2003-2011历年真题指错题分类汇总.xls

序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 一封面 1 估价报告 抵押 名称 2 估价项目名 称 3 估价委托人 全称 4 估价机构 全称 5 注册房地产 估价师 6 估价作业日 期 7 估价报告编 号 缺一项算错 二目录 目录顺序必须 一致 页码一致 三 致委托 方函 1 标题 2 估 价委托人 3 估价目的 4估 价对象 名称 坐落 范围 规模 用途 权属 5估价 时点 6 价值 类型 7估价结 果 8 估价结 果全称盖章 9 致函日期 必须在估价机 构资质有效期 内 如果是抵押估 价的目的需要 说明三种价值 没有算错 1 致委托人 函中没有说明 估价时点 2 致委托人 函中缺法定代 表人的签名 1 致委托方 函中缺少估价 时点 2 致委托方 函缺少估价报 告应用的有效 期 1 致委托人 函中缺少估价 目的 1 致委托人函 缺估价对象的 详细说明 2 致委托人函 缺估价报告应 用期限 3 致委托人函 缺缺法定优先 受偿款 1 致估价委托 人函缺估价报 告应用有效期 或缺估价报 告使用期限 四 估价师 声明 1 注册房地产 估价师声明中 应说明现场察 看估价师的姓 名 和帮助人 员姓名 参加评估的两 名以上注册估 价师和专家签 名 1 注册房地 产估价师声明 中没有说明现 场察看估价师 的姓名 和帮 助人员姓名 五 估价假 设和限 制条件 见案例教材9页 六 估价结 果报告 缺项算一处错 误 1委托方 个人的 姓名 住所 单位的 全 称 法定代表人 住所 2 估价机 构 机构全称 法 人代表 执行合伙人 住所 估价机构资质 等级 资质证书编号 序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 3 估价对 象 从实物 区位 权益 他项 权利等列举说 明 1 结果报告 中土地实物状 况描述缺少土 地面积 1 结果报告 中区位状况缺 少交通条件 朝向等介绍 2 结果报告 中土地状况缺 少土地使用年 限 建筑容积 率等指标 3 结果报告 中权益状况没 有交代房屋共 有权人及房屋 共有权证 土 地使用权人 4 未考虑抵 押情况对价值 的影响 5 他项权利 日期不够具体 1 估价对象权 益描述不全 未交代有共有 权人 是否设 立抵押权等 2 估价对象未 说明是否为整 体估价 但不 包括动产 4 估价对象权 利状况描述不 全 未交待有 无共有权人 是否设立抵押 权 缺房屋所 有权情况说明 5 估价对象中 土地使用权缺 少土地使用权 起始年份的说 明 6 估价对象缺 区位状况介绍 7 估价对象缺 现状使用情况 说明 如是否 有出租 各层 使用情况 1 估价对象实 物状况描述不 全或不清缺少 估价对象实物 状况 缺四至 分摊面积 建成时间未具 体到月 2 估 价对象权益状 况描述不全 缺同学权利限 制 缺租赁权 情况 缺是否 有法定优先受 偿款情况 4 估价目 的 参考案例教材 12页 征收案 例教材252页 1 结果报告 中估价目的叙 述不清 5 估价时 点 没有说明理由 算错 1 估价时间 用语错误 应为估价时点 6 价值定 义 要说明价值类 型 抵押 理 论教材12页 征收目的 参 考案例教材252 页 应为未设立法 定优先受偿款 下的市场价值 定义而不是价 值 价值定义表述 不准确缺少 但不考虑被征 收房屋租赁 抵押 查封的 影响 等内容 序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 7 估价依 据 征收必须有 国有土地上房 屋征收补偿条 例 和 国有 土地上房屋征 收评估办法 抵押必须有 房地产抵押估 价指导意见 1 估价依据缺 房地产抵押 估价指导意见 城市房屋征收 管理条例应为 国有土地上 房屋征收与补 偿条例 8 估价原 则 抵押估价必须 有谨慎原则 在用价值评估 不能有最高最 佳利用原则 1 结果报告 缺估价原则 3 估价原则不 必考虑谨慎原 则 1 估价原则缺 谨慎原则 9 估价方 法 选用方法的定 义和理由 一 种方法是要说 明不选其他方 法的理由 1 估价方法中 缺少选用的估 价方法的定义 3 估价方法 中未说明收益 法和市场法的 定义 2 结果报告 中缺少估价方 法定义 1 结果报告 估价方法缺少 估价方法定义 1 没有说明 估价方法选用 理由 10 估价结 果 1 总价 单价 大写 币种 只有一种 价格要说明缺 少的理由 2 抵押估价的三 种价值 说明价格内涵 抵押说明三 种价值 3 估价结果 缺少单价或者 为未说明缺失 单价的理由 4 估价结果数 值表述不严谨 应指明总建 筑面积及每建 筑面积的单价 估价结果不 应有可能字样 估价结果没大 写 结果报告和技 术报告的总价 均为万元 征 收评估的估价 结果精确到元 估价结 果变现 能力分 析 抵 押 1 通用性2 独 立使用性3 该 房地产的价值 4 可分割转让 性 5 该房地产的 开发程度 6 该房地产的 区位 7市场状况 8 变现费用 税金的种类 数额和清偿 顺序 1 估价结果缺 变现能力分析 风险提 示 抵 押 抵押必须有风 险提示 缺风险提示或 说明 11 估价人 员 参加本次估价 人员姓名 执 业资格 本人 签字盖章 两 名以上注册估 价师 估价人员只有 盖章而无签字 不得以印章 代替签字 序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 12 估价作 业日期 与封面一致 13 估价报 告应用 的有效 期 1 结果报告 中估价报告应 用有效期关于 不负任何责任 的表达错误 因为如果本报 告超过应用有 效期还未使用 则估价责任 期就是估价报 告应用的有效 期 附件应放在技 术报告之后 有效期与作业 日期颠倒 七 估价技 术报告 缺项算一处错 误 1 实物状 况描述 与分析 参照案例教材 14页 2 权益状 况描述 与分析 分析 参照案例教材 14页 3 区位状 况描述 与分析 参照案例教材 14页 3 市场背 景分析 缺少本地本类 房地产市场过 去 现在 未 来状况分析的 算一处错误 4 技术报告 缺市场背景分 析 4 最高最 佳使用 分析 案例教材15页 序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 5 估价方 法选用 理论上不适用 的说明理由 理论上适用客 观条件不具备 不选用的充分 说明理由 选用说明名称 定义 估价 思路 1 市 场 法 选取可 比实例 1 类似房地产 区位 用途 权利性质 档次 规模 建筑结构相同 或相似 2 交 易类型和估价 目的吻合3 成 交日期和估价 时点接近4 成交价格为正 常或可修正为 正常 参照理 论教材180页 1 技术报告 可比实例B C 商业土地等级 与估价对象不 一致 不具可 比性 2 可比实例C 选取不恰当 可能不在一个 供需圈 或可 比实例C未说 明是否在同一 供求范围内 3 可比实例成 交价格内含不 清 未说清是 建筑面积还是 使用面积 4 可比实例C 未指明用途 应指明办公用 途 1 市场法对可 比实例的介绍 缺是否有地下 车库的说明 2 可比实例B 交易时间与估 价时点相距近 两年 不宜选 作可比实例 3 可比实例C 交易时间与估 价时点相距近 一年以上 不 宜选作可比实 例 4 可比实例B 成交规模小 与估价对象不 相当 1 可比实例一 与估价对象规 模差异过大 不宜适用为可 比实例2 可比 实例与估价对 象机构不同未 做修正 不能 选择可比实例 3 比较 修 正项目不全 缺剩余收益年 限 缺用途的 修正 1 市场法计算 未列出计算公 式2 B C为高层 不宜选作可 比实例 建立比 较基准 1 同统一房地 产房范围 2 统一付款方 式 统一价格单位 1统一价格表示 单位 2 统一币种 和货币单位 3 统一面积内 涵黑单位 案例教材184 页 表4可比实例成 交价未说明付 款方式 未说明求取估 价对象比准价 格的方式 交易情 况修正 说明交易情况 是否正常 理 论教材187页 1 交易情况 的修正缺乏理 由 招标价和 拍卖价不一定 比协议价更高 1 市场比较 法未说明可比 实例的交易情 况是否正常 序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 交易日 期修正 取值说明理由 或依据 3 市场比较 法中交易日期 调整系数错误 市场比较 法中交易日期 调整系数取值 没有说明理由 5 交易日期调 整依据错误 应指明细分市 场的 不应是 商品住宅市场 价格比较平稳 而应该是估 价对象类似的 办公用房4至6 月价格平稳 缺交易日期的 修正 交易日 期不修正未说 明理由 交易日期修正 系数确定无依 据 1 市 场 法 序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 按区域 因素修 正和个 别因素 修正 2 区域因素 修正错误 应 该是可比实例 在成交日期的 区域因素状况 与估价对象在 估价时点的区 域因素状况相 比 3 个别因素 修正与基本情 况调查表中的 描述不一致 1 市场法中 个别因素修正 错误 修正系 数取值与个别 因素不一致 2 可比实例B C与估价对 象的土地等级 不同 未作修 正 2 市场比较 法中缺少比较 因素修正说明 6 区域因素中 商业繁华程 度应为办公聚 集度 7 公共设施 配套情况 应 为基础设施完 备度或外部配 套 8 个别因素缺 少物业管理的 修正 9 可比实例B 装修调整系数 有误 装修档 次描述不清 应有详细说明 10 成新率 100 与 较新 不符 应为 全新 11 基础设施 情况属区域因 素 5 周边景观属 于区域因素 1 距区域商业 中心的距离和 距公交站点的 距离应为区域 因素2 表6中 修正是说的表 述刑诉错误3 表6中修正系数 的确定缺乏理 由或 具体指 出 某个因素 的取值缺乏理 由4 表6中修正 系数的确定未 考虑各子因素 权重的差异 楼层属于区位 状况 1 市 场 法 序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 按区位 权益 实物 来修正 2 比较因素 欠缺 如可比 实例建成年代 土地尚可使 用年期 容积 率 可收益年 限等是否相近 未对权益状 况进行修正 3 缺少可比 实例因素的分 析说明 缺少 可比实例因素 修正系数表 4 可比实例C 的繁华程度修 正系数取值与 实际描述不符 5 市场法中 可比实例B C 设施设备因素 修正与实际描 述不符 6 估价对象 一层层高4 5m 未进行相应 修正处理 1 市 场 法 序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 比准价 格的确 定或其 他未考 虑的错 误 4 市场法中 没有说明是否 包含地下车位 的价值 3 开发完成 后总价计算有 错误 未分析 或说明地下室 设备用房部分 面积是否计入 7 技术报告 市场法缺少计 算公式 市场 法计算比准价 格缺少计算过 程 1 市场法中缺 计算公式 本 题考点和06年 相同 指错题 中也有这一项 12 估价对象 共五层 可比 实例为四层 应说明或修正 13 缺少权益 土地权益 状况因素说明 与调整 如可 比实例未考虑 其他地上定着 物调整 6 市场法缺权 益状况说明与 调整 7 市场法缺地 上车位的价值 计算 8 市场法缺楼 层差异的调整 比准结果取桑 可比实例价格 的算术平均值 缺乏理由 2 成 本 法 土地取 得费用 1 基准地价 修正法中年期 修正方法 公 式 错 2 基准地价 修正法中已经 过年限错 应 为4年 3 基准地价 修正法无评估 过程 土地价 格的内涵未交 代清楚 开发成 本 4 未计算精 装修成本费用 建安费 2 成本法基 础设施建设费 缺少计算过程 且结果与说 明矛盾 1 市 场 法 序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 管理费 用 1 成本法中 管理费计算基 数错 其中未 计土地取得成 本 投资利 息 3 成本法中 投资利息的计 息周期不应该 是整个项目开 发周期 4 成本法中 投资利息的计 息基数错误 其中未计土地 取得成本 销售税 费 7 成本法中 未考虑相关销 售费用 5 成本法中 应该考虑销售 税费 开发利 润 6 成本发中 投资利润的计 息基数错 估算折 旧 5 建筑物折 旧年限计算错 应2 38 6 未考虑建 筑物经济寿命 对建筑物价值 的影响 求出积 算价格 2 成 本 法 序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 3 收 益 法 年收益 1 未分析租 金水平的变化 趋势 2 一层有效 毛收入计算错 未考虑空置 及租金损失率 出租率 影 响 3 三层有效 毛收入计算错 未考虑空置 及租金损失率 出租率 影 响 4 六层有效 毛收入计算错 未考虑使用 面积系数 1 年有效毛 收入中80元 月的计算单位 是使用面积 应对计算表达 式中建筑面积 进行相应换算 2 地下车位 100 的出租 率不合理或缺 确定出租率的 方法 理由 3 收益价格 的计算中带租 约部分在租约 期应按租约租 金计算 租约 期外按市场租 金计算 4 年有效毛 收人中押金收 益也应乘出租 率90 1 一层 二 层平均租金确 定65元 月 平方 过于简 单 2 租金收入 中未考虑租赁 保证金或押金 的利息收入 3 10 空置率 和租金损失率 5 应说明确定 理由 4 有效毛收 入计算两率不 是连乘是连加 12 可比实例 缺少币种 2 收益法中 未说明租金内 涵 4 收益法中 租金年增长值 的确定无依据 1 收益法中 出租率按估价 对象的实际情 况90 确定不 正确 应说明 是否为客观水 平 2 租赁收入未 考虑收租损失 租赁保证金 或押金收入等 其他收入 3 收益法测 算中 年总收 入未说明是预 测值 4 租金收入未 考虑可出租面 积比率 1 租约期外客 观毛收益 100 元 平方米 错 误2 租约期内 租金构成内涵 凊3 租约期内 租金面积内涵 不清4 祖月期 外收益变化趋 势在未来使用 年限相对稳定 的架势缺乏依 据 不符合谨 慎原则 5 租 约期外的邮箱 毛收入为考了 其他收入 押 金收益 6 空 置率取值无依 据 理由不充 分 1 征收评估潜 在毛收益不能 直接使用租约 租金 应采用 客观租金2 未 考虑押金利息 收入等其他收 入3 空置率取0 不妥 应考虑 适当的空置率 4 建筑物重置 成本应该采用 客观成本5 建 筑物重置成本 不应做成新度 修正 序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 年运营 费用 5 年运营费 用中不应计算 土地使用费 6 未说明当 地规定的管理 费中是否包括 水 点 气 热等费用 7 保险计算 基数错 不应 以年租金收入 为技术 应以 建筑物价值为 基数计算 5 年管理费 的计算基础错 误 押金的利 息不应计算管 理费 确定管 理费率缺理由 6 年保险费 的计算基础错 误 应以建筑 物现值作为计 算年保险费的 基础 保险费 率的确定缺理 由 5 营业税及 附加为租金收 入的5 85 不 准确 6 运营费用 中缺少土地使 用税 7 出租房屋 管理费和租赁 费用取2 5 理由不充分 8 保险费的 计算基础错误 应为建筑物 现值 重置价 应减去折旧 5 运营费用中 未交代物业管 理费 水 电 采暖费等如 何收取 或租 金内含交代不 清 净收益 1 租约期外净 收益确定有误 未扣除运营 费用 选用适 当的资 本化率 8 资本化率 取值未说明理 由 7 报酬率计 算应区分不同 用途分别计算 地下车位和写 字楼部分的相 应报酬率 不 能用综合报酬 率替代 3 收益法中 房地产报酬率 的确定没有具 体的说明 3 收 益 法 序 号 名称标准2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 收益年 限的确 定 9 可获收益 年限错 应为 36年 10 土地剩余 使用年限为 37 5年 11 收益法中 采用建筑物耐 用年限错误的 应按土地使 用权剩余年限 计算 6 估价对象使 用年限至2053 年6月30日错 应为6月29 日 7 估价对象收 益年限用50年 错 应为45年 土地出让不 可续期 等比递增计算 租约期外的折 现率错误 不 是5 应为4年 收益公 式和价 格的确 定 8 未说明收 益法公式选取 的理由 9 收益法公 式的选用没有 理由 没有对 未来净收益做 出分析 1 收益法公 式中对A的说 明错误 8 收益价格单 价应取元为整 数 这样与市 场法精确度一 致 9 估价结果的 表述 估价技 术报告与估价 结果报告不一 致 未说明收益法 公式选取的理 由 4 假 设 开 发 法 预测开 发完成 后的房 地产价 值 估算开 发成本 6 续建工程 中的建安工程 费900元 平方 是否与实际 工程进度相符