持有房产经营管理法.doc

北京首都开发股份有限公司持有房产经营管理办法第一章 总 则 第一条 为加强对北京首都开发股份有限公司(以下简称：股份公司)持有房产经营业务的管理，规范持有房产经营行为，提高经济效益，制定本办法。第二条 本办法所称持有房产，是指股份公司拥有产权并被确定为持有并开展经营性业务的房产以及北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称：集团公司）托管的经营房产。第三条 本办法所称持有房产经营，是指不变更资产所有权，将房产提供给他人使用并定期向对方收取收益的经营活动，包括租赁、对外承包经营、委托经营、合作经营等第四条。按照“统一管理、专业经营”的原则，凡确定为持有房产的经营业务，应归并到股份公司房产经营公司管理。第五条 本办法适用于股份公司及股份公司所属全资、控股公司、托管企业。第二章 层级分工与职责第六条 股份公司资产管理部为持有房产经营的综合管理部门，履行如下职责：（一） 制订管理制度并对制度执行情况进行监督检查；（二） 参与持有房产的认定、市场定位及经营方案确定；（三） 牵头组织审核持有房产经营、出售、盘活、处置计划；（四） 负责定期发布房产租赁期限和租赁参考价格； （五） 负责经营性房产的入库、出库工作；（六） 牵头组织审核会签重大房产经营合同；（七） 牵头组织审核经营性房产总支出金额在200万元以上的设施设备大中修、装修改造计划和实施方案。第七条 股份公司二层级企业为持有性房产经营业务的管理单位，履行如下职责：（一） 房产经营市场的调研、价格信息的收集分析；（二） 审定三层级企业报送的房产经营方案和房产经营合同，并根据授权或按规定报相关部门审批后执行；（三） 建立健全房产经营管理台帐、档案资料；（四） 定期组织安全检查，保护房产实物完好；（五） 编制上报年度持有性房产经营、出售、盘活、处置计划；（六） 汇总上报年度房产经营收支计划及统计报表；（七） 审核持有房产的大中修及更新改造方案；第八条 股份公司三层级企业为持有性房产经营业务的实施部门，履行如下职责：（一） 房产承租人的资信审查与选择；（二） 编制上报经营房产的经营方案：（三） 房产经营合同的谈判、签订、履行和租金收缴；（四） 审核承租人的装修改造方案，并监督实施；（五） 编制上报大中修及更新改造方案，负责房产及其设施设备的维修养护；（六） 房产经营法律纠纷的处理；（七） 编制报送房产经营计划及统计报表；第三章 房产租赁价格和期限管理第九条 房产经营单位应在充分调研分析的基础上，按照收益最大化原则，合理确定经营房产的租赁价格和出租期限。第十条 房产经营单位签定房产租赁合同时，应综合考虑市场变化和房产用途、位置、面积等因素，确定租赁价格。原则上不能低于同一区域、同一类型房产的市场平均租金。第十一条 资产管理部根据房产租赁业务的实际情况，参考市场信息，对不同性质和用途房产的租赁期限做出规定。（详见附件一）。房产经营单位签定房产租赁合同，租赁期限一般不应超过规定期限。特殊情况需超限的，须报股份公司批准后方可实施。第十二条 集团公司托管租赁房产新签租赁合同，不得影响房产的处置，租赁期限原则上不得超过一年。如超过一年，租赁方案须报股份公司批准后方可实施。第十三条 未经股份公司批准，临时建筑不得租赁。已签订租赁合同的临时建筑，到期后需续租的，须报股份公司批准后方可实施。第十四条 对于正在执行的房产租赁合同，禁止擅自转租转借，未经股份公司批准，不得以任何形式承诺延长租赁期限。第四章 房产经营方案的审定第十五条 凡属下列情况之一的，房产经营方案须报股份公司批准后方可实施。（一）总经营面积在4000平方米以上（含4000平方米）；（二）年租金总价在500万元人民币以上（含500万元）；（三）单体建筑面积在4000平方米以下，但整体出租或出售的独栋房产；（四）租赁期限超出本办法附件一规定的期限范围的；（五）托管经营资产租赁期限超过一年的。第十六条 在房产经营业务未全部归并至房产经营公司之前，股份公司授权房产经营公司对本规定第十五条范围以外的房产经营事宜，代行审批管理职能，负责审定所有房产经营单位的房产经营方案。房产经营单位应将相应房产经营方案报送房产经营公司审批，未经批准，不得实施。在审批通过后，房产经营公司应将已审批方案报资产管理部备案。第五章 房产经营合同管理第十七条 房产经营公司应参照北京市工商行政管理部门制订的示范文本制定房产经营合同标准文本，报股份公司法务审计部审定。第十八条 房产经营合同应包括但不限于以下内容：（一）出租人与承租人的姓名或名称、住所，法人单位的工商登记注册地址、法定代表人姓名，联系方式等；（二）出租房产的位置、面积等基本情况；（三） 出租房产的用途、期限、租金、交付方式（含保证金）及转租限定；（四） 租赁双方的权利义务；（五） 出租房产的维修养护及物业管理事项；（六） 违约责任；（七） 争议解决方式；（八） 合同的生效、变更与解除；（九） 其他约定；（十）双方签字、盖章。第十九条 房产经营合同须由双方法定代表人或委托代理人（委托代理人须提供法定代表人签字的身份证复印件和授权委托书）签字，并加盖单位公章或合同专用章。承租人为自然人的由其本人签字。第二十条 承租人为法人单位的，应将盖有承租人公章的营业执照复印件作为合同附件；承租人为自然人的，应将承租人本人签字的身份证明复印件及详实的住所地址等书面材料作为合同附件。第二十一条 房产经营单位要严格履行房产经营合同，按时收取租金，对于拖欠的租金要及时追缴，采取必要措施避免超过诉讼时效。具体规定为：（一）发生拖欠租金情况的，房产经营单位应及时上报股份公司法务审计部，列入债权清理计划。（二）拖欠租金超过1个月的，房产经营单位应及时催缴；拖欠租金超过2个月的，房产经营单位应及时采取措施处理，并上报二层级企业。第二十二条 房产经营单位与承租人签订房产租赁合同的同时，双方必须签订租赁房屋治安消防安全责任书。房产经营单位应定期组织安全检查，发现问题限期整改。 第二十三条 房产租赁过程中发生的水、电、气、暖等费用原则上由房产承租人自行负担。第二十四条 房产的物业管理，应由承租人与物业管理单位签订物业服务协议，交纳物业管理费用。第二十五条 房产租赁合同由当事人在规定的期限内，到租赁房产所在地政府房地产管理部门登记备案。第六章 重大房产经营合同的审定第二十六条 年租金总价在500万元人民币以上（含500万元）的房产经营合同应履行重大房产经营合同审批程序。第二十七条 房产经营单位签订重大房产经营合同前，应填写合同会签表，连同合同草拟文本及有关资料报送二层级企业，二层级企业审核后报送资产管理部、法务审计部等相关职能部门进行会签。第二十八条 重大房产经营合同签署后10日内，房产经营单位应将合同复印件及相关资料同时报二层级企业和资产管理部备案。第七章 承租人管理第二十九条 房产经营单位应对房产承租人进行详细的资信调查，并对承租人的企业法人营业执照、企业法定代表人身份证明、经办人身份证明等文件进行审查。第三十条 外埠单位、人员承租房产，应符合北京市外地来京人员租赁房屋治安管理规定的要求。第八章 房产的管理与维护第三十一条 房产经营单位应加强对房产的巡视检查，严格约束承租人按照合同约定用途开展经营活动第三十二条 房产经营单位负责经营性房产的维修养护，并依据批准的大中修、更新改造及装修改造方案组织设计、施工。凡工程总投入金额在200万元以上的大中修、设施设备更新改造及装修改造等方案，须报股份公司批准后方可实施。第三十三条 房产租赁经营期间，有关房产及其设施设备的检查、修缮、养护等责任义务，应在房产租赁合同中明确。对未经同意的内部结构拆改及安装临时构筑物等行为，要及时制止，已造成房屋损失的，应要求承租人修复或赔偿。第九章 奖 惩第三十四条 对有以下行为的，依据股份公司有关制度对房产经营单位及责任人给予处罚：（一）对未确定为租赁经营的房产，私自租借的；（二）未履行审批程序，擅自将房产出租或变相出租的；（三） 房产经营单位失察，承租人将房产转租他人或改变用途，但未重新签定合同的；（五）未按程序报送房产经营方案的；（六）未按规定报审重大房产经营合同的；（七）租赁合同履行情况异常，未按规定及时报告的；（八）由于管理工作不到位，造成房产权益受到侵害或实物（包括设施设备）损毁灭失的；（九）由于管理工作不到位，发生安全责任事故的；（十）已知承租人违法经营，为其提供经营场所或未能及时终止房产租赁合同的。第三十五条 对房产经营工作业绩突出的单位和个人，依据股份公司的有关制度给予奖励。第十章 附 则第三十六条 本办法由股份公司资产管理部负责解释。第三十七条 本办法自印发之日起实施。附件：1、房产最长租赁期限表 2、房产租赁流程图12附件一： 房产最长租赁期限表序号类别租赁合同约定房产用途出租年限1商业旅馆82商场、超市83餐饮64发廊、美容院55地下室商业36小零售商业27委托经营18文化娱乐59健身510网吧311商务办公312内部办公313库房114居住地下室居住115学生公寓116住宅117其他机动车车库118地上车位119四合院6附件二： 房 产 租 赁 管 理 流 程 图 流 程工作标准合同条款谈判拟定租赁方案重大租赁方案承租人选择是否签订合同否合同备案审批方案审定方案赁方案拟定租赁合同否重大租赁合同审核租赁合同否是是是否会签审批是是审核租赁方案是1、 三层级企业对承租人进行资信调查与