（国民经济学专业论文）对我国城镇住房保障制度改革的探讨——以南宁市为例.pdf

对我国城镇住房保障制度改革的探讨 一以南宁市为例 摘要 随着我国住房保障改革的深入，市场机制已经开始对住房领域进 行全面渗透，在优化住房资源配制和提高住房资源的配制效率等方面 正发挥着基础性的作用。但是由于市场存在着内外部的缺陷，中低收 入阶层在居住方面往往表现为支付能力不足。对于他们来说，没有政 府的帮助，是不可能解决居住问题或改善居住条件的。经济适用住房 和廉租住房是当前我国城镇住房保障体系的重要内容，在解决中低收 入家庭住房困难的问题上发挥了一定的作用。但与此同时，在其实施 过程中出现了很多问题。这些问题迫切地要求我们对现行城镇住房保 障体系进行全方位的重新思考。因此，解决住房领域的公平问题，加 快构建一个更为科学合理的城镇居民住房保障体系与运行机制，已成 为我国构建和谐社会的重大现实问题，迫切需要加强系统的理论研 究。 在总结前人理论和实证研究以及国外经验的基础上，本文主要做 了以下几方面研究：通过对南宁市居民住房状况的调查分析，对我 国现行城镇住房保障政策的运行效果做了较为系统的评估；针对我 国现行城镇住房保障制度的缺陷，与国外其他国家与地区的实践经验 做了比较分析；在分析、总结的基础上，对进一步完善南宁市中、 低收入家庭住房保障政策提出了相关建议。 关键词：城镇住房保障经济适用房住房政策 d i s c u s s l 0 no fo u rc c i i 小r t r yu r b a nh o u s i n g s y s t e m r e f o r m 一1 ：f 气k en an n i n g a sa ne x a m 咿l e a b s t r a c t a l o n gw h i tt h ep r o g r e s s i n go fu r b a nh o u s i n gs y s t e mr e f o r m , t h e m a r k e tm e c h a n i s mh a sa l r e a d ys t a r t e dt op e r m e a t et ot h e h o u s i n g r e a l m ，p e r f o r m i n gab a s i cr o l ei na l l o c a t i n gh o u s i n gr e s o u r c e s b e c a u s e t h e r ee x i s t sm a r k e tf a i l u r e , t h em i d d l ea n dl o w e ri n c o m es t r a t u m su s u a l l y s h o wi n s u f f i c i e n t p a y i n ga b i l i t y a s f o r t h e m ，w i t h o u t t h e h e l po f g o v e r n m e n t ，i ti si m p o s s i b l yt or e s o l v et h el i v i n gp r o b l e mo ri m p r o v et h e l i v i n gc o n d i t i o n s t h ea f f o r d a b l eh o u s i n ga n ds u b s i d i a r yr e n t a lh o u s i n g a r ei m p o r t a n tc o m p o n e n t so ft h ec u r r e n tu r b a nh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t y s y s t e m ，a n dw e = l eh e l p f u lt ot h o s ep r o b l e m s b u tal o to fp r o b l e m sh a v e a p p e a r e dd u r i n g t h e p r o c e s s ，w h i c hr e q u e s t u st or e c o n s i d e rt h e s y s t e m t h e r e f o r , r e s o l v i n gt h ef a i rp r o b l e mo f t h eh o u s i n gr e a l m ，s e t t i n gu p a ne v e nu r b a nh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t ys y t e mh a v eb e c o m ev e r yi m p o r t a n t t oa nh a r m o n i o u ss o c i e t y , a n dn e e dt os t r e n g t h e nt h e o r e t i c a lr e s e a r c h u r g e n t l y t h em a i n w o r ki nt h i sp a p e ra r e ：o ) v a l u a t e dt h ee f f e c to f t h ec u r r e n t u r b a n u s i n gt h es t a t i s t i cr e s u l t so f5 0 0q u e s t i o nn a i r e si nn a n n i n g ；( 室) i n v i e wo f t h ec u r r e n tu r b a nh o u s i n gs o c m ls e c u r i t ys y s t e mf l a w s ，h a sm a d e c o m p a r a t i v ea n a l y s i sw i t ho t h e rn a t i o n sa n d t h el o c a l i nt h ef o u n d a t i o n o f a n a l y s i sa n ds u m m a r y ，h a sp r o p o s e ds o m es u g g e s t i o n st of b r t h e r c o n s u m m a t et h el o wi n c o m ef a m i l i e sh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mi n n a n n i n g h o u s e ；h o u s i n gp o l i c y u r b a n h o u s i n g s o c i a l s e c u r i t y ；a f f o r d a b l e 广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的 成果和相关知识产权属广西大学所有，本人保证不以其它单位为第一署名单位 发表或使用本论文的研究内容。除已注明部分外，论文中不包含其他人已经发 表过的研究成果，也不包含本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研 究工作提供过重要帮助的个人和集体，均已在论文中明确说明并致谢。 论文作者签名：三乃寥旁f 司， 。 加7 年多月彳日 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，e p ： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时阅： 刚口时发布口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 论文作者签 丑导师签名 游月彤日 对囊圈城镇目唧幛制度改革的蛔坤巾占l 南宁市为倒 1 1 研究现状 导言 城镇低收入群体有着巨大的住房需求但支付能力却相对比较弱，这种落差使 得城镇住房保障问题成为社会关注和研究的热点。在国内，学术界对城镇住房保 障问题的研究主要集中在住房保障制度的改革如何有效保障低收入群体的住房 需求和居住条件的改善上，并对中国的住房保障制度做了很多分析。 陈伯庚、顾志敏、陆开和。在系统地总结这2 0 多年来中国城镇住房保障制度 改革的经验的基础上，提出了中国住房保障制度改革过程中应坚持的原则，例如： 实行统一政策目标、分散政策、因地制宜、量力而行、坚持国家、单位和个人合 理负担，坚持平稳过度、综合配套等。 成思危。对中国城镇住房保障制度的改革进行了系统的思考，提出了改革的 目标模式，分析了职工、开发商、单位、政府、银行等有关方面的基本态度和行 为特征，探讨了从现有体制平稳过度到目标模式的策略，认为针对不同收入水平 的家庭提供不同渠道的住房供应，是中国住房保障制度改革的重要思路，也是完 善社会保障制度的重要内容。而现阶段，中国城镇居民收入分布不均、房地产价 格过高，即使实旄住房分配货币化，并有公积金、住房补贴、住房贷款等的支持， 中低收入群体仍不可能按照市场价格购买商品住房，所以国家必须发展水平适度 的社会保障住房，如经济适用房和廉租房。 易宪容圆指出，在市场经济下，该制度应该是多层次的体系。住房 作为个人最基本的生存条件以及最昂贵消费品，无论是发达的市场经济 国家还是计划体制及发展中国家，都会建立住房保障制度来保证人人有 房住。一般而言，在市场经济条件下，政府会采取一些特殊的政策措施 来帮助那些完全依靠市场解决住房有困难的群体，如住房公积金制度、 经济适用房制度、公屋制度、廉租房制度等，在这一层次上，住房保障 制度完全是政府的事情，住房困难者需要由政府来解决住房。但从更深 。陈伯庚、顾志敏、陆开和，城镇住房制度的改革与实践，上海：上海财经大学出版社，2 0 0 3 。成思危，中国城镇住房制度改革一目标模式与实施难点，北京：民主与建设出版社，1 9 9 9 。易宪容，建立多层次住房保障制度。新华网，2 0 0 5 3 9 1 对囊冒j t 钼睢房啊睥制度改革的挥彘卜- 以卜争市为饲 的层次而言，住房保障制度应该是一个多层次的体系，是一个公平有效 的体系。它既有政府向那些完全没有能力购买住房者提供居住条件的责 任，也有政府出台相应的土地政策、税收政策、银行信贷政策来帮助经 济困难者购买住房的制度。特别是在我国土地产权国有的情况下，政府 既有义务也有能力在政策方面来保证民众的住房条件。 冯宗宪回指出，中国应以“选择性保障”作为住房保障制度的目标 模式，即以廉租住房为主，经济适用住房和廉租住房两个层次有机结合 的保障型住房供应分配体系。他在其他刊物上发表的文章也从多个侧面 对中国的经济适用房建设、廉租房的建设、住房补贴制度等一系列问题 作了较为深入的研究和探讨。 郑功成。指出，居者有其屋在现阶段我国并不现实，他认为，我国 过去所确定的住房福利改革目标是住房的自有化和商品化，即人人都拥 有自己的房子，企图以此完全化解决政府与单位在住房福利方面的责 任，但事实上，这种单一目标的改革在相当长的时期内都是不可能实现 的，因为它客观上偏离了中国的现实国情。另外，经济适用房的目标定 位并不明确，仍然是住房自有化单一改革目标的延伸，并因政策缺乏严 格的规范而成了福利不似福利、商品不似商品的四不像。经济适用房与 商品房并行也扰乱了房地产市场，对房地产市场的健康发展不利。因此， 他主张中国的住房福利制度改革也需要走多层次化的道路。即按照不同 的社会群体来分门别类，使其各得其所。同时，他强调，政府所提供的 房屋应当体现出标准适度和维护公正的特征，通过确定不同的房屋标准 来产生挤出效应。他还特别指出，既然拥有住房是人们的基本生活需求 之一，那么完全可以将其纳入社会保障体系来加以统筹考虑。 上述研究都是站在国内状况研究的基础上，对我国城镇住房保障制 度的确立提出了各自的体会和想法，当然有其科学和合理的方面。但是， 我国的地方经济差异很大，中央政府制定的住房保障政策在实施的过程 中各地存在着很大的差异，出现的问题也各有特征，因此，针对性的研 究更有参考价值。另外，作为一个新兴的市场化国家，如何从发达国家 。冯宗宪，房改攻坚：住房保障制度的构建，四川大学学报，2 0 0 1 ( 3 ) ，p 1 2 。郑功成，住房保障制度改革应有新思路，中国经济导报，2 0 0 1 ( ii ) ，p 1 5 2 对舞h 奠铟佳矗 保【度改革的挥丧卜以r 宁市为葺呵 建立住房保障制度的过程中汲取有效和科学的经验和教训，来构建和完 善我国的住房保障制度显得更具有研究意义和紧迫感。 1 2 住房保障的相关理论及依据 1 2 1 社会保障理论 一方面，市场经济是效率高的经济，利润最大化的原则对经济的发展产生了 强大的动力；另一方面，市场经济也是风险大的经济，风险造成的社会震荡又会 成为经济发展的强大阻力和干扰因素。所以，社会需要有一种稳定机制来排除、 缓解这种阻力和干扰，以保证经济的正常运行。社会保障制度就是市场经济的一 种稳定机制，是作为社会的“减震器”和“安全网”应运而生的。 西方社会保障经济理论最早的理论渊源可以追溯到亚当斯密，他在国民 财富的性质及其原因的研究书中，论述了通过“看不见的手”来推动个体利 益和社会福利的共同增长，进而来实现社会整体福利水平提高的一种思想回。第 一个系统阐述社会保障经济思想的是德国的新历史学派，针对当时德国所面临的 劳资问题，强调和证明了建立社会保障制度的客观必要性。马歇尔在其经济学 原理一书中，阐述其分配理论时，对社会保障的几个基本问题做了一些分析， 其基本观点主要是论述改革收入分配以增进社会福利，以及对贫穷者的救济问题 圆 。 当代西方社会保障经济理论开始于福利经济学，其代表人物是英国的经济学 家庇古固。他假定在收入分配中有一个货币收入的边际效用递减规律在起作用， 同一单位的货币对穷人的效用要大于富人。因此具有收入再分配性质的社会保障 政策可以扩大一国的“经济福利”，因为在收入再分配过程中穷人得到的效用增 加要大于富人的效用损失，社会总效用就会增加。因此他主张政府向富人征税， 补贴给穷人。补贴的方法可以采取建立各种社会服务设施、养老金、免费教育、 失业保险、医疗保险、房屋供给等。庇古的福利经济学和福利国家理论为社会保 。( 英】亚当斯密，国民财富的性质及其原因的研究，北京，商务印书馆，1 9 9 4 ，p 1 2 1 。【英1 马歇尔，经济学原理，北京，华夏出版社，2 0 0 5 ，p 2 0 2 。【英) 庇古，福利经济学，北京，商务印书馆，2 0 0 6 ，p 2 4 8 3 广西大掌硬士学位论文 对羲囡城镇住房保障制度改革的挥付以龠宁市为明 障制度的建立奠定了理论基础。 2 0 世纪3 0 年代之后，凯恩斯主义经济学以需求管理为基础建立了其社会保 障经济理论。凯恩斯认为，一国的生产和就业状况主要取决于有效需求，但是由 于三大心理规律的作用，经常会出现有效需求不足，从而导致经济危机与失业的 发生。因此，国家必须对自由市场经济进行干预，通过财政政策，通过政府有目 的和有意识的财政支出和收入来影响消费需求。他认为政府千预的方针是“国家 必须改变租税体系，限定利率及其他办法，指导消费倾向”，其政策重心是财政 政策，通过个人间的财政转移支付，对失业者、贫困者给予救济，从而刺激消费 需求o 。进入2 0 世纪8 0 年代中期以后，西方社会保障经济理论取得了新的发展， 主要表现在：开始重视从社会保险与资本积累的关系上来论证社会保障对宏观经 济均衡的影响。 综观西方社会保障经济理论的发展，不难发现其在较大程度上反映了国家干 预主义和经济自由主义两大思潮的更替关系，而两大思潮并不赞成纯粹的自由和 干预，它们的分歧只在于如何看待资本主义市场经济，如何调整国家、企业、市 场三者的关系，以及国家干预与自由经营相结合的程度、方式和方法。并且社会 保障理论的演进将长期围绕政府与市场、公平与效率两大主题展开。其主要思想 可以概括为：政府应该在社会保障领域承担主要责任，尤其是充当社会弱势群 体的保护伞；同时，市场在配制社会保障资源方面的功能会发挥得淋漓尽致。 初次分配领域应坚持效率优先原则，而在再分配领域应突出强调公平性。依靠经 济效率来解放和发展生产力，依靠社会公平来使大多数人共同富裕，这是市场经 济与社会关怀兼顾而且相互联系的两个方面。社会保障改革应该坚持社会保障 水平与经济发展水平动态一致的原则。社会保障和经济发展可以实现良性互 动，但从其本源来看，社会保障的主要功能是社会功能，经济功能是派生功能o 。 住房保障是社会保障的重要组成部分，住房保障制度既是社会保障制度在住 房领域的延伸，也是住房保障制度对社会保障制度的体现。因此，社会保障理论 自然是住房保障制度产生和存在的理论依据之一。 。( 英) 凯恩斯，就业、利息和货币通论，北京，商务印书馆，2 0 0 2 ，p 1 5 6 。李珍、刘子兰，西方社会保障主要理论及其政策主张回眸，经济学动态，2 0 0 4 ( 1 ) ，p 2 3 4 对岔田毒t 鼻住房啊k 障制度改革的探宣卜以南宁市为饲 1 2 2 公平分配理论 公平分配是一个涉及国家国民经济宏观与微观运行的重大理论问题。从经济 学角度来看，一种收入分配制度是否公平，不仅取决于占统治地位的经济关系的 性质和特点，而且还要看这种分配方式和结果是否有利于社会生产力的发展。当 这种分配方式有利于社会生产力发展时，尽管一部分人对这种分配方式并不满 意，但它仍然是较为公平的；当一种分配方式已经严重地阻碍社会生产力的发展， 尽管一部分人对这种分配方式很满意，它也是不公平的。从动态过程来看，公平 的分配必然有利于调动大多数人经济活动的积极性、创造性，促进生产力的发展。 从微观层次看，个人是作为微观经济中的生产者、投资者、经营者出现的， 是作为单个要素的投入者参加微观经济活动的，对于作为微观经济主体的人来 说，公平分配主要涉及的是获得收入的经济依据问题，主要关注的是投入与收入 是否对称。从宏观角度来看，考察收入分配公平问题的切入点是社会收入差距是 否适度的问题。不公平的分配将会影响宏观经济运行的均衡状态及其趋势。当一 个国家分配严重不公，最高收入阶层边际消费倾向下降，而占人口大多数的低收 入阶层的收入却很少，消费水平增长也极其缓慢。与此同时，社会生产能力与供 给水平却不断提高，这样就会导致生产过剩与需求不足的周期性危机发生。反之， 收入差距过小，就意味着认为抹平了应有的合理差异，就会抑制人们充分发挥自 身潜能的积极性，其结果就会导致总需求大大超过总供给，出现严重的通货膨胀 或经济短缺。 由此可见，一种比较公平的收入分配，在微观上可以给出各种投入与不同形 式收入相对称的利益信号，从而促进微观资源利用和配制效率的提高；从宏观上 可以给出收入差距结构较为合理，同宏观经济运行的均衡趋势适合度较高的收入 激励信号，有利于经济稳定增长回。 效率与公平是判断政府政策的两个标准。那么政府如何实现这两个目标 昵? 福利经济学的两个基本定理告诉我们：只要市场是完全竞争的，市场机制 的运行结果就必定是有效率的；只要调节个人的初始资源份额，并按市场规则运 行，那么市场竞争就可以实现任何一种人们所希望的收入分配状态，而且不会影 。林曾杰、吕萍、余翔等，公房入市政策研究，北京，中国人民大学出版社，1 9 9 9 ，p 1 4 5 对蕾 田城，鼻住房啊k 障制度改革的探彘卜以南宁市为饲 响效率。 这一结论告诉我们，只要政府能够维护市场竞争规则，保证市场的完全竞争， 就可以使整个社会的收入达到最大化。如果认为市场所产生出来的收入分配结果 不公平的话，政府只要改变一下各人的初始资源份额即可。换句话说，在完全竞 争的市场条件下，调整各人的初始资源份额是政府唯一需要做的事情。这个观点 意味着效率与公平不是矛盾的，社会可以同时现实这两个目标。 效率与公平是一对即相互联系又相互排斥的矛盾统一体。公平分配理论告诉 我们，在信息不完全、竞争不充分的市场经济条件下，由于机会的不平等而导致 不同人群之间收入分配的不公平，从而产生社会的弱势群体。他们没有享受到市 场经济发展带来的经济增长的成果，而成为社会的贫困者或低收入阶层o 。为了 消除社会不公平状况，实现市场经济社会的持续稳定发展，政府就有责任和义务 尽可能使低收入家庭也能安居乐业。这就是各国政府建立住房保障制度的根本原 因。 窜赵海利，高等教育公共政策，上海，上海财经大学出版杜，2 0 0 3 ，p 1 2 6 6 f - 西大尊嘲士学位论文对萄i 田毒t 镇住房保障制度改革的挥丧卜以r 宁市为审， 第一章对南宁市中、低收入家庭的住房状况分析 南宁的经济近年来发展很快，最近几年的g d p 增长率都在1 0 以上，但是居 民的收入增长赶不上房价的增长，面对住房市场如此高的房价，普通家庭的住房 紧张问题十分严重。 为了掌握南宁市市民特别是中、低收入阶层住房问题的实际情况，笔者利用 假期时间对南宁市民住房状况和住房需求做了一次系统的问卷调查。本次调查共 发放问卷5 0 0 份，回收问卷4 8 0 份；调查的对象主要是普通南宁市市区居民；调 查地点选在大学路北京华联超市门口。为了获得有关南宁市中、低收入家庭住房 的实际困难和供应情况的准确信息，笔者还走访了南宁市经济适用住房建设发展 中心以及多个居民住房区。 本次调查分析的主要目的是：一是调查了解南宁市民特别是中、低收入家庭 的住房基本状况；二是调查了解南宁中、低收入家庭的住房需求和实际支付能力。 本次调查分析主要以居民家庭年收入为基础，了解分析不同收入家庭的具体 情况。2 0 0 6 年南宁市人均可支配收入大约为1 0 5 0 9 元，市区人均家庭人口为2 9 9 人，这样户均可支配收入大约为3 1 4 万元。根据南宁居民家庭收入的实际情况 和国际上的惯例，本次调查将居民收入划分为：最低收入家庭年收入为1 万元 以下；中等偏低收入家庭年收入为1 万元一3 万元，中等收入家庭年收入为3 万 元一5 万元，中高收入家庭年收入为5 万一7 万元，高收入家庭年收入为7 万元 以上。 1 1南宁市中、低收入家庭住房基本情况 有关南宁市居民住房基本情况调查主要包括以下几个方面：住房的拥有率、 住房的性质、住房的建筑面积和住房的户型情况。 1 1 1 住房私有率、成套率统计分析 南宁市居民住房成套的总体情况如表2 - 1 所示。 由表中可以看出： ( 1 ) 南宁市城镇居民家庭自有房比重占8 0 1 ，其中5 4 9 的家庭购买了房 7 对瑟田城啊官j 謦保障制度改革的探电卜- 以争市为饲 改房，9 4 的家庭购买了商品房，1 5 8 的家庭拥有私房。人均现住房总使用面 积达2 4 9 4 平方米。同时，住房的成套率也较高。据其他资料显示，按住宅建筑 式样分，家庭单栋配套住宅的比重占1 2 6 ；单元式配套住宅的比重占7 5 5 ， 其中：一居室比重占3 7 ，二居室比重占4 0 5 ，三居室比重占2 5 3 ，四居室 比重占6 ；普通楼房的比重占7 8 ；平房及其他的比重占4 。 ( 2 ) 中、低收入家庭住房问题严重。无房户和住房不成套住户集中在中、 低收入家庭。其中最低收入家庭住房困难最严重，无房的占4 2 5 ，需要改善居 住条件的不成套住户占3 1 5 。 表2 - 1 不同收入家庭住房现状 家庭收入无房有房但不成套有套房 1 万元以下4 2 5 3 1 5 2 6 1 3 万元 3 4 8 2 5 3 3 9 9 9 6 3 5 万元 3 3 8 1 3 6 5 2 6 5 7 万元 2 9 2 2 2 4 8 8 7 一l o 万元 2 2 5 1 7 5 6 0 1 0 1 5 万元2 0 2 0 6 0 1 5 万元以上 2 0 2 0 6 0 1 1 2 住房性质统计分析 住房性质统计如表2 - 2 ，从中可以看出： ( 1 ) 南宁市民现有住房中商品房仅占1 2 ，说明南宁市普通居民有能力购 买商品房还只是少数高收入家庭；房改房占5 4 9 9 6 ，经济适用房占1 3 2 ，这两 种带有一定政策补助性的公共住房占6 8 1 也反映了南宁市普通居民平均住房 水平，今后经济适用房也应当参考这一类数据。廉租房仅占0 4 ，同时我们可 以看出，面对南宁当前的房价，很多购买能力有限而又不能享受政策优惠的家庭 选择了租住市场价的住房，这部分的比例占1 9 5 ，当然，进一步分析可以发现， 8 广西大掣q 炙士肖q 立论文对奢i 田城，真佳寡啊i 障制度改革的棚e 电卜以p 宁市为饲 这其中很大部分是刚成立家庭不久的年轻人，但太高的房价收入比将是影响这部 分人选择在南宁就业的首要因素，这就不利于南宁市引进人才，加快经济发展的 计划。 ( 2 ) 最低收入者大部分享受了房改房的优惠，但随着住房改革的深入，住 房福利化分配的取消，房改房将成为历史，新增最低收入家庭必须依靠政府的廉 租房政策来解决住房问题，但目前最低收入家庭租住廉租房或享受廉租房租金补 贴的仅占i 4 ，而3 5 的最低收入家庭靠租住市场价的住房居住。显然，南宁市 目前廉租房的供应量还是远远不够的。 表2 - 2 不同收入家庭住房性质 家庭收入商品房房改房经济适用房租住房 廉租房 l 万元以下 5 7 9 5 3 3 5 i 8 卜3 万元 1 1 3 3 5 1 1 6 4 3 5 7 1 5 3 - 5 万元 1 7 7 3 6 2 1 2 3 3 3 8 5 7 万元 1 7 5 4 2 5 1 2 5 2 7 5 7 一l o 万元 2 0 4 5 1 7 5 1 2 5 l o 1 5 万元 5 5 1 5 2 0 1 0 1 5 万以上 6 0 3 0 l o ( 3 ) 中、低收入家庭除了少数拥有商品房外，大部分还是住在享受政策优 惠的房改房和经济适用房，但拥有经济适用房的比例明显偏低，而约三分之一的 中、低收入家庭即不能享受政策优惠又无能购买商品房，只得依靠租住房。从这 点看出，目前对中、低收入家庭供应经济适用房并没有使大多数中、低收入家庭 受惠。 ( 4 ) 高收入家庭的住房主要是到市场上购买商品房，这从上表中的数据得 到证明，同时，收入越高拥有商品房的比率也越高，然而，高收入家庭中有很大 比例是居住在经济适用房，在收入5 - 7 万元的家庭中占1 2 5 ，在收入7 - 1 0 万 元的家庭中占1 7 5 ，在1 0 - 1 5 万元的家庭中占2 0 ，这是十分不合理的现象， 9 对我田囊镇佳房保l 制度改牟啪朔坤罐l ，卜争市为寥， 这也从另一个角度反映出经济适用房政策中存在的问题。 总的来看，表2 - 2 反映了目前南宁市的住房供应政策还存在很大的问题。主 要表现在：对中、低收入家庭提供的公共住房和住房补贴严重不足；公共住 房政策实施不力，使高收入者利用政策的空档享受了优惠；住房租赁市场巨大， 但住房租赁市场不规范，有关政策不完善。 1 1 ，3 住房建筑面积统计分析 表2 3 不同收入家庭住房面积 家庭收入5 0 平米以下5 0 7 0 平米7 0 - 9 0 平米9 0 1 2 0 平米 1 2 0 平米以上 1 万元以下6 3 2 8 3 8 8 卜3 万元 3 4 5 3 9 5 1 5 7 6 9 9 63 4 3 5 万元2 9 6 2 7 3 2 9 1 0 4 3 7 5 - 7 万元 1 4 3 3 5 7 2 8 8 1 6 4 4 8 7 - 1 0 万元 5 3 0 2 7 5 2 7 5 1 0 1 0 1 5 万元 2 5 2 0 2 5 3 0 1 5 万以上1 0 3 5 5 5 住房建筑面积统计入表2 - 3 所示： 从上表可以看出： ( 1 ) 南宁市住房面积水平还比较低，半数住房建筑面积在7 0 平米以下。南 宁市统计局住户科统计显示，2 0 0 4 年，南宁市人均现住房总使用面积达2 4 9 平 方米，2 0 0 4 年南宁人均家庭人口为2 9 9 人，这样南宁市的当年户均住房建筑面 积约为7 4 4 平米。 ( 2 ) 中、低收入家庭住房面积明显偏小。南宁市正在逐步实现进入全面小 康社会，要实现这个目标，就必须切实解决占5 0 以上的中、低收入家庭的住房 面积过小的问题，今后经济适用房的建设也要充分考虑如何安排面积比例的问 题。 1 0 广西大学习i 士掌位住文对毋e 重捌h 雉点h 觯制度改革的朔t 翻- - 孔南宁市为倒 1 1 4 住房户型统计分析 住房户型统计如表2 - 4 所示： 从表中可以看出： ( 1 ) 南宁市住房户型主要以二室一厅和三室一厅为主，分别占了3 5 3 和 2 0 3 ，此外，一室一厅的比重也占到了3 7 。 ( 2 ) 上面的数据说明目前南宁市的住房户型结构比较紧凑，特别是中、低 收入家庭主要以二室一厅为主，据笔者的实地调查，在市区的一些老住房区，户 型普遍为二室一厅和二室二厅，面积不过4 0 、5 0 平米，就是这样小的住房，有 的家庭甚至还是几代人共住，这种情况亟待改进。 表2 - 4 不同收入家庭住房户型 家庭收入一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅其他 l 万元以下 5 4 3 1 4 1 4 l o 1 4 i - 3 万元 3 4 3 9 7 1 5 8 1 8 4 1 0 1 2 7 3 5 万元 4 3 8 5 1 7 5 1 2 5 1 2 5 1 5 5 - 7 万元 5 2 4 2 9 1 3 2 2 2 7 4 1 2 7 - 1 0 万元 4 3 4 3 3 1 1 9 2 3 8 7 2 9 5 1 0 - 1 5 万元 2 7 3 0 8 9 62 8 2 2 0 8 7 5 1 0 1 5 万以上 3 0 2 0 2 0 1 5 1 5 1 2 南宁市中、低收入家庭购房趋向与实际支付能力 1 2 1 住房购买趋向 1 2 i 1 计划购房时间 不周收入家庭打算购房时间如表2 5 所示。 从表中可以看出： ( 1 ) 就购房时间而言，以后不打算购买住房的居民占2 5 4 ，打算一年内 广西大掣嘎士掣啦论文对囊豳城镇佳房保障制度改革的朔e _ 量吐r _ 孔p 争市为，l 购买住房的占7 3 ，打算2 - 3 年购买住房的占1 8 2 ，打算3 - 5 年购买的占1 3 ， 打算5 年以后购买的占1 5 5 ，选择买不起的占2 0 6 。 ( 2 ) 数据统计说明一方面未来几年内南宁市居民的住房购买欲望还是很高， 住房需求旺盛；另一方面，买不起住房的占2 0 9 6 左右，说明南宁市的住房价格令 相当部分的居民感到难以承受。 表2 - 5 不同收入家庭购买房时间打算 家庭收入已经有房一年内购2 - 3 年内购 3 - 5 年内购5 年后购买房价太高 不打算买买买买 买不起 l 万元以下 2 2 3 5 4 5 6 5 7 1 0 5 1 卜3 万元 2 8 2 6 5 1 0 5 1 5 8 7 3 2 3 - 5 万元 2 1 4 8 3 2 0 9 1 3 2 1 1 2 2 5 5 - 7 万元 2 2 1 6 9 2 6 8 1 2 2 2 2 2 9 8 7 1 0 万元 1 2 5 1 0 6 2 8 2 1 5 4 2 3 1 1 0 2 9 6 1 0 1 5 万元3 0 1 0 1 0 2 0 2 0 1 0 1 5 万以上 6 0 2 0 1 0 1 0 ( 3 ) 最低收入家庭选择买不起商品房的占5 1 ，对于这部分家庭，经济适 用房是不合适的，必须依靠政府的公共住房或住房补贴。 ( 4 ) 中等偏低收入家庭和中等收入家庭打算3 年内购房的分别占1 7 和 2 9 2 9 6 ，除去已购房的家庭，这个比例还是相当大的。但买不起商品住房的家庭 又分别占3 2 和2 5 ，说明南宁市的商品房价格让大多数中、低收入家庭望而却 步。 1 2 1 2 计划购房面积 从表2 - 6 可以看出： ( 1 ) 在面积的选择上和户型的选择比较相似，南宁市居民的购房意愿趋向 于大面积住房，9 0 1 2 0m 2 的房子最受青睐，占了4 5 3 ；选择1 2 0 - 1 5 0i n 的占了 2 1 3 ，7 0 - 9 0 时的占2 1 4 。 对袭囡城，寞住矗h 拳t 4 度改革的探 ! 卜以，f 宁市为仍 ( 2 ) 中、低收入家庭主要集中在7 0 - 9 0i n 段。其中，最低收入家庭的购房 意向集中在5 0 - 7 0 时段，占了5 2 9 6 ；中等偏低家庭的住房需求集中在5 0 一7 0 砰和 7 0 - 9 0i n 段，分别占4 2 和2 5 6 ；中等收入家庭的购房面积意向集中在7 0 9 0 心段，占了4 2 1 。 表2 - 6 不同收入家庭计划购房面积 家庭收入5 0 7 0i n 7 0 9 0m i9 0 - 1 2 0 砰 1 2 0 - 1 5 0m l 其他 1 万以下5 2 2 3 5 1 7 5 6 9 1 1 1 - 3 万元 4 2 2 5 6 1 8 1 0 9 3 5 3 - 5 万元 2 6 4 2 1 1 9 7 2 5 7 5 - 7 万元 4 1 9 5 4 1 2 2 9 8 5 5 7 - 1 0 万元 2 0 4 2 5 3 3 4 5 1 0 一1 5 万元3 6 3 6 1 3 2 2 0 2 1 5 万以上 5 5 3 0 2 0 4 0 1 2 1 3 计划购房户型 不同收入家庭计划购买户型如表2 7 所示，从计划购买户型表可以看出： ( 1 ) 南宁市民主要偏向购买的户型是三居室，共占了7 8 8 。考虑购买三 室一厅的占了4 9 1 ，考虑购买三室两厅的占了2 9 7 。近几年来，南宁市开发 的住房楼盘主要的户型大多是大户型，导致大多数市民的购买意识也偏向大户 型，但是以南宁现在的房价，这种三居室的价位对于大多数普通市民来说还是难 以承受的，因此上面的数据存在偏差。 ( 2 ) 最低收入家庭购房趋向还是以二室一厅为主，中、低收入家庭以二室 和三室户型为主，高收入家庭大多数选择大户型的住房，主要集中在三居室户型 上，但目前南宁市场上的住房大多以1 2 0 平米以上三居室的户型为主。 ( 3 ) 从表中还可以看到，有不少中、低收入者想购买大户型住房，经仔细 调查发现其主要原因有几个：他们既无资格购买经济适用房，市场上也没有小 户型住房可买；他们中的一部分有相当可观的稳性收入，或者是长辈对购房的 经济支持。 广西夫掣啊页士掣啦论文 对甓重城铟讳e 房翻k 障制度改革的探剖- _ 一；l 争市为饲 表2 7 不同收入家庭计划购房户型 家庭收入一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅其他 1 万以下 5 1 3 5 4 1 3 2 2 9 4 1 6 9 1 - 3 万元2 1 2 1 2 9 62 0 9 63 4 8 2 1 9 3 - 5 万元 1 8 4 1 8 2 3 6 4 2 5 3 1 7 5 7 万元 9 4 1 6 5 3 4 2 1 2 7 1 0 万元 2 5 9 6 5 0 3 4 2 7 1 0 _ 1 5 万元3 1 1 5 8 7 1 0 2 1 5 万以上3 1 2 2 5 4 4 4 1 0 4 1 0 4 表2 8 不同收入家庭计划购房总价位 家庭收入2 0 万以下2 0 一2 5 万2 5 3 0 万3 0 4 0 万4 0 5 0 万5 0 万以上 1 万以下 2 3 1 1 8 2 2 7 5 2 0 5 1 0 7 卜3 万1 3 4 1 3 2 3 7 1 2 3 6 5 7 7 3 5 万5 2 6 9 2 7 6 3 2 2 2 1 3 6 8 5 7 万 2 4 2 4 1 8 8 3 6 6 2 0 3 1 9 5 7 一l o 万 2 6 l o 3 2 0 3 3 5 9 3 0 9 1 0 一1 5 万1 3 2 3 1 3 5 5 5 1 5 万以上 1 0 1 0 2 0 2 0 4 0 从上表可以看出： ( 1 ) 对于购房总价位的选择虽因不同的人群会有很大差异，但2 5 3 0 万之 间的住房是大众需求的主流，总价位5 0 万以下的占了8 6 9 9 6 ，而目前南宁市区 内的新房价位一般都在4 0 0 0 元平米左右。 ( 2 ) 最低收入家庭的购房总价集中在2 5 万元以下的占4 1 3 ，中等偏低家 庭购房总价集中在3 0 万元以下的占6 3 7 ，中等收入家庭的购房总价位也是集 中在2 5 4 0 万元占了5 9 7 。 1 4 对爱国城，橐住房保l 囊度改革的挥黉卜以，卜争n 蛰倒 ( 3 ) 南宁市民尤其是中、低收入家庭的购买力与目前南宁房产市场的高价 位、大面积的商品房价位差距巨大，这也是目前南宁房产市场最大的结构性矛盾， 想要的房子没有，有的房子买不起。 1 2 2 购房支付能力统计分析 1 2 2 1 按揭总额统计分析 不同收入家庭计划贷款总额如表2 9 所示，从表中可以看出： ( 1 ) 居民承受的按揭总额l o 万元以内的占1 2 ，按揭总额1 0 - 1 5 万元的占 3 6 2 ，按揭总额1 5 - 2 0 万元的占3 6 4 ，按揭总额2 0 - 3 0 万元的占1 1 ，3 0 万 元以上的占4 4 。 表2 - 9 不同收入家庭计划贷款总额 家庭收入1 0 万元以内l o - 1 5 万元1 5 2 0 万元2 0 3 0 万元3 0 万以上 1 万以下3 8 3 5 3 1 8 8 7 1 - 3 万2 1 4 1 2 6 8 4 3 - 5 万l o 5 4 0 3 3 5 1 2 5 1 7 5 7 万7 4 2 9 8 5 2 8 2 2 6 7 - 1 0 万 8 1 3 2 4 3 7 8 1 8 9 2 8 1 0 - 1 5 万 4 2 9 5 7 1 1 5 万以上3 7 5 3 7 5 2 5 ( 2 ) 最低收入家庭的贷款总额集中在1 0 万元以内和1 0 1 5 万元，分别为 3 8 和3 5 3 ，这是连经济适用房都买不起的，中、低收入家庭的贷款总额集中 在1 0 一1 5 万元，占了4 1 ，按7 0 的贷款比例计算，购房总价约在1 5 - 2 0 万之间， 综合考虑中、低收入家庭能承受的房价约为1 7 5 万元左右，这个数字要比中、 低收入家庭计划购房的平均总价要低，这说明南宁市中、低收入居民期望购房水 平要比实际承受能力要高，实际购房时的按揭总额超过他们的实际支付能力，这 将引起不小的金融风险。 1 2 2 2 首付金额统计分析 南宁市普通居民能够提供的首付如表2 - 1 0 所示。从表中可以看出： 对萄l 田城镇佳矗h 暮喇度改| 啪i 倒，_ 以卜争市为倒 ( i ) 普通市民能提供的首付主要集中在1 5 万元以内，占了7 4 1 ，1 2 万元 以下的占了6 1 4 ，首付在8 万元以下的占了4 1 4 。这反映出南宁市民实际有 能力购买的住房主要是2 5 万- 4 0 万的普通住房。 ( 2 ) 最低收入家庭首付集中在5 万元以下，占了7 3 ，这实际上买不起任 何住房。中低收入家庭有7 0 能够提供的首付在1 2 万元以下，在8 万元以下的 占了5 0 ，平均首付为7 8 万元左右。 表2 1 0 不同收入家庭可供首付额 家庭收入 5 万元以下5 - 8 万元8 1 2 万元1 2 一1 5 万元1 5 2 0 万元2 0 万元以上 i 万以下 7 3 1 3 6 7 6 7 卜3 万2 4 3 3 1 2 0 1 0 2 1 0 2 4 1 3 - 5 万 1 2 8 3 9 2 3 1 4 3 3 7 7 2 9 6 5 7 万5 6 3 1 2 6 1 0 3 1 7 9 1 0 2 7 1 0 万1 5 1 9 9 61 8 9 1 0 3 3 7 8 1 0 一1 5 万 1 4 1 4 1 4 4 5 7 6 1 5 万以上 2 2 1 1 3 1 1 1 5 5 6 1 2 2 3 月供款额统计分析 居民能承受的月供款额如表2 - 1 1 所示。 从上表可以看出： ( 1 ) 1 0 0 0 元以内占1 4 4 ，1 0 0 0 - 2 0 0 0 元占了4 9 5 ，2 0 0 0 - 2 5 0 0 元占2 7 9 9 6 ， 2 5 0 0 元以上的占8 2 。由此可见南宁市大部分居民的月供款集中在2 0 0 0 元以内， 中等偏低收入家庭的平均月供款为1 0 0 0 元左右，中等收入家庭为1 5 0 0 元左右。 ( 2 ) 2 0 0 6 年南宁市区经济适用房平均价格约为2 0 5 0 元平米