在建工程.doc

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。物权法出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。物权法实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。3、城市房地产抵押管理办法明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。5、银行在确定在建工程抵押物价值时，可委托房地产评估机构对拟抵押的在建工程进行评估，在评估的基础上确定在建工程抵押物的市场公允价值。由于在建工程抵押尚有许多不确定因素，所以银行在核定抵押物价值与实际可贷款额度的折率时应从紧把关，一般在建工程抵押折率应控制在60%以内。6、建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，银行在审查时应重点要把握以下三点：1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同，注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。2、确定在建工程可抵押担保额度时，应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况，应要求工程施工单位出具书面证明材料。3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外，还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保，如出现施工单位主张工程款优先权时，银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任，使贷款资金不受损失。另外，在客户以在建工程申请抵押贷款时，银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺，从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。7、在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。银行在办理在建工程抵押贷款时，应把整宗土地使用权与在建工程的建筑物一并抵押，而不能仅仅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用权，土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。当在建工程竣工，客户已取得房屋所有权证后，银行应根据城市房地产抵押管理办法第三十四条的规定，与客户重新签订抵押合同，按规定办理房地产抵押登记。8、首先，要理清法律关系，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同，否则，签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，银行同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。如此反复，流动销售，实现良性循环。其次，银行要深度介入预售过程，包括具体到每一宗合同的签订，甚至直接掌管销售专用章、定期盘点库存商品房、向房地产管理部门查询验证销售进度等，防止不法开发企业隐瞒真情、贱价抛售。第三，也是最重要的，银行应该尽可能地成为唯一的监管银行，全权收存售房款。开发企业在申请办理预售许可证明时，即选定抵押权银行作为监管银行，在该行设立一个专门用于在收存预售款的监管账户，并与监管银行签订监管协议，明确双方的权利、义务。预售许可证载明该监管账户，预售款包括其他银行为购房人提供的购房抵押贷款均必须存入该指定的监管账户。监管银行必须根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。开发企业应严格按照施工计划组织施工，在实际工程进度与计划进度一致的前提下，允许根据相应的预算方案使用预售款，实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款。9、为避免企业因欠税而银行贷款带来的风险，银行在接受房地产开发企业提供在建工程抵押之前，首先，信贷调查过程中应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税的时间、金额：一是通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税；二是直接要求房地产开发企业说明其纳税情况，提供完税凭证；三是请示税务机关提供有关抵押人的欠税情况。其次，银行在获悉企业欠税时，应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为贷款的条件之一。再次，在对抵押物、质物的评估时，即便不把企业的欠税金额给予扣除，也应该把企业欠税情况作为重要内容在材料中体现。最后，可以把开发企业已经缴清税款作为银行接受在建工程抵押贷款的前提条件。10、银行在因办理土地使用权抵押转为在建工程抵押、在建工程抵押转为房地产抵押而必须重新办理抵押登记时，首先要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封，如果被查封的，不得办理新的登记手续，而只能要求借款人归还贷款或依法起诉要求行使抵押权。抵押物没有被查封的，在办理新的抵押手续过程中，要带好完备的登记资料，力求使登记手续在尽量短的时间里完成。同时做好保密措施，防止借款人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。11、在办理在建工程抵押保险的过程中，应要求抵押人按照银行指定的险种、投保金额到与银行有合作关系的保险公司办理财产保险，并要求将保险公司办理财产保险，并要求将保险单中约定：“除非经过保险受益人(银行)的书面同意，投保人不得以任何理由中断或撤销保险要求的，保险人不得接受。”同时，应在与保险公司的合作协议中约定：“涉及银行利益的保单中，投保人声明保单丢失或要求中断、撤销保险的，保险公司应该及时通知银行。”万一抵押人不交纳保险费或中途中断、撤销保险的，银行应以自己的名义对该抵押物进行保险，要求抵押人负担保险费用，否则要求借款人归还贷款。同时，信贷人员要经常走访借款企业，督促投保人遵守国家走访借款企业，督促投保人遵守国家有关消防、安全、生产操作、劳动保护等方面的规定，维护抵押物的安全。一旦发现抵押物的危险程度增加，应要求投保人及时通知保险公司。需提供材料1、登记申请书2、申请人的身份证明，（有效身份证明复印件并校验原件，法人或其他组织应提供组织机构代码证或营业执照和单位介绍信或法人授权委托书及经办人身份证明）；3、抵押合同；4、主债权合同；5、建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书（国有土地使用权证）；6、建设工程规划许可证；7、其他必要材料（如：股份所有制企业需提供股东会或董事会决议；全民所有制企业需提供上级主管部门批文；集体所有制企业需提供职工代表大会决议；在建工程贷款资金专款专用承诺书；可以证明抵押房地产价值的材料。）1、申请书；2、公司简介；3、公司营业执照副本；4、企业代码证；5、纳税登记证（国税、地税）；6、特殊行业生产、经营许可证、资质证明；7、公司章程；8、验资报告；9、法定代表人简介；10、法定代表人身份证；11、由公司出具的法定代表人身份证明书；12、董事会同意贷款的决议；13、近三年会计（审计）事务所验证的财务报表；14、近三个月的资产负债表、损益表、现金流量表；15、财务状况说明：a)负债说明；b)投资说明；c)企业销售收入、利润来源说明；16、贷款卡及其密码；17、为其它企业提供贷款担保的情况说明；18、还款计划；19、正在发生和将要发生的业务合同复印件；20、资金使用计划或项目可行性报告；21、抵押物所需提供材料：a)抵押物权属证明b评估报告如何进行房产抵押?办理程序：验证评估受理收件（初审）审核缮证收费发证归档 要求：验证需本人持房屋所有权证、身份证、国有土地使用权证到场签字盖章；房改房验证需夫妻双方同时到场签字盖章；代理人需提交经公证的委托书。 提交材料： （一） 办理私房抵押登记 1.房屋所有权证（原件）； 2.国有土地使用权证（原件）； 3.抵押当事人双方的身份证件或法人资格证明； 4.评估报告； 5.主合同（借款合同）； 6.抵押合同、抵押登记申请表。 （二）办理单位房抵押登记 1.房屋所有权证（原件）； 2.国有土地使用权证（原件）； 3.抵押当事人双方法人资格证明、委托书； 4.评估报告； 5.主合同（借款合同）； 6.抵押合同、抵押登记申请表； 符合下列条件的还需提供: 7.国有企事业单位提供上级主管部门同意设定抵押的证明； 8.集体所有制企业提供企业职工代表大会同意搞定抵押的证明； 9.有限责任公司、股份有限公司、中外合资合作经营企业、外商独资企业需提供董事会或股东大会同意设定抵押 的证明，企业单程另外规定从其规定。 （三）办理预购商品房抵押登记（按揭贷款）需提交材料 1.国有土地使用权证（验原件）； 2.商品房预售许可证（验原件留复印件）； 3.商品房购销合同（原件5份）； 4.抵押人身份证明； 5.借款合同； 6.购房款首付正式发票； 7.抵押合同、抵押登记申请表。 （四）在建工程抵押登记需提供材料 1.国有土地使用权证（原件）； 2.建设工程规划许可证、红线图（原件）； 3.已投入的工程款额及已完工程量的证明； 4.抵押商品房的应提供销售清查表； 5.抵押人与抵押权人签订的抵押商品