2008年上海市杨浦区房地产市场中小户型住宅调研报告(doc 33)

上海 市 杨浦区 房地产市场 中 小户型 住宅 调研报告 上海旭鹰房地产整合营销机构 上海品扬房地产经纪有限公司 二零零八年十一月十一日 上海 品扬房地产经纪有限公司 1 目 录 第一部分 上海房地产市场宏观市场走向分析 一、近年来的市场供求关系 二、全市房地产成交现状分析 第二部分 区域市场分析 一、杨浦区概况 二、 杨浦区发展的基础 第三部分 区域房地产市场分析 一、区域市场概况 二、板块市场状况 第四部分 项目竞争市场分析 一、周边普通公寓涉及小面积住宅的项目 二、区域内类住宅小户型产品分析 三 、 周边中小户型住宅销售情况分析 第五部分 关于产品策略及项目操作的初步建议 一、市场定位 二、开发思路指导 三、产品定位 上海 品扬房地产经纪有限公司 2 第一部分 上海房地产市场宏观市场走向 分析 一、 近年来的市场 供求关系 （一） 近年来全市房品房供求情况 历年全市商品房供求情况3 4 0 2 . 1 42 5 1 0 . 5 72 1 8 2 . 6 32 6 0 1 . 2 33 1 4 9 . 5 71 2 5 1 . 6 02 7 9 3 . 5 91 1 3 3 . 0 00 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 03 0 0 0 . 0 03 5 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 02005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年上半年供应量体 成交量体中国房地产指数系统 上房指数表 单位：万平方米 上海 品扬房地产经纪有限公司 3 （二） 07 年至今住宅商品房供求情况 全市商品住宅供求情况0100200300400供应量 200 5 4 . 1 120 249 155 151 160 192 247 180 225 211 204 9 8 . 8 157 164 157 189成交量 175 9 9 . 6 188 199 266 297 275 284 305 232 206 165 157 7 2 . 1 181 149 181 1500 7 - 1 0 7 - 2 0 7 - 3 0 7 - 4 0 7 - 5 0 7 - 6 0 7 - 7 0 7 - 8 0 7 - 907-1007-1107-120 8 - 1 0 8 - 2 0 8 - 3 0 8 - 4 0 8 - 5 0 8 - 6月度全市商品住宅供求比0.871.841.570.80 0.731.711.971.721.481.241.290.910.780.770.791.150.911.150.000.501.001.502.002.5007-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-6（三） 市场供求关系分析 1、 宏观调控逐渐成效， 2008 年 以来供应量及成交量均呈梯度下降态势 。 从历年供求量体可以看出，供应量体逐年减少，呈梯度下降态势 。 成交量体 2007年以前逐年上涨， 2007 年达到顶峰，全年成交 3149.57 万， 2008 年上半年以来，全市商品房成交量与 07 年同期相比下降近半数。 2008 年总供应量体依旧将略低于 2007年。 单位：万平方米 上海 品扬房地产经纪有限公司 4 2、 市场供求趋于平衡， 呈季节性震荡走势。供求比 从 07 年的最高峰 1.90 回落至 0.90。 上海房产市场经历了 2007 年 的市场顶峰后 ，在 2008 年 出现了 宏观调控后 较为明显的降温。 2008 年上半年由于 宏观调控 、 自然灾害 、 股市低迷 等因素影响，上海房地产市场观望气氛较强，供求关系回落，上半年的供求比均值为 0.90，跌破平均水平，在供应量体基本持平略有下降的情况下，需求量体下降明显。 3、 住宅成交量萎缩近半，观望氛围日趋严重。 2007 年全市商品住宅供求比均值为 1.35，市场供不应求。进入 08 年后，受市场外部及内部双向压力影响，成交量急剧萎缩，上半年供求比均值滑落到 0.92。 整体经济环境的动荡和价格未有实质下降 也 是消费者选 择继续观望的重要原因 。 近阶段住宅 成交低迷其实 也 是一种结构性的低迷，随着楼盘供应由内而外梯度推进，外 郊 环楼盘销售 逐渐 升温， 外 郊环楼盘因其分布面广，可供选择余地大，均价和总价相对较低，居住环境质量日益优化，从而吸引了众多的中等收入需求者 ，成为目前住商品房成交的主力军。 4、 9 月 、 10 月的上海楼市仍然处于胶着状态，但价格相对坚挺。 今年 9 月的楼市不再呈现往年的风采，虽然 9 月 、 10 月 中国人民银行 几次 宣布下调双率，给市场带来政策放松的预期，但国内外经济环境的 持续动荡和房屋价格的高位僵持仍使得消购房者预期低迷，入市 谨慎。 9 月 、 10 月 的 住宅新增供应有所 放量，但交易量下 滑明显 ，仅为去年同期的三成 。 近两个月 的 上海楼市仍然处于胶着状态，但价格相对坚挺。 上海 品扬房地产经纪有限公司 5 二、全市房地产 成交现状 分析 （一）成交面积分析 1、 07、 08 年同期供应面积对比 9 月，上海商品住宅上市面积 166.86 万平方米（ 16439 套），较上月上升 46.18%，比去年同期下降了 40.83%。开发商加快了楼盘入市速度，期望借此 “ 旺季 ” 改变之前的销售境况 。 另一方面，由于观望气氛浓厚，销量连续数月下滑，因此，与去年同期相比，开发商也选择了谨慎推盘，以观后市，以此抵御市场风险的冲击。 2、 07、 08 年同期 商品住宅成交面积对比 全市商品住宅成交面积 91.23 万平方米（ 8959 套），比上月下降了 17.42%，下降幅度环比增大，主要是因为消费者期待着楼盘的实质性降价，暂缓消费。与去年同期相比，住宅成交量同比下滑 70.07%，仅相当于去年同期的三成。 8、 9 月的楼盘降价打 上海 品扬房地产经纪有限公司 6 折促销活动吸引了部分消费者，但更坚定了消费者看空市场的预期，因此导致 9、 10月份住宅成交量进一步下滑。 3、 成交面积段分布 02000400060008000100001200014000160004 0 及以下 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 2 0 0 以上全市成交面积分布结构70-90 小户型占市场主流，成交套数占总量体的 35.04%。 从 统计数据可以看出，上半年共成交商品房 83686 套 。其中主力户型为 70-90 的小户型。随着“ 7090”政策的落实和执行， 08 年以来大部分楼盘均以小户型为主，如万科、金地、保利等均推出了小户型主打社区，且市场反映较好。 小户型面积合理，房型紧凑，总价相对较低，性价比高。从整体市场需求以及政策导向来看，未来的房地产市场将继续以小户型为主打，且具有特色的小户型将具有更多的市场竞争力和发展。 4、 成交价格段分布 全市成交价格分布结构01000200030004000500060007000800050 00 -6 00 060 00 -7 00 070 00 -8 00 080 00 -9 00 090 00 -1 00 0010 00 0- 11 00 011 00 0- 12 00 012 00 0- 13 00 013 00 0- 14 00 014 00 0- 15 00 015 00 0- 16 00 016 00 0- 17 00 017 00 0- 18 00 018 00 0- 19 00 019 00 0- 20 00 020 00 0以上单位： 元 / 上海 品扬房地产经纪有限公司 7 上海商品房成交价格呈现“两头大、中间小”状态。 从 08 年以来 各月 的 统计成交来看， 5000-7000 的价格段成交最大，占总成交量体总量的近 30%。 不难看出，上海目前的 价格段成交特点为：“两头大，中间小”。中低价和高价房成交较活跃，中高价的楼盘去化速率较慢。 5、 成交环线分布 0 100 200 300 400 500内环以内中内环间中外环间外郊环间郊环以外2008年上 半年各环线成交情况外郊环间成交量占总体成交量的 49.64%，所占比重较大，接近一半。 从环线销售结构不难看出，目前上海商品房成交主要集中在外郊环区域，市中心区域成交量非常少，且经常出现日成交为零的情况，这主要是由于市中心供应量体大幅下降的因素。这点也印证了上海供应由内而外推进的发展趋势。 从 近期 上海楼市成交走势来看，外环以外区域成交量较高，这主要是由于在整体市场不乐观的情况下，大部分商品住宅实行打折优惠措施， 价格因素直接影响销售走势。且从整体市场来看，上海依旧存在一定数量的刚性需求，价格是他们最为关注的因素。 上海 品扬房地产经纪有限公司 8 综合分析： 根据以上分析及数据显示， 目前大多数消费对上海的房价持观望态度， 政策的多变性及居高不下的房价 也成了 导致成交低迷的重要原因。 2008 年 10月 1 日 ， 中国指数研究院分析师 在 上海房展会现场采用问卷方式 ， 展开了随机抽样调查 进行 市场调研分析 。 通过对消费者购房时间、房价预期、理想价位等进行调研，深入分析当前上海商品住宅市场的需求特征 ： 1、 计划购房时间分布 调查发现，有 25%的消费者会在 1 年内买房， 超过 4 成的居民计划在 1-2 年买房，而 2 年以后买房的人数也占到了 23%。 2、 消费者关于房价态度调查但与此同时，上海的居民普遍认为目前房价 仍 偏高人数占到了总体受访人群的 69%，认为房价太高无法负担的消费者也占到了 22% 可见上海楼市的刚性需求仍然存在，消费者通过参加房展会来进一步了解市场行情，等待合适时机出手购房 ， 由此 也 凸显出住房需要与购买力之间的矛盾。 上海 品扬房地产经纪有限公司 9 第 二 部分 区域市场分析 一、 杨浦区概况 杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸， 区域东面、南面直临黄 浦江，与浦东新区隔江相望；西面以大连路、大连西路、密云路、逸仙路与虹口区相邻；北面以原江湾机场与宝山区接壤。地域总面积 60.61 平方公里，其中陆地面积 55.53 平方公里、水域面积 5.08 平方公里 ， 是上海中心城区面积最大的一个区。 杨浦区 下辖定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、控江路街道、延吉新村 上海 品扬房地产经纪有限公司 10 街道、长白新村街道、四平路街道、殷行街道、五角场街道和新江湾城街道共 11 个办事处，以及五角场镇人民政府。 区位 内的 环境资源开发潜力大 ， 有 15.5 公里长的滨江带 、 黄浦江下游规划中唯一的生态岛 复兴岛 及 正在 开发的新江湾城 等。 杨浦区 是上海最大的绿化区，区内有全市公园面积之最大的 117公顷共青森林公园及杨浦公园、复兴岛公园等公共园林 10个。 区域内 有 17.7公里长的独立内河水系，绿化基础良好，越江交通、快速交通、轨道交通也正处于大规模的开发建设中。 杨浦区 也 是上海最早的工业发源地之一，区内 的 工厂密集 ， 由于大多数工厂 因城市建设而搬迁 ，为该区的 房地产开发 提供了相当多的开发机遇 。 二、 杨浦区发展的基础 主要 经济 指标 主要指标 2004 年 2007 年 2010 年 （预计） 总户籍人口（万人） 108.34 110 107 地区增加值（亿元） 77.8 102 155 社会消费品 零售总额（亿元） 111.28 150 200 1、 以 “ 知识创新区 ” 总体定位 杨浦区未来建设发展，将坚定不移围绕 “ 知识创新区 ” 总体定位，推进建设 “ 安居乐业 ” 现代化新型城区，推进大学校区、科技园区和公共社区的 “ 三区融合、联动发展 ” 。 2、 人口数量、结构变换 据估算，到 2010 年杨浦区的常住人口 中， 大学生将有 15 万人，高等院校教职工和科技员工将达 8 万人。随着新江湾城等杨浦北部地区的建设开发和产业结构的转换，未来杨浦区人口素质将大大提高，知识人群 比重将上升，外来消费群体比重也将稳步上升。 3、 设施总量、结构和布局 到 2020 年商业、商务建筑面积总量将达到 1000 万平方米，同时，杨浦区大大增 上海 品扬房地产经纪有限公司 11 加绿地面积，形成与 “ 知识创新区 ” 相协调的生态环境和城市面貌。 4、 同其他区域的联动发展 随着中环线、浦江隧道 等 建成，以及地铁和轻轨各线建设，杨浦五角场地区和滨江地区，与浦东高桥地区、陆家嘴地区的联系将更为紧密，与上海北部宝山区的联系将更为紧密。为杨浦五角场地区建成名副其实的上海东北部城市副中心，提供了良好的基础。 三、 杨浦区主要发展规划 加快建设现代服务集聚区， 是杨浦区域经济发展新的增长点和新的亮点，也是杨浦区打造 “ 知识杨浦 ” 、全面建设 “ 安居乐业 ” 现代化新型城区的核心内容。 根据杨浦“十一五”期间的发展重点，明确了杨浦知识创新区“两片、一线、一带”的空间布局，以期建设成为适宜交流、创业、居住、休闲的现代新型复合城区。 1、 杨浦 区规划建设 知识创新区公共社区 的 规划布局 及 主要建设任务及近期建设重点 从布局上看， 杨浦区分为东、西两片区分区规划。 西片规划主要依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批知识型现代化社区和设施配套齐全的人文街区， 是科研机构云集的区域 ，有 闻名遐尔 的复旦大学、同济大学、财经大学、第二军医大学等高校 26 所，还有各类科研院所 101 家。包括新江湾城、五角场城市副中心等地区，近期将重点建设中央社区；东片 的 规划将依托理工、水产等大学以及周边的科研生产基地创建一批知识型现代社区，包括复兴岛、定海地区 等 。 杨浦知识创新区公共社区主要是为校区和园区提供公共服务，创造一个适宜交流、创业、居住、休闲的环境。要在大学周边建设一批知识型公共社区和齐全的配套设施，把大学教育的公共服务功能、居住与生活功能、后勤保障功能等向城市社区转移；构筑资源共享系统，发挥 “ 三区融合，联动发展 ” 的资源优势和综合效应。 建设重点是推进以资源共享和公共服务为特征的公共社区建设，包括： 以中央社区的建设为重点，在大学周边启动一批 SOHO 区和社会化学生公寓项目 ； 结合沿江开发，启动滨江现代服务业功能区建设项目 ； 复兴岛地区开发以生态、论坛、休闲等为主要功能， 2005 年启动， 2008 年初见形象， 2010 年初步建成，争取成为上海世博会重要的配套部分。 上海 品扬房地产经纪有限公司 12 2、 为进一步推进三区联动发展，近期还将加强基础设施项目的建设力度，主要包括： 完善道路系统，加快轨道交通建设，建立公交接驳系统，设置自行车专用通道，方便资源共 享和交流、交往 ； 除了 轨道交通 3 号 线 以外， 2005 年前建设的轨道交通线路有 M4（ 4 号线）、 M8线（ 8 号线）； 2010 年前 即将 建设线路有 M1（ 10 号线）、 M2 线（ 12 号线）；远期建设线路有 L3、 L5 线。中环线 也已于 2006 年建成 通车。这些对杨浦的交通状况也是很好的改善和促进 ； 创业走廊项目西段 已于 2007 年建成；东段 2010 年建成；中段创造条件推进实施 ； 改造内河水系，形成独具特色的亲水景观。水系景观项目计划每年以 1-2 公里的建设速度推进 ； 五角场环岛建成上海最大的立体式下沉广场。交通组织分地面两层，地下三层 。该节点将带动整个五角场成为上海市东北部的人流、物流和商流，形成枢纽型商业中心，并与该处的交通枢纽功能相协调、配套，成为上海又一新的商业、商务、文化、公共活动聚集中心。 上海 品扬房地产经纪有限公司 13 第三部分 区域房地产市场 分析 一、 区域市场 概 况 长期以来杨浦区被上海人称为 下只角 ，开发商并不象对闵行、浦东那样热衷于开发该区的楼盘，但自 2000 年以后， 政府对该区的住宅开发 及规划建设 逐步重视 ， 一系列利好政策的影响，使得东北角的房产不再 寂寞 ，越来越多的房产商看好此地，具有相 当的开发潜力。比较整个上海 房地产市场，杨浦区的房价属于中低价位 ，而 南面 的 房价 相比 北面要高 一些。 早年兴建的杨浦大桥和 大连路隧道以及轨道交通线路的贯通 对该区的房地产市场起到了重要的推动作用 ， 环线外区域的住宅价格上升态势尤为明显 。 从房地产市场的发展来看， 杨浦区 的 房地产市场 发展 较上海的其他中心城区相对滞后，但 随着杨浦区的发展， 近 几 年来 该区的 房地产市场发展迅猛。 杨浦区住宅市场行情走势出现小幅上扬，但总体表现趋于平稳。 特别是 2007 年该区商品住宅市场 是由 2006 年的供过于求而 逆转为供不应求，供求比为 1： 1.41。 据 数据显示， 2007 年杨浦区 共成交 79.25 万平方米商品住宅，环比上升了 6.72%。 同时， 轨 道 交 通 8 号、 10 号线带来交通利好，使该区商品住宅价格也大幅上升。 2007 年房价为 均价 1.27 万元 /平方米，环比涨幅为 19.37%，较同期全市涨幅高出近 1 成。 与市场供应情况相比较来看， 2007 年的商品住宅需求情况较为旺盛，但自 2008 年初以来，成交下滑明显。 2008 年上半年商品住宅需求情况较弱，而 2008 年 8月成交 147 套，成交面积 14276 平方米； 9 月 共 成交 219 套，成交面积 21106 平方米 ，只占同期上市量的 60%左右，与 2007 年同期成交面积 相比成交量下降了 50%以上，同比明显下降。 从地理位置上看，杨浦楼市从南到北呈现截然不同的特色。北部已成为房地产 发展建设热土，未来的生态居住区新江湾城板块是目前杨浦区内最活跃的板块。五角场城市副中心加速升级、区域楼市被彻底激活，市场需求日趋增强。而杨浦最南面 的东外滩板块凭借优越的地理位置和江景资源， 也 成为杨浦楼 发展热点 之一 。 楼盘整体开发品质较以往有所提高，物业均以中 档楼盘为主，同时辅以少量经典高价的中高档楼盘，显示出杨浦楼盘整体品位有所上升，高档楼盘也有了一定的吸纳能力。 上海 品扬房地产经纪有限公司 14 二、 板块市场状况 整个杨浦 的 房地产 由行政区划、产品以及价格等等因素 可 将其发展区域 划分为 杨浦内环 、 东外滩 、 黄兴 、 控江路 、 中原 、 五角场 、 新江湾城 、 杨浦大桥 等 多个 板块 区域发展 。 从实际上来说，与操作项目有关联关系的板块有 黄兴 、 中原 、 五角场 、新江湾城 板块，现分析如下： 1、 黄兴板块 黄兴板块位于杨浦区东部，在杨 浦的板块中面积最大。该板块主要覆盖了黄兴路以东、翔殷路以南、平凉路以北的地区。作为传统住宅区，且受五角场商圈的辐射，黄兴板块内的商业配套已经相当成熟， 轨道交通等市政规划更是提升了该区域的楼市价值，正吸引越来越多 的 客 户 追捧。整个板块由南向北呈现出从旧到新的住宅建筑格局。周家嘴路以南的地区多为有待改造的旧式里弄住宅；周家嘴路 -松花江路之间集中了控江新村、延吉新村和长白新村等三大 80 年代建造的工人新村；松花江路以北环绕黄兴绿地的地区则是近年来建造的新式商品住宅。 调研 操作项目 地块 也 位于黄兴板块区域中。 （ 1） 两大公 园新房趋少 未来供应逐渐南移 。 杨浦公园、黄兴公园，一南一北，成为了板块内居住生活的两大 “绿肺 ”给周围环境输送着清新的氧气。同时也给周边的房价以极大的支撑。黄兴板块能够拥有两大公园，无疑是板块最大的优势。然而随着几年来大规模的开发，两大公园已无能力为板块提供更多的供应量了，未来板块房产供应将逐渐南移。 （ 2） 配套绿化宜居 黄兴板块生活气氛浓厚，其商业主要集中在控江路、周家嘴路、长阳路上，已有欧尚长阳路店、易初莲花周家嘴路店、大润发杨浦店、百安居等入驻。尤其是控江路上集中了大量大型的商业设施，如华联吉买盛控 江店等。在板块中部的靖宇东路上则聚集了很多餐饮、服装店等小商铺，是该地区居民光顾较多的地方。教育医疗方面的配套则主要是控江中学、平凉路第三小学、长白二村小学、安图医院、控江医院等。上海理工大学、水产大学则为板块增添了不少人文气息。此外，该板块还可享受到五角场商圈和大学城的辐射。该区域坐拥黄兴公园、杨浦公园两大公园，是以绿为主的居住区，特别适宜居住。同时，板块北面紧邻中原板块，那里有共青森林公园，是市 上海 品扬房地产经纪有限公司 15 民健身休闲的好去处。还有杨浦大剧院、杨浦体育场等也是市民的文体场所。 （ 3） 规划提升品质 根据 “知识杨浦 ”的规 划，杨浦将形成 “两片、一线、一带 ”哑铃状的产业功能模块分布。西片以知识创新区的中央社区为核心，以复旦、同济、财大、二军大等高校为支撑。东片以上海理工、水产大学、电力学院等高校为支撑。为使东、西两片高校集聚区有机结合，在中央社区与复兴岛地区建设一条创业大道。黄兴公园地带是 “知识杨浦 ”规划中重要的 “知识创业带 ”，它连接着东、西两大学术基地和多个产业孵化区，是知识创新区的战略要地。随着 “知识杨浦 ”的建设，一大批中小科技企业和智力创业者正向该区域集聚。 近年来五角场的规划建设也对该区域产生了重要的利好影响。申城第一 个以交通功能为主的大型下沉式广场 五角场下沉广场 建成 。此外，交通建设对区域环境的改善也不言而喻。 轨道交通 8 号线穿过黄兴板块，将设立多个站点。翔殷路隧道 的建设 也为该区域带来便利，将有效解决交通困扰。 （ 4） 板块 需求 亮点 黄兴绿地呈自然景色 黄兴公园位于黄兴板块北部，五角场南侧，东起营口路、南临走马塘、北靠兰花新村，占地面积 46 7 万平方米，于 2001 年建成开园。它定位于 “休闲体育公园 ”，以绿化为主体，通过现代造园手法模拟自然山水，使之成为具有城市山水风貌，兼具健身和休闲功能的综合性休闲公园。 市重点名校控 江中学 控江中学创建于 1953 年，是新中国成立后市政府首批兴建的新型完全中学之一，也是上海市首批实验性、示范性高中。学校拥有 16000 平方米教学楼， 4500 平方米办公楼， 8700 平方米的操场，并设有室内体育馆、标准网球场、体操房、篮球场等教学设施。目前，该校已培养学生 3 万余人。 地铁 改变市民出行 轨道交通 8 号线起点为市光路站，终点为浦东成山路站，途经杨浦、虹口、闸北、卢湾、黄浦、浦东等 6 个区，全程长 23 3 公里，全部为地下线。该线路共设有 22个左右车站， 2007 年建成通车。 8 号线在该板块设有翔殷路站、黄兴绿 地站、延吉中路站和黄兴路站等 4 个站点。 上海 品扬房地产经纪有限公司 16 近年来，杨浦区新建住宅竣工面积达 1000 多万平方米。其中，黄兴板块是杨浦区重点规划建设的生态型居住示范区之一。板块内适宜人居的环境使它成为杨浦区自住客的首选区域之一。购房者较多为动迁、结婚等刚性需求的客户，很多大学毕业生也因有较强的地域情结，纷纷选择在此置业、租房。由于黄兴板块规划合理，定位较高，楼盘品质普遍较好，大多带装修，在杨浦区，该板块楼盘交易一直比较活跃。 板块内楼盘 有欧洲豪庭、鼎隆公寓、 君欣豪庭 、 海上硕和城等。 2、 五角场板块 五角场板块是指五角场环岛周边 ，三门路 -国权北路 -政立路 -淞沪路 -三门路 -清源环路以南；恒仁路 -政立路 -国和路 -国定东路 -黄兴路以西；内环线以北的杨浦区域。板块不仅包涵五角场环岛，还将杨浦大学城囊括其内。结合现有的江湾体育场的改造，五角场板块将形成以商业活动圈、体育活动圈、文化活动圈、办公活动圈的四大圈层。 知识型的沪北城市副中心 江湾 -五角场城市副中心，是由市政府提出，与徐家汇、花木、真如并列的四大城市副中心之一。规划中的五角场，主要建设商业、办公设施，而对于居住物业的用地则预留甚少，五角场将中心腹地几乎全部用于公共设施的建设，使得 区域功能更为明确。 五角场板块 随副中心发展房价上涨 五角场是本市四大城市副中心之一，起步相对较晚发展相对滞后，但随着东方商厦、百联又一城、万达商业广场等商业项目的崛起，使五角场商业气氛逐渐形成，区域的商务功能也愈加明显。 此外，该板块名校云集，浓厚的人文气息是吸引市民购房的一大原因，推动了商品住宅价格大幅走高。 据 数据显示， 2007 年五角场板块商品住宅均价为 1.6315 元 /平方米，环比涨幅高达 58.66%，是全区房价涨幅最大的板块。 五角场商贸区与北面的新江湾新型居住区将形成优势互补，轨交 10 号线也 贯穿整个 板块连接中心城区，该板块未来具有很大的发展空间。 板块内楼盘有创智天地、盛世豪园等。 3、 中原板块 上海 品扬房地产经纪有限公司 17 中原板块位于新江湾城板块的东面，闸殷路以东；三门路 -清源环路以北；恒仁路、政立路、国和路、翔鹰路以北的杨浦区域。 板块是从上世纪 90 年代初开始建设的大型工人新村社区，人口逾 10 万。 生活设施齐全 交通 完善 如今 的中原地区，各项生活配套设施齐全：欧尚大卖场、长海医院、市东医院、东方肝胆医院，以及星布于板块内的各大超市和中、小学校，给中原板块内的居民提供了便利的生活。 轨道交通 8 号线的开通完善了该地区的交通 配套。 中原板块规划为大型工人新村聚居区，因此，在上世纪 90 年代初建设初始就几乎将板块内的住宅用地用完。进入 21 世纪，零星几个商品住宅楼盘建设后，目前的中原板块内，可用于住宅建设的土地已不多，未来很难出现大规模的一手房住宅供应。目前板块内无 新建 商品房供应。 4、 新江湾城板块 新江湾城板块位于杨浦区的西北，紧邻虹口、宝山两区。板块东起闸殷路淞沪路；南至政立路、国权路；西靠逸仙路；北接军工路。 整个板块是上海市中心最后一块能够成片开发的地 区 ，同时又是市中心唯一一处保留完好的原生态湿地。 此外，该板块规划良好，新 江湾城将建设成为一个生态居住区，各种公共服务设施完善。 知识型、生态型的花园城区 新江湾城板块总体由六大部分组成：知识商务中心、都市村庄、自然花园、新江湾城公园、复旦大学江湾校区、江湾天地。六大区域和谐统一，共同展现出 “知识型、生态型的花园城区 ”。根据计划， 2005 年完成道路、景观、水系工程的基本建设； 2007年初具功能形态；到 2010 年，整个新江湾城基本建成。 杨浦 住宅新增供应最为充足的板块 据了解，整个新江湾城规划总面积 9.45 平方公里，其中，居住用地约 3.66 平方公里，现在的开发 建设 还 在进行中 ，后续 住宅供应量比较充足，新江湾城板块成为杨浦区住宅新增供应最为充足的板块。 已成区域楼市制高点 2006 年杨浦楼市商品住宅成交量最大的是黄兴板块，但随着新江湾城板块开发速度加快，该板块已成为全市炙手可热的板块之一。 2007 年新江湾共成交 20.61 万平方 上海 品扬房地产经纪有限公司 18 米商品住宅，居区内各板块成交量之首。受多重因素影响， 07 年新江湾城商品住宅房价也大幅上涨，是全市房价上涨最剧烈几个板块之一。 板块内楼盘有 华润置地橡树湾 、美地湾城 、 新城御景 、 书香银苑 、 涵碧景苑 、 新江湾城 1 号作 品 等。 板块 名称 代表个案 板块主要产品 板块 价 格 （元 /） 板块资源 交通资源 板块特征 黄兴板块 欧洲豪庭、鼎隆公寓、 君欣豪庭 、 海上硕和城等 高层、小高层 16000-21000 杨浦公园、黄兴公园 ， 两 大 “ 绿肺 ” ，配套完善 轨道交通 8号线 环境优，配套、人气逐步提升 五角场 板块 创智天地、盛世豪园 等 高层、小高层 17000-21000 便捷的公共交通及轨道交通资源、成熟的商业配套 轨道交通 8号线 、 10号线 居住环境成熟，人气旺盛，配套充足 新江湾城板块 华润置地 、 橡树湾 、 美地湾城 、新城御景 、 书香银苑 、 涵碧景苑 、 新江湾城 1 号作品 等 高层、小高层 、别墅 16000-21000 原生态湿地、知识型、 花园社区 轨道交通10 号线 逐渐发展成为一个新的核心 生态居住区 综合分析： 从供求关系来看 ,由于受到国内整个宏观经济调整和政策的影响 ,买方的观望气氛浓重 ,投资型需求及改善型需求被压制 ,就 区域而言 ,进一步抑制购买需求 ,成交量的大幅萎缩也是在情理之中的。而政府出台的楼市新政策，对杨浦区的楼市发展应有一定的促进作用。 同时，杨浦区也正朝着多元化的行政区发展，楼盘开发主要呈现以下开发热点： 1、 教育引导楼盘开发。杨浦区的高等院校较多，使得本区极富文化气息，围绕教育展开开发住宅，成为杨浦区的一大开发热点。 2、 以健康生态为主题形成卖点。主要聚集于黄兴绿地周边，以面向或临近黄兴绿地为其主打卖点，拉升该地块的楼盘价格。新江湾城楼盘打造原生态住宅区的规划，也具有此特点。 3、 道路拓宽，交通配套完善，附近不 少新盘涌现。轨道交通线 3 号、 8 号线、 4 号线开通，10 号线在建，大连路隧道的建成开通等等，加快了杨浦的房地产开发建设速度。 4、 北外滩黄浦江沿线逐步被开发商认可，新江湾城建设崛起，大杨浦概念逐步形成。 5、 楼盘规模化在杨浦形成气候，商业配套建设加快，五角场城市副中心建成后，区域联动效应显著，给该区域楼盘的销售带来一定人气。 从 杨浦区 各个板块 的基本情况中 可以发现，本案所处的 黄兴 板块与各 板块价格差 不明显，主力价格基本相近，而 该板块拥有 两大 “ 绿肺 ” ，配套完善 区位优势却 较为 明显。 同时，随着房价的不断上升， 交通、配套 等不断完善， 外挤压效应愈加明显。由此本案所处区 上海 品扬房地产经纪有限公司 19 域将有望吸引到大量在市中心（人民广场、陆家嘴等等区域）工作的客户。 第四部分 项目竞争市场分析 本项目所在的区域为杨浦黄兴公园板块 区 域 ，经历了多年的开发，区 域内的项目多处于销售中期或尾盘阶段。本次市调楼盘的范围为黄兴公园板块 及其周边功能区如： 中原 、 五角场 等的所有在售的住宅中涉及 小户型 、中 小户型 的 项目。 一、 周边普通公寓涉及小面积住宅的项目 1、 欧洲豪庭 (韵都城 二期 ) 基 本 数 据 案名 欧洲豪庭 (韵都城 二期 ) 地址 杨浦区控江路 128 弄 销 售电 话 65803500 发展商 上海荣盛房地产经营有限公司 绿化率 40.59% 物业类别 住宅 物业管理公司 上海阳厦物业管理有限公司 物业管理费 1.40 元 /平方米 月 占地面积 37391 平方米 总规划户数 902 户 装修情况 未装修 总建面积 91059 平方米 目前在售户数 264 装修成本 无 容积率 2.44 总开发期数 2 开盘日期 2 期开盘 2006 年 3 月 得房率 80% 已开发期数 1 交房日期 2007 年 2 月 功 能 规 划 总体规划 建筑形态 小高层、高层 楼层状况 1 幢 11 层 、 9 幢 17 层 社区 配套 花园、 24 小时安保 。 停车位 :地上 193,地下 194 周 边 设 施 周边配套设施 中小学 :内江二村小学 、长白二村小学、控江二小、控江中学、复旦实验中学 。 幼儿园 :双语幼儿园 。 综合商场 :欧尚、易初莲花、华联、大润发、假日百货、三峰商厦 。 银行 :工行、农行、建行、上海银行 。 医院 :安图医院、新华医院、控江医院、杨浦区中心医院 。 其他 :大学：上海水产大学、上海理工大学、第二军医大学 周边交通 M10、 6 路、 22 路、 60 路、 103 路、 118 路、 145 路、 220 路、 522 路、 589 路 841 路、 868路、 870 路、 874 路、大桥四线、大桥五线 主力均价 17000-20000元 /m2 主力总价 95-268 万元 价格 走势 主力面积 56m2-134 m2的 一房、三房 房源销售率 80% 上海 品扬房地产经纪有限公司 20 2、 盛世新江湾 (盛世豪园 ) 基 本 数 据 案名 盛世新江湾 (盛世豪园 ) 地址 杨浦区民京路 691 号（市光路口） 销 售 电 话 65062266 65066699 发展商 上海豪盛投资发展有限公司 军华置业 代理商 易居中国 物业类别 住宅 物业管理 上海添丰物业有限公司 物业管理费 2 元 /平方米 月 占地面积 3038M2（一期） 总规划户数 总 2000 户 装修情况 未装修 总建面积 75798 M2（一期） 目前在售户数 604 户 装修成本 无 容积率 总开发期数 2 开盘日期 2006 年 月 （ 1 期） 得房率 左右 已开发期数 1 交房日期 2007 年 7（ 1 期） 功 能 规 划 总体规划 建筑形态 一期 5 幢小高层 规划状况 停车位 375 建材配置 房屋结构：钢筋砼剪力墙结构 。 外墙材料：面砖，局部线条涂料 保温材料： XR 无机保温材料 。 屋面： XPS 保温隔热板 门窗：采用静电粉涂抹喷涂铝合金中空玻璃门窗，进户门为钢质防盗门 公共部位：底层大门 入口门斗为石材，底层入口大堂墙、地面及标准层电梯前室、走廊的墙面、地面均采用高级玻化砖，楼梯间及踏步地面为地砖 水电：各户均设出户独立水、电表 。 燃气：天然气管道供气，管道到户 用电负荷：一室 4 千瓦，二室 6 千瓦，三室 8 千瓦 电话、电视：每户预留 2 门电话终端接口及 1-2 个有线电视终端接口 宽带：宽带光纤到楼，每户装有宽带接口 。 电梯 :星玛电梯 智能安保系统：周界防越报警系统、闭路电视监控系统、访客对讲系统、电子巡更系统、家庭安全防范系统、 IC 卡一卡通系统、车辆出入管理系统 周 边 设 施 周边配 套设施 幼儿园 :杨浦区爱绿幼儿园、世界路小学、国和中学、外国语大学双语学校、杨浦实验中学 。 购物 :欧尚、大润发、家得利 。 银行 :上海银行、农业银行、工商银行 。 医院 :长海医院 周边交通 公交 55、 99、 8、 937、 124、 870 的终点站，还有 910、 233、 866、毗邻轨道交通 8 号线（建设中）嫩江路站轨道交通 10 号线（建设中）殷高路站 主力均价 17000 元 /m2 主力总价 93.5-172万元 价格走势 主力面积 55-101 房源销售率 55% 上海 品扬房地产经纪有限公司 21 3、 鼎隆公寓 基 本 数 据 案名 鼎隆公寓 地址 杨浦区宁武路 218 弄 销 售电 话 55800121 发展商 上海宏轩置业有限公司 代理商 上海 鑫尊房地产经纪 有限公司 物业类别 住宅 物业管理 上海庆隆 物业管理有限公司 物业管理费 1.74 元 /平方米 月 占地面积 11637 平方米 总规划户数 约 270 装修情况 未装修 总建面积 27929 平方米 目前在售户数 约 100 套 装修成本 无 容积率 2.40 总开发期数 2 开盘日期 2007 年 12 月 得房率 78% 已开发期数 2 交房日期 2009 年 6 月 功 能 规 划 总体规划 规划状况 绿化率 35% ， 地下停车位 90 个 （车位比 1:0.30） 建筑形态 2 栋 1-17 层的小高层； 2 栋 1-18 层的高层； 1 栋 1-6 层的多层 建材配套 建筑材料进户门：高级防盗门 走廊：地砖、涂料 窗材：彩铝 电梯厅：地砖、涂料 电梯品牌：东芝 智能设施安保系统：红外线报警系统、周界报警系统； 智能化设施：电子巡更 系统； 供水系统：水箱供水； 空调新风系统：预留空调机位； 装修情况：毛坯 周 边 设 施 周边配套设施 人文自然景观：黄浦江 公园绿化：杨浦公园、平凉公园 就医条件：杨浦区中心医院 商业环境：东宫商圈 就学条件：上海电力学校、杨浦区建设中学 公建配套中学 商业配套中餐厅；超市 周边交通 28、 841、 135、 137、 25、 37 等公交路线 主力均价 16800 元 /m2 主力总价 89-168 万元 价格走势 主力面积 53-135 房源销售率 65% 上海 品扬房地产经纪有限公司 22 4、 圣骊河滨苑 基 本 数 据 案名 圣骊河滨苑 地址 杨浦区平凉路 923-925 号 销 售 电 话 65899808,65896808 发展商 上海圣骊苑房地产有限公司 代理商 上海同策房产咨询有限公司 物业类别 住宅、公寓 物业管理 上海圣石置业有限公司 物业管理费 1.68 元 /平方米 月 占地面积 49000 总规划户数 968 装修情况 未装修 总建面积 120000 目前在售户数 200 套左右 装修成本 无 容积率 2.44 总开发期数 2 开盘日期 2007 年 6 月 得房率 75% 已开发期数 1 交房日期 2009 年 12 月 功 能 规 划 总体规划 建筑形态 高层 楼层状况 11 栋 22 至 33 层的高层 规划状态 绿 化 率 35.10% 停车位 :355 周 边 设 施 周边配套设施 邮 局：江浦路邮局； 医院：平凉医院（一级甲等），杨浦区工人医院（二级甲等），杨树浦路 1286 号，近兰州路，步行约 20 分钟。 杨浦区妇幼保健院（二级乙等），杨树浦路 1286 号，近兰州路，步行约 20 分钟。 杨浦区中医医院、新华医院（市级）乘 70 路公交 2 站 10 分钟到达。 银行：上海银行、 农业银行、工商银行、交通银行、浦发银行、农业银行、工商银行、交通银行、浦发银行。 幼稚园：乐又靓幼儿园、上海市朝阳幼儿园。 中小学：齐齐哈尔路第一小学、 杭州路第一小学、上海第十五初级中学、沪东外国语高级中学。 周边交通 37、 25、 33、地铁四号线 主力均价 19000-20000元 / 主力总价 98.8-200 万元 价格走势 主力面积 52-100 房源销售率 70% 上海 品扬房地产经纪有限公司 23 5、 君欣豪庭 基 本 数 据 案名 君欣豪庭 地址 杨浦区许昌路 1588 弄 销 售 电 话 65033333 发展商 上海君欣房地产发展有限公司 物业类别 由高层住宅、办公楼及商业用房构成 物业管理公司 金辉物业 物业管理费 1.98 元 /平方米 月 占地面积 29769 平方米 总规划户数 推出 274 套 装修情况 未装修 绿 化 率 32.50% 目前在售户数 100 多套 装修成本 无 容积率 2.50 总开发期数 2 开盘日期 2008 年 8 月 得房率 75% 已开发期数 1 交房日期 2009 年 12 月 功 能 规 划 总体规划 建筑形态 高层 楼层状况 26 层 社区内配套 停车位 :629 （ 地面停车位： 27 个，地下停车位： 602 个 ） 周 边 设 施 周边配套设施 医院：新华医院 学校：东亚进修学院 周边交通 轨道 :八号线 鞍山新村站 , 八号线 江浦路站 主力均价 21500-22000元 /m2 主力总价 110-200 万元 价格走势 主力面积 52-68 平米的一房和 92 平米的两房 房源销售率 55% 上海 品扬房地产经纪有限公司 24 综合分析： 此区域内住宅楼盘较为分散 ，主要 是由于杨浦经过前几年大规模的开发后，城市土地开发量有限，不可能再成片区开发，所以开发项目较为分散。因 操作 项目地块位于安波路营口路，故以此为中心， 主要调研分布于周边的小户型住宅销售情况。 项目名称 地理位置 主力小户型面积（） 户型所占比例 主力价 （元 /） 主力总价 （万元 /套） 销售率 整盘销售率 欧洲豪庭 (韵都城 二期 ) 控江路 128 弄 56（一房） 30% 16000-20000 89.6-112 90% 80% 君欣豪庭 许昌路 1588弄 52-68（一房） 40% 均价21500-22000 111.8-149.6 60% 55% 圣骊河滨苑 平凉路923-925 号 52（一房） 35% 均价19000-20000 98.8-104 80% 70% 鼎隆公寓 宁武路 218 弄 53（一房） 35% 均价 16800 89.04 75% 65% 盛世新江湾(盛世豪园 ) 民京路 691 号（市光路口） 55（一房） 40% 均价 17000 93.5 60% 55% 1、 本区域楼盘主力小面积 为 50 多平米的户型，主打 户型为 一房， 1 房作为主力户型的 项目中 1 房比例约占 30 -40%， 小面积户型面积最小可至 30 多平方米， 体现出初次购房或投资消费的特征。 2、 区域内楼盘多为小高层、高层的一梯多户格局，而小户型的房型多与大房型同平面间隔布置，而高层 内多户布置 则 一般不规则， 并且多有暗间设置。 3、 区域内楼盘多为多种户型配置的社区，没有单一的小户型 住宅 公寓 产品， 小户型住宅公寓 已成为该区域市场的空白点 。 4、 根据市场调研分析，区域内小面积户型销售去化较快， 75-90 平米之间的小二房最好销，其次是主打的 50 多平米 1 房。 5、 根据市场需求与供给分析，该区域对小户型公寓 是有一定的需求量的。同时，同质产品的供给相对有限，而且区域内新盘放量原本就不多。 6、 在房间布局设计上基本采用当前普通住宅房的模式，房间的开间一般为 3.6-4.2 米左右，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念。 7、 此区域内住宅楼盘均价集中在 16000 元 / -20000 元 /之间， 而小户型 由于套均面积不大，故主力总价集中在 80-130 万。 8、 区域内项目客源来源较为广泛，但从需求上来说主要是以初次购房的刚性需求及投资 上海 品扬房地产经纪有限公司 25 型需求为主，从职业上来说以在本地工作的白领、公务员、事业单位工作人员及科教产业园区人员等为主。 9、厨卫设计注重 居住的舒适度和实用性，客厅与餐厅的设计基本采用目前最流行的 模糊双厅的概念， 体现居住的人性化，使每位居住者在这里都能找到一种 “ 家 ” 的感觉。 二、 区域内 类住宅小户型产品分析 海尚杰座 案名 海尚杰座 物业 类型： soho 小户型商务楼 物业级别： 甲级 杨浦区 地址 营口路 578 号 所属 板 块 ： 黄兴 开 发 商： 上海建工佳龙房产有限公司 代理商： 精稳企划不动产机构 租售动态： 售价： 13000-15000 元 /平方米 （ 2007 年 7 月 -2008 年 5 月） 销售情况 已售完 租金 ： 目前 2.2-2.5 元 /平方米 /天 建筑面积 ： 14000 平方米 装修状况： 全装修 物业现状： 内、外装修 建筑类别： 小高层（全装修） 交通状况： 轨道交通 8 号线 总户数： 500 停 车 位 ： 200 物业管理 上海振新物业管理公司 物业费用 3.50 元 / /月 “ 海尚杰座 ” 是 佳龙花园的第三期项目，其前两期为纯住宅楼盘，住宅区域绿化率达左右；三期则为创业办公设立 ，为 时尚 SOHO 小户型商务楼。该项目总规模近 4 万平方米，共有南、北两幢办公楼。面积为 47 110M2 不等的经济小户型办公间，结构紧凑、经济实用。空间结构灵活，适合办公空间的不同需求。以 “ 服务式 SOHO” 的理念，为中小型创业者 和注重生活质量的精英人士，提供时尚的办公居家领地。 上海 品扬房地产经纪有限公司 26 海尚杰座 项目 综合分析 位置 根据对所选区域该类楼盘进行的调查分析，海尚杰座为目前该区域的纯小户型项目，属 商务楼 性质的 SOHO 小户型 。 建筑类型、主力房型和面积 受区域位置和地块用地性质的规定，该类楼盘为商办性质的高层建筑。以 1 房为主，1 房占调查样本总数的 75%以上；面积则主要集中在 40-100 左右。 售价分析 均价集中在 13000 元 / -15000 元 /之间，由于套均面积不大，主力总价集中在52-150 万元之间。 成交 客源分析 这部分客源主 要为看好地区的发展前景，并且认同本项目的投资价值的区外客源、在杨浦科教产业园区及周边区域内有工作背景、具有投资理念的一部分人群等，总价门槛合适的物业投资品种是这部分客源较为关注的。 使用及租赁客源 这部分人群主要为在该区域工作的部分人员，以及由于市中心办公楼租赁成本大幅上升形成的导出型办公型自用客户。此外，大型跨国公司由于技术贸易、商务、服务贸易、培训等原因必将产生大量的流动人口，他们的中短期租赁需求也比较充沛。 三、周边中小户型住宅销售情况分析 为了对市场有更综合性的了解， 在对上述调研项目所涉及的 小户型住宅进行调研的同时，对 位于安波路营口路 周边这些项目中的中小户型 也做了 相关楼盘的 销售情况分析 。 项目名称 地理位置 主力 中 小户型面积（） 户型所占比例 主力价 （元 /） 户型 主力总价 （万元 /套） 销售率 整盘销售率 欧洲豪庭 (韵都城 二期 ) 控江路 128 弄 一房 56 ， 两房 81-107 70% 16000-20000 89.6-214 82% 80% 君欣豪庭 许昌路 1588弄 一房 52-68 ，两房 92 80% 均价21500-22000 111.8-202.4 58% 55% 新城 御景 杨浦区政和路 999 弄 50-107 55% 均价18000-20000 90-114 73% 65% 美地湾城 政立路 505 弄 85-89 47% 价格未定，约17000-20000 未定 未开 未开 华 润置地橡树湾 新江湾城政和路 1088 号 两房 76-88 35% 精装公寓均价 20000 152-176 90% 70% 圣骊河滨苑 平凉路923-925 号 一房 52 ， 两房 100 85% 均价19000-20000 98.8-200 80% 70% 鼎隆公寓 宁武路 218 弄 一房 53 ， 两房 94、 96、 98、103 70% 均价 16800 89.04-173.04 73% 65% 盛世新江湾(盛世豪园 ) 民京路 691 号（市光路口） 一房 55 ， 两房 101 80% 均价 17000 93.5-171.7 60% 55% 上海 品扬房地产经纪有限公司 27 综合分析 1、 “90/70” 政策规定，自 2006 年 6 月 1 日起，新建住房七成都应是 90 平方米以下小户型。 2008 年 的 上海 楼市 正是中小户型进一步落实政策得以 放量的时候。 2、 本区域楼盘 中 小户型主力 一房 小面积 为 50 多平米的户型，二房的面积在 75-103 平米之间， 多为 精致实用、功能齐全、经济 紧凑 的户型面积。 3、 同时， 各 项目在户型比例供给上也有所改变，从早期的 中小户型 主要以 1 房 为主或全部为一居，到现在提供 2 房 3 房 的紧凑小房型，也体现了 中小户型 产品的发展和更新。 4、 相对 低总价 的中 小户型房源仍是 置业者关注热点 ， 体现出消费群体初次购房或投资消费的特征 。 中小户型在商品住宅成交中所占比例逐月上升，从今年前 6 个月的 10左右上升至目前的 15 20。其中， 10 月中小户型占 新建 住宅成交面积和套数的比例分别为 48.90和 60.17。 而调研 区域中，。 5、 从调研数据中，我们可以发现， 总价 在 150 万以下的 中小户型 比较畅销 。 中小户型 在 各个楼盘的 整盘销售过程中相较于大户型 更 容易去化 ， 中小户型 的成交率要高于大户型房。 中小户型住宅由于其总价低、实用性强等优势受消费者的欢迎；大户型由于其总价较高、税费较重、享受型居多、受 众面较小，故成交量也相对中小户型住宅 较低。 6、 从中小户型的需求看， 房价、利 息等 因素 迫使一部分人将计划购房面积缩小， 就房价而言， 目前购买一套中小户型也面临巨大的 贷款 还款压力 ， 这也 使 许多购房者 不得不放弃买 100 平米以上房源。 7、 根椐市场调研， 从长期来看，中小户型 仍拥有较大的刚性 需求 ， 经济 实用的 中小户型 对于许多初次置业者等仍是首选 ，购房目的 从投资型向自住型实现逐步过渡 。 市场分析总结 1、 楼市市场观望气氛较重， 投资类需求下降。 2、 中 小户型 客群分为两类： 第一类是首次置业的中等收入的年轻客户群。这类人购买 中小户型 的目的是自住；第二类是二次或者多次置业的投资型业主，他们购买 中 小户型 上海 品扬房地产经纪有限公司 28 的目的也很简单，追求投资回报。 3、 市场分流严重，郊区房源对两类客户群都存在比较大的冲击，经济适用房的推出影响更大。 4、 70/90 新政后， 各 房产公司及项目都会陆陆续续推出很多优秀的中小户型，其实中小户型的需求是很广阔的 。 小户型热销的市场基础是平民消费 。 如中小户型客户群特征十分明显：工薪阶层、年轻白领、 SOHO、投资客、中产阶级等。其购买目地是：过度性居住、商住二用、投资理财、城市第三类空间等。此类客户对交通、配套、售价均较敏感，对物业自身 素质要求不是非常高。其次