个人房贷业务.doc

我国房地产信贷的主要风险及分析1正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险按照金融学有关理论，风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长（最长30年），在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言，个人房贷业务会存在以下风险：（一）信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况；（二）流动性风险，由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，造成商业银行面临流动性不足的情况；（三）操作风险，由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况；（四）利率风险，由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；（五）市场风险，由于整个房地产市场大幅下降，房产价格贬值造成银行损失的情况；（六）政策风险，由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。在我国，商业银行的个人房贷业务在以上所列风险方面具体表现存在以下几个特点：1.1信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险目前我国的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面，国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济，进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化，导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加，有可能出现违约导致放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：（1）、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续2030年左右，（2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区14.9年），在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。（2）、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 ，购房者对市场的估计不足，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不下，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大。1.2流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到20时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截止2007年末，我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言，对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段，这一占比在短期内超过20也不会出现太大风险。但对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始要关注到流动性问题。1.3操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门常常为了扩大其业务范围，竞相放松贷前审查和贷后检查工作，对借款人的收入证明等贷款要素放松审查，收入证明的真实性大打折扣，从而留下贷款风险漏洞；按照“贷款三查”的要求，商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查，可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式。很多借款人出现居住地址、工作单位发生变动，甚至某个共同借款人突然意外死亡的情况，银行也一无所知，其中隐藏的风险之大可想而知。还有外部欺诈造成的操作风险，主要是房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金 上面的分析告诉我们，个人房贷风险较低只是相对而言，在房市的不同阶段，个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人房贷业务的快速发展终会给我国的商业银行积累巨大的风险隐患。2对症下药，防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险，首先，颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的房地产管理条例，从法律高度规范、约束房地产市场健康发展。其次，在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上，由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌，制定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例，切实加强监管，规范银行个人房贷业务市场无序的竞争。再者，商业银行管理层必须改变思想认识。正如一枚硬币有正反两面，个人房贷业务同样如此。从一个侧面来讲，个人房贷属于符合我国持续的产业政策的配套金融产品，属于我国商业银行的优质资产和利润增长点，银行绝不可错过发展的良好时机；但另一个侧面来看，个人房贷并非无风险资产，目前情况下面临的系列风险不容忽视。对此，我国的商业银行应该有足够清醒的认识，面对困境，正视重视风险，多想对策。除此之外，加快推进以下方面的革新：2.1加大金融改革，稳妥引进新的金融商品。尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。2.2推进资产证券化市场的发展为了化解个人住房贷款带来的流动性风险应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。2.3强化内控制度建设按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完善个人住房贷款的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准，并强化贷款操作过程的监督管理；2.4推广全面实施个人住房贷款保证保险制度将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障，选择高资质的保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用度，保证资金安全贷放。 风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它还有什么可怕的呢？围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，范防和控制风险是水到渠成的事。从购房政策来说，2010年以来，国家不断出台新国八条、新国十条等各种调控政策，从2009年的五内年转让收全额营业税、开发商拿地首付不省于50%调控政策到现在的二套首付六成、限购、限贷、房产税等，可以见到国家对房地产调控力度不断加强。由于现在楼价仍然走高，未有明显降价迹象，温总理亦在全国讲话中发现声明，楼市调控绝不动摇。因此我们可以预测，只要楼价不降温，国家调控力度便不会减弱，国家房地产市场面临的不确定性因素也将更加突出，从而导致房地产行业风险的产生，继而波及和引致商业银行房地产信贷资产质量劣变，商业银行很可能又将面临不良贷款可能大规模产生的困境。(一) 融资比例不合理一般成熟的发达国家，银行贷款最多不超过房地产总资金的40。而在我国，从房产开发、个人住房贷款、建筑业资金流动，基本上都依赖商业银行。数据显示，在我国房地产投资资金来源中，企业的自筹资金一般维持在25%35%左右，房地产开发贷款约占18%25%，其他资金来源中约有50%60%的资金来源于商业银行的消费信贷，这种信贷资源向房地产业加速聚集过度集中的趋势，使得房地产信贷的系统风险不能得到有效分散，意味着房地产市场绝大部分潜在的系统性风险都系在银行身上。(二) 高利润催使房地产信贷非理性增长2自从1998年福利分房后，房地产全面商业化、市场化；另外，中国人的观念是居者有其屋，古人亦有云：“安得广厦千万间、大庇天下寒土俱欢颜”。在这种市场环境和传统观念下，大多数居民通过商品房市场购买住房，而房地产开发和销售由追求利润最大化的开发商承担，因此房地产的非理性增长就可以理解了。马克思说过，如果有100的利润，资本家们会挺而走险；如果有200的利润，资本家们会藐视法律；如果有300的利润，那么资本家们便会践踏世间的一切。以广州为例，2005年广州一手楼均价5278元/平方米，2011年广州一手楼均价13286元/平方米，扣除CPI与PPI增长后，房地产利润已超200%。从房地开发商的视角看，谁拥有土地，谁就拥有财富，谁就是市场的领先者，因此，大量的资金涌入一级市场和二级市场，使土地供给造成“供不应求”的假象，而事实却是房地产商不顾一切的囤积土地，而这些土地却不曾用于房产开发。由于目前国内尚不规范的土地供应，商品房市场化与土地非市场化的矛盾扭曲了土地和房屋不动产的价值市场化决定机制，使得土地交易事实存在着超额利润。从银行的角度，银行信贷资金也具有趋利的基本性质，越是能够获得超过市场平均利润率的行业，越能够积聚市场资金，也越能够吸引银行信贷资金，在缺乏监管的情况下，高利润的房地产行业，使得房地产信贷程现非理性增长。(三) 未有形成持续稳定的还款来源一方面，国内房地产市场存在着供给机制失衡、结构性供求矛盾突出的问题。房地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中，中小户型、中低价位住宅比例偏低，不能适应普通居民住宅需求，造成商品房长期滞消，从而引发资金链紧张；另一方面，房地产商发展过快，不论地点、不论地价，拿了建了再算，完全没有考虑到实际的普通居民生活需求，并且价格持续高企，这样的房地产开发投资只能适应投机需求，并不能适应普通需求，一但市场发生变化，便会积压资金；最后，房地产商还款来源很多是靠不断地借贷，新贷还旧账，一但银行借贷方面出现问题，便会造成资金链断裂。(四) 投机性买房容易引发房产泡沫3从投机与投资的观点来说，投机性买房容易引发房产泡沫。投机性买房属于不真实的购房消费, 本质上是住房价值循环中多余的环节,但由于炒作,投机行为会进一步不合理地推高房价。国际经验表明，房价收入比在3-6倍为正常范围，如果房价收入比大于6，则住宅市场将出现供过于求， 一方面有真实需求的消费者无力支付高房价；另一方面，上涨过快的房价刺激房地投机行为。以北京为例，2010年12月全市均价22690元/平米，以2010年北京年均人收入29073元计，家庭房价收入比已达35倍（90平米计），远超国际统计的3-6倍的收入比，以价格超常规上涨为基本特征的虚假繁荣这个观点来看，已是产生房产泡沫，信贷危机已是呼之欲出。(五) 个人住房贷款的违约风险不断加大随着市场经济的发展，大部分居民的消费理念也在进一步更新，超前消费已成为一种潮流，一些购房者不顾自身经济承受能力购买大面积住房，以改善居住条件，月光一族便是这类人群的真实写照。由于房价收入比过高，家庭扣除还房贷款及必要日常开支后，基本已无任何空余可支配收入，任何风吹草动都将会产生违约风险，造成银行损失。(六) 信贷管理手段不完善形成的风险出于对经营利润的追求，商业银行往往重视对房地产信贷业务的市场拓展，而对该项业务风险的分析与控制认识不够，导致下列风险：贷款评估形式化：首先，在贷款发放时未将项目评估工作放在重要位置。房地产项目评估的目的是为开发贷款能否发放提供科学的决策依据，但部分金融机构在项目评估前，已有明确贷款意向，存有“为评估而评估”的不良现象，评估只是为了更加快速发放贷款，而不是评估贷款存在的风险；其次，缺乏有经验的评估人才，现在的风险评估，银行基本上是委托第三方公司办理，而这些公司的人才，基本上都是半路出家，房地产、法律、财务等方面的相关专业知识，良莠不齐；最后，评估缺乏问责机制，评估存在着重数量、轻质量的考核误区，评估出现问题后，由于问责机制不完整，基本上无法确定责任人员，导致评估质量越发低下。放贷道德风险：现银行一般都有明确的奖罚制度，有一系列明确的操作规范，但由于银行过份重视业绩，从底层至高层，谁的业绩好，谁就能晋升，在这种大环境的驱动下，难免有人做出挺身犯险的举动，如联台借款人出具不实的调查报告，为风险埋下祸根。并且由于房地产信贷周期长的特性，一时间不良后果很难显现，而一旦出现问题就将不堪设想。4信息不对称：贷款是商业银行与客户之间的商业行为，但对银行而言，无论是房地产商还是个人，都存在着信息无法完善捕获的问题。从个人贷款来说，由于我国个人消费信用制度发展滞后，个人家庭财务状况不透明，致使商业银行很难准确掌握借款人的真实收入和财富状况，造假收入报告基本上已成为默认行为；另外，由于个人贷款数量巨大，群体分散，以现在的信息管理水平来说，无法真正满足信贷管理要求，一些经管人员只能通过电话询问等间接、简单的手段进行贷后调查和催收，无法对借款人进行有效的跟踪监控，无法做到提前预警和防范个人住房贷款风险。从开发商贷款来说，由于工商及税务制度不合理，常常出现一个老板数十间空壳公司的情况出现，虚假交易，过量贷款的情况天天上演，而作为银行本身却无法对此进行有效的管理。(七) 房地产持续高增长所依赖的基础正不断消失房地产作为国民经济中的一个商品，自然也要受制于供求关系的影响，呈周期性的波动。持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场所依赖的基础正在不断的削弱和失去，其理由如下：改善货币化住房居住条件增长基本已逐渐失去：1998年，货币分房最后实施完成后，原先城镇已就业的正式在编人员均从单位以极低的价格买入了自住的房屋，后为改善原有的住房条件，大都以高价卖出，再购买新的住房，这种住房改善性消费结构升级需求在10年时间里的持续集中释放后已基本处于衰竭状态。出生人口减少导致购买量减少：城镇的80后一般都是独立子女，不再像之前七十年代出生的多子女一代，依靠这一群体可以说从根本上无法再支撑住房市场持续高速增长，房地产的供求关系或将从根本上予以改变。“2003年我国人口年龄结构图显示30只至39岁之间的人口比例最大，数量大约有2.46亿。而紧随其后20至29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响，由于25至39岁之间的人口是最主要的购房群体，在2008年到2017年之间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。” 旧区重建逐步减少：不少新房购置者，都是由于旧房拆迁而购置新房。但由于老城市的空间有限，这种依托城市大规模拆迁改造导致的被动性的旺盛需求，从动态来看已成强弩之末，对房地产市场的推动力正在逐渐削弱。(八) 价格型调控工具利率的使用将使过高的房地产价格回归理性房地产行业是资金密集型行业，不管是房地产企业建房所需的开发贷款，还是个人住房所需的按揭贷款，对资金的需求量都非常大，所以对利率非常敏感。因为贷款利率的变动，对住房的需求和价格及未来的市场预期影响最为直接，可以说它比控制土地供给、紧缩信贷规模，上调存款准备金率等一系列数量型调控工具都有效。2007年以来，我国存款利率一直处于负利率状态，尤其是2011年，一年期存款利率与CPI指数最高时相差近一倍，这非常正常情况，是没有任何理由任由这种严重的负利率状态持续下去的。因此，一旦当价格型的利率调控工具投入使用，改变现实中负利率状况时，过高的房地产价格就将回归理性，我国商业银行快速扩张的房地产信贷就会凸现大量的不良贷款，中国版的次贷风险也就必然会发生。一、 加强房地产风险管理建议5作为商业银行，可从下面几方面入手，加强房地产信贷风险的防范，促进房地产信贷业务的健康稳定发展。(一) 加强内部管理，建立完善的问责制度首先需要把商业银行“重营销，轻管理”的观念扭转过来，其次相关的监管机构应该把监管职能落实到位。作为商业银行，首先需要完善的是问责体系，而问责体系的核心是问责需占绩效考核40%以上的比重，当放贷的数量并不能成为直接升职加薪的完全考核依据时，这样就可以从人员方面基本上杜绝 “友情”放贷的情况发生；其次是要建立完整的流程体系，所有放贷必须经过一步一步审批才能放出，并且若贷款出现问题，除主要放贷工作人员外，其余审批人员亦需要负上相关的连带责任。体系建立后，由于“友情”而产生的不良放贷情况，会有一定改善。(二) 设置好准入门槛，加强客户审查首先，商业银行应该完善好地区评级制度，商业银行针对具体地区房地产开发的具体状况，制定符合本地区的房地产开发贷款的标准，设置不同的准入门槛。针对大型城市，因为大型城市整体经济实力较强，银行可以制定较为高的贷款评级，这类城市准入门槛应该适当提高，但贷款金额可以稍大，而针对中小型的二三线城市，准入门槛应该稍为降低，但相关的贷款金额亦应该相应随之降低。其次，商业银行必须在贷款周期中，加强客户审查，并建立相应的信用评估制度及准则，例如加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查，重点支持管理规范、项目区位和品质优良企业的发展，扶持企业做大做强，而针对中小型开发商，除了针对贷款公司本身考核外，还应该了解该公司属下隐藏的其余空壳子公司调查，并对其整体进行信用评级，再考虑贷款发放。(三) 对房地产信贷总量进行控制对信贷总量控制，必须深入研究判断宏观经济走势和房地产市场发展方向，认真评估商业银行能够承受的风险总量，严格控制房地产贷款占全部贷款的比重，有效规避周期性波动可能带来的系统风险。(四) 实行分类贷款管理实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理，重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目，逐步开拓经济发达、价格合理的二三线城市房地产信贷市场。减少对供过于求区域市场的贷款投放，坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。(五) 禁止房地产信贷资金挪移他用6首先，要明确项目资本金审核等要求，确保企业自有资金和前期销售收入全部到位，并加强与城建、房管、土地等政府部门横向交流沟通，及时获取最新项目信息。其次，贷款发放要掌握好节奏，要根据项目的销售情况、工程进度情况、施工合同中约定的付款进度，合理安排贷款发放。再次，要做好资金使用监管。全面介入整个项目建设销售过程，消除信息不对称给银行带来的风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况，督促开发商按销售收入比例及时还贷。(六) 建立多元化贷款渠道，分散投资风险，而非追求短期利润最大化根据2012年5月1日的最新消息，前十名利润最高的企业，银行占七名。因为商业银行带有商业性质，以追求利润最大化为运作目标无可厚非，但必须要杜绝跟风、短浅的利润最大化目的。一般来说，中国人做事喜欢跟风，喜欢一窝蜂，以房地产为例，觉得当前利润可观的情况下，很多银行跟风进入，但很多银行从业人员，并未评估整个大环境及企业的未来数年发展状态，这样情况下，非常容易形成中国的次贷危机。另外，具备长远的眼光前题下，还需要建立多元化投资渠道，而非“自古华山一条路”，通过多元化投资渠道，分散分险，达至整体利润及风险均衡性。(七) 加强风险管理一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警，建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系，及时分析掌握行业发展态势和区域特点，为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据。二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。对房地产贷款要强化跟踪管理，通过监测开发企业的资金状况、项目建设和销售进展等，及时预警和处置贷款风险。要明确贷后检查人员的岗位责任，加强监督管理，切实杜绝贷后检查流于形式等不良作风。三是盘活风险贷款，积极化解项目风险。对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目，要借助银行的信息优势和客户优势，帮助企业寻求新的投资人，通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。(八) 重视个人贷款前审查7个人贷款虽然单次贷款额不高，但总量很大，因此，我们也应该重视个人贷款的审查。现在很多商业银行都需要个人提供存款金额、收入证明。但一般来说，收入证明以现在的情