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要重视投资项目总体策划 引言 发展的21世纪，全国各行各业的行业发展创新已经成为各大城市的首推，所以在这次的店面企划中，由于前期只能小投入，低回报，所以追求的是目前港城所没有的独特行业：为女性服饰搭配进行教学指导。 第一部分总论 11项目背景 纵观现今连云港的商业市场，各行各业层出不穷，竞争激烈。尤其是餐饮和服装，几乎随处可见，特别是服装店，开的数不胜数，但是关于帮人搭配服饰却是一个很大的缺口。 任何东西都会有包装，比如超市里的商品，有了包装才会夺人眼球，才会给人耳目一亮的感觉。而爱美之心人皆有之，尤其是身为大学生的我们。而我所要经营的项目的客户群主要是针对现今的大学生。 大学相当于一个小型的社会，在大学生活中每天都会有很多的活动。不同的活动可以有不同的着装，但是有些人却总穿不出自己的style。对此，我所经营的服饰包装店有着很大的发展前景。 1.2项目概况 暑假的时候我曾去过常州，在那里我见到有类似于像服装搭配指导这样的服务，其盈利方面非常客观，同时客源非常广泛，这给我所要进行的项目有了很好的利益参考。另外我所经营的又是与之不同的，我们给顾客是从头到脚焕然一新，当然，也可由顾客选择，制定不同的收费标准。除此以外，我们还主打专业指导面试所搭配的服装。目前，我们都面临大学生就业难的问题，在连云港每年就有很多的大学生面临着毕业择业，进入一家企业面试最为重要，但如果穿着得体、举止大方会让面试变得事半功倍。 第二部分市场分析与建设规模 2.1市场分析 相对于别的行业，我在这里进行了一个比较，也更能直观的显现出我这个行业现今在连云港的优势。相对与餐饮，这里我与餐饮业有个共同点，就是客源广泛，不缺乏顾客，首先，我所经营的正是现今大学生所需求的，所以客户群有了保障， 其次，我们的店并不仅仅是面向大学生，只要是对服装搭配有困扰或是想重新换面貌的都可以来光顾我们的店，我的优势是无竞争。这很重要，谁都知道，餐饮的竞争是最激烈的，而目前，连云港根本没有人涉足这个行业。相对于娱乐，共同点依然是客源方面，非常丰富，区别在于我们的投入小，我们的资金在前期都是小投入，所以这里就凸显我的优势了，资源丰富，相关人才多的有的都找不到工作，市场情况宽松，在港城甚至到了午竞争设置可在前期的短时间内迅速占领整个市场的大部分份额。我们搭配衣服并不是所有的衣服都是我们提供，我们可以帮顾客的衣服进行搭配，一来可以拉拢客源，二来可以减少资本的投入。优势在于资金回流上非常的快。 2.2建设规模 我们主要分为两个部分的投资：经营部和营销部。经营部主要分为：化妆师、化妆师助理、指导师、名誉指导师（可以找高级化妆师当任增加名气）、经理、店面营业员等；营销部分为两个单位：寻找客源和寻找赞助。 规模上我这里定位3个阶段： 1）起步：化妆师2两名，美甲师4名轮班，这里具体说明美甲师的作用，就是扩充行业业务，增加收入，美甲师跟发型是一样，都是需要善于和客户沟通，有很大程度的吸引顾客和推广的作用。前期投入=店面年租+营业员工资=预计10W+9W=19W/年，对象先由大学生做起。 2）中期，按个人启动资金而定，主要在于店面的传播及广告费用，让顾客肯定我们的服务。 3）后期：扩大辐射面积，面向更多的人群。 第三部分店面选择 3.1店面 店铺面积约为1040平方米。店铺设计既体现出现代化又要给人一种家的温馨，可以在招牌上做些设计，给人一种独特的感觉。如果投资规模大，则考虑开辟供顾客在店铺里休闲娱乐的空间。 3.2店面选址 主要关注两个方面： 1.临近服装店比较多的地方,这样有利于引取顾客 2.店面设在人流量比较大的地段，公交站点抑或是外出的必经之路 第四部分经营系统 4.1,实现一体化 从理发化妆到服装，每一项我们都设有服务，制定不同的标准，可以因人选择； 4.2.零成本推销 选择几个大学生帮其搭配，借以一传十十传百，打响招牌。 4.3.员工招收 不受限制，任何对于服装设计感兴趣的都可以来应聘，并且提供学生兼职。一可以带来客源，二可以降低成本。 第五部分经济可行性分析 5.1支出 1）房租2万/年 2）装修费 3）其他费用：a.人员费用。b.装备费c.调研和差旅费d.不可预见费共计8万。 5.2收益 经济收益： 1)提高工作效率，减少工作人员 2)扩大服务范围，增加收入 3)及时获取信息，减少决策失误 社会效益： 1）提高工作效率，减少顾客等待时间； 2）提高工作效率，减轻工作人员的劳动； 5.3支出/收益比较 两年内，经营总投入：12万，系统总收入：30万，1年可以收回开发投资。从经济上考虑，此项经营项目发展前景尤为可观。 第六部分项目实施进度安排 （一）筹集资金 （二）店铺选址考察 （三）准备及设计 (四)人员招集 （五）职工培训及一些准备工作 第七部分主、客观的综合评价 7.1影响店面开设的因素 影响店面开设的主观和客观因素存在许多方面，地点、城市发展规模、人民的消费水平等，其中的诸多因素需要以实际情况来详细分析调控，如店员的交流方式如何更让消费者相信亲近，投资力度的大小，前中后期的过度，诸多因素视当地实际情况而定，还需小心谨慎对待。 7.2经济利益和社会效益 经济效益上，结合社会效益共同计算。从经济上讲保守做指甲护理50元/人，淡妆60元/人，平均每天15人就足够一年除开进货保本的了，这里已排除了产品的出售和做特殊指甲和彩妆的顾客，同时兼并教学服务又是另一笔收入，大约1年就可回收成本成为盈利状态。在社会效益上，前期主要以大学生为突破口，更多的是让其认识到我们的服务，低成本和低风险是我们的主要优势。扩大到中期有规模和名声后，将会出现跟风效应，消费者的从众心里是非常严重的，往往只要觉得有用的东西别人买了用了，那么自己便会同去消费。 7.3.可行性研究结论 通过各个方面的可行性分析，可以确定此项目是盈利的，而且是可行的，所以可以立项开发。 项目总体策划书编制说明 1.工程概况 2.项目策划书的编制 2.1工程基本情况：工程概况，质量目标，主要施工项目及工程量， 合同工期及控制性工期要求，质量、安全要求，环境保护及文明施工要求及现场施工条件等。 2.2组织机构及岗位职责：机构是由领导机制，部门设置，层次划分， 规章制度，信息管理系统等构成的有机整体，一个合理有效的组织机构为框架所形成的权力系统，责任系统，利益系统，信息系统是实现施工项目管理及实现最终目标的组织保证。 2.3项目目标：质量目标及分解目标环境目标及分解目标安 全目标及职业健康安全目标分解目标工期目标现场管理目标经营管理目标(成本控制目标，物资及机械消耗，劳务费、管理费、咨询费、洽商指标分解)科技研发目标包括QC成果及工法课题等CI目标。（其中质量目标，工期目标，经营管理目标通称“三大目标”他们的目标值主要由合同界定，彼此之间存在互相联系和制约的关系） 2.4施工方案及流程：对项目主要施工技术方案，关键线路及主要工 法施工流程，拟提出的设计优化及设计变更等内容进行简明扼要的概述型描述，施工技术方案和流程策划既有利于进行技术和施工资源的准备工作，又有利于施工进程合理开展和现场合理规划，应兼顾合理性和经济性，全面分析综合考虑，科学编制。 2.5工程施工策划：工程施工策划章节应按照施工合同要求并结合项 目部实际阐明项目管理模式，工程自营及分包规划，主要材料设备供应，主要机械配备,施工技术管理,测量,试验及试验计划,关键及特殊过程等. 2.6项目风险,施工特性辨识及应对措施：对项目风险施工特性进行 辨识评估，并制定相应应对措施，项目风险应重点对控制性周期，项目经营前景及施工安全状况等方面内容进行表达和评估。 2.7质量、安全和环境保证措施：质量保证措施必须明确工程质量管 理的要点及控制措施，内容应包括质量标准的采用,质量通病的防治措施及质量保证制度和措施等,安全保证措施应明确安全教育培训制度,例会制度,巡查制度及事故易发点(重大危险源)控制措施等. 2.8工期保证措施：根据“项目风险施工特性辨识及应对措施”中对 工程控制性工期的风险评估，有针对性地提出具有可操作性的工期保证措施，工期保证措施主要是对工期压力较大的关键线路和极易转化为关键线路的分布分项工程或施工工序提出工期保证措施,从施工技术优化生产资源投入及工程管理力量等方面进行保证. 2.9现场管理策划：现场管理策划主要是结合工程实际对常规工程现 场管理进行优化，形成高效的现场管理体制，工程现场管理岗位及职责应重点明确，现场管理策划应遵循以下方面，经济原则，把经营要素分解到现场管理具体措施之中，科学原则，现场重 点清晰明了，现场布置科学合理，现象资源高效利用，现场施工流畅运行.标准原则,规范化,标准化及制度化是现场管理有序的标准,有利于克服管理主观随意性,有利于形成现场管理的统一意志. 2.10经营管理策划：此部分需对主要管理模式进行说明，对项目经营 形式进行评估，经营评估需进行大量细致的经营基础工作，主要包括项目自营及分包，管理费、人工费、变更索赔、材料成本分析及单价分析等，形成经营管理工作组织机构及制度，制定成本控制措施。 2.11科技工作策划：科技工作策划主要内容为QC活动，四新技术的 应用及科技攻关工法等的规划 2.12CI策划：CI是公司识别系统，是保证公司在经营理念行为模式 及对外形象方面达到高度统一的有效工具，项目部应根据总公司CI定位，进行CI策划。 2.13信息化的管理与实施：互联网、监控、工具软件的应用，项目管 理信息平台的运用及人员分工情况。 工程部 xx年5月31日 附件1 项目开发总体策划方案的主要内容 一、市场分析 1、区域经济大势对房地产市场的影响 2、大盘开发的模式选择 3、当地休闲、旅游产业现状与发展趋势 4、深圳房地产市场的竞争策略与竞争态势分析5、市场消费能力、结构特征（住宅、商业）6、区域版块文化底蕴 7、典型社区开发理念分析 二、企业研究 1、典型企业的战略选择 2、企业发展能力诊断 3、可供整合的内外部资源梳理 4、项目基地条件研究 三、综合评估、问题与对策（关键点、引爆点） 四、理念创新（统一思想、同频共振） 1.总体思路 2.泛地产开发模式与策略的选择 A、同何种产业嫁接 B、如何嫁接产业链形式 3.泛地产开发文化主题与理念定位 A、总体概念阐述 B、总体概念支撑体系（环境、产品、社区文化、社区服务等等） 五、项目基本定位 1.品牌定位 2.目标市场定位 3.功能定位及档地定位 4.产品定位 附件2 总体规划原则与首期开发策略提案的主要内容 五、项目规划与建筑设计建议 1.总体规划原则 2.规划设计建议 3.建筑设计建议 4.园林景观设计建议 六、项目配套与服务建议 1.项目配套建议 2.项目服务建议 七、首期开发策略 1.首期选址及规模 2.首期的功能设置和各自项目经营内容的建议与构想 3.价格与档次 4.首期经济评估 5.销售准备 附件3：品牌与营销策略提案 八、品牌策略 A、如何创