（工商管理专业论文）开印龙商业中心项目投资决策与风险控制研究.pdf

天印龙商业中心项目投资决策与风险控制研究 研究生：张树平导r ) c j ：吴清烈东南大学 摘要 房地产投资以其高收益与高风险并存的特征而糟称，房地产投资为投资者提 供了获取裔收益的同时也布下了难以逾越的障碍。投资者簧谋求投资的成功，必 须具有经济头照秘战略黩党，熟知市场状况，具备鲻关操穆经验秘技巧。进行赛 地产投资分析，要求投资糟运用自己及集体的知识与能力，全面调查投资项目的 可彳亍往及各方制约因素，从而保证投资的较商收益水平。 本文主要夏秀究天印忿囊盐中心蕊蹶基投资分摄与风险控刳磅宠。论文黄先双 分析天印龙商业中心的投资方实力背景和项目基本情况入手，就影响商妣地产项 目开发的市场环境围素和政治、经济环境进行了详细的阐逐分析；然后，通过对 竞争对手戆分棼莘鞋s w o t 分援模毯熬裂耀，研究发瑗本顼爨开发艇嚣落懿饯势、 劣势、机会相威胁，来确定本项目的定位和业态功能划分；接着，分析了项目开 发进度的可行性和商业地产投资成本，对投资的各项财务指标进行了分析。透过 本项鼹开发黪财务谬挽秘颈絮懿财务敷蓝，系绞谂谖了本瑷嚣投资约霹行蛙；莠 结合项目的风险分析和控制研究，提出了风险控制的建议和办法。最后，得出本 文的结论并对项目的实施提出建议。从而形成套完善的分析商业地产开发的理 论挺絮帮实践基磷，为毫索 i 宁大学城枣校产注集罄以及冀继房圭| 煞产开发蠢避 亏= 商业地产项目开发创造一个有系统的分析框架。 关键谰：彦鼗孛心，援姿决羡，风蹬捡潮 a s t u d y o nt h ei n v e s t m e n td e c i s i o nm a k i n ga n dt h er i s k c o n t r o lf o rt h e p r o j e c to ft i a n y i nd r a g o ns h o p p i n g m a l l g r a d u a t e ：z h a n gs h u - p i n g s u p e r v i s o r ：w uq i n g - l i e s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t a sr e a le s t a t ei n v e s t m e n t ( r e i ) i sc h a r a c t e r i s t i co fh i g hy i e l da n dh i g hr i s k ，i t b r i n g sf o r t hh i g hy i e l dt oi n v e s t o r s ，b u tm e a n w h i l ei tl a y sah a r d t o p a s so b s t a c l et o i n v e s t o r s t om a k eas u c c e s si n v e s t m e n t ，i n v e s t o r ss h a l lh a v ee c o n o m i cm i n da n d s t r a t e g i ci n s i g h t w i t hw e l l - i n f o r m e dm a r k e ti n f o r m a t i o na n dv e l a t e d o p e r a t i o n a l e x p e r i e n c ea n ds k i l l t oc o n d u c tr e i r i s ka n a l y s i s ，i t sr e p u i r e dt h a ti n v e s t o r su s e p e r s o n a la n dg r o u pk n o w l e d g ea n dc a p a b i l i t yt oi n v e s t i g a t ea l lr e s t r i c t i o nf a c t o r so n f u l ls c a l e ，t oe n s u r ea r e l a t i v e l yh i g hy i e l df o r i n v e s t m e n t t h em a i nr e s e a r c hi nt h i st e x ta ni t e mf o r p r i n t i n gd r a g o ns h o p p i n g m a l l i n v e s t m e n ta n a l y z e st oc o n t r o lw i t hr i s kt h er e s e a r c h t h e s i sf i r s tf r o ma n a l y z et h e s q u a r e r e a l s t r e n g h t i na ni n v e s t m e n tf o r p r i n t i n g t h e d r a g o ns h o p p i n g m a l l b a c k g r o u n dt o c o m m e n c ew i t ht h eb a s i cc i r c u m s t a n c ei ni t e m ，a f f e c tt h em a r k e t e n v i r o n m e n tf a c t o ro ft h eb u s i n e s sr e a le s t a t ei t e md e v e l o p m e n tt o p r o c e e d e dt o e x p a t i a t et h ea n a l y s i sd e t a i l e d l yw i t ht h ep o l i t i c s ，e c o n o m i ce n v i r o n m e n t ；t h e n ，p a s s t oa n a l y z et h ee x p l o i t a t i o no ft h em o d e lw i t hs w o tt ot h ea n a l y s i so ft h er i v a l ，s t u d y t od i s c o v e rt h e a d v a n t a g et h a t t h i si t e mf a c ew h e nd e v e l o p p i n g ，b a d s i t u a t i o n ， o p p o r t u n i t yw i t ht h r e a t e n c e r t a i naf i x e dp o s i t i o no fi t e m 、i mi n d u s t r yf u n c t i o n d i v i d et h e l i n e ；i m m e d i a t e l ya f t e r , a n a l y z et h e i t e md e v e l o pt h ep o s s i b i l i t yo ft h e d e g r e e o fp r o g r e s sw i t ht h eb u s i n e s sr e a le s t a t ei n v e s t m e n t c o s t ，p r o c e e d i n g t h e a n a l y s i st ov a r i o u sf i n a n c e si n d e xs i g nt h a ti n v e s t t h r o u g ht h ef i n a n c ee v a l u a t i o nt h a t t h i si t e md e v e l o pw i t ha n t i c i p a n tf i n a n c i a li n c o m e ，s y s t e ma r g u m e n tt h ep o s s i b i l i t y t h a tt h i si t e mi n v e s t m e n t ；c o m b i n et h er i s ko ft h ec o m b i n a t i v ei t e ma n a l y s i sw i t h c o n t r o lt h er e s e a r c h ，p u tf o r w a r dt h es u g g e s t i o nt h a tr i s kc o n t r o lw i t ht h ew a y t h e s i s l a s tm a k eac o n c l u s i o ni nt h et e x t f r o mb u tb e c o m et h et h e o r i e sf r a m eo fas e to f p e r f e c ta n a l y s i s b u s i n e s sr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tw i t hp r a c t i c et h ef o u n d a t i o n ，f o r n a n k i n gr i v e rr a t h e rh i g hs c h o o li nc i t yi nu n i v e r s i t yi n d u s t r yg r o u pa n do t h e rr e a l e s t a t e s d e v e l o p t h ec o m p a n yp r o c e e d st h eb u s i n e s sr e a le s t a t ei t e md e v e l o p m e n t c r e a t e sas y s t e m a t i ca n a l y s i sf r a m e k e y w o r d s ：s h o p p i n g m a l l ，i n v e s t m e n t d e c i s i o nm a k i n g ，r i s kc o n t r o l i i 学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我本人在吴清烈导师的精心指导下所撰写的 研究成果。该论文除了特别加以标注的地方外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使 用过的材料。 签名：! 益盟i 日期 枷吖1 关于学位论文使用授权的说明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人 电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论 文被查阅或借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包 括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 签名：导师签名 求南大学硕士攀位论文 前舀 髓器 一、研究背景波问题撬籀 房圭邕产开发一童是邋凡年翡热门话怒与人们争耱遴入懿投资矮域。尤其燕舞 澈缝产投资戚了热中之羹，“一铺程三代”壤雩l 了众多瓣投资者投资菇镶。餐怒， 由于土地供给的有限往稻土施需求莳无陵往，使褥耨魄产藤的麓势表现为上升， 尤其楚近两年，全潼掀怒了痨遥产授资热瀚，纷纷强魂，盏楼赛。爨统计，窝缝 产在觳情况下好鲶矮鹜，全部汝金露在较霞时离内殳强，投资隧嘏率多粼l 溅， 多达1 0 0 - 2 0 0 ，殷投资项目可在预定麓内收西全部资金。为诧，在巍对静情 况下，专家说，做痨缝产投资傈值增德一本万帮；套种媒体逮大肆遴行羹三面静蜜 传，几乎摊除了房魄产投瓷鬟有离风陵设，傻得各路好手纷纷将大裁大撼豹钞鬃 投入到房魄产市场上来，形成了泡沫经济。在这璧蕊，严格鲍讲，避行府遗产投 资的少，商进行房遗产投梳的多。蓟了霞家金融政策紧缩，大量的爵授资一半静 痨遗产项露纷纷藩骂，许多嵩穑写字楼、裔镰、璧缀宾馆要么纷纷停工，要么无 人问滓，商价无市。一骥投资者背负一身的债务，甚至到了走授无路的辘逮，轻 者宣告破产，藿者裔杀者沓之。 到蔷魏为止，戳裁一袋骋蘧产灾爆的海南省及鬻方城市舔房强产市场仍没霄 定出泥潭，现有的价格水平还不足以前的一半，而蓝对原有房地产的消纯速度非 常慢。 良上情况说璃，任衙投资部有风险後，魔遗产投资也不锈筛。律为虏缝产投 资的决策者，不但溪有前瞻性眼光，精明的投资分析，而且要有足够的风险承受 能力。特掰是我国的房魂产泣正处予一个新的转折点。营家于今年戳来对房嘏产 妲加强了宏观谪控，腹缝撬稚、银行信贷等几个方蔼加强了对赛地产监的谲控， 述通过各种立法，规范市场，所以房魄产的特性一风陵性驻露出来。 房地产投资的风险怒由两个特点决定的：开发髑期长、投资鬃大和定位雷确。 开发塌期长，决定了在熬个开发期内，房魄产投资商将会遇到各犟申不确定毪困豢： 投资登大决定了房地产投资商对外部资金，尤其是对锻行贷款依赖程度高，从黼 使得企业负债经营的规模加大，容易陷入财务危杭。 东南凡学硕卜学位论殳荫d 二、研究意义 嚣兹，国内形成了一股房地产投资热，许多开发商重开发，辍理论，也就造 成了国内房地产投资研究方面的不足。尤其题菏铺投资开发，许多开发商都在做， 但是都没有形成一个系统性理论框架体系，诲多开发商都怒在凭藩感觉做事。但 是，在进萼亍房地产投资之兹，茏其是投资齑镶嚣，我们不糍基随别人漫无耳的去 投资，由于商业地产的不可移动性、相异性，没有任何两个房地产项目楚完全相 同的，总会有这样那样的西素去影响它。所阻，我们在对本项目进行投资开发时， 要激好该王委蓬静墓蓼期涎套工搏，要掌攒该王耍题是否缝够为公司带来预期熬剃润， 投资的回收期有多长，预计的影响因索有哪魑，可能出现的不确定性影响有多大 等等。 本文絮塑透过天窜就嚣业中心顼爨投资及其风陂控卷l 鹣硬究分辑，谂涯本项 目开发的可行性，并通过房地产经济学、投资学、房地产金融、技术经济学、财 务分析学的学习和研究，寻找到适合商业地产开发的理论麓础，建立起商韭地产 开发掰究攥架，麸蠢鸯囊京江宁大学簸寒校产遵集爨鞋嚣戆诸多痨遗产矮嚣提供 理论支持和决箢依据。 三、研究憨路及论文框絮 本文楚在蕊终了丈量房建产开发镑理经验熬蓦旗上，兖分臻撩、整合房魏产 开发相关理论以及国内外最新研究成粜的基础上，编撰而成。商业地产开发是现 代房地产投资中发展极为迅速的部分，论文采用实际分析和理论相结合的方法， 逶过分辑戮究影骥薅盈蟪产投浚决策谭嚣牲瓣几个荧键嚣索，逶逡s w o t 分摄竣， 确定该项目的商业定位和业态功能划分等，通过财务分析和财务评价确定该项目 的可行性。并通过风险分析和风险控制研究，将本项目的风险控制在最小范围内。 麸孬澎成一整套究整和谗静投浚分辑决策髂系。毒了这套髂系+ 赛遮产开发金、韭 就能在未来的项躁投资中未雨绸缪，决胜千穗之外，创造最大社套价值。 本文共分六章，首先从分析天印热商业中心的基本情况入手，对天印龙商北 中心黥投资方透行了楚攀戆努掇；第二部分裁天印楚彦数审心静投资舔壤，辽宁 商业地产现状进行了分孝斥，并对项目宏观开发环境进行了评价；第三部分通过对 项目开发的具体开发条件和s w o t 分析模型的利用，研究发现本项目所面临的优 势、劣势、撬会秽藏憨，然蠹器进雩亍璞譬定位帮塑念功藐划分；第西部分飙璎嚣 进度到项目总投资分析到项目投资与资金筹措的可行性，然后到项目销售进行了 末南大学颓士学位论文 蔻壶 详细的分析，接着对整个项目的财务收益进行了评价，确定本项目的预期收益， 分析项目投资的可行性；第五部分对项目的市场供求风险、市场营销风险、财务 城殓、建 穷风殓、镑售风黢、主逮出诖致簸飙验、资金强险窝社会鼹泠 筝毫谨缨 的分析研究，对项目的风险控制提出了自己的看法；最后，通过以上分析，得出 本文研究的结论和对该项目的建议，从而为公司决策艨提供决策依据。 东南尺学硕 学垃论义第一章天印燕磷妲中心项髫概述 第一章天印龙商业中心项豳概述 天印龙商业中心是在江宁科学园圃区领导和江宁方由街道办领学的共同关 心和大力支持下，为了解决目前江宁科学豳农民拆迁安鬣以及新建农民复建房的 增多辑弓l 起熊嚣妲琵套骚务设施不齐全。辩学圜希望在江宁大学羲驸逶宠善赛毁 设施，并解决拆迁农民的后颁之忧。南京江宁大学域商校产业集团响应科学园的 号召，先天下之忧而忧，在充分进行市场调研的基础上，经过详细的市场论证和 分疆，集霞决定在疆学强内大学城逮兴建一痉理我纯豹准s h o p p i n g 淞l l ，勰决 豳区内居民的购物、休闲、娱乐等问题。弱一方面，通过科学园区内第三产业的 发展，解决园区内存在的大嫩的失业问题，从而增加就业机会，创造最大社会效 麓秘经滚效蕊。 1 。1 投资方简介 i 公司麓余 响应教育部高校白后勤社会化动作的号召，借助于2 7 平方公里瞧宁大学城 全面启动之契机，南京江宁大学城高校产业集团应运而生。南京江宁大学城高校 产监集围藏立予2 0 0 3 年1 0 霹9 嚣，是囊辽宁稀学霾发袋骞陵公霉黧茳宇集鋈共 间投资创建的集团公司，以离校后勤产业化动作为主，经营范围涉及高校后勤服 务、商贸以、物流、旅游、广告、人才市场、商业地产等领域。其谶期目标是把 汪宁大学藏建设藏为繇凌藏荚、瑰驻竣藏齐全、l 琵务一流兹全国俊秀大学簸。 公司下属办公室、企划部、开发部、高校服务部、键饮公司、物业公司等六 个部门和分公嗣。办公室负责公司人事、行政工作主要；企划部主漤负责调查市 场，搪挺蠢橇，送行枣场分毫蓐，莠裁俸疆磷摄告，下一多发震建议，熬供公司领 导决策，并负谢公司品牌形缘的推广和公司重大策划活动：高校服务部主要为入 圆各高校提供务种后勤服务；开发部通道对入团高校提供教育、培训、旅游、商 爨开发等骚务瓣决久国毒蔽豹惹颞之慌。餐饮、妨、监公蠲穰稷菇入瓣嵩菠捷供个 性化服务，创造良好社会效益和经济效懿。 2 背景简分 乍为本硪瓣斡开发商瓷索汪宁裹校产数集团是庆戆产审场鲍一支耨军，毽楚 4 客南天学镬| + 学位捻文 第章天印龙巅业中。项耳概述 作为本项目开发商的股东却有着不同平凡的实力，尤其漕在房地产市场上有着辉 熄的战绩。 ( 1 ) 江宁摹墨学园：慧援矧嚣积1 8 6 平方公里，1 9 9 4 年6 是出惫衷市a 整政 府授牌成立，1 9 9 5 年确定为圈家科委重点园区，1 9 9 7 年批准为国家缓高科技园 区，2 0 0 3 年入住企业3 l o 家，总投资4 7 亿元，g d p 2 0 亿元，财政3 ，6 收入亿元。 怒全蓬睡一集大学蠛、菇最褒艟嚣、国家麓舞区为一嚣戆开发区。泛宁辩学复发 展有限公司一髓致力于科学麟的发展，通过对科学园内的农民拆迁和农民复建房 冉勺建设，为江宁近两年的缀济迅速发展和= 次创业作出了杰出的贡献。 ( 2 ) 江字建设集霞：成交予1 9 9 3 年3 篾1 8 基，冀兹身蚕褰家汪宁经滂技豢 开发区市政工程公司，下设2 3 个分公司，形成道桥、建筑、中央空调、销售安 浆维修、水电安装、房地产、汽车销售维修、室内外装饰工程，凭借优良的机械 设备，壤簿瓣藏工力羹耩漆黪专受援零，斑全懿管瑾裁浚帮辘爨瑷霞诧诗算凝蕊 息网络为一体的大型集团公湖。江宇建设集团目前已经开发或即将开发的楼盘育 几百万平方米，对于房地产开发有着雄厚的资金实力和丰富的房地产运作经验。 1 2 项目介绍 本章主要从项目总投资、功能区划分、地块形状、地块她理位鬣、自然环境 交道环境等逶行了篱攀豹臻述，戮翔籀够诜大家对本矮瓣育一个大致瓣概念，为 下面进行研究分析作铺垫。 1 项目总投资约2 6 7 0 4 万元左右，预计2 0 0 4 年g 月动工，2 0 0 6 年元月竣 工并开监。建成嚣静天窜麓簿盈中心努a b c d 国大功缝酝，其孛a 嚣黻大卖瑗为 主，b 区以休阑娱乐为主，c 区为文化中心，d 区为特色步行街。从而满足周围 滕民的赔物、体闲、娱乐等。 2 餍缝麓镤与遮块现状 用地规模：该地块呈正方形，四边备长1 2 0 米，她块方正，共4 7 3 万平方 米( 约台7 0 蠢) ，总建筑顽积l o 万岔左露。 用遣瑶袄：该避袭蓠翔溅由江宁科举戮基本处理究牮，己实瑗“三逶一平”。 3 项目地理位噩 本项目位于江宁科学圜天印路以东，南邻江宁中学( 新县中) ，距天元路仅 2 0 0 米，j 隔3 0 鸯空遗为耩亭路，薪亭鼹乾侧为戚幽公寓，东南簿嚣紧靠江宁 东南人学坝卜学位论文 第一常天印龙商业中心项目概述 高级中学生活区和数学区，该地位西隔天印路处为金箔房地产板块和书番名门小 区。舆体位整觅图l l 4 自然环境 江宁位于南京市区东南角，沿海和长江经济发藤的交汇处，属亚热带和暖温 带过渡毪季风气撰嚣，瀑疆宣人，四攀分臻，溪量充溥。壤内照襞名矬较多。华 东著名的火山风景区一方山、寇林寺、将军山、百家湖、牛首山、秦淮河等。 5 交通状况 公交魏骞时惑线、赢金线可达主城区：魂铁i 号轻软泰筵线在天元爨霉有窭 口，东距南京绕城二环和宁杭高速( 2 年后建成) 为2 k m ，距宁常高速公路入口 2 k m ( 3 年后建成，将是南京市城南，河西去苏、锡、常和上海最快路线，西距 祝场高速公貉5 k m ，南京檬霜瓠场2 4 k m ，：t l 躐索沪褰速铁鼹火车麓站6 k m ，距臻 京主城新街口1 8 k i n 。 6 东南夫学竣 掌键沦兜籀一举灭鼋j 照蠢监中心项蟊概述 7 永海天学硬 。学位论文 第一霉天印龙商业中心馥韭环境分辑 笫二章天印龙商业中心商业环境分析 投资的商! 敬环境是指羧投资的建蠛在定时赣内群其有的髓决定和制约顼 翻投资的各种情况和条件的总和。投资环境的研究是伴随投资规模的同益扩大， 资本的远距离运动靼社会经济科学的日蘸发展蔼逐渐深纯的。最初的投资环境研 究，主要关注的是授资区域范围内的自然地理环境和鏊硝设施等基本物资条件。 如地质、水文、地貌、交通、通讯、电力簿。随着社会经济的发展，各地为了吸 引辨瓷，除了提供基本的物鹱条l 串羚，还在经济、制旋、立法、服务等方面不断 谢造各种优惠条徉。如减尧税收、提供法律缣护投资者利益、建立专为授资者藤 务的机构等等。这些条件，既不在某一方丽影响着项目的投资收益，从而影响项 羰投资决策。躐嚣，现代投资环境豹内套几乎扩展到效会、政治、经济、文化、 习俗的一切领域。 一般来讲，投资环境对单个的投资者而言是无法改变也不可控制的。投资者 只有努力去认识它、适应它。茏其在顼露投资的前熬繁划除段帮项掰投资决策酚 黢，充分了解鞠把握项目的投资环境，对予制定正确翰磺霞投资方案，作出正确 的项目投资决策，具有重要意义。因而，从某种意义上理解“项目投资的成败取 决- 于投资环缓髓跫握程度”豹提法颤有它一定的依据。 2 1 项目开发宏观环境分析 1 。投资环壤分辑 ( 1 ) 中国经济发展趋势 据中国社会研究院预测：未来5 0 年内，中国国内嫩产总值( g d p ) 增长率的 蒸本趋势是逐澎缓镘下簿，霉夔乎均臻长率为5 。8 。 ( 2 ) 三角洲位于我国系部沿海开放城市带和沿江产业密集带的络含部，具有 褥天独厚的江海交汇、南北腾中的区位条件，是我国最具活力与竞争力的经济区 域之一。近年采，班上海为龙头、江澎为篪翼懿长汪三角渊建区，充分琴j 瘸晷琢 围内两种资源、两个市场，依靠改革和开放两轮驱动，使促进经济发展的基础细 胞被激活，推动社会进步的生产力被释放。2 0 0 2 年，长江三角洲地隧1 5 个城市 溺逵生产总缓运1 9 1 0 1 亿元，占全国豹1 8 ? 麓，毙上年撼寒i 令百分点；雯季致救 糸辩大学磷 j 学经论定 第一带天印龙商韭中心簿盐环境分辑 入达4 0 4 1 9 亿元，占全国的2 l4 ，比上年提高1 个百分点；外贸出口额达9 2 8 9 亿美元，占全因的2 8 5 ，比上年提高0 7 个百分点；实际利用外资达2 0 3 4 亿 美元，占全国豹3 8 龋，晓上年握寒s 3 个吾分点。 ( 3 ) 9 8 年始，我国房地产行业保持5 年连续增长。今年中国的g d p 增长强 劲，达到9 ，南京g d p 增长达到1 4 。另外，我国加快城市化进程，房地产成为 各遣支柱产曼，貘霉两睡。 ( 4 ) 南京市首次发布人酗预测通报：1 6 年后，南京市总人口将肖可能突破 9 0 0 万，南京人口将在目前熬础上增加近1 8 0 万人。因此，南京未来房地产和商 照逑产蘸暴广溺。 ( 5 ) 2 0 0 4 年4 月底，圈务院和国务院办公厅连下三道令牌：房地产开发项 圈资本金提高至3 5 ；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全筒清理固定 浚产投姿顼嚣。嚣置，建设熬将窭台趣筑翻译可爱鸯羧麓等方式嚣蠢开发裔囤 积土地，如果房地产开发商囤积土地，不搞任何建设，趟过两年土地就要给予没 收! 6 ) w t o 纛，人民零舞穰颈鬏压力臻臻，凌辩大爨游资溱迸孛圈，授入段市 房产两大领域。 ( 7 ) 2 0 0 4 年4 月2 5 日趣，央行将存款准备金率摁搿0 + 5 个百分点，即出现 行戆7 篱摄骞爨7 溉，金疆瓿搴毒一次毪减少可雳资金i 1 0 0 纪左塞，魏举主要袭了 胁止经济过热和通货膨胀，针对的行业有钢铁、锚业、房地产等。 ( 8 ) 2 0 0 3 年“温州购辫团”走向全鞠，引起各地媒体和房产部门关注。温 髑麴房匿慕彝弦度上热侠了番遮房遗产大笈震，餐是，瞧绘各逢豹痨羹鏊产螫下了 泡沫。 ( 9 ) 杭州、上海、南京融出台“期房禁炒会”，分别包括购房实名、期房限 转，二手房衽税2 0 等实溪蠹容，意蚕辩蓉短线妙律行为，平手枣赛侩。 ( 1 0 ) 中豳股市近期动荡不已，证券擞资者短线信心受挫。 ( 1 1 ) 我凰垒融靠4 度开始缓慢改革，金融投资产品单一状况短期内不会改变。 ( 1 2 ) 蓬主资源鄂等六郝黉联台对全黧褥主避裂露德猛进嚣梭鸯、对主逡毒 场进行了规范，并查处了一批非法利用土地的问题，江宁在这次检焱中受到了点 名拭评，这次捡查对整个江宁得经济发展将起着举足辍重得影响。 东南人学坝卜学位论文 第一章灭e l 】屁商业中心商业环境分析 2 南京商业地产现状 ( 1 ) 2 0 0 3 年堪称商业地产年，以万达、沃尔玛、新百万代福、同曦鸣城、 永利中心、侨宁地铁物业等为代表丰富了南京商业地产的实践和住宅。其得失为 目前和未来南京商业地产开发提供了借鉴。 ( 2 ) 南京素有“华东商战高地”之称( 其余三地为武汉、成都、郑州，合称 全国四大价格战策源地) 。南京新街口号称“中华第一商圈，约1 平方公里范围 内商业营业面积有1 0 0 万m 2 左右，各类商场1 2 家以上，书城两座、电影院3 家、 星级酒店6 家、星级大餐饮3 家，年营业额达6 0 亿以上占全市零售总额五分之 一o ( 3 ) 根据南京一主三副的规划格局，未来3 5 年内南京将形成江宁、河西、 仙林三大商业中心。届时将形成主城新街口、夫子庙、湖南路、中央门和江宁、 河西、仙林、江北等八大商圈，每年零售总额达2 0 0 0 亿元以上。 ( 4 ) 南京首次发布人口预测，现有6 2 3 8 万人，预计2 0 0 5 年将达6 8 5 万人， 2 0 2 0 年起超过9 0 0 万人，平均每年增加7 6 3 人以上。 ( 5 ) 江苏省政府即将出台加快民营经济发展意见，南京市政府鼓励市民 “全民创业”，预计将会增加商铺开发和租售市场需求。 2 2 江宁商业地产市场分析 1 江宁经济发展现状 近年来，江宁的经济综合实力已跨入全国百强行列，特别是在江宁撤县建区 后，其发展势头更猛。2 0 0 3 年实现g d p l 6 8 3 亿元，增长2 4 ，列全省第九位。 财政收入3 5 2 亿元，增长7 7 8 。去年全区累计利用外资1 0 8 亿美元，兴办三 资企业1 1 8 5 家，其中居全球5 0 0 强的企业有3 8 家，全区工业主题地位突出，基 本形成了只用轻工、食品加工、新型建材、汽车电子等四大支柱产业，第三产业 已初步形成了大商业、大市场的格局。2 0 0 3 年江宁板块房地产开发量为2 0 9 3 平 方米，销售面积达1 8 2 3 平方米，一批高品质、高档次、设施齐全，环境优美的 高尚社区加快了南京主城人口向南部的转移。目前，江宁区人口已近百万人，仅 东山镇常住人口约有3 5 万人。如今，江宁已成为南京市新市区南移战略布局的 核心地带，一座融高新科技基地、知识创新基地、文化教育基地、新型商业中心 和亲山近水的最佳居住区于一体的新南京已经崛起。 东南人学硕卜学位论文 第一章灭印龙商业中心商业环境分析 眼下，江宁区一方面决定构筑大开发、大发展的新平台，对一园三区进行重 新规划和调整，全面扩容江宁开发区，由现在的1 3 0 多平方公里扩大到3 6 0 平方 公里；科学园由5 0 多平方公里扩大到1 8 0 多平方公里；禄口华商科技园也将有 所扩大。此举将加快区域经济发展，有利于在更大范围内合理配置资源，为全区 业化、城市化进程铺平道路；一方面优化投资环境、加大政策支持力量，以推 动商业的繁荣。当前，江宁己形成了中国女人街、温州商业街、竹山路电子文化 一条街、东山欧式步行街的新型商圈。 另外，j f 在建设中的南京江宁大学城目前已有南京医科大学、南京工程学院、 金陵科技学院、江苏经贸学院已正常教学招生，今年九月份将有江苏海事学院、 交通学院招生教学，以及中国药科大学、北京广播学院、南京航空航天大学、东 南大学、河海大学等十多所大学的陆续进入，未来3 5 年大学城内师生规模将 达1 0 1 5 万人。 2 江宁商业地产市场分析 ( 1 ) 商业市场供给情况分析 江宁自撤县建区后，商业地产发展迅猛，原有的商业格局已被逐步打破，原 有的以供销商厦、大市口、金宝市场为主的商业中心将进行重新洗牌，目前己推 或即将推出的商业地产有中国女人街、温州商业街、竹山路电子一条街、东山欧 式步行街、莱茵达财富广场、浙江商品城、华意时代、2 l 世纪现代城、凤凰港 苏源超市等合约上市面积达1 0 0 万平方米，商业地产供给量大。 ( 2 ) 商业地产需求分析 ( a ) 针对江宁商业环境不佳的特点，区政府通过对商业地产的大力支持，逐 步改善江宁的商业环境，把江宁打造成商业的天堂。 ( b ) 经过近几年的高速发展，江宁人的收入水平已经上了一个台阶，有很多 人都有部分闲余资金，想投资，但目前江宁的整体商业环境不容乐观。 ( c ) 科学园内大量的拆迁户，经过拆迁，积累了部分资金，这部分人没有工 作，急需找到安身立命的投资渠道，再加上科学园内经济和大学城经济的发展， 购置商铺成了这部分拆迁户首选。 ( d ) 越来越多的人感觉到投资商铺比投资居住地产获取的利润更大，人们的 意识形态和投资理念正在不断更新。 ( e ) 本项目l 公里范围内，小区多，但缺乏商业配套设施，尤其是购物成了 表鬻a 学强 学位论文纂二赘_ 天印龙彝韭中曲勰业王_ = 境分析 老大难问题。 ( f ) 商业配套将会带来周围住宅热销，减小入住率低的现象，从而倒致江宁 痨遗产翡莛毪 蓠环。 3 江宁城市总体规划指述 2 0 0 3 年以来，江宁以承山新市区为核心，提出“轴两翼三个圈层”的区 域城镇稻产烫发袋总体撩絮，蹲东由巍奉嚣营功麓组嚣及井围城镇分王帮秘骥发 展做出了统筹焱排，为江宁全面、协调、可持续发展掇供了可靠的舰划指导和保 障。东山新市区功能定位为南京市区域副中心，南京市南部综合交通枢纽和重要 熬穆流发震基滚，紊京审重妥滋知谈簧耨繇蔫耨按寒产鼗纯基逮，电承城市敲为 一体的花园式新城区。 ( 1 ) 商业网络体系逐步形成 在新市区擒筑“一霾、二繁、多节点”城露囊堑瓣络体系。“一鬻”帮齑餐 圈，横向包括大街路、二街路、金泊路。纵向包括竹山路、东新路( 温州街) 、 天印路；“二带”即双龙路汽贸一条街和焱箔建材一条衡：“多节点”即大市口、 中毒翻、东市翻等商盈中心。 ( 2 ) 交通联系逐步多元化 城市主干道“六横五纵”系统初步形成。公交方磷，开通多祭公交线路， 城市公交与南衰主藏全霞接辍；公臻方瑟，4 条高速l 祭凿遒两条蛰邋镶缀嚣逯； 铁路方面，岔路口南京铁路南站规划方案砸在论证中，将有宁启、宁疆、京沪、 宁杭、宁芜外绕线等铁路景隧而过；轨邋交通方面，将有1 号线南嫩、3 号线、 5 号线逶入薪市嚣；簸窒方覆，南京禄蜀壤场国露窝黧辩靛班正逐举壤热。 ( 3 ) 文教体系已建设逐步完备 集电子、网络、报刊、鬻像等为一体的竹山路电予文化一条街融鼹现效益； 汪宁教育功畿医将成为江苏辩识翻薪基麓秘久才珞莠静菇建；区垂感工程揭女j l 躐活动中心的规划己启动；北京同仁医院和南京医科大举附属医院等项目的建设 将会使江宁城市卫生服务接上掰台阶。 ( 4 ) 市袭王程配套逐步究善 供水方面，现有的江宁开发区水厂规模为每e t1 5 万吨。到2 0 0 5 年，江宁开 发区水厂将建成每同3 0 万吨，江宁科学城水厂将建成簿只1 5 万吨：同时，规划 键鼗7 0 万睫熬江宁锅井水厂，到2 0 0 7 霉完成一期每瓣3 0 万淹的蕊模，至2 0 1 0 末漕天学秧t 学位论文 鹚一窜灭印龙盎业中一0 蠢监环壤分辑 年建成每目7 0 万吨，供电方面，有若干个变电所进行扩容。长江二期弓f 水、5 5 0 k v 简压线东西走廊等重大工程已全面启动，“西气东输”融完成5 2 公里管道的规划 审撬帮建设。 4 商业地产市场呈现如下基本特征 ( 1 ) 房增多，人口、小区更加集中，观有商业地产不能满足需求； ( 2 ) 蓑泰巴开发饔监怒产分隔严重，鍪蘧篷遗产基本上是各鑫为羧，不穗形 成新街口商圈似的协同效应； ( 3 ) 品牌因素不强，还没宥形成号召力的强势品牌。 5 本顼嚣税浚霞枣酸繁 本项目的开发是集日常生活、购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型商业商 业区，主要为周围农民复建魔居民和大学城的学生提供配套服务，促进科学园的 簿燹遣煞发震。为了礁豫天翠麓齑壁中心建成蔗颓程逡蘩，委主要豹怒为了绘未 来的投资业主购买商铺进行经营创造低成本链，即购罴商铺成本低，商业运行成 本低，继而使得终端消费者比前者的商品价格低，本项翻开发商特向南京江宁科 学疆管瑾委员衾孛请天窜龙薅整中心顼鏊绽塞竣蓑。 ( 1 ) 商贸中心的各经营单位应缴纳的工商行政管理费市场易费，第一、二年 免收，第三、网、五年减半收取； ( 2 ) 蘸燹申心蠹经营，莠凌每京江宁辩学霾注麓登逮鞫绣裁豹致攀第三产盈 的企业，可根据其缴纳的企业所得税园区留成部分享受第一年全额专颂专项资垒 扶持，第二、三年享受5 0 的扶持； ( 3 ) 对遴入裔贸中心戆个久疆资金延搴拜合俊金监不缝浚金翌掰褥税，萁投资 者取得生产经觜所得，比照个体工商户生产经营所得镊收个人所得秘； ( 4 ) 该项髓内经营的企业放宽对企业注册资本的限制条件，允许新设立的注 嚣资本在5 0 万元驻下懿私嚣骞疆公司，獒注嚣资本实行分颓分援翻像，各投资 人其首期出资达到认缴额1 0 以上( 首期总的出资额最低不少于5 万元) ，一年 内实缴注册资本增如到5 0 以上，其余部分可在三年内全部到位； ( 5 ) 耨办猿立棱算赘蔽攀咨谗金监( 穗括科技、法律、会诗、露诗、鼗务等 咨淘业) ，信息业，技术服务的企业或经黼单位，自开业之日起，第年至第二 年免征所得税，第三、四年按所得税园匿实际留成部分的5 0 给予奖励； ( s ) 薮夯狻立放事公怒搴监、蘸选、耪资定、对羚爨荔篷、旅游渡、仓德翌、 东南人学砸二匕学位论文第一二章天印龙商业中心商业环境分析 居民服务业、饮食业、教育文化事业、卫生事业的企业或经营单位，自开业之同 起，报经主管税务机关批准，可减征或免征所得税一年，第二、第三年按企业所 得税园区实际留成部分的5 0 给予奖励； ( 7 ) 新办的三产企业经营多业的，按经营主业( 以其实际营业额计算) 来确 定减免税收政策，经营户凭相关手续直接到主管税务机关办理： ( 8 ) 新办的独立核算的高新技术企业、软件开发企业，经省、市科技行政主 管部门认定，自实现销售之日起，应缴纳增值税、营业税园区实际留成部分，前 三年给予全额奖励，第四、五年按5 0 奖励，应缴纳的企业所得税园区实际留成 部分。前三年给予全额奖励，第四年至第八年按5 0 奖励； ( 9 ) 项目业主、管理人员以及进入市场私营企业、个人独资、合伙企业业主， 户口可免费迁入项目所在地，享受当地居民同等待遇，其子女可就近入托、入学； ( 1 0 ) 企业下岗职工自谋职业进入市场的，参照鼓励下岗职工就业再就业相 关扶持政策执行； ( 1 1 ) 该政策有关奖励扶持政策以经营户申请专项补助的形式，通过财政部 门设立的企业发展专项资金进行扶持，今后如遇上级政策调整本政策将作相应调 整。 2 3 项目开发商业环境评价 综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点： 1 长三角地区是目前中国经济最有活力的地区，虽然全国的商业地产的空 霞率很高，但是，长三角地区的空置率比全国低得多。 2 南京是目前中国经济发展最为迅速的地区之一，经济实力强、基础设施 及交通环境的日益改善、国民经济发展后动足；居民收入高，生活水平不断提高， 住宅市场迅猛发展，人口极聚增加，这些都为南京商业地产的发展奠定了有力的 基础。 3 南京目前住宅市场开发量大，城区改造和外地人口的进入引起住宅需求 不断升温，江宁因其价格优势，具有很强的竞争力，落户江宁的人大有人在，人 流的增加为江宁的商业地产开发奠定了坚实的基础。以及江宁原有商业的老化和 格局的不完善，都为商业地产的开发奠定了基础。 4 随着存款利率的卜- 调，股市奉献的加大，金银保值得丧失、住宅增值的 4 东南人学硕卜学位论文 第一章天印龙商业中心商业环境分析 缺乏，人们手中高级可靠的投资渠道越来越少。然而旺铺却是最能增值的资产。 投资旺铺不仅自己可以经营收益，也可以出租获耿稳定丰厚的租金回报，更能有 效抵御通货膨胀的风险。因此，商铺投资越来越受到广大投资者的喜爱。 东南大学碗l 学位论文 第兰章天印龙商业中心项l i 定位分析 第三章天印龙商业中心项目定位分析 定位是指消费者对产品的重要特征进行定义的方法，即与竞争产品相比，本 产品在消费者心目中的地位。消费者面对过多的产品和服务信息。每当他们作出 一项购买决定时，根本无法重新估价产品。为了简化购买过程，消费者对产品进 行分门别类，即他们在心目中为产品、服务和企业定位。产品定位是消费者把本 产品与竞争产品相比较，从而具有了对该产品的知觉、印象、感觉的复合体。 项目定位是商业地产的灵魂，定位的好坏，贯穿于整个项目，时时刻刻影响 着项目开发的成败。定位得好，不仅招商上很容易的招到有品牌、有档次的主力 店，而且能够很容易的与市场的需求切合在一起，引起人流的积聚，营造起较好 的商业氛围，提升整个项目周围的小区品味和价值，从而打造一个成功的项目。 定位得不好，不但招商不行，而且容易造成项目不能营运，甚至造成烂尾楼，最 后，导致整个项目的溃败，造成巨大的经济和社会损失。 3 1 项目开发条件分析 去年初以来，南京商铺投资已经出现竞争环境恶劣的苗头，部分精明的投资 商纷纷撤资，转向经营。而商铺市场供应量的急剧加大无疑是“火上浇油”，商 铺空置率越来越多。 “只要是沿街地块，不管市场状态如何，都要盖他个一大圈商铺。似乎这才 算正常开发。”南京市规划局一位官员对此做法并不认同，他认为不切合实际的 重复建设，会造成资源的浪费。因此，项目开发的条件就成了项目赖以生存的土 壤。本文从项目的具体地理位置、交通状况、自然环境、周围人居入手分析，然 后又从2 公里区域内的商业状况进行了详细的分析，从而研究得出本项目所面临 的商业环境。 i 项目简况 ( 1 ) 位置 本项目地块位于江宁东南角，面积7 0 亩，若与其他地块合作可达i 0 0 亩。 距南京市区约l o 公里，距东山大市口约i 5 公里，东邻淳化镇，南邻科学园和 大学城，西接竹山电子一条街，北靠东山总站。目前该地块周围以学校、小区为 末海夫学鞭j j 学位谂文 第= 霉天e j 慧摇韭中。璜强定位分季厅 主。地块周围闯定居住人口多。 ( 2 ) 交通 陆薅交逶；江苏省寒逮公路鲸密疫屠全遴第一。沪宁寒速、宁校胬速、3 1 2 困道、南京绕城公路、1 0 4 网遒与天印龙商业中心相接：公交时雨线、南金线、 1 0 l 总站、规划中地铁一号辍轨等市内交通便利迅捷。 铁路交逶：距赢京火车褰嫱莰七、，公墨，货运哥达全国各大缀泰。 水路交通：距长江流域最大的集装箱一万吨新生圩港仅2 6 公里。 空中运输：距华东地区最大的客货两用机场一南京橼口国际机场仪2 4 公里。 ( 3 ) 鸯熬嚣壤 南面3 公熙内为江宁大学城等十几所高校，3 公里处为正在开发的方山旅游 风景区( 方山有以比世界第一斜塔比萨还斜的定林寺塔而闻名) ，西贼3 5 公里 处分翔为秦滚浮、酉家潜、将军蠡等名麓。 ( 4 ) 人居 地块北侧紧邻规模达2 4 0 0 户的成山小送，西侧紧邻规模达1 2 0 0 户的书香名 门簿达i 0 0 0 户瓣鞋壹代雅屠；篱镶天元爨良蠢为印将开发静赣汪亵晶溅，紧邻露 南侧为规模达1 5 0 0 户的莱黼东郡和财富广场，西侧将怒正在建设中的天景山小 区，未来规模将达4 万多人。 方圆2 公爨蠹豹云建纛嚣在兴建鑫冬小嚣，冤表3 - i 。 2 2 公里区域内商业环境 江宁原有商业以江宁大市臼最为集中，麦当劳、肯德基、大娘水饺环绕于广 场一h 元橇毫囊场、上云褒缓、各静娱乐憨汇大都迄集中予筵，瘸圈学校、鼹辛亍 密榘，但超市较少。大市口商圈是目前江宁最为重要的商圈，平时人流密集，辐 射能力强，是江宁商业的中心。但即使如此，江宁的商舭依然处于一芹巾低层次状 态，不麓逶应淀宁久民磊蕊磺长的需求，译踅表3 2 与袭3 - 3 。 3 。2 项目优势与劣势分析 s w o t 分援代表分糈企垃优势( s t r e n g t h ) 、囊努( w e a k n e s s ) 、辊会 ( o p p o r t u n i t y ) 和威胁( t h r e a t s ) 。因此，s w o t 分析实断上是将对众她内外部条 件各方面内容避雩亍综合和撅糖，进而分析缌缎豹优劣势、面临的机会秘威胁的一 种方法。其中，优劣势分析主甏建着疆开企监鸯身鹃实力及其与竞争对手的院较。 彖懑大掌舔t 学位论文 第二：二繁无印花巍韭中心矮