（管理科学与工程专业论文）我国住宅质量保证保险机制研究.pdf

重庆大学硕士学位论文中文摘要 摘要 近年来，随着我国房地产业的迅速发展，居民对于住宅质量问题的意见和矛 盾也较为集中，住房屋顶开裂、墙皮脱落以及楼面、水管、卫生间漏水甚至房屋 倾斜倒塌等现象给人民生活带来诸多不便，造成严重的社会后果。在我国传统的 住宅质量保证机制下，住宅质量问题没有得到有效解决，损害了消费者利益，影 响了社会稳定。住宅质量问题已成为全社会关注的焦点，呈现出投诉多、涉及面 广、金额大、增长快、解决率低下的特点。因此，完善我国住宅质量保证机制， 解决住宅质量问题，是必要的举措。 本文运用制度变迁理论、信息经济学、新制度经济学等现代方法，立足于我 国基本国情和建筑市场改革方向，借鉴国外市场经济发达国家住宅质量保证保险 实旅经验，剖析了我国当前住宅质量问题无法有效解决的根源，提出了建立我国 住宅质量保证保险机制的基本框架和基本体系，并对其运作模式进行了理论分析， 提出了完善我国住宅质量保证机制的配套环境设计。 本文的主要内容包括以下几个方面： ( 1 ) 通过国内外住宅质量保证机制的对比分析，归纳总结我国住宅质量问题 产生的根源并提出了改革的方向； ( 2 ) 在借鉴法国住宅质量保证保险实施经验的基础上，构建了我国住宅质量 保证保险体系，探索了住宅质量保险制度下质量保证机制的运行模式： ( 3 ) 对质量检查中介机构、保险公司运作模式、费率厘定等进行了探讨； ( 4 ) 从制度经济学角度对我国住宅质量保证保险的建立进行了理论分析； ( 5 ) 从建立信用评价体系、住宅质量性能认定、信息披露制度、完善保险品 种等多角度，提出了完善我国住宅质量保证保险机制的配套环境设计。 关键词；住宅质量保证保险内在缺陷保险保险机制运作模式 重庆大学硕士学位论文英文摘要 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s a l o n gw i t ht h eq u i c kd e v e l o p m e n to f0 1 1 1 c o u n u 3 7 sr e a le s t a t e i n d u s t r y , t h er e s i d e n t sa l s oc o m p a r ef o rt h ec o n c e n t r a t i o nt oo p i n i o na n da n t i n o m i e so f t h eh o u s i n gq u a n t i t yp r o b l e m , s u c ha st h eh o u s i n gr o o fc r a z i n g ，t h ew a l ls k i ns h e d d i n g o f fa n dt h ef l o o r ，t h ep i p el i n el e a k i n g ，e v e nt h eh o u s et i l t i n go rc o l l a p s e ，r e s u l t i n gi n s e r i o u ss o c i a lr e s l l l t u n d e rt h eo b rc o u n w yt r a d i t i o n a lr e s i d e n c eq u a l i t yc o n t r o l m e c h a n i s m , t h er e s i d e n c eq u a n t i t yp r o b l e md i dn o tg e tt or e s o l v ee f f e c t i v e l y , i n j u r i n g t h ec o u s l u l l e r s b e n e f i t sa n da f f e c t i n gt h es o c i e t ys t a b i l i t y t h er e s i d e n c eq u a n t i t y p r o b l e mh a sb e c o m et h ef o c u so fw h o l es o c i a lc o d c 口 n s t h e r e f o r e ，p e r f e c t i n ho u r c o u n t r y sr e s i d e n c eq u a l i t yc o n t r o lm e c h a n i s m , r e s o l v i n gt h e r e s i d e n c eq u a n t i t y p r o b l e m , i sn e c e s s a r y t h i sp a p e rm a k e su s eo ft h em o d e mm e t h o d ss u c ha st h ei n f o r m a t i o ne c o n o m i c s a n ds y s t e mc h a n g ee c o n o m i c s e t c ，h a v i n gaf o o t h o l di nt h es i t u a t i o no f0 1 1 1 c o u n t r y a n dc o n s t r u c t i o nm a r k e t i n gr e f o r md i r e c t i o n , d r a w i n gl e s s o n sf r o mt h ei n t e r n a t i o n a l i m p l e m e n te x p e r i e n c eo ni n h e r e n td e f e c ti n s u r a n c e ，a n a l y z i n gt h ep r o b l e mo nc u r r e n t r e s i d e n c eq u a n t i t yi n0 1 1 1 c o u n t r y t h ep a p e rp u t sf o r w a r dt h eb a s i cf r a m ea n ds y s t e m e s t a b l i s h i n go u rc o u n t r y sr e s i d e n c eq u a l i t yc o n t r o li n s u r a n c em e c h a n i s m i ta l s op u t s f o r w a r dt h et h ee n v k o n m c n td e s i g np e r f 鲥i n g0 1 1 1 c o u n t r y sr e s i d e n c eq u a l i t yc o n t r o l m e c h a n i s m t h et e x t u a lm a i nc o n t e n t si n c l u d e saf e wa s p e c t s e sa sf o l l o w s ： ( 1 ) p a s s i n gt h ec o n t r a s to ft h ed o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lr e s i d e n c eq u a l i t yc o n t r o l m e c h a n i s m , c o n c l u d et h er e a s o nc r e a t i n gr e s i d e n c eq u a n t i t yp r o b l e m ； ( 2 ) d r a w i n gl e s s o n sf r o mi n h e r e n td e f e c ti n s u r a n c e i nf r e n c h , s e tu po u rc o u n t r y s r e s i d e n c eq u a l i t yc o n t r o l l i n gi n s u r a n c es y s t e m , a n de x p l o r et h em o v e m e n tm o d eo f t h e q u a l i t yc o n 仃o lm e c h a n i s m ； ( 3 ) d i s c u s s i n gt h eo p e r a t i o nm o d eo f i n s u r a n c ea g e n t ，f e er a t i n ga n ds oo n ； ( 4 ) c a r r i e d0 nt h et h e o r i e sa n a l y s i st o t h ee s t a b l i s h m e n to ft h eo u rc o u n t r y r e s i d e n c eq u a l i t yc o n t r o li n s u r a n c ef r o ma n g l eo f t h es y s t e me c o n o m i c s ； ( 5 ) p u t t i n gf o r w a r dt h ek i te n v i r o n m e n td e s i g np e r f e c t i n g0 1 1 1 c o u n t r y sr e s i d e n c e q u a l i t yc o n t r o l l i n gi n s u r a n c e m e c h a n i s m 重庆大学硕士学位论文 英文摘要 k e y w o r d s ：r e s i d e n c eq u a l i t yc o n t r o l l i n gi n s u r a n c em e c h a n i s m h i 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得重麽态堂 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本 研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：与 争 签字日期： 沙g 年上月多日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解重庞太堂有关保留、使用学位论文的 规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许 论文被查阅和借阅。本人授权重废盔堂可以将学位论文的全部或部 分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段 保存、汇编学位论文。 保密( ) ，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密( ) 。 ( 请只在上述一个括号内打“”) 学位论文作者签名：弓寿 导师签名： n 1 静农 签字日期：弘，f 年，硐弓日签字日期：砂年陀月；e t 重庆大学硕士学位论文1 绪论 1 绪论 1 1 研究背景 随着我国国民经济的稳步上丹，房地产行业得到了迅速发展，同时居民对于 住宅质量问题的意见和矛盾也较为集中，住宅质量问题已成为全社会关注的焦点。 住宅屋顶开裂，墙皮脱落，楼面、水管、卫生间漏水等现象，给人民生活带来诸 多不便，影响了居民的消费需求。更有甚者，房屋发生偏移倒塌，威胁人们的生 命、财产安全，造成严重的社会后果。据统计资料显示，2 0 0 4 年上半年全国房地 产的投诉案例近1 7 万件，涉及商品房投诉的有6 7 2 7 件，比2 0 0 3 年同期增长了 3 8 以上，连续7 年呈增长趋势。另据中消协2 0 0 5 年3 月相关资料【l 】，消费者对 住房的投诉，主要呈现出六大特点：一是投诉的数量持续增长，平均每年增长2 0 ； 二是与其他类别的投诉相比，涉及金额较大；三是群体性的投诉比较多；四是投 诉涉及领域非常宽广，从楼盘广告一直到采光、绿化配套、取暖环保等；五是投 诉出现白热化的现象，一些矛盾由于长期无法解决而被激化；六是解决率是所有 投诉中最低的。另外，由于消费者缺乏简单明了的维权方式和机制，制约了住房 消费需求的进一步发展，引发了消费者对房地产企业的信任危机，消费者维权行 为成为一个突出的社会问题。住宅质量问题已成为房地产问题纠纷中的老大难问 题。 住宅是居民生活的必需品，价值高，使用期限长，住宅质量的鉴定需要较高 的专业技术，且消费者对于住宅质量风险的识别能力有限，一些质量问题在使用 较长时间之后才显露出来；而住宅一旦出现质量问题，可能造成重大的财产损失 甚至是人员伤亡，普通居民难以承担如此巨大的风险。当前我国建筑工程质量的 控制手段主要是行政手段和法律手段，经济手段比较薄弱，保险和担保还刚刚起 步。在传统的保证机制下，往往由于原工程的建设、勘察、设计、材料、设备和 施工等单位发生改制、解体、破产等变化而难以落实责任，消费者权益得不到保 障，为此，需要建立社会化、市场化运作的工程质量保险制度，变工程风险由国 家承担逐步过渡到由保险企业承担，将风险社会化。住宅质量保证保险就是风险 社会化的产物。目前，我国已开办建筑工程一切险和安装工程一切险，试点了勘 察设计、工程监理及其他工程咨询机构的职业责任险。为落实建筑施工单位工程 质量保修责任，维护建筑市场秩序，建设部有关部门起草了建设工程质量保修 保险试行办法，并选择了1 1 个城市进行试点。 随着我国加入w t o 和政府职能转变，房地产市场经济将不断完善，我国对工 程质量的保证手段也要由行政手段、法律手段为主，逐渐过渡为以法律手段、经 重庆大学硕士学位论文1 绪论 济手段为主。而目前工程质量保险作为主要的经济手段力量还比较薄弱，还有很 大的发展空间。开展住宅质量保证保险是符合市场经济发展潮流的，它是对我国 当前住宅质量保证机制的完善，是符合我国国情的有效的制度变迁。研究住宅质 量保证保险在我国的推广实施，有利于尽快解决当前质量问题，有着重大的理论 和现实意义。 1 2 国内外现状 住宅质量保证保险在国际上已经是一种成熟的制度，法国是最早开展这项保 险的国家之一，当时住宅质量保证保险名为“潜在缺陷保险”( i n h e r e n td e f e c t i n s b i a n c e ) ，简称i d i ，又称“建筑物十年期责任保险”。i d i 保险有着悠久的历史， 1 8 0 4 年拿破仑法典规定，建筑师和设计师必须在建筑完工1 0 年内负有对房屋结构 缺陷做修正的严格责任。后来法国对原有法典进行了修订，开发商、承包商、部 件生产商都要对房屋质量问题负连带责任。1 9 7 9 年法国制订了斯比那塔法， 该法规定1 0 年期的保险为强制性保险，必须由开发商或直接建造房屋的房主投保。 从1 9 9 0 年7 月3 1 日后，对强制保险的要求有所放松，对于自建房屋用于办公的 大公司，不再强制投保，但该强制保险仍适用于所有用于居住的房屋。日本从1 9 8 2 年开始尝试建立住宅性能保证制度，到1 9 9 9 年通过住宅品质确保促进法，确 定了住宅性能保证制度的法定地位。日本住宅性能表示制度( 中国称为住宅性能 认定制度) 和日本住宅性能保证制度一起，构成了住宅品质确保促进法的主 要内容。其后，英国、新加坡、意大利、芬兰、印度尼西亚、西班牙、瑞典、突 尼斯、加拿大等许多国家逐步借鉴和引入该运作机制，其中意大利、芬兰、印度 尼西亚、西班牙、瑞典、突尼斯及加拿大的部分省实行强制保险。此险种在法国 的投保率达到1 0 0 ，日本、英国等其他发达国家也能够达到9 0 。 我国的住宅质量保证保险起步较晚，2 0 0 1 年1 1 月，国家建设部住宅产业化中 心与中国人民保险公司就我国的住宅质量保证保险”进行了研究，专门成立了课题 小组，撰写了a 级住宅质量保证保险研究报告和中国人民保险公司住宅质 量保证保险条款，向保监会提交了关于开办“住宅质量保证保险”的情况汇报， 并于2 0 0 2 年9 月通过专家论证。2 0 0 2 年1 0 月3 1 日，建设部住宅产业化促进中心 与中国人民保险公司在北京举行了a 级住宅质量保证保险合作协议”的签字仪式。 该险种在湖北、江苏、四川、浙江、福建、上海、深圳等省市试点。2 0 0 3 年3 月， 首张a 级住宅质量保证保险”保单在厦门诞生。 在我国，该保险仅面向通过建设部a 级住宅性能认证的工程项目，由开发商 向保险公司投保，保险公司向每一位购房者签发保险凭证，一旦出险，业主 可以直接向保险公司提出索赔。目前，人保财险公司正在考虑进一步扩大投保建 2 重庆大学硕士学位论文1 绪论 筑物的范围，将所有验收合格的民用或商用建筑都纳入到建筑工程质量保证保险 中来。 1 3 研究的目的和意义 当前住宅质量问题已成为社会的一个焦点，利用市场手段，建立住宅质量保 证保险成为解决当前问题的有效手段。而我国的住宅质量保证保险仅处于起步阶 段，仍存在大量问题。本文旨在研究住宅质量保证保险在我国的推广应用中遇到 的问题及解决对策，建立一套完善的、具有可操作性的住宅质量保证保险体系， 为我国住宅质量保证保险的顺利推行提供建议。 本文的研究有着重大的理论和现实意义： 有利于保障购房者利益，增强房地产市场的整体信用。住宅质量保证保险 为消费者面临的住宅质量风险提供了保证，是确保住宅质量、化解购房者风险、 保护消费者权益的一种国际惯例。购房者利益得到保障的同时，房地产开发商及 参建单位的信誉度也将得到提高。 有利于规避工程技术风险，避免开发商的意外损失。随着施工能力和技术 的不断提高，一些新技术新工艺在使用时本身就带有实验的性质，这些都对确保 工程质量提出了新的挑战。而房地产需要大量资金投入，工程质量造成的意外损 失使得开发商难于应付。通过缴纳适当的保险费，将这种潜在风险转嫁给保险公 司是房地产企业所需要的。 有利于解决工程质量保修金拖欠的矛盾。当前在工程竣工后，开发商往往 扣押一定比例的质量保修金，而施工单位这笔钱很难收回。施工单位通过对其质 量责任进行投保，可转移风险并收回保修金。 有利于转变政府职能，通过经济手段加强工程质量管理。当前出现住宅质 量问题后，政府往往成为最后买单者。保证保险机制的建立可以减轻政府处理此 类质量事故中所承受的压力，将部分政府包办的事情放到市场机制中来解决。 总之，建立完善的住宅质量保证保险制度，将有利于用经济手段提高工程质 量，使我国建筑企业建造安全舒适、环境优美的高质量住宅，提供一个符合标准 的人居环境；有利于使法规所规定的各方质量责任落到实处，切实保护消费者权 益，确保最终用户的利益；有利于优胜劣汰机制的形成，使市场力量起到配置资 源的基础性作用；同时，也将有利于政府职能的转变，治理拖欠工程款，规范市 场秩序。这将对提高住宅产品质量，减少社会纠纷，保障消费者权益，提高房地 产企业诚信度，促进房地产业健康、合理发展，维护社会稳定，有着重大的现实 意义。建立完善的住宅质量保证保险制度，为我国充分运用市场机制提高住宅质 量，找到了一个新的管理和监管途径，是一项制度创新，对我国保险制度的健全 3 重庆大学硕士学位论文1 绪论 和完善，有着重要的理论意义。 1 4 研究方法和内容 1 4 1 研究方法 本论文采用的主要研究方法有： 比较分析法：通过文献检索和现场调研，了解和掌握国内外住宅质量保证 机制现状、配套环境等并对其进行深入的对比分析，研究建立我国住宅质量保证 保险体系的基本框架和运行机制。 经济学：运用信息经济学、制度经济学的理论和方法，对我国住宅质量保 证保险的建立进行了理论分析，提供理论支持。 1 4 2 研究内容 本文研究的主要闯题是：( 1 ) 国内外住宅质量保障机制的现状及异同。通过对 国内外住宅质量保证机制进行比较分析，指出了我国住宅质量保证制度改革的方 向。( 2 ) 我国住宅质量保证保险机制的构建。从住宅质量保证体系、保险公司运作 模式、中介机构建立、费率厘定等几个主要方面进行了分析，探索了住宅质量保 险制度的运行模式。( 3 ) 建立住宅质量保证保险制度的理论基础。主要从信息经济 学和制度经济学角度对其进行了理论分析。( 4 ) 完善住宅质量保证保险的配套环境 设计。通过分析影响我国住宅质量保证保险绩效的主要因素，提出了完善住宅质 量保险的配套环境措施。 本文的逻辑框架如图1 1 所示。 4 重庆大学硕士学位论文1 绪论 住宅质量保险的提 出( 绪论) n 国内外住宅质量保证机 制对比分析( 第二章) 率 爿黧署鼻篙 n 完善住宅质量保证保险机 制配套环境设计( 第五章) j l 结论和展望( 第六章) 图1 1 论文逻辑框架图 f 培1 1 t h el o g i c 触 5 凰霉 重庆大学硕士学位论文2 国内外住宅质量保证机制分析 2 国内外住宅质量保证机制分析 2 1 商品住宅质量的界定 2 1 1 商品住宅质量的内涵 住宅质量是一个广义的概念，当今人们对住宅的要求不仅仅限于安全，追求 健康的生活环境、注重环保、追求居住环境与周围环境的和谐已经成为住宅质量 的重要内容。住宅质量直观地反映了设计理念、价值观念、投资策略以及潜在的 文化内涵，同时它也能把客观的房地产市场与主观的设计开发理念有机联成一体。 商品住宅的质量具体可分为有形产品质量和无形产品质量，有形产品质量包括规 划质量、环境质量、建造质量等；无形产品质量是开发商提供的服务，也就是物 业质量和服务质量。从功能和使用价值上看，住宅质量表现在满足住户实际和潜 在需要上，具体如住宅的适用性、可靠性、经济性、外观性与环境协调等方面闭。 商品住宅质量的主要内容包括地域质量、规划设计质量、施工质量、建材设 备质量、环境质量、配套质量以及服务质量等。其中，施工质量是商品住宅质量 的核心内容。在商品住宅的建设中，开发商、承建商、监理等各环节的工作都对 工程质量有直接的影响。施工质量关系到商品住宅的使用功能和住户的切身感受。 目前商品住宅存在的质量问题除了少数工程存在主体结构、地基基础的质量隐患 和严重功能缺陷外，主要是壳、裂、砂、渗、漏、堵、粗、污、锈等潜在的工程 质量通病。 本文所研究的住宅质量是狭义的质量，主要是针对新建成住宅产品存在的主 体结构、地基基础的质量隐患以及壳裂、渗漏、堵塞等由于开发商及参建单位的 原因而潜在的质量问题。 2 1 2 商品住宅质量的评价标准 根据住宅的使用特性和我国住宅性能评定技术标准，评定商品住宅的质量 应该从其适用性、安全性、耐久性、经济性和环境性能等几个方面全面考虑。如 图2 1 所示： 适用性 住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用 的性能。它是商品住宅质量的基本指标。适用性在总体意义上可分为居住性和舒 适性两类指标；前者是指住宅建筑的固有性能，包括空间组成、建筑热工、声学 环境、日照采光、空气质量等方面；后者则主要是反映建筑再创造而使住宅具备 的附加性能，如居住空间的塑造和相互问的联系和分隔、厨卫功能的设计、各种 设备和设施的配备、视觉效果与色彩、面积和尺度等内容。 6 重庆大学硕士学位论文 2 国内外住宅质量保证机制分析 住宅质量评价标准 - 图2 1 商品住宅质量的评价标准 f i g 2 1 t h ec r i t e r i o no f m e r c h a n d i s eh o m i n gq u a l i t y 安全性 住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不形成危害人 身安全并有利于用户躲避灾害的性能。它是商品住宅质量的根本保证，是评定住 宅质量的最重要指标。住宅安全性能的保障，主要体现在国家和省上颁布的设计 施工规范、规程、标准的强制性条文当中，是住宅质量最内在的东西。 耐久性 住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的 性能。耐久性能主要包括主体结构( 如基础、砌体结构、混凝土结构、钢结构等) 、 室内外装饰的耐久性要求，建筑物各部位及设备的防水、防腐措施规定及室内空 间功能的可调整性等，是住宅质量适用性和安全性的必要延伸。 经济性 商品住宅经济性能的评定一般使用价值工程原理，即所谓v ( 价值产f ( 功 能) ，c ( 成本) 。提高商品住宅经济性的手段就是在一定投资范围内提高住宅主要功 能的基础上，尽可能降低住宅建造和使用费用。 环境性能 住宅环境性能是由住宅周围人工和自然环境所营造的外部居住条件。住宅的 环境性能应包括“居住环境”和“居住区环境”两部分。这项指标是住宅质量评价中最 弱化的，也是弹性较大的，值得认真对待。 2 2 我国住宅质量保证制度 2 2 1 我国住宅质量现状 质量是产品的根本、品牌和灵魂。个人及家庭成为消费主体，使得消费者直 接关注住房的质量、性能及其居住区周围环境。而近年来，住宅质量问题在商品 房投诉中一直占有较高的比例，一项最新公布的调查结果显示，对于现有住宅的 7 重庆大学硕士学位论文 2 国内外住宅质量保证机制分析 质量，除了1 1 5 被访者表示“满意”外，4 7 9 认为“一般”，3 8 9 则“不满意”。2 0 0 1 年建设部组织的工程质量检查，发现近5 的在建工程存在不同程度的结构安全隐 患。尽管按照相关规定，购房者在入住前，开发商必须提供竣工验收备案表”及? 员 量保证书”等，然而，这些专业性极强的文件，在普通消费者眼里无疑是“天书”。 再者，由于住宅的复杂性和后验性，有的质量问题只有在使用过程中才能逐渐被 发现，购房者面临一些无法预料的风险。屋顶开裂，墙皮脱落，楼面、水管、卫 生间漏水等住宅质量问题已成为当前社会讨论的焦点。 2 2 2 我国住宅质量保证机制 质量保证是一种过程，是通过对工作过程的分析来确定、执行并达到所要求 的质量因素，既包括保证质量的必备物质资源、人力资源、科技资源等，又包括 保证质量必备的组织结构、管理制度、管理技术等。它不只是相对固定的条件性 概念，更重要的是一种工作过程的动态性概念。 质量保证机制是由一定的社会条件、管理体制、有关政策、建设资源等硬环 境和软环境所形成的质量保证决定因素，以及诸多因素所造成的一系列连锁反应 和综合效果。近年来我国相继出台了建筑法、招投标法、安全生产法、 建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计条例等一系列法律法规，实 行了施工许可、施工图审查、工程质量监督、安全生产监督、建设工程监理，竣 工验收备案、工程质量保修等制度，初步形成了一套以行政和法律手段为主的工 程建设活动监管体系，从体制上、法律上、组织上、方法上提供一个质量保证的 运行环境。具体表现为； 一是在管理体制上大力推行了工程建设监理制。 项目法人责任制在投资责任约束机制方面进一步加强，项目法人的责、权、 利也更明确；建设监理制使传统的建筑市场主体由两元结构转化为三元结构，形 成了现阶段由项目法人、监理单位、承包单位( 设计承包商、施工承包商，或设计 施工一体化承包商) 三元主体以经济合同为纽带，以提高建筑水平为目的，互相协 作、互相制约的新模式，如图2 2 所示。 二是在管理制度上，建立和完善了以工程建设参与各方的质量责任制为核心 的、以建设工程质量管理条例为基础的工程质量管理法规体系。 建筑法对施工许可、建筑施工企业资质审查和建筑工程发包、承包、禁 止转包，以及建筑工程安全、建筑工程监理和质量管理做出了规定。建筑工程 施工图设计文件审查暂行办法的实施，加强了建筑工程勘察设计质量的监督与 管理。房屋建筑工程质量保修办法的实施，对住宅工程质量的保证与保修提 供法律依据。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行规定 实施，推行竣工验收备案制度，商品住宅工程竣工验收备案，还必须提交住宅 8 重庆大学硕士学位论文2 国内外住宅质量保证机制分析 质量保证书和住宅使用说明书，有利促进了住宅工程质量的管理。 三是在组织体系上，实行了政府监督、社会监理、中介服务、企业自控的管 理体制，并在省、地市、县建立了相应的工程质量监督管理机构。 我国实行项目法人负责、监理单位控制、勘测设计施工单位保证、政府监督 相结合的质量管理体制，由此形成了质量管理的三个体系：政府部门的质量监督 体系、业主监理工程师的质量控制体系和勘测设计，施工承包商的质量保证体系。 闭它从内部和外部两个角度的约束机制，通过经济杠杆和行政手段来保证质量目标 得以实现。 四是在管理方式、方法上，政府管理工程质量的方式实行竣工验收备案制度， 商品住宅工程竣工验收备案，还必须提交住宅质量保证书和住宅使用说明 书，有利促进了住宅工程质量的管理；企业方面运用科学先进的质量管理方法， 对工程质量形成过程、影响因素和结果等诸方面进行全面管理。 反映 管理关系+相互关系一一+单向关系 监督关系 - 选择关系 + 服务关系 图2 2 我国当前的住宅质量保证体系1 4 f i g 2 2 t h eg u a r a n t e es y s t e mo nh o u s i n gq u a l i t yi nc h i n a 综上所述，当前我国已建立了一套完整的工程质量保证体系，并发挥着重大 而积极的作用，如图所示，在政府监督下，项目业主和各参建单位之间是合同关 系，住宅质量通过一系列法律法规和合同来保证。但是当前我国有关法律法规还 存在一些缺陷，主要依靠行政手段来进行监督管理。当住宅出现质量问题时，消 9 重庆大学硕士学位论文 2 国内外住宅质量保证机制分析 费者只能向与其有直接法律关系的房地产开发商进行索赔。中消协作为一个为广 大消费者服务的部门，对于消费者的投诉往往采取向政府反应和通过大众传播媒 介来揭露、批评的方式，对开发商失信行为没有实际的处罚权利。当前的住宅质 量保证机制暴露出种种问题，已不适应日益完善的房地产行业市场经济的发展。 2 2 1 3 我国住宅质量保证机制存在的问题分析 当前我国实行的建筑工程质量监管体系对住宅建设全过程的质量( 即设计、施 工、安装各个阶段，另外，对于成品房来说，还应包括装修质量) 保证起到了不可 忽视的作用，但是其以行政和法律手段为基础的管理还存在一些弊端，法律制度 不够健全，尤其是对于住宅产品建成后的潜在质量缺陷无法保证，具体分析如下： 我国当前的工程质量保险制度不完善。当前我国对工程质量的保险只有建 安一切险。以及维修担保制度。而建安一切险只是针对建设过程中存在的不可抗 力等某些因素的投保，是开发商与参建单位之间的保险，没有对质量内在缺陷进 行投保；维修担保制度虽然是针对住宅质量内在缺陷的，但它规定的是开发商与 承建单位之间的责任。当出现住宅质量问题时，消费者只能找与其有直接法律关 系的开发商进行索赔，而有些开发商往往寻找种种理由拖延或拒绝支付赔偿，质 量纠纷难以解决。 法律法规执行不力，责任不明确。建筑法、建筑工程质量管理条例 以及一些部门规章对住宅质量问题做出了法律规定，但这些法律法规执行不力， 相应的责任规定欠缺。例如，建筑法第十六条规定：“建筑物在合理使用寿命 期内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量”。但是法律并没有明确承担这项 责任的主体，常被认为是施工单位的责任，致使开发商在出现住宅质量问题时推 卸责任，消费者利益得不到保障。 开发商行为不规范。由于开发商自身知识、能力有限，在市场定位上可能 失策；再者，出于经济利益的考虑，有些开发商擅自改变设计或用途，不按法律 规定办事，泄露标底、与承包商串通现象普遍存在；并且利用虚假或争议性很强 的广告来欺骗、蒙蔽广大消费者。此外，地价偏高也是导致住宅环境质量问题的 一个重要因素。【5 j 参建单位内部管理脱节。首先，我国勘察、设计，承包单位长期以来实行 的是低价格、低利润政策，市场恶性竞争，无限制地压级、压价导致了勘察设计 的粗制滥造：其次，有些施工单位组织机构不健全，管理混乱，缺乏企业自身的 质量监督和对劳务人员的教育培训，质量保证措施得不到彻底实施，劳务层人员 素质差，技术水平低，总公司对其的监督管理不能有效实施；再次，监理行业市 场环境混乱，监理队伍人才缺乏，难以适应市场规模和高智能技术服务工作的需 要，无证上岗的现象普遍存在。【】 1 0 重庆大学硕士学位论文2 国内外住宅质量保证机制分析 政府机构监管不到位，处罚力度不够。政府职能部门对建筑项目审批管理 把关不严，使得一些并不具各资格和实力的单位获得房地产开发许可证；工商行 政管理部门对房地产销售过程中商家误导消费者的行为监管不力，房地产销售市 场透明度不高。对于出现的住宅质量问题，消费者缺乏简单明了的维权方式，政 府有关执行部门对其处罚力度不够，房地产投诉案件解决率低，变相纵容了开发 商、勘察、设计单位、承包商、监理单位的违规行为。 住房本身的特殊性。住宅建设是一个系统工程，从勘察设计到竣工验收， 各个环节都存在着质量隐患。住宅质量具有综合性、复杂性、隐蔽性、后验性的 特点，许多住宅质量问题只有通过长期使用才能慢慢显露出来，其质量的认定较 复杂。 综上所述，当前我国已建立了一套较为完善的质量保证体系，在建设主管相 关部门的监督下，各参建主体通过合同方式相互作用，保证工程建设的顺利进行。 然而，住宅工程是一个系统工程，各参建单位在建设中，由于种种因素导致住宅 产品存在着潜在的质量隐患。而当前的住宅质量保证机制在商品住宅质量问题处 理上显得束手无策，消费者只能通过投诉的方式维持自己的权益，但往往由于开 发商不存在或推卸责任等种种原因，消费者权益得不到保障，因而进行住宅质量 认证，确定合理的住宅质量标准，建立并完善住宅质量问题处理机制是必要的， 也是本文研究的重点。随着房地产市场经济的迅速发展，以经济手段解决住宅质 量问题将是一个必然趋势。 2 3 国外住宅质量保证保险制度 国外对于建筑产品建成后的质量问题处理是通过工程质量保证保险来保障 的，尤以法国最具代表性，本节将较为全面地介绍法国开展工程质量保证保险的 政策环境及运作方式。 2 3 1 法国住宅质量保证保险制度 法国是开展强制性建筑工程质量保险最早和较为成熟的国家，从1 9 7 8 年制订 斯比那塔法( s p i n e t t a a c t ) 实施对建筑工程质量1 0 年内在缺陷保险以来，建立 了较为完整的建筑工程质量保险构架体系，如图2 3 所示。 斯比那塔法( s p i n e t t a ) 规定建筑工程1 0 年内在缺陷保险为强制性保险，建 筑工程的参建各方必须投保。该法规定所有参加建筑工程项目的机构都有质量责 任，包括业主( 建设单位) 、建筑师( 咨询师) 、设计单位、施工单位、质量检查控制 机构。这些质量责任包括建筑结构的牢固性( 地基基础、主体结构和固定在结构上 的设备) 、建筑结构影响到的人员安全、防渗漏和噪音控制与保温等建筑功能。根 据斯比那塔法( s p i n e t t a ) ，建筑工程质量保险分为以下两类：参与建筑工程 重庆大学硕士学位论文2 国内外住宅质量保证机制分析 项目的机构必须投保1 0 年期的责任保险，这些机构为建筑设计咨询单位、施工图 设计单位、施工单位和质量检查控制单位；建设单位( 业主) 则必须为建筑物1 0 年内可能出现的损坏( 内在结构缺陷) 进行投保。对建筑工程质量控制则由独立于设 计和施工的第三方建筑工程技术检查机构实施，该检查机构要针对每个建筑工程 的特点，从建筑工程的方案设计、施工图设计和施工过程的各个阶段进行质量控 制。 图2 3 法国建筑工程质量保险体系 f 皓2 j t h ei n h e r e n td e f e c ti n s u r a n c es y s t e mi nf r a n c e 在法国，法律规定业主和建筑工程的参建各方均应投该种保险，实际执行情 况是比较好的，在一个建筑工程开工之前，各方均要有已对该项目进行投保的证 据，否则将不允许参与该项工程的建造。 其具体运作模式1 7 如下： 法国建筑工程质量保险，也称为建筑工程内在缺陷保险( i n h e r e n td e f e c t i n s u r a n c e ) ( i d d ，主要是指由于设计错误、施工工艺或建筑材料引起的缺陷和竣 工验收( 建筑工程质量检查机构颁发的完工证书) 时未发现的缺陷：这些缺陷涉及到 建筑物的牢固、安全( 包括消防安全) 和不满足隔声、保温等功能要求；对于屋面、 重庆大学硕士学位论文2 国内外住宅质量保证机制分析 外墙防水和渗漏等则是附加的。该保险规定，法国建筑工程1 0 年内在缺陷保险期 限为1 0 年，从第2 年到第1 0 年，第1 年为建造商无条件负责维修并承担相关费 用，若完成开始第1 年建造商没有了，则由业主投保的保险公司从第1 年开始来 维修；对于业主而言，一幢建筑一个保单，赔偿最高限额为该幢建筑的总造价。 在第2 年至第1 0 年内建筑结构安全和建筑功能出现缺陷，由保险公司先赔，然后 代位追究设计、建造商及检查机构的责任。这就在法律上保证了业主在最快时间 内拿到钱来维修。保险公司收到业主投诉建筑工程内在质量缺陷后，首先确认是 否在1 0 年保险期内，再派出技术专家进行估价，业主是否同意该估价要在1 5 天 内做出决定，若同意就给予赔偿；若不同意，则由双方共同指定公估、检查部门 派出技术专家进行现场检查，做出检查评估报告，通过保险公司寄给业主，该阶 段要在6 0 天内完成，若6 0 天内没有完成，则表示接收了业主的要求；保险公司 要在6 0 9 0 天把根据检查评估报告核定的损失金额寄绘业主。复杂的技术问题则应 在2 2 5 天之内完成上述全部工作。 对于建筑工程质量检查控制机构，应得到建筑工程检查机构认证委员会的资 质认可该建筑工程检查机构认证委员会由法国建设部组织成立，是独立的机构， 其成员由法国建设部、教育部、人事部、保险公司和技术专家组成。专业检查人 员按照规范要求和合同约定进行风险控制，在初步设计、施工图设计阶段均要写 出检查报告，把检查意见列出后，通过业主转发给有关方。对于施工过程的质量 控制，总承包商必须进行检查和自我控制，质量控制公司进行独立检查，并写出 检查报告。在最终验收前，建筑工程检查控制机构要发出从施工开始到完工的整 个情况写出的总结报告，对所有改正项目及其效果要列出，对没有改正的也要列 出，并指出存在风险，是否需要进一步全面检测等。建筑工程完工验收一年后仍 有一次检查，检查所有提出的问题是否都己解决，是否还有新的问题出现等，并 写出检查报告交给业主和保险公司。p j 工程质量协会( a g e n c yq u a l 姆c o n s m l c t i o n ) 负责对建筑工程质量事故、损失信 息的收集、整理工作。该协会涉及规划、建造、设计、保险、建筑材料等4 6 个部 门，把所有专业综合在一起进行协调，减少矛盾。该组织收集所有关于建筑工程 质量缺陷的报告。一是通过保险公司把处理结果交给质量机构；二是检查评估单 位交两份资料，一份评估报告交给保险公司，另一份填写简要的建筑工程质量缺 陷表由质量协会存档。由质量协会负责分类、汇总，建立相应数据库，并将归纳 出的可能出现质量事故的资料，提供给建筑工程检查机构、设计和施工单位及业 主等，为保证质量、降低损失服务。 2 3 2 国外住宅质量保险制度的特征 综观该保险在国外的开办情况，可以发现住宅保证保险制度有以下几个方面 重庆大学硕士学位论文2 国内外住宅质量保证机制分析 的特点田： 立法完备 法国1 8 0 4 年拿破仑法典规定。建筑师和设计师必须在建筑完工l o 年内负有 对房屋结构缺陷做修正的严格责任。现行的法规规定，“建筑结构工程的保证期是 1 0 年，非结构性工程部件的保证期是2 年房屋的建造商必须对其在法典中的法定 责任投保责任保险”。 日本参议院和众议院于1 9 9 9 年表决通过了住宅品质确保促进法，从法律 上规定了住宅的开发商必须对住宅的质量提供十年的长期保证，当住宅出现了保 证书列明的质量问题时，通过保险机制保证消费者的权益。 制度配套 针对i d i 保险，法国制定了一套复杂的建筑技术鉴定机制。在房屋设计、建造 的不同阶段、技术鉴定机构对工程计划书、规范书、质量书等工程相关文件以及 工程本身进行审核，并通过报告的形式向保险入汇报与i d i 保险相关的风险情况。 在技术鉴定过程中发现问题，只要建筑商没有按照要求整改，技术鉴定机构就有 权要求工程停工，保险人根据保险意向书内容有权不提供保险保障，同时不退还 预付保险费，并有权要求投保人支付所欠的技术鉴定费。可见，技术鉴定机构对 建筑工程签发的无限定合格证书是i d i 保险生效的前提条件。 日本从1 9 8 2 年开始建立住宅性能保证制度，该制度通过对住宅开发商实行单 位注册”、对其开发的住宅实行“住宅注册”等制度，对住宅的质量和性能，运用保 险提供最长达l o 年的长期保证制度。所申请住宅注册的住宅都必须接受住宅保证 机构委派的检查员的现场检查。现场检查主要针对注册单位的旌工态度、质量管 理的有效性以及是否按住宅保证机构规定的设计施工标准操作等进行检查。对于 住宅的主体结构，一户式住宅要检查2 次，集合式住宅要检查3 次。检查员由培 训注册、经验丰富的建筑师来担任。 2 4 国内外住宅质量保证制度比较分析 通过对国内外住宅质量保证制度的介绍与分析，无论是从思想上、组织上， 还是方法、手段上都有着极大的区别，下面将对其差别进行系统分析： 管理思想不同 受传统经济的影响，我国当前的住宅质量保证机制主要是通过行政和法律手 段来保证项目的顺利实施，当出现住宅质量问题时，往往通过投诉或诉讼来解决。 而国外对于住宅质量问题的处理方式则是通过市场和经济手段，在国家制度充分 保证的前提下，让市场自行解决出现的问题。相比之下，在市场经济十分发达的 今天，利用市场手段解决社会上存在的问题，是有效的、也是明智的选择。 1 4 重庆大学硕士学位论文 2 国内外住宅质量保证机制分析 组织体系不同 国内外的管理体制、管理思想不同，这也注定了有着不同的组织方式。国外 通过建筑工程质量检查控制机构来预防设计、施工当中存在的技术风险，各参建 单位或中介机构针对自己的责任进行投保，以保证各自行为的公正性。而我国的 监理制虽然对工程建设起到了很好的监督管理作用，但其公正性难以保证。此外， 国外的工程质量协会是为规划、设计、施工和材料