2012年房地产经纪人资格考试《房地产经纪实务》冲刺模拟试题及答案（二）

2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务冲刺模拟试题及答案（二） 一心试题库版权所有， 编制，答案附后 题目 一 二 三 总分 一、单选题 （共 50 题，第小题 1 分） 1、由银行与售房者单独签订的合同是（）。 A B C D 2、定金的数额不得超过主合同标的额的（）。 A B C D 3、为了制定合理的符合市场需求的住宅租金，必须对竞争性房产的出租率和 （）进行调查。 A.租户情况 B.空置率 C.物业管理水平 D.销售率 4、相对于广告、人员推销和公共关系这几种推广方式而言，销售促进的突出优点是（）。 A.销售刺激直接，易引起消费者的注意和反映，易迅速产生效果 B.可信度高，以建立企业和房地产产品的形象 C.传播广泛，传播的信息规范，易控制 D.信息表达灵活，易与消费者沟通和建立关系 5、（）是房地产居间业务的“粮草”，是中介公司的重要资源。 A.房地产开发商 B.房地产代理商 C.房地产经纪人 D.房源 6、（）是在发生损失后最重要、最基本的一项管理目 标。 A.尽快恢复正常经营秩序 B.保证公司持续发展 C.维持生存 D.减少忧虑 7、不是按产权性质细分的住宅是（）。 A普通住宅 B商品房 C廉租房 D房改房 8、某市人均年收入 15465 元，户均 3.4 人，房价收入比为 6，依据房价收入比公式进行测算，该市平均每套房价是（）元。 A.52581 B.92790 C.278370 D.315486 9、要形成房地产项目的推广主题，可以从产品定位、客户定位和（）三个方面来寻找。 A.价格定位 B.市场定位 C.品质定位 D.形象定位 10、 (）是房地产经纪人通 过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。 A客户介绍法 B团体揽客法 C人际关系法 D会员揽客法 11、房地产经济服务的 5S 技巧是指（）。 A速度、微笑、真诚、机敏和研学 B公平、微笑、技能、机敏和研学 C双赢、速度、微笑、机敏和研学 D速度、微笑、技能、机敏和研学 12、从（）起，个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 A 2005 年 1 月 1 日 B 2008 年 12 月 31 日 C 2005 年 6 月 1 日 D 2010 年 1 月 1 日 13、房地产市场调查的目的可以通过探测性调查、描 述性调查、因果性调查和 ()来确定。 A.现时性调查 B.定性调查 C.预测性调查 D.回顾性调查 14、 20 世纪 50 年代至今是现代市场营销学的（）。 A初创时期 B应用时期 C形成与发展时期 D成熟时期 15、 FB 法则是指将房地产经纪人个人能力与团队优势转化为（）。 A经纪人利益 B团队利益 C业主利益 D经纪公司利益 16、房地产市场调研应当首先（）。 A.初步调研 B.搜集信息资料 C.设计调研表格 D.确定调研目的 17、公园、海景、高尔夫球场、公共绿化、都市景观等属于写字楼项目本体资源属性中的（）。 A周边商业配套成熟度判断 B项目位置昭示性判断 C其他先天资源优劣势判断 D景观资源判断 18、根据消费心理滨研究，客户购物的心理动态大体经历（）八个阶。 A欲望、注意、行动、满足、联想、比较、兴趣、信赖 B兴趣、比较、行动、信赖、注意、联想、欲望、满足 C注意、兴趣、联想、欲望、比较、信赖、行动、满足 D兴正职、比较、注意、行动、联想、信赖、欲望、满足 19、大业主是相对于小业主而言的，它通常指的是（） A拥有批量房屋的单位 B拥有许多房屋的个人 C拥有大房子的个人 D物业 管理企业 20、市场营销的初创时期是（）。 A 18 世纪末到 19 世纪 20 年代 B 18 世纪末到 19 世纪 30 年代 C 19 世纪末到 20 世纪 20 年代 D 19 世纪末到 20 世纪 30 年代 21、根据调查内容的深入程度，可将商圈调查分为初步调查、深入调查和（）。 A全面调查 B抽样调查 C跟踪调查 D个案调查 22、营销策略理论的“ 4Ps”理论把各种影响销售的因素归纳为四大类，即 ProDuCt（产品）、 PriCE（价格）、 PlACE（渠道）和（）。 A.ProBing（探查） B.Position（位置） C.Promotion（促销） D.Prioritizing（优先） 23、房地产经纪人在房地产经纪活动中私自抬高房源价格，赚取“差价”，后背客户发现索赔而给公司带来一定的损失。该项损失属于（）导致的损失。 A.法律风险 B.经纪人能力风险 C.经纪人道德风险 D.客户道德风险 24、客源开拓方法中广告法的优点是（）。 A时效性强，效果直接 B时效性强，成本低 C客户成交效率高，成本低 D受众面广、信息量大 25、在房地产市场中，（）渠道是被广泛采用的渠道。 A密集型分销 B选择性分销 C独家分 销 D合作分销 26、引起层差大幅度跳动的是（）。 A朝 B户型设计 C户型面积 D景观突变 27、某房地产开发商刚进入一个城市，为了让消费者了解它，树立品牌形象，宣传采用的广告策略是（）。 A无差别市场广告策略 B差别市场广告策略 C集中市场广告策略 D分散市场广告策略 28、对客源的获取、记录、储存、分析和利用的一系列活动，就是（）。 A客源开拓 B客源分析 C客源利用 D客源管理 29、房地产开发企业采用（）模式，仅适用实力雄厚的大企业。 A选择专门化 B产品专门化 C市场专门化 D完全覆盖市场 30、根据各市场比较楼盘物业类型、所处区位、市场销售期等因素对本项目的相关影 响程度确定各市场比较楼盘的（）。 A.均价 B.折扣率 C.权重 D.因素比重 31、在房地产营销活动中，（）是每一个市场营销者必须掌握的。 A地区经济分析 B市场营销分析 C房地产市场分析和调研 D投资分析 32、租赁期间，承租人自行迁出，由第三人占用致使出租房屋常驻到损坏的，（）承担赔偿责任。 A承租人 B出租人 C第三人 D A 和 C 连带 33、对房地产细分市场进行需求预测时，项目预测的主要内容不包括 （）。 A销售速度与价格 B工程建设进度 C资金回笼速度 D项目销售与租赁比例 34、银行共管账户的方法适用于（）。 A按揭付款 B抵押贷款 C一次性付款 D分期付款 35、房地产市场调研主体侧重于（）。 A.对房地产市场产品的调研 B.对房地产产品质量的调研 C.对消费者消费偏好的调研 D.对房地产产品销售策略的调研 36、为实现最大利润目标，房地产开发项目最为合理的价格和规模就是开发项目的边际收益等于（）时的价格和规模。 A平均收益 B边际固定成本 C边际成本 D平均成本 37、关于房地产 经纪人在采集客户信息时的几个技术要点，下列说法错误的是（）。 A对买房客户以房屋需求为核心采集信息 B对卖房客户以房屋售价为核心采集信息 C对租赁客户以解决客户核心问题为重点 D对承租客户的特殊要求的可不予考虑 38、房屋租赁是指（）将房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金，并在租赁关系终止后，将房屋返还给现租人的行为。 A房屋所有权人 B房屋使用权人 C房屋委托代管人 D A 或 C 39、建筑的核心是生活的（）。 A.人 B.物质空间 C.美感 D.实用 40、用比较定价法制定价目表时，制定均价是关 键步骤，其中（）。 A均价的制定要考虑房地产本身的成本 B均价表现为开发商对项目总体销售额的预期 C均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正 D均价的确定不必对交易情况进行修正 41、强销期的推广策略主要是将预热期的形象推广与实际楼盘的品质相接合，这阶段的推广主要以（）为主。 A广告推广 B活动推广 C广告推广和活动推广 D形象推广 42、未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合 ()条件。 A.封顶 B.验收 C.预售 D.规划 43、建筑面积、朝向、空间格局、新旧程度属于房源的（）属性。 A.法律 B.物理 C.心理 D.化学 44、下列不属于房地产居间业务接盘要点的是（）。 A搜集房屋情况资料 B核实产权 C明确委托关系 D提供个案资料 45、市场营销学的发展历史分为（）。 A初创和应用两个时期 B萌芽和发展时期 C初创、应用、形成与发展三个时期 D以上都不正确 46、 SWOT 是（）的合称。 A.优势、劣势、机会、技术 B.优势、劣势、威胁、技术 C.优势、劣势、机会、威胁 D.优势、劣势、拥有、技术 47、房地产居间业务活动的过程是（）。 A.联系客户 ,接待客户 ,了解客户需求 ,介绍情况 ,解决问题 ,协商谈判 ,促成交易 ,售后服务 B.联系客户 ,接待客户 ,现场看楼 ,介绍情况 ,解决问题 ,协商谈判 ,促成交易 ,售后服务 C.联系客户 ,接待客户 ,现场看楼 ,介绍情况 ,拟订合同 ,直辖市谈判 ,促成交易 ,售后服务 D.联系客房接待客户 ,了解客户需求 ,现场扭楼 ,介绍情况 ,解决问题 ,协商谈判 ,售后服务 48、根据房源的特点，将符合或低于市场价、极易成交的房源称为（）。 A套盘 B笋盘 C新盘 D散盘 49、房地产项目在强销期的推广策略主要是广告推广和（）。 A产品推广 B人员推广 C活动推广 D形 象推广 50、房地产消费行为调查的内容不包括（）。 A消费者对房地产价格的要求 B消费者对房地产设计的要求 C消费者的数量及其构成 D购买行为主要决策者的情况 二、多选题 （共 30 题，第小题 1 分） 1、房地产经纪人在接受居间业务委托环节要做的工作有（）。 A.客户调查 B.签订委托协议 C.协助检视房屋 D.钥匙的处理 E.商谈议价 2、市场营销学提出了较为完整的“ 4Ps营销策略理论 4P 是（）。 A.产品 B.价格 C.渠道 D.促销 E.定位 3、房地产经纪机构门店选址的条件有（）。 A.繁华地段 B.确保可持续性经营 C.充足的潜在客户群体及房源 D.当地居民收入水平高 E.通畅的交通条件和客户可达性 4、商业项目市场调研中的经济环境研究包括（）。 A全市商业增加值 B消费水平 C人均可支配收入 D商圈级别 E项目地块研究 5、包租投资与置业租赁投资相比较的特点是（）。 A包租投资具有经营收益和保值、增值双重保险 B包租投资可以自由调整租金水平 C包租投资很有可能因经营不善而导致投资失败 D包租投资无须承担由于不可抗力因素造成都市房地产灭失的巨大风险 包租投资可以 将房屋产权进行抵押贷款，套取资金用于周转 6、关于企业品牌战略与楼盘品牌战略的关系表述正确的是（）。 A二者在时效上有矛盾 B最终目的一致 C楼盘品牌可以促进企业品牌 D企业品牌可以带动楼盘品牌 E代理商对二者都很关心 7、风险识别应遵循的原则有（）。 A.系统化、制度化、经常化原则 B.全面周详原则 C.综合考察原则 D.量力而行原则 E.经常检查原则 8、在房屋租赁经营投资的经营成本分析中，物业管理费用的形式包括（）。 A包租人委托物业管理公司管理，承租人向物业人公司直接交纳物业管理 B包 括人自己管理，物业管理费用包括在租金里 C包括人代收物业管理费，转交给物业管理公司 D业主委托物业管理公司管理，包租人交纳物业管理费 E业主自行管理，在包括租人交纳的固定租金中包含物业管理费 9、房地产开发商在选择广告媒体时，应重点考虑的因素主要有（）。 A项目规模 B楼盘档次 C项目区位 D行业惯例 E资金实力 10、房地产市场细分应当遵循（）原则。 A可测量性 B可进人性 C可盈利性 D可转换性 E可行性 11、按建设部颁布的 规定，已竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（）条件。 A取得土地使用权证书 B持有建设工程规划许可证和施工许可证 C拆迁安置已经落实 D物业管理方案已经落实取得房地产预售票许可证 12、在影响各类房地产的风险中，同时影响住宅和写字楼投资风险最主要的因素是 （）。 A地价风险 B市场供求风险 C住房制度政策风险 D治安风险 E信息风险 13、房地产经纪公司面临的投诉主要来自（）。 A房地产开发公司 B物业管理公司 C本公司客户 D其他经纪公司客户 E其他从业的经纪人 14、房地产三级市场 的营销特征包括（）。 A产品是增量房地产 B交易双方协定定价 C经常采用广告、价格等促销手段 D较少采用促销手段较少使用分销渠道 15、影响房地产市场发展的政策法律因素包括（）等因素。 A土地制度政策 B城市规划 C居民收入水平 D人口政策 E房地产税收政策 16、在考察房地产销售人员工作效率时需要考虑的影响因素有（）。 A.所辖区内的市场潜力 B.所辖区内新房的竞争力 C.广告强度 D.商品房的具体情况 E.消费者的具体情况 17、房地产居间业务客源构成的主要要素有（）。 A需求者 B购 买能力 C需求意向 D购买动机 E需求类型 18、房源信息公盘制的优点主要有（）。 A促进了机构所有房源信息完全共享 B不利于房地产经纪人收集房源信息的积极性 C促进了房地产经纪人工作效率 D会出现“留盘”行为 E防止了房源信息外泄 19、客户信息管理是以潜在客户的（）为中心。 A需求信息 B心理信息 C个人信息 D行为信息 E价值信息 20、寻找房地产市场推广主题的方法主要有（）。 A从需求定位寻找 B从产品定位寻找 C从客户定位寻找 D从形象定位寻找 E从区位定位寻找 21、房地产经纪人必须掌握和熟悉地方政府关于房地产交易中有关（）等政策规定。 A.商品上市 B.房地产税费 C.环境保护 D.物业管理 E.行业规范管理 22、一个有效的房源信息应包括（）。 A业主资料 B物业状况 C市场行情 D收购条件 E放盘要求 23、下列属于应该访问的是（）。 A电话调查获 B座谈会 C深度访谈 D行为记录法实地观察法 24、写字楼市场的发展与（）或行业的发展态势等有着极为密切的关系。 A城市 GDP 产值 B产业结构调整与升级 C第二产业比重 D第三产业比重 E城市核心 产业 25、运用波士顿矩阵法花粉产品类型时考虑的基本因素有（）。 A.企业实力 B.企业潜力 C.企业规模 D.市场引力 E.市场规模 26、习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对楼盘素质的综合评价，下列关于楼盘均 价的说法中，正确的是（）。 A均价的制订和房地产价格本身的成本没有任何关系 B整体均价能说明某一幢楼的档次 C均价表现为开发商对项目总体销售额的预期 D均价确定表示该楼盘的质量水平 E必须先制订出分幢（组）的价格，再定出整体均价 27、明显影响写字楼收益的风险因素有（）。 A区位 B 交通便捷程度 C物业管理水平 D租户的信誉 E离住宅区的距离 28、为了使营销组织具备灵活性和系统性的特点，需考虑（）等因素。 A营销人员 B企业规模 C营销成本 D市场房地产种类 29、市场营销来自英文“ mArkEting”一词，对该词的正确理解有（）。 A.市场营销是一种经营理念 B.市场营销是企业的一般计划管理活动 C.市场营销要求通过了解客户的需要以实现企业的经营目标 D.市场营销要求选择目标客户，设计满足客户需要的产品和服务 E.市场营销要让客户选择并接受自己的产品和服务，实现自身目标 30、项目定位阶段主要采用的市场调查方法有（）。 A实地调查法 B二手资料调查 C座谈会 D成交客户问卷调查实验法 三、案例题 （共 4 题，第小题 5 分） 1、某房地产开发公司给某项目定位单身白领公寓 ,考虑到项目规模较小 ,并且所处片区不属于当前的热卖区 ,公司准备大力宣传规划即将建设的商圈来吸引客户关注 ,并希望通过强劲的营销迅速打开局面 ,定价策略拟采用抵开高走的策略。项目推现以后，销售情况良好，但是一个月后销售票员量急剧下降，公司管理层马上召开紧急会议，研究原因及对策。试分析： 1.在本项目定位 中采用的分析的行动对策主要是（）。 A对策 B对策 C对策 D对策 2.销售量下降的原因可能有（）。 A竞争楼盘出现 B广告支现减少 C市场定位不准 D利润下调 3.在公司还没有搞清楚销售急剧下降的原顺之前，应首先做（）。 A描述性调查 B控测性调查 C预测性调查 D因果性调查 4.（）调查是从外部联系上找出各种相关因素。 A描述性调查 B控测性调查 C预测性调查 D因果性调查 5.最后经调查研究发现，销售量下降的最主要原因是定价策略使用不当关于这种定价策略正确的说法是（） 。 A低开高走策略适用于高档商品房 B这种策略的运用关键是掌握好调频和调价幅度 C适用于销售量小，销售期短的房地产开发项目 D优点是每次调价能造成房地产增值的假象，形成人气，刺激购买欲 6.低开高走策略中调价的关键是（）。 A大幅递增 B小幅递减 C小幅递增 D大幅递减 2、甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。 1.下列说法中正确的是（）。 A.赵某是乙房产的所有人 B.赵某是甲房地产经纪公司的客源 C.钱某是甲房地产经纪公司的客源 D.赵某不能再委托其他 房地产经纪公司出租乙房产 2.甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该（）。 A.了解赵某的真实意愿 B.对赵某进行资格甄别 C.与赵某签订委托协议 D.了解赵某的消费习惯 3.甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当（）。 A.始终不安排赵、钱见面 B.要赵某交一笔分析金 C.与赵某签订委托看房协议 D.与钱某签订委托看房协议 4.若赵某接到丙房地产经纪人员电话，称已按期开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是（）。 A.甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄 B.甲、丙两家房地产经纪公司 有合作关系，且实行的是公盘制 C.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制 D.丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息 5.甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是（）。 A.操作不规范引起的风险 B.房地产经纪人的道德风险 C.客户的道德风险 D.地震、火灾等造成的房源损失的风险 3、某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司 (以下简称甲公司 )准备参与竞标。 1.甲公司拟开发写字楼，影响写字楼收益的风险因素主要有 ()。 A.区位及其交通便捷度 B.物业管理水平和服务状况 C.市场需求 D.建筑施工 2.甲公司进行房地产市场调研时，应首先搜集竞标熟地商圈内现有写字楼的 ()等需求信息。 A.建筑面积 B.空置率 C.用户行业 D.用户规模 3.甲公司对竞标熟地商圈写字楼市场供给调研的内容为 ()。 A.写字楼供给行情 B.写字楼供给的市场反响 C.写字楼租赁企业 D.写字楼建筑设计及施工企业的有关情况 4.甲公司对写字楼的需求进行预测，应重点分析 ()的发展前景。 A.第一产业 B.第二产业 C.第三产业 D.第一、二、三产业 5.对写字楼来说，其影响因素的风 险程度从高到低的次序为 ()。 A.政策风险、社会风险、经济风险 B.社会风险、政策风险、经济风险 C.政策风险、经济风险、社会风险 D.经济风险、社会风险、政策风险 4、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）获得一宗居住用地的开发权，经过市场调研后拟定了两个开发方案：方案一为投入 2 亿元开发高档住宅建筑面积 80000m2；方案二为投入 1.8 亿元开发普通住宅建筑面积 100000m2。甲公司对销售前景进行了预测：高档住宅销路好的概率为 60%，可获收益 5000 万元；销路差的概率为 40%，将会亏损 3000 万元。普通住宅销 路好的概率为 80%，可获收益 3000 万元；销路差的概率为 20%，将会亏损 1000 万元。 1.在对两个开发方案进行选择时，甲公司需要对房地产市场前景进行预测。适合对房地产市场前景进行定性预测的方法为（）。 A.时间序列法 B.回归分析法 C.特尔非法 D.销售人员意见综合法 2.项目预测是指公司在不同水平的市场营销努力下对项目情况的预测，它包括的主要内容有（）。 A.销售速度与价格 B.市场营销敏感性 C.资金回笼速度 D.项目销售与租赁的比例 3.对普通住宅开发的投资风险有影响的因素主要有（）。 A.销售价 格 B.位置与环境 C.住房政策 D.客户状况 4.若甲公司选择方案二，其收益期望值为（）万元。 A.2000 B.2200 C.2400 D.3000 5.若甲公司开发普通住宅的成本加成率为 30%，销售税费率为 20%，则按成本加成定价法测算的普通住宅的单价为（）元 /m2。 A.2250 B.2340 C.2925 D.3600 2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务冲刺模拟试题及答案（二） 一心试题库版权所有， 编制，答案附后（试题答案） 一、单选题 （共 50 题， 第小题 1 分） 1、 C 2、 B 3、 B 4、 A 5、 D 6、 C 7、 A 8