鄞州区投创地段YZ02-02-e2地块市调报告

鄞州区投创地段 YZ02-02-e2地块市调报告 地块基本概况 1. 1.地块区位 目标地块 首南街道 下应街道 鄞州投资创业中心 鄞州区政府 中河街道 钟公庙街道 1.地块区位 卫星示图 地块 名称 区位 土地 面积 （ M2） 用途及 行业类别 建筑 密度 容积率 绿地率 出让 年限 （年） 竞买 保证金 (万元 ) 挂牌 楼面地价 (元 / ) 鄞州区投创地段YZ02-02-e2地块 鄞州区潘火街道童家村，东到福庆路，南面到耀辉路，西面到启明路，北面到规划道路。 58684 普通商品住宅 30% 1.0 且 2.0 30% 住宅 70 商业 40 20000 5000 目标地块 环城南路 1.地块区位 周边环境 目标地块 浙江万里学院东校区 紫郡花园 银亿上上城 浅水湾 蔚蓝水岸 红星美凯龙 山姆会员店 宜家购物广场 环城南路 鄞县大道 创新 128 培罗成广场 泗港菜场 东南小学 商业 住宅 学校 主干道 东方湾底 2.地块现状 区域规划 2. 区域 鄞州新城区 鄞州新城区 区域 鄞州新城区 新城区规划： 作为宁波三江片的南部组成部分，鄞州新城区根据规划将建设成宁波中心城区的南部片区中心，成为一座集政治、经济、文化休闲、城市景观、高档住宅于一体的，主要承担高教、文化、商务、休闲、居住等功能的现代化新城。 目标地块 区域 鄞州新城区 西区： 地理区划： 奉化江以西的石碶片区为西区。该片区紧邻栎社机场，西有城市快速路、机场公路，东南隔奉化江与鄞州新城区核心区相望。 功能规划： 该区将依托鄞西工业用地，发展居住、商贸等功能为主，同时培育相关的工业、物流等功能。据规划，该区居住与工业两大功能区，将顺雅戈尔大道由北向南布置。 区内项目： 广博阳光丽园效果图 富田新都心效果图 北区： 地理区划： 该片区即钟公庙街道及中河街道。该片区北至杭甬高速公路和长丰区块，与三江片江东区相望，东北角紧临杭甬高速公路与同三高速潘火立交桥。 功能规划： 这是鄞州新城区最早建设、发展的区域。经过近几年的建设，已有良好的基础，目前已经是新城区重要的居住片区。按照本区的发展条件分析，规划重点是在进一步强化居住配套功能的同时，实施“退二进三”策略，设法彻底改变目前居住、工业混杂的局面，形成设施完善、环境良好的生活区。按规划，该区中部将形成一设施完备的居住社区，两端边缘区现有的工业区范围将逐步缩小规模，至规划期末，全部改造成为居住生活区。 区内项目： 区域 鄞州新城区 中基理想城效果图 印象外滩效果图 区域 鄞州新城区 中区： 该区位于鄞县大道与鄞州大道之间，将成为新城区最核心区域。区内集中兴建鄞州区的政治、经济、科技、文化等大、中型公共设施，并作为城市高教园区的重要组成部分。目前，已建有区政府行政中心、鄞州区文化艺术中心、鄞州区体育馆、宁波市博物馆等诸多重要建筑。同时，该片区将充分利用奉化江的景观优势，发展高、中档休闲，娱乐，商业等设施，为新城区的市民提供一个极佳的生活环境。 区内项目： 中海雍城世家效果图 荣安府效果图 区域 鄞州新城区 南区： 该片区南隔规划的绕城高速，与鄞州工业园区、姜山镇相邻，可以为鄞州工业园区提供生活居住的配套设施。该区是鄞南工业用地的依托基地，计划发展居住、商贸等功能。按照该区的发展条件，该区将作为新城区远景发展用地，将是又一个居住生活片区和产业用地。 区内项目： 金沃城南华府效果图 光大江湾府效果图 区域 鄞州新城区 东区： 该片区为下应街道等区域，北至杭甬高速公路和潘火区块，与邱隘相连，紧接三江片东部新城区，东临东钱湖、东钱湖新城。该区是鄞东重要的工业用地，宁波市的东南门户。按照该区的发展条件分析，未来该区北部将在规划期内作重点发展，南部地区根据需要有控制地发展。 区内项目： 和协风格璟院效果图 荣安蝶园效果图 块地处 鄞州新城区 大规划板块内； 鄞州新城区，位于宁波市南面，距市中心不到2公里，规划控制面积 80平方公里，是鄞州政治、商贸、居住、科技、体育和文化中心，高标准建设了一批现代化城市道路及供水、供电、通讯、排污等基础设施和社会公益设施，政府办公大楼、酒店、商业广场、商业住宅、写字楼等建筑矗立在绿草如茵的马路、河岸两旁。 区域 鄞州新城区 下应街道 地处宁波东南，东邻东钱湖，南接云龙镇，西连首南街道、中河街道，北靠东部新城 。 下应街道整个区域范围是 22.2平方公里，分三个区块 1、潘火片区 2、投创中心 3、东南片区 （即商务区域 ）总的设计范围是 13.3平方公里 。规划成高档的商务酒楼、写字楼、住宅以及娱乐、中心广场等 。 潘火片区 投资创业中心 商务区域（东南区域） 项目位置 区域 下应街道 区域 潘火区块 潘火商贸生活区，位于宁波市中心城区、鄞州新城区、东部新城区以及东钱湖旅游度假区四区之间的地理中心。区域东接规划三号路，南至中塘河及杭甬高速公路北仑段，西连江东桑田路，北及甬台温铁路。规划用地面积约 5平方公里，其中城市核心区块 2.2平方公里。区域拥有立体便捷的交通网络，西邻宁波栎社国际机场，东临北仑港，北通杭州湾跨海大桥，沪杭甬、同三、甬金高速出入口，环伺四周。随着绕城高速、甬台温铁路、城市轻轨、象山港大桥等重点项目的推进建成，交通枢纽优势将进一步凸显。 项目地块 区域 未来规划 位于下应街道、坐落在高教园区和东钱湖景区之间的区块，将成为今后一个时期鄞州发展的重点。根据规划，鄞州方面计划在 8年时间里，投资 400亿元左右，建设这一片区。若干年后，这里将变身为一座现代住区云集、商业繁华、各类公共设施配套完善的“生活品质之城”。 目标地块 鄞州将再造一个城市核心区 新城区东南片区 相距 3公里 区域 未来规划 鄞州大道 鄞州中学 特色社区 鄞州妇儿医院 国际街区 高层特色社区 城市综合体 特色商业街 区域市场概况 3. 区域住宅市场概况 目标地块 浅水湾 蔚蓝水均价 |12326元 / 东兴小区均价|11219元 / 银亿上上城均价|15131元 / 紫郡花园均价|14430元 / 雅戈尔世纪花园均价 |17474元 / 东方湾底均价|14048元 / 东裕新村均价|14625元 / 星河晨光均价|15263元 / 荣安蝶园均价|13917元 / 风格璟院均价|24879元 / 城市上院均价|13062元 / 国骅华公馆均价|17280元 / 国骅宜家花园均价 |15148元 / 金色珑庭均价|13053元 / 二手房 在售楼盘 区域土地市场概况 地块名称 位置 土地面积（平米） 容积率 拿地时间 竞得人 楼面价（元/平米） 奥克斯潘火地块 鄞州区潘火曹隘村 168700 2.2 2012.8.20 奥克斯职业 3550 鄞州投资创业中心II-3-C地块 鄞州区下应街道土桥村 41080 1.8 2012-7-5 万科 5800 荣安XINJU 世纪新村西侧 33300 2.2 2009.8.3 荣安地产 6818 下应街道湾底村 4号居住地块 东面为甬新排洪干道，南面和西面为湾底村，北面到纬三路 13186 1.2 2011.7.21 宁波天亚房地 产有限公司 7299 潘火片区23号地块 东面为河流，南至潘火大道，西至甬新排洪干道，北到南外环路 82689 2.2 2009.12. 18 宁波东方建设开发有限公司 2773 鄞州投资创业中心II-3-E地块 东面到甬新干河 ，南面到金源路 ， 西面到规划道路 ， 北面到规划道路 35392 1.5 2010.7.2 荣安地产 8600 产品设计与经济测算 4. 123455000 5100 5200 5300 5400 5500 5600 5700 5800 5900 6000 6100 6200 6300 6400楼面价（元 / ）单位：亿元0500100015002000250030003500单位 ： 元 / 售价为1 3 0 0 0 元/ 的总利润 售价为1 3 0 0 0 元/ 的总利润 售价为1 3 0 0 0 元/ 的每平方利润 售价为1 3 0 0 0 元/ 的每平方利润外因 内因 优势 (strength) 劣势 (weakness) 1.规模大，发挥空间足 2.地段好，未来姚江北岸区域内，紧邻江北万达广场 3.地块平整利于规划 1.周边配套不足 2.地块资金成本高 机会 (opportunity) So战略 Wo战略 1.区域规划对地块发展前景有利 2.区块