山西省长治市广场佳园项目可行性报告

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 案案 名名 推推 介介 ： 广广 场场 佳佳 园园 品品 牌牌 联联 想想 ： 广广 场场 在在 词词 汇汇 意意 义义 上上 具具 有有 雅雅 俗俗 皆皆 晓晓 的的 效效 果果 ， 在在 实实 际际 意意 义义 上上 又又 具具备备 城城 市市 核核 心心 、 代代 表表 城城 市市 最最 高高 建建 筑筑 典典 范范 的的 作作 用用 ； 本本 案案 以以 兴兴 建建 中中 的的 “ 长长 治治广广 场场 ” 为为 项项 目目 利利 基基 ， 在在 品品 牌牌 号号 召召 力力 上上 占占 有有 得得 天天 独独 厚厚 的的 优优 势势 ； 同同 时时 ， “ 广广场场 ” 二二 字字 的的 大大 气气 彰彰 显显 ， 也也 具具 备备 附附 加加 价价 值值 功功 能能 。 佳佳 园园 联联 想想 ： 家家 园园 、 嘉嘉 园园 ， 佳佳 园园 的的 称称 谓谓 源源 于于 上上 述述 联联 想想 。 首首 先先 ，我我 们们 必必 须须 认认 识识 到到 百百 姓姓 的的 生生 活活 贯贯 穿穿 于于 家家 庭庭 之之 中中 ， 这这 是是 亘亘 古古 不不 变变 的的 道道 理理 ，“ 家家 园园 ” 二二 字字 正正 是是 无无 数数 华华 美美 词词 汇汇 都都 无无 法法 取取 代代 的的 上上 上上 之之 选选 ， 无无 论论 你你 是是 贫贫富富 贵贵 贱贱 ， “ 家家 园园 ” 永永 远远 都都 是是 生生 活活 的的 永永 恒恒 话话 题题 。 “ 佳佳 ” 为为 “ 家家 ” ； “ 家家 ” 唯唯“ 佳佳 ” ， 寓寓 意意 佳佳 境境 天天 成成 、 幸幸 福福 和和 谐谐 ； “ 园园 ” 为为 “ 花花 园园 ” ， 即即 由由 千千 万万 个个 家家庭庭 所所 组组 成成 的的 ， 集集 多多 种种 功功 能能 为为 一一 身身 的的 社社 区区 ， 寓寓 意意 诗诗 情情 蝶蝶 趣趣 、 美美 丽丽 芬芬 芳芳 。 建建 议议 长长 治治 市市 系系 文文 化化 底底 蕴蕴 深深 厚厚 、 民民 风风 较较 为为 纯纯 朴朴 的的 城城 市市 ， “ 广广 场场佳佳 园园 ” 案案 名名 的的 策策 立立 较较 那那 些些 华华 而而 不不 实实 的的 案案 名名 更更 易易 被被 民民 众众 所所 接接 受受 ， 且且 词词 汇汇本本 身身 朗朗 朗朗 上上 口口 ， 容容 易易 形形 成成 广广 泛泛 的的 口口 碑碑 效效 果果 。 不不 主主 张张 以以 “ 苑苑 ” 取取 代代 “ 园园 ” ；以以 “ 嘉嘉 ” 取取 代代 “ 佳佳 ” 。 在在 营营 销销 过过 程程 中中 可可 以以 通通 过过 分分 案案 名名 来来 表表 现现 各各 功功 能能 板板块块 的的 特特 色色 ， 如如 ： 高高 尚尚 住住 宅宅 部部 分分 可可 定定 名名 为为 “ 龙龙 源源 国国 际际 公公 寓寓 ” ， 城城 市市Townhouse 住住 宅宅 可可 定定 名名 为为 “ 桃桃 花花 香香 舍舍 ” 等等 等等 。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目 录 第一节 摘 要 3 第二节 目的与依据 7 第三节 市场分析 7 第四节 市场定位 12 第五节 项目的提出 13 第六节 建设条件 15 第七节 设计说明 20 第八节 组织管理 28 第九节 开发计划 38 第十节 投资预测 43 第十一节 经营预测 47 第十二节 财务分析 50 第十三节 风险控制手段 54 第十四节 营销策略 55 第十五节 结 论 59 附件 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第一节 摘 要 一、项目简介 1、 项目 名称 ： 山西省长治市 广场佳园（暂定名） 2、 地理位置： 长治市 八一广场往南 2.5 公里为城市的商业中心带，自东西向的商业街向南 2.5公里 ，即是新建长治广场。本案地块环拥长治广场，项目四至为：北至城南路护城河附近 ，西至天晚集路，东至规划道路（延安南路），南距经四街约 100米处；北部世纪大道沿街 建设商业建筑 ,两侧板块规划建设综合社区 。 区位 示意 图 3、交通现况： 从护城河至长治广场的世纪大道规划宽度为 100 米 ，属于城市主干道，有待改造完成；广场北侧为五针街，西侧目前为现状沥青路，东侧还是泥土道路；广场西侧的天晚集路为现状城市道路；广场东侧的延安南路还未开工建设，只有狭窄的区域泥土路。 从目前交通现状上看，该地块周边道路 虽 有待改造完善，但结合长治市总体规划目标，未来交通网规划很适宜本案项目的建设，具有符合开发的交通条件和与城市主干道一脉贯通的优势。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4、 总 用 地 平衡表 ： 名称 单位 数量 比例 总用地面积 公顷 206.07 100% 住宅用地面积 公顷 63.56 30.9% 公建用地面积 公顷 30.55 14.8% 道路用地面积 公顷 43.68 21.2% 绿地用地面积 公顷 68.28 33.1% 二 、 定位策略： 1、规划策略： 本项目的规划共分 6 大板块 12 区间，囊括：长治休闲广场、高尚居住区、低密度住宅区、公共建筑、综合商业五大主题建设内容，并引入城市Townhouse 概念和 soho 商住一体化概念。项目遍布以居家、休闲、运动、商业、商务、教育、社区服务为主题的功能设施，设置公共会所、户外运动场、星级酒店、购物中心、医院、学校及综合服务性公建等，实现城市新区的建设目标，充分满足长治的城市化进程需求及 提升城市居民整体生活品质，为开发做足文章。 六大板块分配示意图 2、 定位方针： 本案依照长治市政 府提出的创建 “ 国家园林城市 ” 总体规划要求，经过初步论证，拟将该地块规划建设成为以长治广场为核心，以超大型居住社区为主体功能的，集商业、商务、休闲、娱乐、公共服务功能为一身的具有国际化 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 城市特征的房地产开发项目。 建设 分配技术指标表 3、开发 建设 策略： 本案采取公益性开发与产权开发相结合的经营策略。我们主张立足于为长治城市的建设服务，以公益性建设来完善代表城市形象的南大门 -长治 广场，为长治的城市面貌更添姿彩。产权开发是以大力倡导和提高长治人民城市化生活品质为立基，向长治市人民供给具有国际化城市水平的时尚居所及各项配套设施，积极拉动城市的多元经济，实施产权销售与经营管理。 根据本项目地块编号 地块面积 (ha) 用地性质 建筑面积 (m2) 建筑密度 (%) 容积率 绿地率 (%) 机动车位 (个 ) A 区 35.52 555926 A1 3.24 商业 57672 44.5 1.87 32.5 146 A2 5.59 教育 26414 9.5 0.26 45.2 59 A3 26.69 二类居住 471840 19.6 1.92 45.2 450 B 区 31.17 569034 B1 9.13 商业 243854 44.7 2.67 39.4 400 B2 6.36 教育 20284 9.1 0.25 43.2 70 B3 15.68 二类居住 304896 23.9 2.42 38.3 250 C 区 30.98 486471 C1 15.43 二类居住 311686 21.7 2.02 39.9 283 C2 0.89 商业 20600 44.8 2.7 31 50 C3 13.65 一类居住 143325 24.1 1.05 44 120 C4 1.01 商住 10860 44.5 1.08 30.5 40 D 区 16.39 346602 D1 3.71 商业 169278 45 3.59 33 220 D2 2.26 商业 71092 45 2.70 32.5 102 D3 9.68 二类居住 86736 19.1 1.04 40.5 180 D4 0.74 商住 19496 44.5 2.64 30.5 30 E 区 32.9 551561 E1 1.54 商住 41256 45 2.74 30.1 68 E2 3.01 酒店 154000 27.8 4.76 33.5 108 E3 27.36 二类居住 331440 21.1 2.08 33.9 520 E4 0.99 商业 24865 44.5 2.5 31 50 F 区 21.55 388906 F1 2.22 商业 83832 31.4 3.78 34.6 120 F2 1.20 商住 31767 45 2.64 31.1 55 F3 1.85 医疗 30000 41 1.62 38.4 147 F4 16.28 二类居住 243307 20.5 2.01 34.7 400 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 开发作业的地理特征，实施以 C、 D 版块为核心进行辐射开发建设 的运营 策略。 三、项目的技术指标 本项目地块规划 面积 庞大，内容复杂， 通过 对 项目地块的长期考察与专家论证，在技术上我们强调用地分配合理、 理念超前、 以人为本的原则， 充分利用该地块的地形地貌，科学调配各项指标的分配，多方征求和采纳专家建议，把技术性指标做 到可施行、可标新、可利用，从根本意义上满足城市发展需求。 总体 规划技术指标 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 规划建设用地 平方米 2060766 2 待征道路用地 平方米 406866 3 总建筑面积 平方米 2832281 不含地下室 其中：住宅建筑面积 平方米 1872083 不含地下室 公建建筑面积 平方米 960198 不含地下室 4 建筑占地面积 平方米 371043 5 容积率 1.37 6 建筑密度 % 18.0 7 机动车停车 辆 7281 8 其 中：地上 辆 5335 地下 辆 1946 9 绿地面积 平方米 682807 10 绿地率 % 40.2 11 总户数 户 13398 四、项目的经济指标 1、项目总体经济指标 建设开发 销售 周期 7.5年（即 2013年 封盘 ） 项目固定投资 ￥ 592866 万元 单位固定成本 ￥ 2045.42 元 /平米 可销售收入 ￥ 642835 万元 经常性营业收入 ￥ 13969 万元 /年 累计利税总额 ￥ 53878 万元 投资回收周期 7.0年 资产回收 率： 102.5% 全部投资利润率： 7.6% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 净利润率 4.74% 项目启动资金 ￥ 18137 万元 第二节 目的与依据 一、编制目的： 本案通过对“ 广场佳园 ”项目建设的必要性、市场分析、建设规模、投资估测、效益评价、营销建议等 主要内容进行比较科学、完整、准确的定性定量研究和专业策划，从而为投资开发提供决策依据。 二、编织依据： 1、 行业性调查资料及长治市投资环境调查资料。 2、 长治市招商引资政策及相关 促进 行 业发展的政策 。 3、 项目相关批复性文件及项目前期工作进展状况。 4、 委托设计单位规划设计方案及长治市投资开发收费标准。 5、 山西省房地产开发及建安工程预算相关定额及取费标准。 第三节 市场分析 一、 投资环境 长治市地处亚欧大陆桥中国内陆陇海 兰新铁路中段北侧，山西能源重化工基地东南部。全市辖两区一市十县，土地总面积 13896 平方公里，总人口 310万人，距太原 223km，是山西省东南部的政治、经济、文化、交通和商品集散中心，是以矿产资源开发为主的中等综合性工业城市。改革开放以来，长治市提出了 “政府创造环境，人民创造财富 ”的响亮口号，形成了 “ 你发财，我发展 ” 的良好氛围，为外来客商创造出了优越的 投资 环境。 投资者在择选 投资创业之区 时 ，就是 充分认识所选 区域产业结构和空间经济结构 的 优化 性质 ， 包括： 基础设施供给 是否 充裕，发展空间 、 资金、人力等要素市场 是否 完善，市场体制 、 服务 效率、 政策环境、生态环境和人文环境 是否健全 。本案综合分析长治市的发 展状况 以明显的比较优势 论证 ， 长治市的投资环境具有能够 吸引投资者关注、实现投资预期 目标 ，形成强大的区域聚集效应 等特点 。 另外，长治市作为 生活居住之区，就是山青水碧地绿天蓝， 政府创建园林 城市的规划 和管理 理念 先进，文化氛围浓郁，人口规模适度，人际关系和谐， 基础 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 产 业发达，就业比较充分。 长治市 安全、友好的人居环境，能够最大 程 度地实现人们的生活居住理想， 是长治 人 民凝聚智慧 的地方 ，成为房地产投资的热土 。 长治市的招商引资政策为本案的建设提供了充分的开发条件， 在综合资源禀赋条件相近的情况下， 长治市将成为山西 省东南部开发规模较大 、房地产性价比优 秀的地区 。 相信本案的策划建设能够顺应长治市城市建设规划的发展需要，取得丰硕成果。 二、市场调查 1、区域市场调查： 长治市是山西省能源重化工基地，随着改革开放步伐的加快，长治市的经济也得到了迅猛发展，综合经济实力明显提升。在这一背景下，城市的房地产业开始升温，由于起步较晚的原因，房地产业的发展还处于初期阶段。目前，市场上销售的地产楼盘规模都是 10 万平方米以下的小楼盘，但地理位置处于城市的中心地带，交通条件较为便利。在城市的外环 -老顶山山脚下开始出现别墅区，供给规模仅有 31000平方米。从长治市的房地产总体经营现状上看，市场操作尚不规范，在物业的供应形态上也多属于低端项目，供求关系上仍属于卖方市场，购房者的消费行为自主权较为被动。 长治市部分楼盘剪影 长治市住宅市场的价格具体如下： 多层住宅不带电梯：均价 2000元 /平方米左右； 带电梯小高层住宅：均价 2700元 /平方米左右； 别墅： 100 万元左右 /套（ 400平方米）。 2、社会调查： 从国内房地产 整体 业态 上 讲，各城市受经济环境及发展速度影响不同而表现的情形也不相同，但总体归纳起来大体表现为以下特点 。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 特点一： 规 模型小区将领导潮流。随着购房者品位需求的日益提高，较大规 模的小区所带来的完善配套、多层次的建筑类型组合、点面结合的绿化景观设计、多样的户型选择、以及给购房者所带来的物业附加价值，是小楼盘无法比拟的。从许多城市房地产的发展轨迹来看，今后的房地产市场将以 10 万平米以上的规模型小区为主导。 特点二： 户型面积在变小、房间在变多。在可承受范围内，追求面积的合理 性，逐步改善居住条件成为市场消费的导向。据统计，全国大中型城市的两居室面积一般都控制在 110 平米左右，三居室一般也不超过 135 平米。这是由于人们在择选居住场 所时尤为看重高尚住宅，高尚住宅在价格上较普通住宅偏高，但往往高尚住宅采取的是总价策略，在户型设计上较为合理，较普通住宅要略小一些，因此总价对于市场并未形成负担， 是 产生高尚住宅 热销大环境 的原因。随着家庭成员的多元化和对多功能居室的需求增强，多厅室结构的房型将会成为消费主流。 特点三： 小高层物业受消费者青睐。各城市的开发经验告诉我们，小高层物 业 85%以上的得房率，配有电梯的方便快捷，户户朝南的板式结构，室内面积的合理配比，以及相对适中的物业管理费，成为小高层吸引买家的要素。预计小高层和多层住宅在今后的住宅市场 中会一直保持主流地位。 特点四： 成规模、重环境。首先规模较大的社区都超过 10 平米；其次大型 社区有更多空间进行内部环境营造。此外，大型社区在开发成本上相对较低，可以在与小盘同样造价的基础上选取更优质、更环保的建筑材料来提高物业档次，而且大社区更容易建设智能化系统和区内 AUTO 设备布点，进而节约物业管理成本。 特点五： 随着高科技技术的发展以及城市化进程的加快，各大中逐渐演变成 数字型城市、国际化城市， 以 Soho 概念为定位的商住一体 项目 率先在北京、上海、广州等大型城市兴起， 一 经 推向市场 即受到了城市中小业主的青睐 。 现如今在都市中的新新一族，更多的选择时尚、超前、够 High 的创业办公方式， Soho的概念也就是基于 互联技术及 数字 化 技术的发展应运而生的家庭化办公模式，在 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 长治市城市化进程不断发展的 未来，商住一体化项目肯定会 具有越来越广阔的发展前景。从长治市的 调查 资料 来看， Soho 的 概念 尚 属 一片空白，这正为我们将Soho 项目推向市场留存了足够的发挥空间。 三、 市场预测 ： 1、 供给预测 随着国土资源部 45 号文对别墅用地的叫停， 别墅时代已经告一段落。 有经验的开发商会把目光投向通过大手笔 打造的 交通 环境优良 、配套 齐全的高 尚住宅 ， 诸如：城市 Townhouse，国际化公寓等， 同样也可以取得比较好的销售业绩。尤其是长治市的房地产供求关系及开发现状，类似于本案百万平米建设规模、国际化水准的项目绝无仅有， 会 从根本上 促进结构性供求矛盾问题的解决。另一方面，从国务院 18 号文来看，政府希望建 立一个合理的住宅供应体系，而高档物业正是这个体系中重要的一部分 ，城市 Townhouse 的引入既不与国家政策相违背， 又能够 顺应国家对房地产开发行业的政策性调整， 另一方面 还可以 解决和平衡 市场的供需关系， 我们的项目只要真真正正论品质，实实在在定价格，势必会开 创长治市房地产市场的新时代。 2、 需求预测 长治 除了 房地产 市场 现有 的 供应外 ，随着市 域 经济 的 发展， 当 地消费者 的购买能力愈来愈强，经济型 高尚住宅会 越来越受到他们的欢迎。 另外，长治市招商引资政策 的进一步深化，吸引了众多国内国外商家 的 进入， 通过 他们 对经济的拉动，普通城市居民同样 可 以 在 市场供应中 找到需求。随着 市场规模 的不断放大以及 现行供应 项目 逐渐 进入强销期 ， 2006-2008 年 前后的长治房地产市场势必达到高潮 。 据不完全统计， 长治 市 房地产 市场 在售 的 普通住宅 价 格 在 20002800 元人民币 /平方米 之间，市场供应主要以低端项目为主， 由于 当地房地产开发业起步较晚原因， 产品需求 较为 强烈，预计 未来几年房地产市场将持续 利好 。目前，长治市房地产 中高端市场 供应量很小，具有很广阔的市场前景，同时也因为中高端市场受价格和购买力影响较大 ， 开发过程中 需要加强市场定位工作 。根据各城市开 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 发经验，随着全民经济的稳步增长及市场需求的细化与放大，中高端项目往往都是房地产市场的最终赢家 。 经验表明，城市房地产业兴起的头 10 年一定会持续攀高， 根据长治市近年的房地产市场发展经验， 预计 2006 年长治市房地产 市场的价格 会达 到高潮 ，不同位置、不同品质的 物业 价格 会 表现不同， 到 2008 年后长治的房地产市场 受总量的影响， 市场 价格可能会 呈现下降趋势 ，但幅度不会太大， 而那些 人文社区环境 成熟，建设规模较大的楼盘 ，甚至价格可能出现大幅上升。 从 房地产商 品 细化及各城市的开发经验 方面 分析 ， 长治的未来房地产 品质将进一步提高， 随着城市开发速度的加快，市场竞争也将日趋激烈， 主要体现在以下几个方面。 追求低密度：越低的密度就意味着会有越尊贵独享的天地和视野，打环境牌将 是吸引客户最直接有效的手段。 注重社区环境的营造 ， 能在竞争中脱颖而出并保持 价格坚挺，社区环境的规划和打造是所有优秀项目应具备的最基本的条件。 建筑 风格多样化，结构形式多元化。不断细化市场定位，满足差异化需求 ，城市内涵更加丰富 。 注重室内外空间的合理划分与利用，在户型和功能设计方面更趋细化 和突现个性观念。 营销方式呈现多元化发展趋势 ， 走定制化路线、贴身化个性服务、俱乐部销售方式、体验生活方式 Show 场等，在眼球争夺战中，有效的推广渠道和方式将是胜出的推动力。 四、 分析结果 1、 调研分析表明， “ 广场佳园 ” 项目具有良好的大市场环境背景。另外，由于该项目在经营内容上具有与 长治市整体发展规 划相啮合的特点 ，是推动 市域产业 结构优化的积极因素。 2、 本案 通过精心的策划定位有望通过丰富的项目服务内容使得本案在行业内具备较强的竞争力，对拉动房地产行业发展 及提升人气带来更多机会。同时， 采取 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 公益性开发与产权开发相结合的经营策略不但可以达成政企合作关系，促动长治的城市建设步伐加快，而且对于企业的发展都具有深远意义。 3、 随着长治市多元产业 的逐渐优化，会使本项目获得更多的发展空间。人口的逐年增加、客源层次提高和增长，都会对 “ 广场佳园 ” 项目的正常经营带来积极的影响。 4、 长治市 政府对 引资的宽松政策环境及对房地产 行业的关注都将进一步拉近长治市与国际城市的距离 ，同时各行业的大发展也会造就本项目的繁荣和兴旺。 5、 就“广场佳园”而言， 虽然市场上存在着许多干扰因素，但相信通过我们实力打造的地产精品与品牌，充分利用市场的供求契机以及规范开发经营，完全能够实现项目目标。 第四节 市场定位 一、 概念定位： 名流府邸，坐拥城市绿岛的大富之家； 投资首选，财富矿脉， Townhouse之城市里的宽 House； 新新标版，仰瞻城市 Soho一族的炫生活； 城中之城，自成一体的国际化大社区； 修身养性、城市中延年益寿的祥福庄园。 二、 价 格定位 “广场佳园”销售价格采取期望定价与市场定价相结合的策略，在建筑品质上属长治市房地产市场的中上档次水平，在定价上采取与市场同步的纯质定价，计划定价如下： 高尚住宅： 销售 起 价 2300 元 /平米； Soho 商住： 销售起 价 2900 元 /平米 城市 Townhouse： 销售 起 价 4300 元 /平米； 商業 公建 ： 销售起价按 3800元 /平米，租赁 均价 1 元 /天 .平米 三、目标定位 1、商业、商务项目招商、销售群体： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 来自长治市城区内的商务、商业团体及个人； 来自长治市行政地域范围内的商务、商业团体及个人； 来自省内外的投资客 商、合作伙伴、金融友人； 其它（如企事业单位商务办公、地区级销售处等）。 2、 高尚住宅项目销售群体： “广场佳园”的 Townhouse客户群定位于近几年迅速扩大的企业家、社会名流和外籍、企业的高资中年职业群体（家庭年收入 50 万元以上，月收入 4 万元以上），销售目标群体如下： 外企、高新科技企业、金融证券业界的高资人士、外籍人士； 高资群体（私营企业主、高级销售人员）； 文艺体育界人士、政府及企事业单位中层以上管理干部； 其它（如影视广告业界、房地产业内人士等）； 实力家庭的新生代置业群体。 四、购买力分析 1、高尚住宅： 根据创意方案，项目户均面积约 130 平米左右，每套销售均价约30 万元左右，一般情况下购房者首付 30%房款，约 9 万元左右，余款向银行按揭分 20 年偿还，每月偿还 1100 元左右，完全符合普通家庭收入。按目标定位预期，购房者完全有能力支付。 2、城市 Townhouse： 户均面积 200 平米左右，每栋均价 90 万元左右，购房者首付 30%房款，约 2530 万元左右，余款按揭 20 年，每月偿还 3600 元左右，按目标定位预期，购房者完全有能力支付。 第五节 项目的提出 一、项目建设的必要性 1、是推动区域经济发展的需 要 ： 长治市物产及旅游资源极其丰富，迫切要求加快城市的规模化、产业化建设。“广场佳园”的建设 作为 长治市房地产经济发展的增长点，是充分利用长治的工业、旅游、文化品牌形象，更多更好的发掘资源潜力，适应新时期城市产业发展需要，从全新理念、超前规划、科学配比等多元 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 建设角度出发，积极解决市场需求与开发规模矛盾的新型高端项目，是推动长治市房地产经济建设向更大规模、更高层次迈进的里程碑式项目。 2、是不断提高建设品位的需要 ： 本项目的投资方具有良好的经济背景、企业资信与专业的技术人才，能够准确洞悉市场，不断推出具有先进标准、 理念超前的高品位房地产项目。选址长治市进行房地产项目投资正是站在较高的经济视角，通过多方考证对比之后，在确保能够达到长远受益效果的情况下所进行的科学投资，是 通过突破和独辟经营手段，为企业自身及城市发展赢得更广泛的社会效益的需要。 通过“广场佳园”的开发，企业定会在业界及社会上树立起良好的品牌和形象，为进一步介入房地产行业市场，开发高品质项目奠定坚实的基础。 3、 是优化土地资源配置，确保土地增值的需要 ： 随着国家土地供应市场秩序日趋规范，为合理利用土地资源， 企业 放眼于长远发展大计，一次性获得大面积具有开发潜力的 土地，有利于整合各项资源，全面而合理的进行房地产项目规划统筹建设和制定营销策略，稳步树立项目品牌形象。加之，长治市多元产业资源的进一步优化，促使长治市的土地价值不断的提升，日趋成熟的核心城市概念已经被认可， 人气的逐渐旺盛、产业结构的优化，都将促使本项目潜在价值得以实现。 4、是积蓄财富的需要 ： 受中西部大开发及 WTO 的因素 影响 ， 长治市作为区域经济核心的辐射功能日渐明显，人们的消费经济观念 越来越多的 向时尚化 发展。 长治市不但拥有丰富的矿产资源，而且具有得天独厚的旅游环境，而且是 晋、冀、豫三省的重要通道 ，集 三源经济 动力作用于一身，可谓是潜力巨大的投资热土。这些综合因素 都预示 着长治市的城市规模将会越来越大， 会有越来越多的 国内外企业、个 人 的流 入。 企业从产业发展出发，选址长治市发起建设“广场佳园”百万平米大社区，正是在规模上突破长治市房地产开发量供给不足与综合配套设施相矛盾的问题，从进一步完善规划内容出发，利用市场需求契机，直接和间接的为产业经济和企业发展积蓄财富，争取最大的市场机会，具有极强的战略前瞻意义。 5、是发挥自身优势的需要 ： “广场佳园”的建设是一项意义深远、具有综合服务 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 性质的项目。该地块与长治市 CBD 的贯通优 势为项目规划高尚大社区提供了弥足珍贵的建设条件与项目买点。 企业 将充分发挥先进的开发经营优势，积极拉动市场需求创新求实，使投资风险降低到最低，投资进退容易掌握；按照规范化、标准化、程序化、系统化的经营管理、周密的营销造势计划，积极塑造项目品牌，提升和附加品牌价值，让项目的建设使城市更完美，让投资得到合理的回报。 二、前期计划 ： “广场佳园”项目计划分六 期开发完成，整个项目开发周期为 6年。除长治休闲广场作为公益性开发外，其他建筑完成后通过产权经营及产权销售的模式进行项目运营管理。其中住宅与商业项目依照商品房管理规 定组织上市销售；公建类项目采取产权式经营或委托经营模式运营。 根据项目进度需要，预计到 2007 年之前 ，将完成以下几项前期准备工作： “广场佳园”项目公司组筹建完成。 完成“ 广场佳园 ”项目立项批复。 通过合法程序取得国有土地使用权 。 完成“ 广场佳园 ”钉桩与勘测工作。 完成“ 广场佳园” 项目规划及施工设计。 完成“ 广场佳园” 项目建设规划许可审批。 完成“ 广场佳园” 项目工程规划许可证办理。 完成绿化、消防、人防等各项盖章手续。 完成“广场佳园”招投标及项目开工证 办理 。 第六节 建设条件 一、自然条件 ： 长治属暖温带 半湿润大陆性季风气候。全年冬无严寒，夏无酷暑，气温适中，四季分明。年平均气温 5 至 11 ，年日照时数 2418 至 2616 小时，无霜期 151 至 184 天。年平均降水量 550 至 650 毫米，有漳河、后湾、关河 3座蓄水量 1 亿立方米。全市水资源总量为 22.96 亿立方米，是中国华北地区相对的 富水区。 二、拆迁工程 ： 本项目涉及的拆迁工程是一项艰巨而复杂的工程。企业现已初步探明了征地范围的地貌及拆迁情况，在征用土地过程中将严格遵守国家有关征地 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 补偿的管理办法对所征用土地及居民进行拆迁补偿。经过与所征土地管辖区有关政府部门的初步磋 商，计划在本案得到立项批复后即可实施拆迁补偿工作，预期在 2006 年上 旬完成拆迁工程，使建设场地达到“七通一平”。 三、地质地貌 1、地质： 根据原长治广场工程地质勘探资料分析，该地块地质条件较好，地耐力较高，符合建设开发高层建筑地质。但受地貌影响，各区位地下水位高低不一，需考虑降水。详细地质情况在项目开发实施工作过程中委托测堪单位完成。 2、地貌： 长治广场： 2000 年始建，规划总规模为 500亩，城市主干道从广场中间贯通，道路东西两侧各占 250亩。西侧广场建设初具规模，叠泉、假山、喷泉造型已经完成，东侧广场只 进行了简单的绿化，尚需开发商进一步投资完成。 广场西北侧开发用地现状： 此部分区域东西范围由南北向世纪大道向西 800米至天晚集路，南北范围由广场东西中心线向北 380米至五针街。区域内现状为农民耕地，很少量的村民临时建筑，在本区域内有两条高压走廊穿过，成为场地的不利因素，需要协调相关部门进行调整；地势总的趋势为北高南低，地势平坦。 广场高处向西 广场向北 天晚集路一侧用地 场地内高压走廊 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 广场西南侧开发用地现状： 此部分区域东西范围由南北向世纪大道向西 800米至天晚集路，南北范围由广场东西中心线向南 600米。区域内现状为农民耕地、寨子村和两个村办工厂，大约有 500600户的拆迁居民。在本区域内有一条高压走廊穿过，需要在开发工作中协调相关部门进行调整；本处地势低洼，地下水位很高，村民新建住宅进行了大量填土。 广场西南角向南 广场西南角向西 寨子村向南 300 米至用地边界 村头向东北方向的工厂 南侧低洼地向东侧世纪大道 寨子村东侧村头及低洼地 广场东南侧开发用地现状： 此部分区域东西范围由南北向世纪大道向东 600米至延安南路，南北范围由广场东西中心线向南 500米。区域内包括马坊头村和小部分耕地，大约有 800户的拆迁居民。用地东侧边界紧邻军工企业的 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 住宅区，由南到北都是 6层居民住宅。本处地势平坦，地下水位很高。 广场东南侧耕地 广场东南侧耕地及军工住宅 广场绿化 马 坊头村部分民宅 广场东北侧开发用地现状： 此部分区域东西范围由南北向世纪大道向东 600米至延安南路，南北范围由广场东西中心线向北 400米至五针街。区域内包括零散的多层和小部分耕地。用地东侧边界紧邻军工企业的住宅区，由南到北都是 6层居民住宅。本处地势高于南侧，地势平坦。 广场东北侧区域用地 广场东北侧区域及军工住宅 广场北侧五针街 广场东北侧区域用地 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 广场北侧五针街向北至护城河开发用地现状： 根据长治广场及周 边开发用地区域地容地貌，为了与城市更好的连接，提升本区域的开发价值，开发建设方同时争取了世纪大道由五针街向北直至护城河一段道路两侧的改造开发权，此段道路长度为 620米。道路西侧沿街为早期的小商业门面，比较破旧，向西纵深为大量的居民住宅区，开发的价值不大，所以道路东侧只是改造商业铺面；道路西侧沿街向东纵深 150米范围内用地开发价值较大，区域内只有临街的单层商业门面和一个临时的汽车出发总站，此部分城市配套功能比较齐全。世纪大道东侧纵深范围内用地，拆迁量很小，利用价值高，设计商业超市及高密度小高层住宅 五针街东侧 向西至世纪大道 五针街和世纪大道交汇东北角现状 世纪大道东侧用地现状 世纪大道西侧现状 广场中心世纪大道向北 广场中心世纪大道向南 中管网房地