完成城市供水管的敷设，可直接与市政供给管搭接，供水有保证。 4.3 雨污水 排放 现场东、南道路及地下排污水管已经完成，两侧均有地下水 管，可直接接收本项目与污水的排放。 4.4 供电 状况 根据本项目建设规模，预计总用电负荷 850KW，变压器安装容量 1600KVA，该地区现有开闭站，经与供电 部门协商，可从该开闭站引 10KV 双路供电至本项目变配电室。 4.5 交通及道路条件 项目地处 武汉洪山区鲁磨路，购物、交通十分便利，濒临东湖 ，场地无论对内对外交通都十分方便，全部为油路，项目不需要再对道路投资。 第五章 项目技术方案 与实施进度 5.1项目总体规划方案 中国 *酒店 （武汉） 是一家通过国际知名酒店集团和商业机构严格许审入围的国际五星级涉外旅酒店 ，位于 武汉市洪山区鲁磨路，处在中国 *（武汉校区） 北部， 位于美丽的东湖之畔，苍翠的南望山下 。 中国 *酒店集 旅游、商务、娱乐、餐饮、休闲等多功能于一身，位于武汉洪山区 鲁磨路 ，购物、交通十分便利，濒临东湖。 总投资 估算 为 2.04 亿元人民币，中国 *酒店用地面积 7230平方米， 净用地 6430 平方米，建筑密度小于 27，绿地率 18， 酒店建筑占地面积 2000 平方米，地下 一 层，地上 12 层。设地下一层为酒店 地下车库，地下二 层为酒店办公室及后勤保障中心（水、电、气、风的硬件设施的设置） 。 5.1.1 功能要求和总平面布置 规划建设高 度 45.6m，共 13 层， 地下 1 层。 根据初步测算，此酒店建成后，将会是一间达 45.6 米高，共 223 间客房，及其他附设功能如餐饮，会 议，消防及泊车设施的现代代先进生态酒店。 酒店的出入口为两个，主出、入口位于一楼（地面层） 面向鲁巷鲁磨路，主出入口，在设置上 的出入口衔接，并做优化设计（以体现酒店的形象） 。副出入口位于的东南 端，环形车库边， 而酒店的大堂，接待处及酒店商商务中心均会设于此层，大堂款客间将设置于（一楼）间层区。 酒店的二楼计划设置成一中式古典风格的酒楼 ，雕梁画栋，内设亭台楼阁，而咖啡厅、酒吧宴会及会议室分别设于三楼 。 会议设施及西餐厅将设于二楼，而十二楼则用作酒店的休闲设施，如桑拿、健身室 。 客房将于四楼至 楼 十一 之间提供 ，而总统套房将设于顶层（ 十二 楼） 整个酒店项目设有三 部客、货用升降机（ 一部货用、两 部客用） ，两 组公用楼梯及消防通道。 5.1.2 建筑功能分区： 客房 酒店客房将会由四 楼及以上层楼提供。而八至十 一 楼的标准楼面设计为提供 21 间客房，包括两间的套房，总统套房已计划设立于 顶层（ 一十二 楼）。 总体来说，客房可根据其设计分为四 种类别，包括标准房，套房 、豪华套房 及总统套房。据初步计算，酒店共提供 180 间标准房， 42间套房及 1 间总统套房，总数为 223 间客房，客房资料明细将例于以下图表内： 楼层 标准间 套房 总统套 房 总数 4 23 23 5 23 6 29 6 23 6 29 7 23 6 29 8 22 6 28 9 22 6 28 10 22 6 28 11 22 6 28 12 1 1 合计 180 42 1 223 酒店设施 此酒店将餐饮，休闲及其他设施设计高于平台层 餐饮设施将高于位处（一楼）间楼的大堂接待厅，而中餐及西餐厅将分别设于三楼及四楼。 另外，咖啡厅及酒吧将于二楼提供，另一间酒吧将会设于顶楼天台，而酒店更高层中设有能直接享用中餐的贵宾房， 会议设施 将于 二、五楼提供 大部分的休闲设施将于六楼提供，这包括了男女士桑拿，按摩，健身室及游泳池。 酒店将会提供充足的泊车位置。现时共规划了 84 个停车位，其中 64 个是位处于地库的车位，其余 20 个有盖车位则设于一楼地面，停车场呈环酒店弧形以节省占地面积，同时也方便于客人停车后即可下车入店。 后勤设施 后勤设施包括大堂、厨房、接待处、保安及控制室等。 其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于地库的一、二层，机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设备室及泵房等，均位于地库的位置。 屋顶花园 设计将裙房的屋面，平台 上适当覆土种植绿色植物，形成屋顶花园。另外，在酒店主楼的顶部设置了二处观景式的花园平台，使酒店在空间形成了立体绿化，丰富了酒店的整体形象。 配套设计 酒店设室外游泳池、网球场、地下停车库及相应商业娱乐设施。 项目规划设计主要参数 参数名称 参数 建设用地面积 7230 m2 建筑基底面积 2000 m2 总建筑面积 21600 m2 计算容积率建筑面积 18000 m2 其中： 五 星级酒店建筑面积 18000 m2 地下停车库建筑面积 3600 m2 容积率 6.46 % 建筑密度 27.66 % 绿地率 18% 客房总数 223 间 地下车库停车位 64 辆 室外停车场 20 辆 5.2 结构方案 5.2.1 建筑结构的安全等级及设计使用年限 1、结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级。 2、框架 剪力墙结构，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。 3、抗震设防类别为丙级，抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度为 0.05g，设计地震分组为第二组。 4、结构设计使用年限为 50 年。 5、地下部分及屋面钢筋混凝土的环境为二 a 类，其余为一类。 5.2.2 建筑材料 1、混凝土 项目 地 下室 1 层 5 层 6 层 10 层 11 层以上 柱、墙 C40 C35 C30 C25 梁、板 C30 C25 C25 C25 垫层： C15，次要构件： C25 地下室板采用微膨胀砼，以增加的抗裂性能。 2、钢筋：直径 12 用级钢筋 直径 12 用级钢筋 3、建筑外墙采用加气混凝土砌块，内隔墙采用混凝土空心小砌块。 5.2.3 上部结构 综合楼部分 本项目房屋总高 45.6m，采用框架剪力墙结构。 5.2.4 使用对荷载的要求 1、套房、更衣室 2.0Kn/m2 2、会议室 2.0Kn/m2 3、门厅、大堂、电梯厅、餐厅 2.5Kn/m2 4、储藏室、库房 5.0Kn/m2 5、阳台 2.0Kn/m2 6、上人屋面 2.0Kn/m2 7、不上人屋面 0.5Kn/m2 8、屋顶花园 3.0Kn/m2 9、电梯机房 7.0Kn/m2 10、走廊、消防疏散通道 3.5Kn/m2 11、其余 2.0 Kn/m2 较大和较重的使用荷载根据具体情况另定。 5.3给排水设计方案 5.3.1 给水系统 1、最高日生活用水量为 127m3/d，最大时用水量 12m3/h 2、水源：由市政自来水供水。从市政给水管网上引两条管径为 dn160 的引入管供酒店用水， 3、本区建筑给水系统分为 2 隔结合给水区，低区：地下室至四层为一个供水区，由市政网直接供水；高区：五层之十五层为一个供水区，由高区变频供水设备供水。 5.3.2 热水系统 1、最高日生活用水量为 64 m3/d，最大时用水量 2.7m3/h，使用水温 60 . 2、采用全日供应热水系统。 5.3.3 排水系统 1、最高日排水量为 114m3/d. 2、污水由排水立管收集后排除室外，经化粪池处理后拍只 小区附近市政排水管网 。 3、建筑物雨水采用外排雨水收集系统，屋面雨水斗收集排至小区雨水管道，地面道路雨水口收集至上区雨水管道进入雨水收集池，经过滤后做淋花用，最后排至附近市政雨水管网。设计雨水重现期采用 2 年。 5.3.4 消防给水系统 1、室外消防给水水源为城市自来水，室外消防环状管网有双水源，消防屋顶水箱有效容积为 18 立方米。 2、室外消防给水环状管网上布置消火栓，消火栓间距不大于 120 米，室外消防水量 30 升 /秒。 3、室内消火栓系统消防水量 40 升 /秒。火灾延续时间为 3小时。 4、室内设有自动喷水灭火系统，系统消防水量 30 升 /秒。火灾延续时间为 1 小时。 5、公共场所等处设手提式灭火器。 5.4电气设计 5.4.1 电源： 中国 *（武汉） 酒店楼高十 二 层， 地下 一 层，地上十二层，属 高层建筑，其消防用电荷等级为一级。拟由市电引接一路 10kv高压电源供电。变电所设在地下一层，内装两台 1000kVA 千式变压器，并装设一台 350kw 应急备用柴油发电机组做备用电源。 5.4.2 负荷计算 本工程用电负荷计算容量估计为 1600kVA。 5.4.3 导线选择及敷设方式 动力配电干线电缆沿桥架敷设或在电气竖井内明敷，导线则穿管暗敷。与消防有关的电 缆采用耐火型，其余一般电线电缆采用阻燃型。消防线路均穿金属管暗敷，如在桥架内与其它电缆一起敷设，桥架须作防火处理并在桥架中间加隔板。 5.4.4 照明配电系统 照明光源主要节能型荧光灯为主，照明基本上采用一灯一控方式，大面积照明则多灯分组集中控制。酒店客房，餐厅等营业场所照明由装修设计。 5.4.5 防雷接地系统 本工程按照第二类建筑防雷标准设计。屋面采用避雷带方式，利用机构柱内主筋作为引下线，利用建筑基础内主筋作防雷接地装置。电力保护接地采用 TN-S 制式接地保护，并与防雷接地装置，接地电阻小于 1 欧姆。 5.4.6 电气消防设计 1、火灾自动报警及消防联动控制系统 中国 *（武汉） 酒店 应满足 一类高层民用建筑的防火要求，其火灾保护对象等级为一级，火灾自动报警采用集中报警控制系统，于一层设消防控制室，内内设消防中心控制系统一套，包括 火灾自动报警控制器、消防直接控制器、火警通讯盘、录放盘、广播功放盘、集中供电盘及图形显示系统个一套。 2、火灾应急照明 在变配电房、柴油发电机房、消防控制室、消防水泵房、电梯机房、主要走道、楼梯间、电梯前室等装设火灾应急照明，在走廊、楼梯口、前室图库等设疏散指示标志。 3、消防供 电 消防水泵、电梯、消防控制室、送风排烟机、防火卷帘一级火灾应急照明等一类负荷由低压配电房不同线段提供两路电源供电，并于末端设置电源自动切换装置。 4、消防线路 所有消防线路均采用阻燃电力电缆或阻燃电线穿金属管暗敷。 5、消防接地 采用公用接地的方式，要求接地电阻小于 1 欧。 5.5 空调通风设计 5.5.1 空调 1、全楼设中央空调系统，其总建筑面积约 21200 平方米，采用冷暖型空调系统。夏季制冷，冬季供暖。经估算，空调系统夏季总冷负荷约为 1840kw 冬季总热负荷约为 920kw。 2、中央空调系统的冷热源采用 水冷冷水机组及风冷热泵机组，夏季由水冷冷水机组与风冷热泵机组联合提供冷量，冬季由 风冷热泵机组提供热量。 3、空调用房的夏季室内计算温度为 24 28，相对湿度为40 65%；冬季室内计算温度为 18 24，相对湿度为 30 68%；新风量为 20 40m3/日人。 4、大开间空调房间采用落地柜式空调机低速送风，小开间空调房间采用风机盘管加新风的系统形式，采用顶送顶回的气流组织方式。 5、水冷式冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵安装在地下层制冷机房内，冷却塔、风冷热泵机组及其水泵安装在屋顶上。 6、空调冷却水（ 热水）系统为两管制闭式系统，冷冻水供回水温度分别为 7和 12，热水供回 45和 40 . 7、各末端设备冷冻水（热水）管路采用电动二通阀加温器控制；冷冻水（热水）供回水总管之间采用压差旁通控制，根据冷冻水系统的压力变化自动调节旁通水量。 5.5.2 通风系统 1、地下室设备用房设机械送排风系统，地下车库及洗衣房设机械排风系统。 2、地上各层卫生间、餐厅、包厢、会议室及无外窗房间采用机械排风，自然进风。 3、其余有外窗房间均采用自然通风方式。 5.5.3 防排烟系统 1、地下室设备用房的内走道设机械排烟系统，该排 烟系统 与设备用房的排风系统合用。 2、地下车库设机械排烟系统，排烟系统与排风系统合用。 3、其余有外窗房间均采用自然排烟方式。 4、按规范规定应设机械排烟的内走道、房间均设机械排烟系统，其余具有自然排烟条件的内走道、房间充分利用外窗自然排烟。 5、按规范规定应设机械加压送风系统的防烟楼梯间及前室、合用前室均设机械加压送风系统，其余采用自然排烟方式。 5.5.4 材料设计 1、空调风管及新风管采用双面铝箔聚苯乙烯制作。 2、冷冻、冷却、冷凝水管均采用镀锌钢管，其保冷材料采用铝箔贴面像塑复合隔热管套。 5.6 实施进度 项目建设工期： 2010 年 11 月 1 日至 2012 年 6 月 1 日具体实施进度如下： 1、初步设计方案完成并审批： 2010 年 11 月 1 日至 2010 年12 月 30 日，小计 60 天。 2、地质勘探： 2011 年 1 月 6 日至 2011 年 2 月 6 日，小计30 天。 3、建安工程施工图设计并审批： 2011 年 2 月 6 日至 2011年 3 月 22 日，小计 30 天。 4、确定施工单位、监理单位并签合同： 2011 年 3 月 22 日 至 2011 年 4 月 12 日，总计 20 天。 5、施工单位进场并对障物、护壁、土石方工程进行施工：2011 年 4 月 12 日至 2011 年 5 月 2 日，总计 20 天。 6、基础施工与地下一、二层施工： 2011 年 5 月 2 日至 2011年 7 月 22 日，小计 80 天。 7、地上 1-3 层施工： 2011 年 7 月 2 日至 2011 年 7 月 27 日，小计 80 天。 8、地上 4-6 层施工： 2011 年 7 月 27 日至 2011 年 8 月 22日，小计 25 天。 9、地上 7-9 层施工： 2011 年 8 月 22 日至 2011 年 9 月 18日，小计 25 天。 10、地上 10-12 层施工： 2011 年 9 月 18 日至 2011 年 10 月13 日，小计 25 天。 11、砖砌工程、楼地面、外墙装饰、内墙抹灰、门窗及金属结构、水、电、气、空 调等设备与管线安装： 2011 年 10 月 13日至 2011 年 12 月 13 日，小计 60 天。 12、酒店室内外装饰、装修工程： 2011 年 12 月 13 日至 2012年 5 月 13 日，小计 150 天。 13、酒店开业庆典： 2012 年 6 月 1 日 具体实施进度见下表所示： 表 5-1 项目实施进度一览表 序号 建设内容 2010 2011 年 2012 年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 1 项目前期工 作 2 地质勘探与 施工图设计 3 招投标 4 基础处理与 结构施工 5 装饰装修与 设备安装 6 竣工验收 第六章 环境 影响评价 与安全卫生 6.1 环境影响分析与评价 6.1.1 项目场址环境现状 本项目场址用地 旧房改造用地及绿化用地 ，周边无工矿企业， 交通便利 。因此，场址环境现状良好。 6.1.2 项目建设与运营对环境的影响 大气污染 主要来自小部分居民生活用煤（附近居住小区），单位自备锅炉房的燃煤排风 的烟气，随着生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此种污染源已逐步淡化和消失。另一类污染是汽车尾气，随地段内车辆的频繁通行，车速低、时间长、汽车尾气污染将成为主要的大气污染源。 噪声污染 该地区成为新城区后，车多、人多的场面不 可避免，噪声污染必然出现，主要是交通噪声、人群噪声和相关设备的噪声。 水污染 项目投入运营后由于生活污水及餐饮西段废水的排放，可能造成对环境的影响。 6.1.3 环境保护措施 大气污染治理 地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按 6 次 /h 换气量 计算，送风量按 5 次 /h 换气量计算；晚上送、排风量均减半；排烟口设在屋顶。自备柴油发电机烟气通过井道由屋顶排出。各餐厅厨房均设机械排风，烟气排入竖井，然后由物的出口排出。 噪声 污染 治理 本工程的主要噪声源为制冷机组、柴油发电机、各种水泵、风机及空调器、冷却塔等。为了 减少这些设备噪声对环境的污染，设计中在设备选型上尽量选用低噪音型。为了减少对环境的污染，设备均设置在封闭的单独房间内，其墙面进行一定的吸噪处理，使噪声降到规范允许范围内。为了降低空调、通风及不易积尘 柴油发电机的烟管等气流噪声，根据具体情况在管道上采取了不同消声措施。对制冷机组、柴油发电机、大型水泵及风机，为了减少振动对操作人员及环境的影响，对这些设备采取了隔振及减振措施。冷却塔设在北端屋顶靠中间位置，周围有较高的女儿墙隔挡，并选用声级较低的产品，从而使噪声影响控制到最小程度。 空调设备的环保措施 冷水机组采 用符合环保规定的制冷剂 R407C。 水系统中均采用了电子除垢仪，起到杀菌、灭藻、防锈、除垢及使水质活化变清的作用。 空调系统无废气、废水排出。 产生振动、噪音的设备均采取必要的减振降噪措施。 将冷却塔、风冷热泵式冷（热）水机组及其水泵安装在屋顶 上，以减少其对周围环境的噪声影响。 风管、水管及其保温材料，消声材料均采用不易积尘、不产生浮游物的材料。 污水处理 本项目各卫生间污水经化粪池处理后排入污水管网。具体规模、位置由 汉阳市政 公司统筹规划设置。本工程中设有设施规模为 200t/d 左右。湖北 省规定的中水水质 标准主要指标为： BOD 10mg/L， COD 50mg/L； SS 10mg/L。污水经处理后能满足 湖北 省规定要求。中水主要用于厕所冲洗、园林灌溉、道路保洁等。各餐厅厨房的污水经隔油器处理，最终至城市污水管网。 固体废弃物治理 本项目固体废弃物主要来自生活垃圾及商场废弃的包装材料，顾客丢弃物等，总量估计 0.8t/d 左右。固定废弃物均集中到一个密闭式垃圾间内，然后由环卫部门运至公共垃圾场处理。 6.1.4 环境绿化 本项目后部设置了公共绿地、绿化面积达到了占地面积的30%以上，此外，还有部分屋顶绿化。 6.1.5 环境保护设施与投资 中水处理设备：项目所在地区水资源相对紧缺，而酒店用水量较大，特别是洗涤废水大于污水，采用专用设备对收集起来的废水进行处理。即中水，中水可用于冲洗厕所，园林灌溉和道路保洁，但对废水进行处理的设备和专用管道需另行投资。 空调设备电子除垢仪的采用。 化粪池及排污设备。 项目用于环境保护和绿化方面的投资总额约 为 120 万元。 6.1.6 环境影响评价 本项目为公用设施工程，项目在投入使用后主要污染源为生活污水和垃圾，虽有一定排放量，但污水能排入城市污水总管，垃圾经收集后送垃圾场处理，有轻微噪 声的设备看控制在允许范围内，故项目总体环境评价应为不影响周边环境 。 6.2劳动安全、卫生、消防 6.2.1 劳动安全 1、 土建安全 本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架 剪力墙结构，地上南北两部分为板块 剪力墙结构。该工程按抗地震 7 度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。 2、 防火防爆 本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火