松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究

松江谷阳南路项目 市场定位及投资可行性研究报告 呈：上海大江 （集团）股份 有限公司 自：上海受丰房地产投资顾问机构 2008/3/6 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 2 目 录 1 项目概况 .5 1.1 项目地理位置 . 5 1.2 项目现状及用地性质 . 6 1.3 项目主要技术指标及操作要求 . 8 2 项目市场分析及定位前的思考 .9 2.1 松江区房地产市场整体分析 . 9 2.1.1供应分析 .9 2.1.2需求分析 .9 2.1.3供求分析 . 10 2.1.4价格分析 . 10 2.1.5后市分析 .11 2.2 项目区域住宅市场分析 . 14 2.2.1项目区域住宅板块分析 . 14 2.2.2松江老城住宅市场分析 . 17 2.2.3松江新城住宅市场分析 . 20 2.3 项目区域商业市场分析 . 24 2.3.1项目区域商业范围界定 . 24 2.3.2项目区域几大商圈调查 . 25 2.4 项目定位前的思考 . 33 2.4.1对业主商业需求的理解 . 34 2.4.2对商业地块整体布局的思考 . 35 2.4.3对商业地块主题的思考 . 35 3 项目市场定位 . 39 3.1 项目商业定位（推荐方案一） . 39 3.1.1商业整体概念定位 . 39 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 3 3.1.2商业规划布局建议 . 39 3.1.3商业建筑外观建议 . 41 3.1.4商业具体业态建议 . 42 3.1.5商业地块整体运作思路 . 43 3.1.6商业价格定位 . 44 3.2 项目商业定位（推荐方案二） . 44 3.2.1商业整体定位及布局 . 44 3.2.2商业地块整体运作思路 . 46 3.2.3商业价 格定位 . 46 3.3 项目住宅定位 . 46 4 两商业推荐方案的比较 . 48 4.1 两商业开发方案比较 . 48 4.1.1两商业方案规划建设内容比较 . 48 4.1.2两商业方案开发销售进度比较 . 49 4.2 两商业推荐方案投资回报比较 . 50 4.2.1两商业方案投资成本比较 . 50 4.2.2两商业方案销售收入比较 . 51 4.3 两商业推荐方案的综合比较 . 51 5 项目主推方案整体投资收入估算及经济效益评 价 . 53 5.1 项目主推方案整体初步开发方案 . 53 5.1.1项目主推方案整体规划建设内容 . 53 5.1.2项目主推方案整体分期情况 . 53 5.1.3项目主推方案整体开发进度安排 . 54 5.2 项目主推方案整体销售收入估算 . 55 5.2.1项目主推方案整体静态销售收入估算 . 55 5.2.2项目主推方案整体动态销售收入估算 . 55 5.3 项目主推方案整体投资成本估算 . 56 5.3.1项目主推方案整体静态投资成本估算 . 56 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 4 5.3.2项目主推方案整体动态投资成本估算 . 57 5.4 项目主推方案整体经济效益评价 . 57 5.4.1项目主推方案整体现金流量表 . 57 5.4.2项目主推方案整体经济评价指标 . 58 6 项目主推方案整体不确定性分析 . 59 6.1 项目主推方案整体投资成本敏感性分析 . 59 6.2 项目主推方案整体销售收入敏感性分析 . 59 6.3 项目主推方案整体小结 . 59 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 5 1 项目概况 1.1 项目 地理位置 项目位于 上海松江老城区谷阳南路东侧，近中山路。 项目整体分为三个地块， 分别为 A 地块：松江区谷阳南路 26 号 （商业用地3896 平方米）； B 地块：松江区谷阳南路 28 号（商业用地 515 平方米）； C 地块：松江区松江内 167 地块（住宅用地 7752 平方米）。三块地位置及地形图如下图所示： 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 6 1.2 项目现状及用地性质 土地性质 A 地块：商业用地性质，占地面积 3896 平方米 ，规划容积率指标 2.25，可建面积 8766 平方米 ； B 地块：商业用地性质，占地面积 515 平方米，规划容积率 2，可建面积 1030平方米 ； C 地块：住宅用地性质，占地面积 7752 平方米，规划容积率 1.55，可建面积 12016 平方米。 土地 现状 A 地块：现该地块上已建成商业办公用房六幢 ，现空置 ，建筑面积共 6869平方米（未用足容积率）； 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 7 B 地块：现该地块上已建成商业办公用房一幢 ，现空置 ，建筑面积为 881 平方米（未用足容积率） ； C 地块：现 还有居民， 该地块拆迁工作尚未启动。 A 地块 B 地块 B 地块现状 （一栋四层办公楼待拆） 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 8 C 地块 1.3 项目 主要技术指标 及 操作 要求 A、 B 两商业地块可建面积分别为 8766 平方米和 1030 平方米，可总建面积9796 平方米。 A、 B 两地块现有房产完全空置，可随时拆除，先期启动。另 A、B 两地块紧邻、性质一致，可综合规划为一个商业项目。 C 地块住宅地块可建面积 12016 平方米，但其受中间一外部道路限制，地块将分为两部分。而且 C 地块还有几幢房屋居民的折迁工作尚未启动，因此将后期启动。 C 地块是否与 A、 B 地块有所结合，还要看后期 C 地块与政府 部门相关规划指标沟通结果。 本次项目定位及初步规划方案设计将对 A、 B、 C 地块综合考虑， A、 B 地块将综合为一个商业项目先期启动，争取短期盈利与长期品牌的平衡，同时考虑未来 C 地块启动后的结合。 C地块现状 （南部四层办公楼待拆） C地块现状 （东部二层棚户待拆） C地块现状 （北部三层居民楼待拆） 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 9 2 项目市场 分析 及定位前的思考 2.1 松 江区 房地产市场整体分析 2.1.1 供应分析 松江 07 年全年商品房供应经历了 4 月与 10 月两个高峰，商品房供应结构以商品住宅为绝对主力，说明此两月为松江住宅推案集中期。 07 年底松江房市供应回落明显，市场进入低谷期。 2.1.2 需求分析 06年1 2月-0 7年12 月松江区商品房供应结构图0100000200000300000400000500000平方米商办及其他 40776 1527 2400 30421 8906 30341 7767 16782 59211 51956 31620 25687 31590配套商品房 76380 94818 0 0 0 46387 10698 0 49026 0 124 0 0商品住宅 113626 39253 92856 73021 262634 27415 104156 78773 134494 194803 410697 98562 11804006-12 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11 07-1206年1 2月-0 7年12 月松江区商品房成交结构图0102030405060万平方米商办及其他9.95 3.81 3.95 2.14 3.19 5.04 3.61 3.03 3.69 5 5.33 3.46 3.45配套商品房3.42 4.22 1.06 1.79 1.29 1.23 1.54 3.87 2.25 1.47 3.99 3.03 2.36商品住宅21.83 20.69 13.45 22.06 30.96 40.17 43.5 34.7 34.3 49.8 34.67 20.01 13.1706-12 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11 07-12 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 10 松江 07 年全年商品房销售 相对供应趋势基本一致，同样经历了两波上升行情，至年底成交量同样回落明显 。 2.1.3 供求分析 07 年松江房地产市场成交量虽经历了先放大后下跌的过程，但整个市场供求关系未发生明显变化，在年末市场成交量下跌的同时，市场供给也相应较少，新推案量都能有很快的去化。 松江房地产市场 07 年整体处于供不应求状态，市场形势良好。 2.1.4 价格分析 如下图所示， 07 年松江整体商品房价格在全年 稳步快速上涨（年上涨20%-30%左右）的情况下， 年底出现了 小幅调整 。 伴随年底供给 量与成交量皆大幅回落，市场观望气氛明显。开发商与业主在年底都对新的一年政策如何导向、后市如何发展持一定观望态度。 0 6 年1 2 月- 0 7 年1 2 月松江区商品房供求关系对比图0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00万平方米0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.505.00供应量 23.08 13.56 9.53 10.34 27.15 10.41 12.26 9.56 24.27 24.68 44.24 12.42 14.96 成交量 35.2 28.73 18.45 26 35.44 46.43 48.66 41.6 40.27 48.36 44.00 26.49 18.98供求比 1.53 2.12 1.94 2.51 1.31 4.46 3.97 4.35 1.66 1.96 0.99 2.13 1.27 06-12 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11 07-12 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 11 备注：商品房价格含全部商住办成交均价，住宅价格为商品住宅及动迁配 套房成交均价，商品住宅价格为住宅剔除动迁配套房之后的成交均价。 2.1.5 后市 分析 对于未来楼市的发展 一向众说纷纭，的确楼市存在太多的不确定性因素 影响未来发展走向 ，尤其是政策影响更甚。本司在此希望用最直接的市场需求调查来判断松江目前居民的构成及需求状况，以此推断松江楼市后市发展。 【调查说明】 本司特针对此 次 松江谷阳南路项目 组织了一次较大规模的松江房产市场调查，全面了解松江区居民构成情况以及对住宅及商业方面的需求，为本项目的发展定位做直接依据。 调查样本数： 500 份 调查地点： 新城区地中海商业广场（ 50 份）易初莲花（ 50 份） 老城区中山路、人民路（ 200 份）老街（ 100 份）百润发（ 50 份） 易初莲花（ 50 份） 06年1 2月-0 7年12 月松江区商品房成交均价走势图01000200030004000500060007000800090001000011000元/ 平方米商品房 7292 6375 6309 6891 7268 7090 7324 7152 7527 8099 8309 8942 8880住宅 7148 6301 6651 6938 7335 7195 7414 7149 7546 8279 8139 9261 8462商品住宅 7817 6930 6928 7231 7503 7325 7559 7632 7922 8466 8684 10242 931206-12 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11 07-12 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 12 调查时间： 2008/1/30 2008/2/2 调查人员： 受丰房地产公司两名员工 /松江大学城 上海对外贸易学院四名学生 调查方式： 随机市场抽样调查（成人） /街头访谈 【调查说明结束】 松江 居民整体户藉构成 松江居民整体户藉构成56%44%上海市非上海市 松江 现常住居民中非上海市户口已占到了相当一部分，接近一半，松江外来人口的大量涌入带来旺盛的住房需求，这是松江 楼市 发展的坚实基础 。 松江居民整体目前住房情况之居住面积 松江居民整体目前住房情况之居住面积23%27%20%14%16%80以下81- 100 101 -12 0121 -14 0141 以上 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 13 松江居民整体居住面积水平较高，小面积房型很少。这说明松江历史住宅 供应 基础水平较好 。 松江居民整体目前住房情况之居住性质 松江居民整体目前住房情况之居住性质45%8%45%2%自有商品房自建房租赁公房及商品房其他 松江现居民租赁比例非常高，这与外来人口比例较高有密切关系 。 大量松江租房居民是未来松江楼市需求的主力。 松江居民整体目前住房需求情况之有无买房计划 松江居民整体目前住房需求情况之有无买房计划6%12%19%50%13%一年之内一年到两年两年以后暂时没计划不会考虑 随机抽样显示，松江居民有购房需求的比例 仍处于较高水平，有近 40%的居民仍有潜在住房消费倾向 ，这是未来松江楼市能稳步发展的基础。 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 14 松江居民整体目前住房需求情况之需求户型 松江居民整体目前住房需求情况之需求户型2%39%49%6% 4%一房型二房型三房型四房型四房以上 松江 居民 整体需求水平以二房和三房为绝对的主体，对一房需求量非常之小，说明该区域居民对该区域房价尚能承受， 尚 未因为房价 过高而 降低住宅需求水平。这也是未来松江房市能稳步发展的基础。 根据以上分析，我司认为 松江房地产市场 07 年整体处于供不应求状态，市场形势良好 ， 08 年后市场仍将 能继续 保持稳步发展， 市场对该区域 存在大量刚性房产需求。 2.2 项目区域住宅市场分析 2.2.1 项目区域住宅板块 分析 松江按区块划分 可分 为九亭、佘山、泗泾、新桥、老城、松江新城， 如下图所示： 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 15 下表对松江区 07 年 12 月所有在售楼盘销售进行了统计，列出了月成交面积前三十位的楼盘： 2007 年 12 月松江区在售商品住宅成交前 30 强 楼盘名称 板块 环线 新增面积 （ M2） 新增套数 （套） 新增销售率（ %） 成交面积 （ M2） 成交套数 （套） 成交均价 （元 /M2） 三湘水景苑 松江新城板块 外郊环 21752 256 8534 荣御景苑 松江新城板块 外郊环 39181 424 23 9226 91 8206 九城湖滨国际公寓 九亭板块 外郊环 8700 112 9353 上海源花城 九亭板块 外郊环 6335 54 7623 华亭新苑 松江新城板块 外郊环 5468 48 5840 中大九里德苑 九亭板块 外郊环 17797 238 32 5228 80 10861 佘山 松江新城 新桥 泗泾 九亭 老城 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 16 丽水馨庭 新桥板块 外郊环 37595 217 1 4819 28 10395 泰晤士小镇 松 江新城板块 外郊环 3839 15 7445 泗海怡家 泗泾板块 外郊环 3745 21 5240 大江苑 松江新城板块 外郊环 3698 24 5464 金港花园 泗泾板块 外郊环 3356 30 7039 昌鑫花园 松江新城板块 外郊环 3105 31 7019 馨亭家苑 九亭板块 外郊环 2947 27 7871 贝尚湾园 九亭板块 外郊环 10321 72 20 2871 21 12228 松云水苑 松江 新城板块 外郊环 2536 19 6630 金丰蓝庭 九亭板块 外郊环 2389 17 6827 怡林花园（莱顿小城） 松江新城板块 外郊环 2353 17 7233 玉龙苑 松江新城板块 外郊环 2039 15 6213 月亮河桂园 松江新城板块 外郊环 1921 12 6411 春峰苑 松江新城板块 外郊环 1772 12 6446 久阳文华府邸 松江新城板块 外郊环 1745 19 7486 恒杰丁香花园 松江新城板块 外郊环 1698 13 6571 南都白马花园 新桥板块 外郊环 11111 60 0 1692 20 12259 兴日家园 松江新城板块 外郊环 1632 13 5561 新理想花园 松江新城板块 外郊环 1412 14 5983 佘山银湖别墅 泗泾板块 外郊环 1339 4 30976 海立华亭公寓 松江新城板块 外郊环 1204 7 6493 意境雅苑 新桥板块 外郊环 1053 6 11300 欣绿名苑 新桥板块 外郊环 1036 5 12151 圣塔路斯 泗泾板块 外郊环 974 3 28254 松 江目前在售楼盘 主要 集中在 松江新城，其次是九亭、泗泾和新桥板块，而佘山及松江老城供应量很小。 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 17 本项目所处松江老城核心区域已发展成熟，基本无地也无新住宅楼盘可供应。现有少量供应也位于传统老城的边缘区域，如乐都西路及荣乐西路较西的区域，典型个案如新理想花园、维罗纳贵都等。因此对本项目 周边 区域住宅需求 的 分析将主要来源于对 松江居民 住房 需求市场调查 的 结果 。 九亭、新桥做为离 上海城区较近、相对独立的两个松江区域住宅板块，目前普通住宅价格已处于较高水平，尤其是新桥凭借 一号 地铁线路的延申，目前新开盘住宅均价已普遍达到 1 万元 /平方米以上。 泗泾及佘山板块 除少量普通住宅项目供应外，依托区域环境及交通优势，以高端别墅供应为其特色亮点。 松江新城 在近年以及未来一段时间都将是 松江楼市的主战场 。 近年来 松江新城 受投资炒作较为严重，前期商业及住宅用地供应 体量偏大、速度偏快，导致 目前松江新城整体入住水平较低，商业配套也难以良性发展。 但 随着轨道交通及医院、学校等配套的改善，该区域入住率低的情况将在 一定程度上得到改善。 2.2.2 松江老城 住宅市场分析 由 前述分析，本项目所处松江老城核心区域基本无规模住宅楼盘供应市场，已基本发展成熟，因此对该区域的住宅市场调查从以下两方面着手，一是二手住宅市场的分析，二是对该区域居民的随机市场抽样调查。 （ 1） 老城区二手住宅市场 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 18 老城区住宅 以 旧公房为主，视新旧程度及位置差异价格小有差异，基本售价在 6000-8000 元 /平方米左右 。 （ 2） 老城区居民随机市场抽样调查 松江老城区居民户藉构成 户口66%34%上海市非上海市 从上分析统计，松江老城区居民上海本地户 口比例明显高于全区水平 。 松江老城区居民居住面积 6000 元 /平方米 7000 元 /平方米 5500-6000 元 /平方米 7500 元 /平方米 5900-6500 元 /平方米 6500-6900 元 /平方米 6700-7000 元 /平方米 7200-8000 元 /平方米 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 19 居住面积27%30%22%12%9%80以 下81-100101-120121-140141以 上松江老城区居民房屋性质 房屋性质55%9%34%2%自有商品房自建房租赁公房及商品房其他 从上分析统计，松江老城区居民现租住比例也达到了 30%以上，现居住面积80 平方米以下 /80-100 平方米 /100-120 平方米三个面积段为主力分布 。 松江老城区居民有无买房计划统计 有无买房计划7%13%16%48%16%一年之内一年到两年两年以后暂时没计划不会考虑 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 20 松江老城区居民需求的住宅面积 需求的住房面积5%26%31%22%16%80以 下81-100101-120121-140141以 上松江老城区居民需求的户型 需求的户型2%45%45%4% 4%一房二房三房四房四房以上 从上分析统计，松江老城区居民现 考虑购房比例仍处于较高水平，近 40%随机访谈客户有潜在住房需求 。 其主力需求户型及面积非常明显： 81-100 平方米二房和 100-140 平方米三 房，考虑一房及四房以上户型客户非常之少。因此本项目住宅部分定位绝对应迎合这一市场主力需求。 2.2.3 松江新城住宅市场分析 （ 1）新城住宅市场概况 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 21 2008/1 松江新城区住宅供应面积分布表 区域 总量 70 以下 70-100 100-120 120-140 140-180 180-210 210 以上 松江新 城板块 183971 11399 24227 23143 28509 38822 11105 46765 1362 套 190 套 267 套 212 套 217 套 253 套 56 套 167 套 2008/1 松江新城区住宅供应 价格 分布表 区域 总量 4000元以下 4000-7000元 7000-10000元 10000-13000元 13000-17500元 17500-20000元 20000元以上 松江新城板块 25002 378 10029 12714 427 1021 0 434 197 套 3 套 70 套 115 套 5 套 3 套 0 套 1 套 松江新城为住宅新兴版块，面积供应分布较均匀，各个类型及面积产品都有供应。相对而言，松江新城大面积住 宅产品供应量较大， 140 平方米以上的大房型有较大体量供应，居民居住层次较高 。 松江新城目前住宅主力市场供应价格在 7000-10000 元 /平方米， 4000-7000元 /平方米 价格 住宅为次主力供应 。 相对而言，由于 受之前投资炒作较为严重 ，松江新城整体住宅入住率水平较低。 经过宏观调控后， 目前购买松江新城住宅的客源已基本回归为自住需求。购买该地区的消费群体，主要来自于松江本地、上海市区以及 周边 江浙地带的外地人士，三大主力客源群的比例 基本相当 。 （ 2） 新 城区居民随机市场抽样调查 松江新城区居民户藉构成 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 22 户口44%56%上海市非上海市 从 上分析统计，松江新城区居民上海本地户口比例明显低于老城区，外来人员居主导地位 。 松江新城区居民居住面积 居住面积21%24%20%19%16%80以 下81-100101-120121-140141以 上松江新城区居民房屋性质 房屋性质49%10%39%2%自有商品房自建房租赁公房及商品房其他 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机 构 23 从上 分析统计，松江新城区居民与老城区居民住房性质与面积情况基本一致 ，居住面积及租住比例都处于较高水平 。 松江新城区居民有无买房计划统