房地产抵押估价作业.doc

0 房房 地地 产产 抵抵 押押 估估 价价 报报 告告 估价项目名称估价项目名称 中原绿都城项目中原绿都城项目评评估估 委委托托估估价价 方方 黄黄绍绍华华 受受托托估估价价 方 方 河河南南天天宇宇房房地地产产评评估估有有限限公公司司 受受托托估估价价人人员员 马马娟娟娟娟 刘明刘明 估价作业日期 估价作业日期 20132013 年年 6 6 月月 0909 日日 20132013 年年 6 6 月月 1818 日日 估估价价报报告告编编号号 2 20 01 13 3C CQ Q0 00 02 2 0 目目 录录 一 致估价委托人函一 致估价委托人函 2 二 注册房地产估价师声明二 注册房地产估价师声明 2 三 估价假设和限制条件三 估价假设和限制条件 5 四 估价结果报告四 估价结果报告 6 一 估价委托人 6 二 估价机构 6 三 估价对象 6 四 估价目的 9 五 估价时点 9 六 价值类型 9 七 估价依据 10 八 估价原则 11 九 估价方法 12 十 估价结果 13 十一 估价人员 14 十二 估价作业日期 14 十三 估价报告有效期 14 十四 风险提示 14 五 估价技术报告五 估价技术报告 16 一 实物状况描述与分析 16 二 权益状况描述与分析 17 三 区位状况描述与分析 18 四 市场背景分析 18 五 最高最佳使用分析 19 六 估价方法选用 20 七 估价测算过程 20 八 估价结果确定 35 六 相关附件六 相关附件 36 一 估价对象的位置图 37 二 估价对象照片 38 三 估价委托书 40 四 委托方提供的 房屋所有权证 复印件 41 五 估价机构营业执照复印件 41 六 估价机构资质证书复印件 42 七 估价师注册证书复印件 43 1 一 致估价委托人函一 致估价委托人函 黄绍华 黄绍华 受您的委托 我公司对位于郑州市中原区中原与西环路交叉口向南 50 米路西 17 号楼 4 单元 1 层 102 号建筑面积为 93 平方米的成套住宅进行了抵 押价值评估 估价对象状况见下表 房屋所有权人黄绍华 房屋坐落 中原区中原路与西环路交叉口向南 50 米路西 17 号楼 4 单元 1 层 102 号 房屋所有权证号郑房权证字第 101143408 号 产别结构房屋总层数所在层数 建筑面积 用途建成年份 私有砖混18193成套住宅2008 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押 价值 估价时点 二 一三年六月十八日 估价结果 我公司估价人员经过实地查勘和市场调查 遵照 房地产估 价规范 房地产抵押估价指导意见 和有关法律 法规 遵循独立 客观 公正 合法 谨慎的原则 采用市场法 收益法 成本法进行了分析 测算 和判断 确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为 71 24 万元 大写人 民币柒拾壹万贰仟肆佰元整 合建筑面积单价为 7660 元 平方米 估价师知 悉的法定优先受偿款为 0 元 河南天宇房地产评估咨询有限公司 法定代表人 二 一三年六月十八日 2 二 注册房地产估价师声明二 注册房地产估价师声明 郑重声明 郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的 2 本估价报告的分析 意见和结论是我们自己独立 客观 公正的专 业分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与当事人没有个 人利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 GB T50291 1999 房地产估价规 范 和 房地产抵押估价指导意见 进行分析 形成意见和结论 撰写本估 价报告 5 房地产估价师马娟娟 刘明于二 一三年六月十八日对本估价报告 中的估价对象进行了实地勘察并进行记录 但仅限于估价对象的外观和使用 状况 估价人员不承担对估价对象建筑结构质量 建筑面积数量准确性和相 应权益进行调查的责任 也不承担对其它被遮盖 未暴露及难于接触到的部 分进行勘查的责任 6 本估价报告没有其他估价专业人士提供相关帮助 7 本估价报告需经估价师签字 盖章 估价机构盖章并作为一个整体 时有效 复印件无效 8 如发现本估价报告内的文字或数字因校对或其他类似原因出现差错 时 请通知本公司进行更正 9 本报告以委托方提供的资料的真实性 合法性 完整性为前提 本 3 公司未向有关政府部门核实 这些资料的真实性 合法性 完整性由委托方 负责 我们只对估价对象本身的房地产抵押价值发表意见 若因资料失实或 有隐匿而导致评估结果失实的 本公司不承担相应责任 10 建议金融机构在估价对象状况和房地产市场状况出现较大变化时 对拟抵押房地产或已抵押房地产的抵押价值进行再评估 11 本估价报告分为 房地产抵押估价报告 和 估价技术报告 两种 房地产抵押估价报告 提供给委托方 估价技术报告 不提供给委托方 供估价机构存档和有关管理部门查阅 12 未经估价机构书面同意 本估价报告的全部或部分及任何参考资料 均不允许在任何公开发表的文件 通告或声明中引用 亦不得以其它任何方 式公开发表 实地勘察注册房地产估价师签章 注册房地产估价师 注册号 签字盖章 刘明 4120040001 马娟娟 4120040002 4 三 估价假设和限制条件三 估价假设和限制条件 1 本报告结论基于以下假设 1 估价时点市场为公开公平市场 卖方愿意出售 并有合理的时间 让买卖双方来议价 2 议价期间房地产市场价值将保持稳定 3 估价对象在以后能够正常合理的使用和转让 4 不考虑特殊性质买家的附加叫价 5 委托方提供的 房屋所有权证 复印件真实 其所载内容和实际 查勘的估价对象一致 2 本报告估价结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有自然 力和其他不可抗力的影响 亦未考虑特殊交易方式对估价结论的影响 3 本报告所涉及的估价对象范围系由委托方限定 所确定的房地产抵 押价值仅供抵押人与抵押权人在确立借贷关系时参考 具体抵押贷款数额由 委托方与金融机构协商决定 4 本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用 不得做其他用 途 本估价报告书必须完整使用 对仅使用其中部分内容所导致的损失 我 们不承担责任 5 至估价时点 未发现估价对象存在抵押权及其他法定优先受偿权利 6 本估价结论自估价作业完成之日起一年内有效 7 本报告由天宇房地产评估咨询有限公司负责解释 5 四 估价结果报告四 估价结果报告 一 估价委托人 一 估价委托人 黄绍华 二 估价机构 二 估价机构 估价机构全称 天宇房地产评估咨询有限公司 法定代表人 李端阳 机构地址 郑州市中原区中原路与桐柏路 15 号 资质等级 二级 证书编号 41010372 资质证书有效期 2013 5 24 2016 5 23 三 估价对象 三 估价对象 1 1 估价对象范围 估价对象范围 估价对象为郑州市中原区中原路与西环路交叉口向南 50 米路西 17 号楼 4 单元 1 层 102 号建筑面积为 93 平方米的成套住宅 2 2 估价对象权益状况 估价对象权益状况 估价对象房屋所有权人为黄绍华 房屋所有权证 证号为郑房权证字 第 101143408 号 房屋规划用途为成套住宅 估价对象所占土地未分割办理 国有土地使用证 宗地剩余使用期限为 64 年 宗地开发程度为 宗地外 七通 通路 通电 通上水 通下水 通讯 通燃气 通暖气 宗地内 六通一平 通路 通电 通上水 通下水 通讯 通燃气及场地平整 估价对象产权清晰 自用 无租赁 未设定抵押权 无其他优先受偿权 6 3 3 估价对象实物状况 估价对象实物状况 估价对象所在小区为绿都城 该小区规模一般 环境安静 绿化好 规 划有停车位 物业管理完善 估价对象所在建筑物为砖混混结构 房屋总层数 18 层 估价对象位于 第 1 层 建筑面积为 93 平方米 建成年份为 2008 年 估价对象现作为住宅 使用 户型为三室一厅 设计合理 通风 采光状况较好 至估价时点 估 价对象所在建筑物基础主体稳固 承重墙体垂直 无倾斜 楼体外观维护状 况良好 装修状况 外墙贴釉面砖 塑钢窗 入户装有防盗门 室内地面铺木地 板 墙面 顶棚刷乳胶漆 厨房 卫生间地面铺地板砖 墙面贴瓷片 集成 吊顶 配套设施 水 电 天然气 暖气 电梯 4 4 估价对象区位状况 估价对象区位状况 地理位置 估价对象位于中原路与西环路交叉口向南 50 米路西 属于 郑州市中原区 其所在小区为绿都城 门牌号为中原区中原路路与西环路交 叉口向南 50 米路西 17 号楼 4 单元 1 层 102 号 交通状况 区域内道路网较密集 对外交通依靠中原 西环路等主干道 区域内交通联系有国道 G310 颖河西路等次干道 30 路 112 路 60 路 Y807 路等多路公交线路从小区附近通过 该区域道路未有交通管制 停车 较方便 公共交通较便捷 环境状况 估价对象所在区域内建筑物成新率较高 区域内有中央水系 景观带 环境优美 绿化率较高 达到 35 已初步形成具有观赏性与居住 性的绿色都市环境 7 配套设施 周边分布有郑州市第一中学 中原工学院 华山医院 中原 妇幼保健医院等教育医疗机构 思达超市 惠美嘉超市等商业场所环绕四周 项目所处地理位置较优越 区域内宗地开发程度已达 七通 通上水 通 下水 通电 通路 通讯 通燃气 通暖气 5 5 估价对象变现能力分析 估价对象变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时 在没有过多损失的条件下 将抵押房地产转换为现金的可能性 1 估价对象为成套住宅 能单独使用 转让时其分摊的公共部分随 之转让 市场需求量大 处置较容易 2 估价对象在变现时具有强制处分和快速变现的特点 市场需求面 窄 推广力度小 购买者消费心理 购买者的额外支出等因素都影响抵押房 地产转换为现金的可能性 估价人员根据目前类似房地产拍卖价格与市场价 格的比例关系 确定假设在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评 估的市场价值的比率为 80 左右 3 实现抵押权处置抵押的房地产时 其变现的时间长短以及费用 税金的种类 数额与处置方式和营销策略等因素有关 估价对象为成套住宅 市场需求量大 变现时间较短 一般说来 以拍卖方式处置房地产时 变现时间短 抵押权人需支付不 超过拍卖成交价百分之五的佣金等费用 处置所得的清偿顺序为 对房地产 进行保存 修缮 诉讼 拍卖和为了防止其损毁 灭失而支付的费用 消费 者的房款受偿权 承包人的工程款 抵押人债权 其他债权 4 变现价值与市场价值的差异 估价人员评估的价值是在广泛收集市场资料和估价对象信息的基础上 8 运用科学的估价方法进行评估的结果 是对估价对象在公开市场条件下可能 市场价格的反映 在估价时点拍卖时抵押物最可能实现的价格 受多种交易 因素的影响 与评估的市场价值通常存在一定差异 6 6 预期可能导致抵押价值下跌的因素分析 预期可能导致抵押价值下跌的因素分析 政府政策 政府通过土地供应计划的调控 城市规划的指导 地价 税收 金融政策 住房政策等手段对房地产市场及房地产价格进行调控 以 保证房地产市场健康发展 消费观念的变更 设计更新 技术进步等原因而导致原有房地产出现 功能折旧 而使其价值下降 房地产供给过量 需求不足 社会经济位置变化等因素导致房地产出 现经济折旧 而使其价值下降 四 估价目的 四 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 五 估价时点 五 估价时点 估价时点为二 一三年六月十八日 六 价值类型 六 价值类型 本次评估结果是房地产抵押价值 为抵押房地产在估价时点的公开市场 价值 等于假定未设立法定优先受偿权下的市场价值减去房地产估价师悉知 的法定优先受偿款 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时 法律规定优先于本 次抵押贷款受偿的款额 包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已抵押担 9 保的债权数额 以及其他法定优先受偿款 七 估价依据 七 估价依据 1 1 本次估价所依据的有关法律 法规和部门规章 本次估价所依据的有关法律 法规和部门规章 1 中华人民共和国物权法 2 中华人民共和国土地管理法 3 中华人民共和国城市房地产管理法 4 中华人民共和国担保法 5 城市房地产抵押管理办法 6 房屋登记办法 7 商业银行房地产贷款风险管理指引 8 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的 通知 2 2 本次估价采用的技术规程 本次估价采用的技术规程 1 中华人民共和国国家标准 GB T50291 1999 房地产估价规范 2 建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会联合颁布 房地产抵押估价指导意见 3 3 委托方提供的有关资料 委托方提供的有关资料 1 估价委托书 2 房屋所有权证 复印件 4 4 估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料 估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料 1 估价人员现场勘察资料 2 估价人员和估价机构掌握的当地房地产市场信息 10 八 估价原则 八 估价原则 本估价报告遵循下列原则 1 1 独立 客观 公正原则 独立 客观 公正原则 要求估价机构有完全独立性 估价机构和估价人员与估价对象及相关当 事人没有利害关系 不受外部干扰因素影响 从实际出发 公平合理地进行 估价 2 2 合法原则 合法原则 应以估价对象的合法使用 合法处分为前提进行 所谓合法 是指符合 国家的法律 法规和当地政府的有关规定 其权益才能受法律保护 并体现 其权益价值 3 3 谨慎原则 谨慎原则 在面临不确定因素的情况下做出判断时 应保持必要的谨慎 充分估计 抵押房地产在处置时可能受到的限制 未来可能发生的风险和损失 不高估 市场价值 不低估知悉的法定优先受偿款 4 4 最高最佳使用原则 最高最佳使用原则 应以估价对象的最高最佳使用为前提进行 在合法使用前提下 房地产 只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用 最高最佳使用应是法律上允 许 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的论证 能使估价对象产生最 高价值的使用方式 5 5 估价时点原则 估价时点原则 估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值 6 6 替代原则 替代原则 估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 同一供求 11 范围内 在用途 规模 档次 建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互 影响作用 其价格会相互牵掣而趋于一致 九 估价方法 九 估价方法 根据 房地产估价规范 主要的估价方法有市场法 收益法 成本法 等 市场法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价 收益法适用于有 收益的房地产估价 成本法适用于无市场依据或市场依据不充分且不适宜采 用市场法 收益法进行估价的情况下 假设开发法适用于有开发或再开发价 值的房地产 1 1 本次估价的思路和估价方法的选择 本次估价的思路和估价方法的选择 在遵循上述原则的基础上 根据委托方提供的资料及评估人员调查收集 的有关资料 以及郑州市的房屋评估政策和规则 并按照 房地产估价规范 要求 根据当地房地产市场发育状况 结合估价对象的具体特点而确定 本次估价根据估价目的及对象的区位条件和用途及实地勘察结果 采用 市场比较法 收益法 成本法对估价对象进行评估 1 市场比较法 是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经 发生类似交易的房地产加以比较对照 从交易情况 交易日期 区域因素 个别因素等方面修正得出估价对象房地产价 市场上类似住宅成交活跃 房 地产交易实例多 能真实反映估价对象的正常市场价值 故采用市场法进行 评估 先采用市场法测算估价对象假定未设立法定优先受偿权利的市场价值 然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象于估价时点 的抵押价值 12 2 收益法 收益法是预测估价对象的未来正常收益 选择适当的报酬率 或资本化率 收益乘数将其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客 观合理价格或价格的方法 3 成本法 在求取估价对象房地产的价格时 求取估价对象在估价时点 的重新构建价格扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价格的方法 4 而假设开发法通常用于待开发房屋或重新开发的房屋价值 估价对象 房屋为最近建成的物业 因此亦不适合用假设开发法 2 2 估价方法的定义 估价方法的定义 市场法 也称为比较法 市场比较法 是指与估价时点近期有过交易的 类似房地产进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法 收益法 是预测估价对象的未来 正常收益 选择适当的报酬率 资本化率 收益乘数将其折现到估价时点后 累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价格的方法 成本法 在求取估 价对象房地产的价格时 求取估价对象在估价时点的重新构建价格扣除折旧 以此求取估价对象的客观合理价格或价格的方法 十 估价结果 十 估价结果 我公司估价人员根据估价目的 本着独立 客观 公正 合法 谨慎的 原则 采用科学合理的估价方法 在对估价对象房地产进行实地查勘和市场 调查 遵照 房地产估价规范 房地产抵押估价指导意见 和有关法律 法规 采用市场法 收益法 成本法进行了分析 测算和判断 确定估价对 象在估价时点的房地产抵押价值为 71 24 万元 大写人民币叁拾壹万贰仟壹 佰元整 合建筑面积单价为 7660 元 平方米 估价师知悉的法定优先受偿款 13 为 0 元 十一 估价人员 十一 估价人员 注册房地产估价师 注册号 签字盖章 刘明 4120040001 马娟娟 4120040002 十二 估价作业日期 十二 估价作业日期 二 一三年六月九日至二 一三年六月十八日 十三 估价报告有效期 十三 估价报告有效期 二 一三年六月十八日至二 一四年六月十七日 十四 风险提示 十四 风险提示 1 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能 产生影响 在估价对象实物及区域因素不受意外损害 能正常维护和使用 且未增加法定优先受偿款 房地产市场没有太大的波动的情况下 预计估价 报告使用有效期内 房地产抵押价值基本保持稳定 14 2 对抵押期间可能产生的信贷风险 估价报告使用者应给予关注 估 价对象房屋是否出现现状变更 环境变化 政策变化等因素所引起的房地产 价值减损 是否出现了新的法定优先受偿权利 3 定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再 评估 15 五 估价技术报告五 估价技术报告 一 实物状况描述与分析 一 实物状况描述与分析 估价对象所在小区为绿都城 该小区规模一般 环境安静 绿化好 规 划有停车位 物业管理完善 该项目占地 350 亩 建筑面积 38 万平方米 容积率 1 45 在规模达 3200 户的社区 区内精心配备有社区商业中心 幼 儿园 会所等设施 充分营造便利生活 估价对象所在建筑物为砖混结构 房屋总层数 18 层 估价对象位于第 1 层 建筑面积为 93 平方米 建成年份为 2008 年 估价对象现作为住宅使 用 户型为三室一厅 设计合理 通风 采光状况较好 至估价时点 估价 对象所在建筑物基础主体稳固 承重墙体垂直 无倾斜 楼体外观维护状况 良好 装修状况 外墙贴釉面砖 塑钢窗 入户装有防盗门 室内地面铺木地 板 墙面 顶棚刷乳胶漆 厨房 卫生间地面铺地板砖 墙面贴瓷片 集成 吊顶 基础设施 水 电 电梯 天然气 暖气 供水 区域内分地下水和地表水源 地下水源来自城市规划区内的承压 水层 地表水源来自市区周围的河流和水库 城市给水网络以环状为主 辅以 支网 用水保证率较高 排水 区域排水为雨污分流方式 电 区域内电源 电网分为高压网和中压网 作为城市电源 有供电保证天然气 通讯 通讯区 域内通讯与市政通讯网相联 通讯线路以地下管道为主 辅以架空线路 市话 普及率高 通讯线路畅通 基础设施完善 经估价人员的现场勘察 估价对象房产户型设计较合理 成新率较高 16 所在小区环境安静 物业管理完善 再加上面积较小 其房屋总价值相应较低 属于市场紧俏房源 二 权益状况描述与分析 二 权益状况描述与分析 估价对象房屋所有权人为黄绍华 房屋所有权证 证号为郑房权证字 第 1101143408 号 房屋规划用途为成套住宅 估价对象所占土地未分割办 理 国有土地使用证 宗地剩余使用期限为 64 年 宗地开发程度为 宗地 外 七通 通路 通电 通上水 通下水 通讯 通燃气 通暖气 宗地 内 六通一平 通路 通电 通上水 通下水 通讯 通燃气及场地平整 经调查 估价对象产权清晰 自用 无租赁 未设定抵押权 无其他优 先受偿权 因此确定该房产为完全产权房屋 不存在产权争议 符合办理抵 押登记条件 三 区位状况描述与分析 三 区位状况描述与分析 1 地理位置 估价对象位于郑州市中原区中原路与西环路交叉口向南 50 米路西 其 所在小区为绿都城 门牌号为中原区中原路与西环路交叉口向南 50 米路西 17 号楼 4 单元 1 层 102 号 2 交通状况 17 区域内道路网较密集 对外交通依靠中原路 西环路等主干道 30 路 112 路 63 路 K903 路等多路公交线路从小区附近通过 该区域道路未有 交通管制 停车较方便 公共交通较便捷 3 环境状况 估价对象所在区域内建筑物成新率较高 区域内有中央水系景观带 环 境优美 绿化率较高 已初步形成具有观赏性与居住性的绿色都市环境 4 配套设施 周边分布有郑州市第一中学 中原工学院 华山医院等教育 医疗机构 思达超市等商业场所环绕四周 项目所处地理位置较优越 区域内宗地开发 程度已达 七通 通上水 通下水 通电 通路 通讯 通燃气 通暖气 综上所述 该区域属开发成熟区 区域内各项生活配套设施及基础配套 设施完善 居民日常生活便利 因此房屋保值增值潜力明显 四 市场背景分析 四 市场背景分析 进入 2009 年以来 国内的房地产市场的表现犹如盛夏的天气一样 热 火朝天 如火如荼 房价也快速上涨 并且居高不下 给人民群众的生活带 18 来了较大影响 为了防止房地产行业的发展过快过热和房价的较快上涨 也 为了保障社会和居民的生活稳定 保证广大人民群众的基本住房需求能够得 到满足 2013 年 4 月 1 日国务院的 新国五条 政策出台 随后建设部 发展改革委员会 监察部等九部委联合制定了 关于调整住房供应结构稳定 住房价格的意见 要求各地区 各部门认真贯彻执行 新国五条 的出台并没有从根本上抑制房价的上涨 据有关数据统计 郑州市的房价升至 8500 元 平方米 而且刺激了 3 月份二手房市场的交易 可见国家政策的颁布 在一些二 三线城市都没有执行和贯彻 从中可以看 出郑州房地产市场的在近几年房价没有下降的趋势 原因有一下几点 一 郑州市人口过多 据有关数据统计显示 2012 年 郑州市的总人 口达 860 万人口 有关专家预计到 2020 年郑州市的总人口将达到 1500 万人 口 人口急剧膨胀 较邻省来说是人口的第一大省 郑州地处中原腹地 外 来务工人员增多 购房需求与之对应增加 有 43 8 的受访者表示他们理想的居住面积为 71 90 平方米 有 34 3 的受 访者的理想居住面积是 91 120 平方米 有 15 1 的受访者的理想居住面积 为 120 平方米以上 二者合计为 48 4 仅有 6 8 的受访者的理想居住面积 为 50 70 平方米 二 从 2008 年以来 中国知名房地产商分别先后进驻郑州 在政府的支 持下 拿到了一定的土地 随着土地的减少 必然导致郑州房地产市场的上 涨 不仅是新房还是二手房 都会受到消费者的青睐 三 中原区处于郑州市政治经济文化中心 房价也基本上是郑州市房价较 好的地段 虽然受 国五条 的影响 中原区的整体房价有所调整 但中原区 19 的房价相对来说 调整的较少 尤其是估价对象房屋处于中原中路 紧邻西三 环 交通发达 位置优越 适于经营 因而 住宅房屋的价格仍然处于高位 但是 由于近期房地产市场不活跃 其状况是 有价无市 但价格一直坚挺 五 最高最佳使用分析 五 最高最佳使用分析 所谓最高最佳使用 是估价对象的一种最可能的使用 这种最可能的使 用 是指法律上允许 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的论证 并 能给估价对象带来最高价值的使用 估价对象周围以居住区为主 市政配套和公用设施齐全 符合城市整体 规划 估价对象规划用途为成套住宅 且户型设计较为合理 小区内各项配 套设施齐全 保持估价对象现在利用方式为其最高最佳使用 估价对象所在 区域同类型房产交易市场活跃 可比实例较多 因此 本次估价以估价对象保持现状为最高最佳使用 六 估价方法选用 六 估价方法选用 根据 房地产估价规范 主要的估价方法有市场法 收益法 成本法 等 市场法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价 收益法适用于有 收益的房地产估价 成本法适用于无市场依据或市场依据不充分且不适宜采 用市场法 收益法进行估价的情况下 市场法 也称为比较法 市场比较法 是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的 已知价格作适当的修正 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 收益法 是预测估价对象的未来正常收益 选择适当的报酬率 资本化率 收益乘数将其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或 20 价格的方法 成本法 在求取估价对象房地产的价格时 求取估价对象在估 价时点的重新构建价格扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价格的 方法 七 估价测算过程 七 估价测算过程 a a 市场法的测算过程 市场法的测算过程 本次估价采用了市场法 市场法也称为比较法 市场比较法 是指与估 价时点近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的已知价格 作适当的修正 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的 交易 运用市场法估价需要把类似房地产的各种实际交易情况 例如急于出 售或急于购买等造成的可能是不正常的成交价格 修正为正常价格 需要把 类似房地产在其成交日期时的价格 调整为在估价时点时的价格 需要把类 似房地产在其自身房地产状况下的价格 调整为在估价对象房地产状况下的 价格 市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的类似房地产的成交价 格与估价对象房地产的客观合理价值的差异 实际交易情况与正常交易情 况的不同 成交日期与估价时点的不同 本质上是这两个时间上的房地产 市场状况不同 可比实例房地产状况与估价对象房地产状况的不同 房 地产状况可分为区位状况 实物状况和权益状况 上述这些对类似房地产成 交价格进行的修正和调整 分别简称为交易情况修正 市场状况调整 房地 产状况调整 区位状况调整 实物状况调整和权益状况调整 本次评估采用的修正方法为百分率法 各因素调整修正值采用系数连续 21 相乘的数据处理模型 即交易情况 市场状况 房地产状况 区位状况 实 物状况 权益状况 等各比较因素总分为 100 分 各因子调整修正值相加为 各因素得分 可比实例价格和各因素调整修正值相乘即得各可比实例的比准 价格 市场法的计算公式为 比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 市场状况调整系数 区位状况调整系数 实物状况调整系数 权益状况调整系数 V 准 V 实 K 情 K 日 K 区 K 个 市场法计算过程如下 1 1 可比实例选择 可比实例选择 根据替代原则 选择了估价对象所在区域内与估价对象住宅开发规模相 当 住宅档次和主要户型相同 区位条件基本一致的三个类似的住宅作为可 比实例 通过对房地产市场的分析 根据住宅用房楼价的主要影响因素确定比较 因素 结合估价人员收集的资料 参照可比实例的交易情况 市场状况 房 地产状况 区位状况 权益状况以及实物状况 等差别 整理估价人员收集 的有关资料 将估价对象与可比实例的因素条件列表说明 详见情况如下 可比实例 A 为绿都城一套三室一厅 交易日期为 2013 年 5 月 交易情 况正常 位于二级住宅地范围之内 交通较便捷 区域自然环境及人文环境 较好 社区成熟度较高 物业管理较完善 其位于第 3 层 其所在建筑物东 西朝向 九成新 通风 采光较好 户型较合理 室内地面铺地板砖 墙面 顶棚刷乳胶漆 配套设施有水 电 天然气 电梯等 土地剩余使用年限 64 年 相邻关系一般 可比实例 B 为绿都城一套三室一厅 交易日期为 2013 年 6 月 交易情 22 况正常 位于二级住宅地范围之内 交通较便捷 区域自然环境及人文环境 较好 社区成熟度高 物业管理完善 其位于第 6 层 其所在建筑物南北朝 向 九成新 通风 采光好 户型合理 室内地面铺木地板 墙面贴壁纸 石膏板造型吊顶 配套设施有水 电 天然气 电梯等 土地剩余使用年限 64 年 相邻关系一般 可比实例 C 为绿都城一套三室一厅 交易日期为 2013 年 6 月 交易情 况正常 位于二级住宅地范围之内 交通较便捷 区域自然环境及人文环境 较好 社区成熟度较高 物业管理较完善 其位于第 2 层 其所在建筑物南 北朝向 九成新 通风 采光较好 户型较合理 室内地面铺地板砖 墙面 顶棚刷乳胶漆 配套设施有水 电 天然气 电梯等 土地剩余使用年限 64 年 相邻关系一般 估价对象与可比实例的因素条件列表如下 因素条件对比说明表 5 1 比较因素待估对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C 成交价格 元 平方米 待估835282068300 位置绿都城绿都城绿都城绿都城 交易日期估价时点2013 52013 62013 6 交易情况正常正常正常正常 坐落位置二级住宅用地二级住宅用地二级住宅用地三级住宅用地 交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷 自然人文环境质量较好较好较好较好 社区成熟度较成熟较成熟成熟较成熟 楼层1362 基础配套设施高高高高 区位 状况 公共配套设施较高较高较高较高 朝向东西朝向东西朝向南北朝向南北朝向 实物 状况 设施设备较完善较完善完善较完善 23 装饰装修中档简装精装简装 户型较合理较合理合理较合理 通风较好较好好好 小区环境较好较好好较好 采光一般较好好一般 新旧程度九成新九成新九成新九成新 物业管理较完善较完善完善较完善 土地使用期限64646464 权益 状况 相邻关系一般一般一般一般 2 2 交易情况修正 交易情况修正 进行交易情况修正 应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成 交价值偏差 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例 有利害关系人之间的交易 急于出售或购买情况下的交易 受债权债务关系影响的交易 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易 相邻房地产的合并交易 特殊方式的交易 交易税费非正常负担的交易 其他非正常的交易 当可供选择的交易实例较少 确需选用上述情形的交易实例时 应进行 交易情况修正 交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定 假设可 比实例成交价格比其正常市场价格高 低的百分率为 S 时 交易情况修正 24 系数是 本次评估选取的三个可比实例 均不是上述交易情形 为正 S 100 100 常交易 无需修正 三个可比实例的交易情况修正系数分别为 交易情况修正系数表 实 例 A 100 100 实 例 B 100 100 实 例 C 100 100 3 3 市场状况调整 市场状况调整 市场状况调整系数以成交日期时的价格为基准来确定 假设从成交日期 到估价时点 可比实例的市场价格涨 跌的百分率为 T 时 市场状况调整 系数是 可比实例 A B C 为半年内交易 根据房地产管理部门的统 100 100T 计资料 受国家调控政策的影响 近期郑州市二手房市场价格平稳 变化较 小 房地产市场状况无需调整 三个可比实例的市场状况调整系数分别为 市场状况调整系数表 实 例 A 100 100 实 例 B 100 100 实 例 C 100 100 4 4 房地产状况调整 房地产状况调整 区位状况调整 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况 进行区位状 况调整 是将可比实例的房地产在其区位状况下的价格 调整为在估价对象 房地产区位状况下的价格 区位状况调整是以估价对象房地产区位状况为基准 将可比实例房地产 区位状况各因素与可比实例区位状况各因素进行直接比较 找出他们之间的 差异程度 确定价格调整幅度 假设可比实例在其区位状况下的价格比在估 25 价对象房地产区位状况下的价格高 低的百分率为 R1 时 区位状况调整 系数是 1100 100 R 居住房地产区位状况包括坐落位置 分值为 20 分 交通便捷度 分值 为 15 分 自然和教育环境 分值为 20 分 社区成熟度 分值为 10 分 楼层 分值为 15 分 基础配套设施 分值为 10 分 公共配套设施 分值 为 10 分 等 可比实例区位状况因素与估价对象区位状况因素比较见下表 区位状况因素说明表 区位状况因素区位状况因素估价对象估价对象 可比实例可比实例 A A 可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C 坐落位置 二级住宅 用地 二级住宅 用地 二级住宅用 地 三级住宅用 地 交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷 自然人文环境质量较好较好较好较好 社区成熟度较成熟较成熟较成熟较成熟 楼层1 362 基础配套设施高高高高 公共配套设施较高较高较高较高 以估价对象区位状况为 100 可比实例区位状况各因素取值见下表 区位状况因素取值表 区位状况因素区位状况因素权数权数估价对象估价对象可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C 坐落位置 0 220202020 交通便捷度 0 1515151515 自然和教育环境 0 220202020 社区成熟度 0 110101010 楼层 0 1515161715 基础配套设施 0 110101010 公共配套设施 0 110101010 综综 合合 1100101102100 26 通过比较 确定可比实例的区位状况调整系数见下表 区位状况调整系数表 实 例 A 100 101 实 例 B 100 102 实 例 C 100 100 实物状况调整 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况 进行实物状 况调整 是将可比实例的房地产在其实物状况下的价格 调整为在估价对象 房地产实物状况下的价格 实物状况调整是以估价对象房地产实物状况为基准 将可比实例房地产 实物状况各因素与可比实例实物状况各因素进行直接比较 找出他们之间的 差异程度 确定价格调整幅度 假设可比实例在其实物状况下的价格比在估 价对象房地产实物状况下的价格高 低的百分率为 R2 时 实物状况调整 系数是 2100 100 R 居住房地产实物状况包括朝向 分值为 10 分 设施设备 分值为 10 分 装饰装修 分值为 10 分 户型 分值为 10 分 通风 分值为 10 分 小区环境 分值为 15 分 采光 分值为 10 分 新旧程度 分值为 15 分 物业管理 分值为 10 分 等 可比实例实物状况因素与估价对象实物状况因素比较见下表 实物状况因素说明表 实物状况因素实物状况因素估价对象估价对象可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C 朝向东西朝向东西朝向南北朝向南北朝向 设施设备较完善较完善完善较完善 装饰装修中档简装精装简装 户型较合理较合理合理较合理 通风较好较好好好 27 小区环境较好较好好较好 采光一般较好好一般 新旧程度九成新九成新九成新九成新 物业管理较完善较完善完善较完善 以估价对象实物状况为 100 可比实例实物状况各因素取值见下表 实物状况因素取值表 实物状况因素实物状况因素权数权数估价对象估价对象可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C 朝向 0 110101212 设施设备 0 110101110 装饰装修 0 1109119 户型 0 110101110 通风 0 110101111 小区环境 0 1515151515 采光 0 110111210 新旧程度 0 1515101010 物业管理 0 110101010 综综 合合 11009510397 通过比较 确定可比实例的实物状况调整系数见下表 实物状况调整系数表 实 例 A 100 95 实 例 B 100 103 实 例 C 100 97 权益状况调整 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况 进行权益状 况调整 是将可比实例的房地产在其权益状况下的价格 调整为在估价对象 28 房地产权益状况下的价格 权益状况调整是以估价对象房地产权益状况为基准 将可比实例房地产 权益状况各因素与可比实例权益状况各因素进行直接比较 找出他们之间的 差异程度 确定价格调整幅度 假设可比实例在其权益状况下的价格比在估 价对象房地产权益状况下的价格高 低的百分率为 R3 时 权益状况调整 系数是 3100 100 R 权益状况调整的主要因素有 土地使用期限 相邻关系等 估价对象与 可比实例 A 可比实力 B 可比实例 C 为同一小区 土地剩余使用年限一致 因此无需修正 可比实例权益状况因素与估价对象权益状况因素比较见下表 权益状况因素说明表 权益状况因素权益状况因素估价对象估价对象可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C 未来可使用年限64646464 相邻关系一般一般一般一般 以估价对象权益状况为 100 可比实例权益状况各因素取值见下表 权益状况因素取值表 权益状况因素权益状况因素权数权数估价对象估价对象可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C 未来可使用年限 0 550505050 相邻关系 0 550505050 综综 合合 1100100100100 通过比较 确定可比实例的权益状况调整系数见下表 权益状况调整系数表 实 例 A 100 100 实 例 B 100 100 实 例 C 100 100 5 5 计算比准价格 计算比准价格 29 比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 市场状况调整系数 区位状况调整系数 实物状况调整系数 权益状况调整系数 具体计算过程见下表 比准价格计算表 可比可比 实例实例 成交成交 价格价格 交易情况修交易情况修 正系数正系数 市场状况调市场状况调 整系数整系数 区位状况调区位状况调 整系数整系数 实物状况实物状况 调整系数调整系数 权益状况权益状况 调整系数调整系数 A A8352100 100100 100100 101100 95100 B B8206100 100100 100100 102100 103100 C C8300100 100100 100100 100100 97100 评估单价 8357 元 平方米 建筑面积 平方米 93 总价 77 7201 万元 6 6 评估单价的确定 评估单价的确定 三个可比实例和估价对象可比性较强 三个比准价格比较接近 本次估 价取三个比准价格的平均值作为估价对象评估单价 即 8705 7811 8557 3 8357 元 平方米 7 7 估价对象市场价值 估价对象市场价值 估价对象市场价值 建筑面积 评估单价 93 8357 77 7201 万元 30 b b 收益法的测算过程收益法的测算过程 1 1 含义 含义 收益法也称为收益资本化法 收益还原法 是预测估价对象的未来收益 然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法 2 2 理论依据理论依据 收益法是以预期原理为基础的 3 3 适用的估价对象和条件 适用的估价对象和条件 收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产 如住宅 写字楼 旅馆 仓库 农地等 收益法估价需要具备的条件是房地产未来的 收益和风险都能够较准确地量化 预测 对未来的预期通常是基于过去的 经验和对现实的认识做出的 必须以广泛 深入的市场调查和分析为基础 4 4 估价的操作步骤 估价的操作步骤 确定未来收益期限 1 求取未来净收益 2 求取报酬率 3 选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格 4 5 5 运用公式运用公式 V A Y W 1 1 w 1 Y n 式中 V 房地产在估价时点的收益价格 通常称为现值 A 房地产在未来经运营收益 通常简称净收益 Y 房地产的报酬率 折现率 31 w 房地产每年的租金上涨率 n 房地产的收益期限 是从估价时点开始计算的未来可以 获取净收益的时间 通常为收益年限 6 6 计算分析计算分析 根据一些绿都城资料显示 月租金 1800 元 每月运营费用 300 元 每月的净收益 1800 300 1500 元 每年的潜在毛收入 21600 元 每年的运营费用 300 12 3600 元 每年的净收益 21600 3600 18000 元 每年租金的上涨率 3 房屋面积 93 平方米 收益年限 64 年 资本化率的确定方法有市场提取法 安全利率加风险调整值 复合投资 收益率 投资收益率排序插入法等方法 本次估价采用安全利率加风险调整 值法确定资本化率 公式为 资本化率 安全利率 风险调整值 在确定资本化率时主要考虑了两大因素 一是安全无风险利率 以国家 同期存款利率为基础 二是风险调整值 结合近期郑州市房地产房屋出租市 场行情 同时考虑到承租人的风险 确定其风险调整值为安全无风险利率的 40 最终确定其资本化率为 8 报酬率为 8 32 根据收益公式可得 总收益 18000 8 3 1 1 3 1 8 64 342684 元 V 2 342684 93 3685 元 c c 成本法测算过程成本法测算过程 1 1 含义 含义 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧 然后将重新 购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法 2 2 理论依据 理论依据 成本法的理论依据是成产费用价值论 商品的价格是依据