（金融学专业论文）城市轨道交通物业开发融资模式研究.pdf

摘要 城市轨道交通是城市公共交通系统的重要组成部分。目前，轨道交通已成 为城市交通的主动脉，随着城市规模的不断扩大，公交车和私家车的不断增加， 给城市路面交通系统带来前所未有的压力，而城市轨道交通具有用地省、运量 大、速度快、节能、环保、安全等特点，能够缓解城市交通拥挤，提高城市居 民出行的快捷性和便捷性，提高城市公共交通的效率。因此，城市轨道交通已 逐渐成为公共交通系统的主要发展模式。 但是轨道交通尤其是地铁建设具有投资大、管理运营费用高、建设周期长、 社会效益高但经济效益差、成本回收难等特点。因此在轨道交通建设中，建设 资金问题是制约着轨道交通建设的主要因素。虽然目前我国进入了轨道交通建 设的高速发展时期，但由于融资渠道单一，经营管理模式缺乏市场化，造成了 现阶段轨道交通建设资金筹集困难、经营效率低下等缺点，严重制约了其发展。 本文在大量研究国内外相关文献的基础上，运用比较分析、演绎推理、价值 增值理论、外部收益还原理论、福利经济学理论、流程再造等研究方法，分六 章对“城市轨道交通物业开发融资模式 进行了研究。第一章，绪论，说明选 题背景、研究目的与意义，对国内外研究现状的述评，以及对本文研究的总体 介绍。第二章，城市轨道交通物业开发融资模式的必要性和可行性，通过对现 有轨道交通融资模式进行总结和对比分析得出施行轨道交通物业开发融资模式 的必要性，同时总结出轨道交通融资模式的演变规律；通过利用物业价值增值 理论和外部收益还原理论，从理论得出了轨道交通物业开发融资模式的可行性； 通过对香港“地铁+ 物业 融资模式深入分析，得出轨道交通物业融资模式在实 践中的可行性。第三章，城市轨道交通物业开发融资模式的特点，从开发运作、 运营开发、资本融资等方面深入探讨了城市轨道交通物业开发融资模式的特点。 第四章，城市轨道交通物业开发融资模式的借鉴，主要介绍了香港、广州、深 圳的轨道交通融资经验。第五章，武汉市城市轨道交通物业开发融资模式的选 择，结合武汉市的实际情况提出适合本地区的轨道交通物业开发融资模式。 关键词：城市轨道交通，融资模式，一体化经营，联合开发 a b s t r a c t u r b a nr a i lt r a n s i ti s 锄i m p o r t a n tc o m p o n e n to fu r b a np u b l i ct r a n s p o r ts y s t e m a t p r e s e n t ，u r b a nr a i lt r a n s i th a sb e c o m et h e u r b a nt r a n s p o r t a t i o na r t 唧, w i t ht h e c o n t i n u o u se x p a n s i o no fc i t ys i z e ，b u s e sa n dp r i v a t ec a r 5i n c r e a s i n g ，i tb r i n g s u n p r e c e d e n t e dp r e s s u r et ou r b a nr o a dt r a f f i cs y s t e m ，t h eu r b a nr a i lt r a n s i t ，w h i c hh a s t h ef e a t u r e so fl a n ds a v i n g h u g et r a 衔c ，p r o m p t n e s s ，e n e r g ys a v i n g ，e n v i r o n m e n t a l p r o t e c t i o n ，s e c u r i t ya n do t h e r s i tc a na l l e v i a t eu r b a nt r a f f i cp r e s s u r e ，i m p r o v eu r b a n r e s i d e n t st r a v e l i n g ，a n dt h ee f f i c i e n c yo fu r b a np u b l i ct r a n s p o r t t h u s ，u r b a nr a i l t r a n s i tp u b l i ct r a n s p o r ts y s t e mh a sg r a d u a l l yb e c o m et h em a i nm o d eo fd e v e l o p m e n t h o w e v e r , c o n s t r u c t i o no fu r b a nr a i lt r a n s i t ，e s p e c i a l l yw i t hal a r g ei n v e s t m e n t ， h i g ho p e r a t i n gc o s t sa n dl o n gc o n s t r u c t i o np e r i o d ，h a sh i g hs o c i a lb e n e f i t s ，b u tl o w e c o n o m i ce f f i c i e n c y , i t sc o s tr e c o v e r yi sd i f f i c u l t t h e r e f o r e ，i nu r b a nr a i l t r a n s i t c o n s t r u c t i o n , t h ef i n a n c i n go fc o n s t r u c t i o nb e c o m e st h e m a i nr e s t r i c t i n gf a c t o r a l t h o u g hc h i n ah a se n t e r e dar a p i dd e v e l o p m e n to fr a i lt r a n s i tc o n s t r u c t i o np e r i o d ， h o w e v e r , b e c a u s et h ef i n a n c i n gc h a n n e l s i ss i n g l e ，a n dl a c ko fm a r k e t 。o r i e n t e d m a n a g e m e n tm o d em o d e l ，r e s u l t i n g i nt h ed i f f i c u l t yo fr a i lt r a n s i tc o n s t r u c t i o n f u n d i n g ，i n e f f i c i e n tm a n a g e m e n t ，w h i c hs e r i o u s l yh a m p e r s i t sd e v e l o p m e n t t h i st h e s i s t h r o u g ht h es t u d yo fr e l e v a n tl i t e r a t u r e ，u s i n gc o m p a r a t i v ea n a l y s i s ， d e d u c t i v er e a s o n i n g ，v a l u e a d d e dt h e o r y , t h et h e o r yo fr e s t o r i n ge x t e r n a lb e n e f i t s ， w e l f a r ee c o n o m i c st h e o r y , p r o c e s sr e e n g i n e e r i n gm e t h o d ，s t u d i e st h ef i n a n c i n go f u r l ) 趾r a i lt r a n s i t t h ef i r s tc h a p t e r , i n t r o d u c t i o n ，i n d i c a t i n gt o p i c so fb a c k g r o u n d ， p u r p o s ea n dm e a n i n g sa n dr e v i e wo ft h es t a t u so fi n t e r n a t i o n a lr e s e a r c h ，a sw e l l a s t h eo v e r a l l p r e s e n t a t i o n o ft h i st h e s i s c h a p t e ri i ，u r b a nr a i l t r a n s i t p r o p e r t y d e v e l o p m e n tf i n a n c i n gm o d e l s n e c e s s i t ya n df e a s i b i l i t y , t h r o u g hs u m m i n gu pt h e e x i s t i n gr a i lt r a n s i tf i n a n c i n gm o d e l sa n du s i n gc o m p a r a t i v ea n a l y s i so fr a i lt r a n s i tt o a n a l y s et h en e c e s s i t yo fp r o p e r t yd e v e l o p m e n tf i n a n c em o d e l ，a n dc o n c l u d e t h e e v o l u t i o no fr a i lt r a n s i tf i n a n c i n go fm o d e l ；t h r o u g ht h ev a l u e - a d d e dt h e o r ya n dt h e t h e o r yo fr e s t o r i n ge x t e r n a l b e n e f i t s ，i ta n a l y s e st h et h e o r i c a lf e a s i b i l i t y o fr a i l t r a n s p ，o r t a t i o np r o p e r t yd e v e l o p m e n tf i n a n c i n gm o d e l s ：b ya n a l y s i so nh o n gk o n g i i ”m e t r o + p r o p e r t y ”f i n a n c i n gm o d e l ，t h et h e s i sr e s e a r c h e so np r a c t i c a lf e a s i b i l i t yo f u r b a nr a i lt r a n s i tp r o p e r t yd e v e l o p i n gf i n a n c i n gm o d e l c h a p t e ri i i ，t h ec h a r a c t e r i s t i c s o ft h eu r b a nr a i lt r a n s i tp r o p e r t yd e v e l o p m e n tf i n a n c i n gm o d e lo ft h eo p e r a t i o nf r o m d e v e l o p m e n t ，t h r o u g ht h es t u d yo no p e r a t i o n sd e v e l o p m e n t ，c a p i t a lf i n a n c i n ga n d c o n s t r u c t i o n , t h et h e s i sc o n c l u d e st h ef e a t u r e so fu r b a nt r a n s i tp r o p e r t yd e v e l o p m e n t f i n a n c em o d e l c h a p t e ri v , r e f e r e n c eo fu r b a nr a i lt r a n s i tp r o p e r t yd e v e l o p m e n t f i n a n c i n gm o d e l s ，i tm a i n l yi n t r o d u c et h eh o n gk o n g ，g u a n g z h o u ，s h e n z h e n sr a i l t r a n s p o r t a t i o nf i n a n c i n ge x p e r i e n c e c h a p t e rv t h ec h o i c eo fw u h a nu r b a nr a i lt r a n s i t p r o p e r t yd e v e l o p m e n tf m a n c i n gm o d e ，c o m b i n i n g 谢t l lt h ea c t u a ls i t u a t i o no ft h ec i t y o fw u h a n ，t h et h e s i sp u tf o r w a r dt h er e g i o n sr a i lt r a n s p o r t a t i o np r o p e r t yd e v e l o p m e n t f i n a n c i n gm o d e k e yw o r d s ：u r b a nr a i lt r a n s i t ，f i n a n c i n gm o d e l ，i n t e g r a t e do p e r a t i o n ，j o i n td e v e l o p m e n t i i i 独创性声明 本人声明，所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得武汉理工大学或其它教育 机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名：塞望垒生日期：之旦：丝：二 学位论文使用授权书 本人完全了解武汉理工大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅 和借阅。本人授权武汉理工大学可以将本学位论文的全部内容编入有关数据库 进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存或汇编本学位论文。同时 授权经武汉理工大学认可的国家有关机构或论文数据库使用或收录本学位论 文，并向社会公众提供信息服务。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 签名：。引垒盟贷师签名：塑日期：迎2 趁 武汉理一 人学硕十学位论文 第1 章绪论 1 1 选题背景、研究目的与意义 1 1 1 选题背景 城市轨道交通是城市公共交通系统的重要组成部分。目前，城市轨道交通 已成为公共交通的主动脉，其主要包括地铁、轻轨、有轨电车、市郊铁路和悬 浮列车等多种类型。由于城市中心地区高密度开发和人口高度集中，使得城市 中心地区地价居高不下。城市中心地区空气污染、噪声污染较为严重，越来越 多的城市居民选择在近郊或离城市不远的乡镇买房。城市边缘地区的发展也给 长距离的城市交通运输带来了需求。公交车和私家车的不断增加，给城市路面 交通系统带来前所未有的压力，极大地降低了交通效率，严重影响了人们在城 市中的生存和居住环境。与其他公共交通相比，城市轨道交通具有用地省、运 量大、速度快、节能、环保、安全等特点，能够缓解城市交通拥挤，提高城市 居民出行的快捷性和便捷性，提高城市公共交通的效率。并且城市轨道交通即 可以缓解城市中心地区人口过分集中的压力，也促进的新城区和卫星城的建设。 因此，城市轨道交通已逐渐成为公共交通系统的主要发展模式。 当前，我国正处在城市轨道交通建设的高速发展时期，特别是“十一五 规划以来，我国的城市轨道交通建设进入繁荣发展时期，现在已有3 0 多个城市 开始进行轨道交通建设或是建设前的规划设计工作。目前，全国约有1 7 个大中 城市上报城市轨道交通网规划方案，拟规划建设6 0 条线路，长约1 8 0 0 公里， 总投资6 0 0 0 多亿元。我国已有北京、上海、广州、深圳、天津、长春等十多个 城市拥有已建成的轨道交通线路。以武汉市为例，武汉市轨道交通线网由3 条 市域快线和9 条市区线构成，总长5 4 0 k m ，预计总投资1 0 0 0 多亿元。 武汉理工火学硕士学位论文 表1 1 中国城市轨道交通发展现状 城市始建时间线路条数线路长度( k m ) 北京 1 9 6 51 02 4 6 7 7 天津 1 9 8 4 1 2 6 2 国内2 0 0 7 年底 上海 1 9 9 05 1 5 7 0 8 前建成通车的 j i 州 1 9 9 351 4 3 4 4 香港 1 9 7 9 7 9 l 轨道交通 长春 2 0 0 1l1 4 6 南京 2 0 0 0l2 1 8 2 深圳 2 0 0 423 7 9 武汉 2 0 0 0 1 l o 2 重庆 2 0 0 0l3 7 2 人迮 2 0 0 0l4 9 北京 61 4 8 4 9 大津 。 l4 5 4 上海 31 0 3 8 j “州 4 9 0 8 重庆 21 0 9 5 国内近期建成 深圳 41 8 1 6 8 的城市轨道交 武汉 37 3 9 通成都 2 0 0 528 2 2 5 沈阿i 2 0 0 526 2 5 5 南京 41 6 1 4 长春 45 3 8 哈尔滨 2 0 0 512 7 3 杭州 2 0 0 7l4 8 西安 2 0 0 625 0 3 虽然城市轨道交通能够给城市交通发展、居民的出行带来了极大的便利， 但是城市轨道交通尤其是地铁建设存在着投资大、管理运营费用高、建设周期 长、社会效益高但经济效益差、成本回收难等问题。因此全国各主要城市在进 行城市轨道交通建设规划时要综合考虑到多方面的因素，包括：客流走向、城 市土地规划、融资模式、运营管理等问题。目前，我国主要城市的轨道交通运 营和建设基本处于亏损或是政府补贴状态，能够盈利的较少。因为城市轨道交 通属于大型基础设施建设，需要大量资金投入，而政府在财政支持的力度很有 限，主要是依靠银行直接信贷，造成城市轨道交通建设中高额的财务费用。虽 然出现了a b s 、p p p 、b o t 等融资模式，但都没能很好解决融资困难的问题。 主要原因在于城市轨道交通建设的整体规划与周边物业开发没能很好地协调发 展，沿线物业开发利用同城市轨道交通规划、建设和管理环节相互脱节。物业 2 武汉理工人学硕士学位论文 开发与城市轨道交通建设各自为政、独立实施。而事实上，物业与城市轨道交 通的联合开发能够充分利用土地资源为地铁建设提供资金支持。因此，对城市 轨道交通与沿线物业开发模式进行研究，通过分析城市轨道交通对沿线物业的 开发之间的相互关系，研究利用物业开发为城市轨道交通建设进行融资。 1 1 2 研究目的 城市轨道交通建设在城市建设和土地开发之间起到了重要的纽带作用，是 引导城市规划、促进城市经济社会发展的支撑力量。事实表明，城市轨道交通 建设可以极大缓解公共交通压力、带动沿线土地增值、增加沿线人口居住的密 集度，并且使站点周边形成集居住、餐饮、购物、办公、文化娱乐于一体的城 市中心地带，整合了城市交通、土地、经济文化等各种资源，引导着城市经济、 社会发展的主要方向。城市轨道交通对站点周边的土地的开发强度以及物业的 布局模式都会产生重要影响。城市轨道交通建设对旧城区的物业改造以及新城 区的物业开发都起着十分重要的作用。如何把城市轨道交通建设带来的物业开 发优势转换成资金优势，进而对城市轨道交通的建设进行支持是需要深入研究 的。 从福利经济学角度来讲，城市轨道交通属于准公共产品。公共产品的主要 特点是非排他性和非竞争性。而作为准公共产品，城市轨道交通具有非排他性 和部分的非竞争性。非排他性指轨道交通带来的利益不能为某人所专有，不能 把其他受益者排除在外：部分的非竞争性指当客流量超过轨道交通交通本身的 运载能力时，超出的乘客的运输需求会受到影响，这时就要对城市轨道交通进 行扩建。众所周知，城市轨道交通的票价是比较低的，如果没有大量的客流保 证，其票务收入是很难满足建设资金需要的。 由于城市轨道交通具有运量大、速度快、效率高等优势，吸引着商业、办 公、居住等物业向轨道交通站点集中。城市轨道交通的建设极大地带动了周边 房地产业的发展和物业的增值。在实际的开发经营中，这种增值效应并没能给 城市轨道交通建设带来实际效益，城市轨道交通建设的外部效应没能得到相应 的补偿。所以，需要选择一种融资制度安排，使这种增值效应转化成实际的经 济效益。 城市轨道交通物业开发融资模式是房地产业和城市轨道交通建设协同发展 的产物，因其开发项目大多集中在人口稠密、交通拥挤的城市中心腹地，肩负 武汉理t 大学硕士学位论文 着促进旧城改造，调整城市功能，营造高效舒适的城市环境，最为重要的是能 够为轨道交通建设筹措资金，所以越来越得到人们的重视。国外及香港地区、 广州等地已有很多成功经验，但是对于其具体开发模式的研究，目前仍停留在 一个初步的阶段。因此很有必要总结国内外成功案例，深入探讨城市轨道交通 物业开发融资模式。 本文通过对城市物业开发融资的必要性和可行性分析，从开发运作、运营 管理方面对城市轨道交通与物业结合的融资角度进行论述。通过案例介绍，详 细阐述了香港“地铁+ 物业 的融资模式的成功经验，最后结合武汉市城市轨道 交通建设现状，设计出城市轨道交通物业开发融资模式的方案。 1 1 3 研究意义 ( 1 ) 促进城市轨道交通规划与沿线物业协调规划 目前，我国大规模的城市轨道交通建设才刚刚起步，缺乏成功的经验。在 城市轨道交通规划布局中要十分重视轨道交通本身与沿线物业开发以及土地资 源利用的协调问题。如对城市轨道交通建设与土地资源实行单一开发，会造成 二者在规划、管理、设计等方面的脱节。这样一方面会影响城市轨道交通本身 的效率和效益，另一方面也会对土地资源的合理利用和开发造成负面影响。 城市轨道交通建设能否收到相应的社会效益和经济效益很大程度取决于它 与城市土地联合开发程度。这是因为城市轨道交通具有站用资金巨大、工程难 度大、建设周期长等特点，它与沿线的物业开发有紧密联系。它与一般的城市 公共设施建设也有很大不同。其次，城市轨道交通对城市的规划建设影响巨大， 它需要强有力的开发主体来保证其顺利完成。城市轨道交通带来了土地资源的 重新组合和利用，在某种程度上引导着城市规划的发展方向。城市轨道交通与 沿线物业开发以及土地资源利用之间相互作用、相互影响。二者相互促进、相 互制约的关系要求城市轨道交通与土地资源开发必须协调发展。 ( 2 ) 研究物业开发对城市轨道交通的资金支持 城市轨道交通建设所需占用资金量很大。根据我国现行的城市轨道交通建 设体制，其作为城市公共交通建设重要组成部分，资金主要来源于政府财政拨 款、银行贷款以及转让沿线土地资源使用权所获得大的资金，有时可能还包括 地方政府自筹资金、政府债券以及引用外资等。城市轨道交通做为准公共产品， 是是市政交通基础设施建设的重要组成部分，其具有正的外部性。城市轨道交 4 武汉理工大学硕十学位论文 通在方便城市居民出行、缓解城市交通压力的同时，也给沿线物业和土地价值 带来了巨大的增值收益。根据投资和收益对等原则，政府应该通过税收形式把 这部正的外部效应征收回来，通过财政补贴方式部分或全部返还给城市轨道交 通建设企业，用于弥补建设和运营管理成本。 ( 3 ) 构建武汉市城市轨道交通物业融资模式的现实意义 武汉市轨道交通一号线l 期工程从2 0 0 0 年开始规划建设，2 0 0 4 年工程完成 并已建成通车。2 0 1 0 年前修建轨道交通一号线2 期、二号线l 期工程和四号线 l 期工程；2 0 2 0 年前在2 0 1 0 年的基础上，续建轨道交通二号线l 期工程、三号 线l 期工程、四号线l 期工程、五号线l 期工程；2 0 3 5 年修建其余轨道线路， 包括五号线2 期、六号线及七线。2 0 0 6 年开始，武汉市的城市轨道建设进入快 速发展时期。相应线路的城市轨道交通规划方案经过不断的完善和修改，工程 也处于动工准备阶段。2 0 0 7 年，武汉市轨道交通一号线2 期工程、二号线1 期 工程及四号线l 期工程先后进出工程建设期，城市轨道交通对城市经济和社会 发展的、对沿线土地开发利用变化的影响以及对沿线物业开发的带动作用均成 为大家讨论的焦点。 武汉市轨道交通一号线l 期工程历时建设4 年，由于政府财政补贴有限、 项目融资渠道单一、客流量少等原因，自正式运营起就一直处于亏损状态，而 且一期工程没能与周边的物业开发进行一体化规划，相互带动效应不明显。因 此，我们希望通过对国内外城市轨道交通与沿线房地产联合开发经验的借鉴来 推进武汉市城市轨道交通物业开发融资模式，实现武汉市政府、武汉市地铁公 司和沿线房地产开发商的协调、共赢。 1 2 国内外研究现状评述 1 2 1 关于城市轨道交通与沿线物业空间布局 b e n j a m i n 和s i r m a n s | 1 1 ( 1 9 9 6 ) 在( m a s st r a n s p o r t a t i o n ，a p a r t m e n tr e n t e d p r o p e r t yv a l u e s ) 对城市地铁建设给物业价值的影响进行了定量分析，并指出地 铁周边房屋的租金与其距离轨道交通站点的距离呈负相关，即距离轨道交通站 点的距离越远，租金越低。k n a a p 等i z ! ( 2 0 0 1 ) 也通过模型测算了城市轨道交通对 沿线房地产开发的增值影响，并得出距离轨道交通站点不同范围内，对土地增 值的影响幅度不样。c e r v e r o 和d u n c a n 3 1 ( 2 0 0 2 ) 在研究美国城市轨道交通建设 武汉理t 大学硕十学位论文 对沿线物业价格的影响时指出，地铁的修建给沿线物业建设带来了2 5 的增值。 刘江涛 4 1 ( 2 0 0 7 ) 对停车场上盖物业进行综合的开发，并且指出要同时考虑 到停车场规模、轨道交通设站、环境影响、建筑设计、执行的规范和标准等因 素。康直p j ( 2 0 0 6 ) 通过对上海轨道交通9 号线松江新城站结构设计和计算，认 为地铁车站作为上部物业结构基础的一部分与桩基础共同承担上部荷载的设计 方法是可行的。翟国庆，张邦俊，郭春燕p 3 l ( 2 0 0 4 ) 建立了城市高架轨道交通 沿线声场分布及其声屏障插入损失计算模型，研究了轨道交通在施工和同车建 成后声场的分布以及噪声的问题等。林逢春，沈渊杰，陈小华1 6 1 ( 2 0 0 5 ) 运用社 会调查、当场模拟监控的方法调查和研究了上海市轨道交通各主要线路对沿线 居民、学校师生和商办楼办公人员的噪声影响。申丽霞，覃国添【7 i ( 2 0 0 6 ) 利用特 征价格模型，通过收集深圳近几年房地产的交易资料，对深圳市的房地产价格 进行了特征因素的回归分析，最后得出了城市轨道交通站点对促进沿线物业的 增值的基本规律。梁青槐，孔令洋，邓文斌【8 1 ( 2 0 0 7 ) 同样采用特征价格模型，以北京 地铁1 3 号线为研究对象，对其沿线的7 0 各的地块的房地产数据进行了收集， 使用半对数模型对相关数据进行回归，以数据为依托，比较准确的分析了地铁 建设对沿线房地产的影响。郑贤，庄矧9 j ( 2 0 0 7 ) 选取了深圳市轨道交通l 号线 为对象，运用时间序列分析法并采用了面板数据相关理论研究了地铁修建前后 沿线物业价格的变动，并测算距离地铁站点不同范围内的地价变动幅度，在此 基础上提出了地铁交通与沿线物业协同开发的建议。 1 2 2 关于城市轨道交通物业开发运营模式 j o a n m y o u n g 1 0 j ( 1 9 9 6 ) 认为应该让轨道交通公司拥有更多的权限，比如 土地使用权的转让以及开发广告的权利等。其认为应该让轨道交通公司能够较 为自由的对地铁站口、上盖物业、基础设施以及车厢内的广告牌有自主的冠名 权和出租权，从而实现轨道交通公司的多元化的经营模式和多种盈利模式。骆 汉，聂规划n ( 2 0 0 6 ) 通过对国内外相关文献的整理研究，对“地铁+ 物业”的联 合开发模式重要性进行了系统的描述，并重点研究了联合开发运行管理体制和 开发流程设计。庄焰，郑贤，王京元到( 2 0 0 7 ) 从科学发展观，建设社会主义 和谐社会角度研究了深圳市地铁的规划建设情况，同时分析了b d o t 融资模式的 特点。张祝融n 3 1 ( 2 0 0 7 ) 通过对国内外成功地铁经验的介绍，重点研究了香港 地铁、日本地铁的物业开发模式，同时分析了“地铁+ 物业”的开发模式的类型、 6 武汉理一i ：人学硕士学位论文 遵循的原则等，最后得出我国的城市轨道交通适合以站点为中心，进行上盖物 业的综合开发。杨丽明，梁青槐，袁思成n ( 2 0 0 7 ) 重点研究了城市地铁建设 的沿线物业的空间布局模式，结合国内外地铁建设相关经验，总结出了沿线物 业的空间布局四种模式，并对四种模式的各优缺点、适用范围等进行了研究。 彭国信n 射( 2 0 0 8 ) 研究了香港“地铁+ 物业 的投资运营管理模式的特点，并进 一步分析了城市轨道交通和沿线物业的相互作用，相辅相成的共赢关系。从而 得出轨道交通建设公司在进行施工和建设过程中应当充分考虑城市的整体布 局，对地铁及其沿线的物业建设进行整体筹划，并制定相应的政策措施促进城 市轨道交通与物业在规划建设、运营管理以及投融资方面进行一体化施工。王 恒山，谢卫宇n 刚( 2 0 0 3 ) 采用系统工程学的相关理论，通过运用企业e r p 管理 系统软件，研究了“地铁+ 物业”的全程供应链管理流程模式。同时通过企业供 应链理论研究了地铁建设中的施工进度以及其对建设成本的影响。进而建立全 新的“地铁+ 物业”的供应链管理体系。钟广锐钉( 2 0 0 7 ) 研究了一种全新的物 业管理体系，基于w e b g i s 系统，对小区物业进行全程监控和管理。通过计算机 网络和先进的地理信息处理系统，能够对大范围内的小区物业管理实施全程监 控。通过建立一个信息资源库，时事收集物业的相关情况并储存在数据库中， 基于w e b 网络和全新的信息管理系统实现了对小区物业高效率、准确和及时的 管理。吴翔华啪1 ( 2 0 0 6 ) 运用流程管理和再造理论对物业建成后的市场营销策 略进行了研究。同时介绍了多种物业推销模式，包括由轨道交通公司自营推销 以及由交给专业的物业管理机构或企业代销，代销后的结果进行利润分配等。 通过多种销售途径，成功完成物业建成后的事成销售问题，使得地铁公司的收 入分配多元化。同时也实现物业经营模式的多元化。 1 2 3 关于城市轨道交通投融资模式 黄斌，王遐昌u 羽( 2 0 0 2 ) 研究了城市地铁建设的主要融资模式，包括现在被 广泛采用的b o t 、t o t 、a b s 等融资模式，还重点介绍目前还处于实验阶段的融 资模式，包括债权租赁、联合租赁、资产证券化等融资模式，并分别对各种融 资模式的优缺点和适用范围进行了重点描述。结合我国目前城市轨道交通建设 融资渠道单一的缺点，提出了要根据地铁建设实际情况，结合地铁开发运营管 理模式，多元化融资结构组成等。王弱，张毅h 刚( 2 0 0 3 ) 从宏观的视角研究了城 市快速交通开发运营管理模式以及投融资管理模式。通过对上海市地铁建设的 7 武汉理丁大学硕十学位论文 实证研究，建议相关政府部门要进行相关政策改革措施以推进轨道交通建设的 社会与经济效益的实现。范俊毅啪3 ( 2 0 0 3 ) 阐述了我国城市轨道交通建设中融资 模式面i 临的问题以及解决的方法，分析了我国地铁建设中现有的融资模式，总 结了国外市政建设融资模式经验，通过吸取这些经验教训，对我国城市市政工 程建设，尤其是大规模的轨道交通建设项目，有很重要的实践意义。赵鹏林， 郑捷奋堙( 2 0 0 3 ) 提出进行轨道交通的融资建设关键是要对现有的体制和经营模 式进行改进和创新，要实现地铁最终盈利的战略目标，实现轨道交通建设的社 会效益和经济效益，就要对现有的开发模式和融资体制进行改革，促进多元化 的融资和开发建设，实现轨道交通与建设科学、持续、协调的发展。孙成龙， 陈峰陴1 ( 2 0 0 4 ) 首先分析了国外轨道交通在吸收资金方面的经验，重点阐述了港 铁的经验，通过分析我国在轨道交通方面的存在的缺点，指出了很多问题，并 提出了相应的解决措施。孙静啪1 ( 2 0 0 4 ) 对我国城市进行轨道建设的紧迫性进行 了研究，通过分析我国各主要城市地铁建设的规模以及现有的开发模式，对了 各城市在建设融资方面的经验和存在的问题，从地铁建设融资的资金供求关系 入手，对我国地铁交通的融资结构、融资成本、融资方式进行了研究，就目前 我国轨道交通融资市场面临的问题提出了相应的解决措施。 1 2 4 关于城市轨道交通沿线物业价值增值模型 刘大江口钔( 2 0 0 4 ) 运用灰色预测与马尔柯夫预测模型分别对房地产的价格进 行了研究，尤其是当轨道建成后对房地产价格的影响最为明显。通过模型的回 归与预测，结果表明，预测的结果与实际的价值增值幅度基本吻合。钟昌宝 堙副( 2 0 0 5 ) 构造了全新的灰色一马尔柯夫模型，并运用该模型对影响房地产价格 变动的诸多因素进行了分类，通过对原有的灰色模型和马尔柯夫模型的修正， 文章较为准确的对影响房地产价格因素进行了回归。欧阳建涛啪1 ( 2 0 0 5 ) 也同 样对灰色预测模型进行了改进，从而提出非线性灰色预测模型，作者通过实证 证明非线性的灰色模型在预测短期房地产价格走势方面更有效果。张所地；李 斌1 ( 2 0 0 7 ) 借鉴了a r ( 1 ) 一m a ( 0 ) 的预测分析方法，对房地产价格进行了定量分 析，把传统的单步预测模式发展成为多步预测模式，运用该基本思想作者对太 原市房价进行了回归实证分析，并得出了较好的回归效果。靳凤菊啪1 ( 2 0 0 7 ) 从 房地产抵押贷款方面对地产行业的价格进行了分析，作者利用c p v 模型，对住 房抵押来款的风险及其对房地产价格的影响进行了预测和分析。柴潇；任佩渝 武汉理工大学硕十学位论文 圆3 ( 2 0 0 7 ) 认为房地产价格的变化趋势是复杂的，不可能像人们想象地那样呈线 性或半对数线性模型分布那样，应当对灰色预测模型和r b f 模型进行一定地改 进使其更符合客观实际的变化。欧廷皓啪1 ( 2 0 0 7 ) 以a r m a 模型为基础，建立了一 个能够较好预测房地产价格走势的模型，通过实证的检验，该模型在房地产价 格指数方面收到较好的效果，预测误差较小，为房地产经济预测模型机应用和 分析提供了好的参考价值。王俊红；吴刚口( 2 0 0 8 ) 对房地产开发企业在进行房 地产开发过程中失败的原因进行了总结研究，并通过构建实证分析模型，对房 地产开发失败的因素进行定量预测，在此基础上，提出建立相应的预警机制， 以便减少投资过程中失败的可能。徐枞巍，郑华，仇恒成口羽( 2 0 0 8 ) 借鉴了灰色 价值理论方法，利用灰色预测g m ( 1 ，1 ) 模型对合肥市城区近几年房地产建设情 况进行了实证分析，经过实证的检验得出该模型效果还可以，能够得到广泛运 用。蔡晓春，伍隽嬲( 2 0 0 8 ) 研究长沙和武汉的房地产价格走势情况，利用a r h l a 模型，借助于对两座城市的调研和数据整体分析，对影响两座城市房地产价格 因素进行了实证的回归分析，对预测城市轨道交通发展建设有着重要的意义。 李永锋；王雪涮矧( 2 0 0 8 ) 对灰色预测模型g m ( 1 ，1 ) 进行了改进，通过改进的 模型，建立起了对商品房销售行业点的价值预测模型，通过实际的数据分析， 结果表明预测的结果与实际结果吻合度比较高，能够比较客观、准确的反应房 地产市场实际变化趋势，对房地产市场价格走势的预测有着重要的实践意义。 刘芳瞵1 ( 2 0 0 8 ) 指出了灰色模型分析和马尔科夫预测模型分别存在着各自的缺 陷，因此需要对两种模型分别进行改进，最好的方法是把两个模型相结合，因 为两者在变量关系上存在互补的关系，通过运用面板数据和计量经济学的知识， 作者研究了上海市房地产价格变化规律。庄佳。剐( 2 0 0 8 ) 利用了杜邦财务分析理 论对房地产企业的财务状况进行了分析，包括净资产收益率、销售利润率、资 金周转速度、权益乘数等指标来分析房地产企业的经营状况，对于如何控制企 业财务风险和经营风险，有效保护股东和债权人的利益有着重要，结合房地产 企业的特点得出一套评价房地产企业财务状况的指标体系。何星纳，杨林娟b 刀 ( 2 0 0 8 ) 通过对比地铁交通建设前与建设后对沿线房地产价格的影响，得出了 城市轨道交通建成后，沿线物业的价格会增值。通过模型分析，得出地产价格 的影响范围基本集中在o - - 2 k m 的范围内。毛伟，王馨。州( 2 0 0 8 ) 对近几年我国上 市的房地产开发企业进行了研究，借助于a m r a 模型分析了地产企业所处行业面 临的各种风险，包括系统性风险和非系统性风险，进一步研究地产企业在进行 9 武汉理工大学硕十学位论文 对外担保时面临的风险，并提出规避风险的相应措施。张传芹，田芳m 1 ( 2 0 0 8 ) 指出传统预测模型在预测房地产价格是面临的问题并且指出要对相应模型进行 修改，为的是提高模型预测的而准确度。钱峰，吕效国，朱帆m 1 ( 2 0 0 9 ) 对非线 性的灰色g m ( 1 ，1 ) 模型进行了修正，通过对我国房地产市场价格整体水平的 研究分析，以房地产价格为研究因变量，以影响我国房地产价格因素为自变量， 建立了回归模型，通过实践检验，最后验证了模型的有效性和实用性。 1 2 5 关于轨道交通与物业联合开发政策建议 c e r e r o r o b e r t h u ( 1 9 9 4 ) 分析了日本地铁的运营管理模式，即轨道交通建 设和开发商分别收益的模式，他主张通过城市轨道交通沿线物业的收益，根据 具体的情况，在轨道交通建设者和开发商之间进行合理分配。田莉，庄海波嘲 ( 1 9 9 8 ) 认为在城市轨道交通建设中，政府单纯地提供土地资源是不够的，因 为土地资源最终转化为货币资金需要一个过程和时间，除此之外，建议政府在 土地获得制度以及出让土地所有权制度上给予轨道交通企业支持。王霁虹，何 帅领h 2 1 ( 2 0 0 7 ) 从法律的角度，对香港地铁的“地铁+ 物业”特许经营权模式进 行了探讨，通过对比香港与内地在相关法律方面的不同之处，提出在中国现有 的法律环境下，可以通过捆绑招标和以土地作为出资两种模式来实现内地“地 铁+ 物业 的特许经营权模式。 1 3 主要研究内容和拟解决的关键问题 1 3 1 主要研究内容 ( 1 ) 对比分析国内外现有的城市轨道交通融资模式，指出各种模式的缺点 和优点，进而归纳城市轨道交通融资模式演变规律，论述城市轨道交通物业开 发融资模式是必然趋势。 ( 2 ) 分析城市轨道交通物业开发融资模式的可行性，从物业增值效应和外 部收益还原效应分析了实施城市轨道交通物业开发融资模式的可行性，重点介 绍了香港“地铁+ 物业 融资模式的成功经验。 ( 3 ) 采用比较研究和应用研究相结合的研究手段，系统深入分析和总结了 城市轨道交通物业开发融资模式的特点，包括：城市轨道交通改变物业开发 l o 武汉理工大学硕十学位论文 模式；城市轨道交通与物业联合开发；城市轨道交通与物业一体化经营。 ( 4 ) 构建武汉市轨道交通物业开发融资模式。提出武汉市轨道交通建设现有 融资模式的弊端。分析武汉市轨道交通融资模式四个发展阶段的选择。最后， 从联合开发和一体化经营两个方面构造武汉市轨道交通物业开发融资模式。 城l 订轨道交通物业开发融l 八i 城市轨道交通物业l 八| 城f t i 轨道交通物业开 资模式的必要性和可行性j l 1 开发融资模式特点i l l发融资模式借鉴 现 状 分 析 必 要 性 蓁粪ll蓁fl蓁 香 港 成 功 经 验 驯 图1 1 本文主要研究内容 1 3 2 拟解决的关键问题 深 圳 地 铁 模 式 武汉市轨道交通物 业开发融资模式构 建 融 资 模 式 的 选 择 ( 1 ) 研究施行城市轨道交通物业开发融资模式必要性。对城市轨道交通沿 线物业在建设过程中的开发运作模式、建成后的运营管理模式进行研究。进一 步分析了如何通过开发运作和运营管理模式的改进实现轨道交通物业开发融资 模式。 ( 3 ) 通过案例分析，总结国内外城市轨道交通物业开发融资模式的成功经 验。重点分析香港“地铁+ 物业融资模式的成功经验以及广州和深圳轨道交通 融资模式存在的问题。 ( 4 ) 结合武汉市的地铁建设现状，设计出武汉市轨道交通物业开发融资模 式的方案。 武汉理t 大学硕十学位论文 第2 章城市轨道交通物业开发融资模式的必要性和 可行性 2 1 城市轨道交通融资模式的现状分析 通过研究国内外现有城市轨道交通融资案例，可以概括出以下4 种融资模 式，包括：( 1 ) 政府投资及政府经营模式( 简称i 模式) ；( 2 ) 政府投资、市场 化运作( 简称h 模式) ：( 3 ) 项目融资与特许经营模式( 简称i i l 模式) ；( 4 ) 多元 化投资与市场运作模式( 简称模式) 。下面对这四种融资模式的特征及应用分 别进行比较分析。 2 1 1 政府融资及政府经营模式 政府对城市轨道交通进行融资的途径主要有政府财政直接拨款和发行政府 公债融资。所谓政府经