工业地产的蓝海战略

调整产业结构 坚持品牌运作 中国工业地产蓝海战略 尊敬的各位领导，各 位来宾，大家好！ 非常荣幸能代表深圳市东方建富实业有限公司和深圳市地主爷投资有限公司，与在座各位工业地产领域的 开拓者和 权威人士、各 行各业的领袖精英，共同探讨中国工业地产的困局与突破。在此 ， 特别要感谢 的是 中国工业地产峰会的主办方，上海决策者经济顾问有限公司和中国工业地产俱乐部，为我们搭建这样一个专业的信息交流平台。在过去的两年中，中国工业地产峰会的成功举办，推动了中国工业地产结构的转型升级，对社会，经济， 环境的和谐发展产生了深远的影响。 接下来， 我将 与大家分享对于 调整产业结构，坚持品牌运作这一主题在中国工业地产蓝海战略中的重要性。 2008 年下半年，突如其来的 金融危机 对 中国的经济 ，尤其是很多外向型的企业造成了很大 的冲击 。 面对 萧条的国际大环境 ， 很多技术含量低，劳动密集 的生产加工型企业订单锐减，甚至没有订单，这导致了 大批工厂 停产、 企业 倒闭，工人失业。 以深圳市为例，去年春节前宝安区内就有 一些港资工厂，玩具加工厂，电子厂和出口加工企业纷纷传出倒闭的消息 。还有很多企业开始紧衣缩食，以此 来 抵御经济寒冬。表面上看，此次金融 风暴 是 企业 大批 倒闭、员工 大规模 失业的元凶 。 但从 更 深层次上分析， 他 却 是 促进 中国企业 产业兼并 重组 、机制 创新的 催化剂。 可以 迫使那些 以“三来一补”粗加工、劳动密集，低技术含量的 企业 转型， 向以 精细加工，知识密集，高技术含量的 企 业转变。 要 想提高自身企业抵御风险的能力， 此次危机无疑是 一次 良好 的 契机，正所谓“危 ” 中有 “机” 。 作为中国 珠三角地区工业地产 运营机构 的龙头企业 我们 深圳市东方建富实业有限公司，自 2003 年 成立以来，一直坚持走市场化、专业化、社会化的道路， 坚持“依法管理，科学规范，用心服务，追求卓越”的 方针， 为客户提供安全、 舒适的生活， 工作环境。 正是这份坚持，为公司吸引了近 700 家企业，其中不乏许多知名的中外企业集团。 公司旗下目前 拥 有 11 个大型的工业园区，占地面积近 200万 m2。 经过近 6 年的发展 ，我们已经摸索出一套 较为 成熟 的， 先进的工业地产运营、管理体系，成为珠三角工业地产的佼佼者。 一直以来， 工业地产 行业存在着规模小，竞争无序 ， 水平参差不齐等诸多问题，可以说 工业地产 在中国还处于红海时代。 鉴于此，公司 从创立之初就注重 园区产业结构 建设 ， 坚持企业品牌运作 ， 为 走向工业地产蓝海时代 做出不懈的努力。 一、 公司在 优化配套设 施，专业 物管 服务，打造品牌形象 下了很大的精力 我们的 园区，在 接手 之前 就 着手探讨园区 的定 位，经营模式，从而确定园区的配套设施。接管后，结合园区定位及 经营发展规划，进行区 域 化的经营管理， 统筹规划，科学布局。例如我们的功能分区管理， 合理的规划停车场地及进出园区通道，加大园区视觉导引系统的投入 将生产区和生活区合理划分， 在确保安全生产的同时还给入住的员工提供了舒适安静的生活环境。 另外 我们还经常举办各种驻区职工文体活动，给业主提供无微不至人文关怀与服务。确保企业引进来还 能留得住，培养客户的品牌忠诚度 。 同时， 东方建富 成立了物业管理公司，为旗下园区提供统一的物业管理服务，物业管理人员持证上岗率达到 98，并且定期进行系统化、专业化 的 培训 和专业技能大比武 ，物管 人员 的高 服务 水平，也是吸引企业进驻 的一张 王牌。正因为有一支高素质的专业化的物业管理团队，才能确保 园区正常经营与发展。 品牌的影响力和号召力 我想 大家 都能 体会 的到 ，我们生活 时时刻刻 被品牌包围 着 ， 好的品牌可以产生 忠诚度，这点 在工业园的经营与管理上同样有效 。 公司成立之初，就着力打造“东方建富”的品牌形象，不论是 从企业 VI 上，还是从 物业服务上 ，都很注重 经营自己的品牌，使 “东方建富” 形象深入客户心中。 作为一个 工业园品牌 ，我们 经营的最高境界就是 让他成为“企业家梦想 的乐园 ”， 让 东 方建富成为每个企业心所向往，梦想到达的地方。 这个 目标 ，一直驱使着公司 在硬件和 软件建设上不惜成本，在管理上精益求精。 时至今日，优质 的管理 人才 ，细致的物管 服务，完善 的配套设施、成熟的园区环境 等已经成为东方建富旗下工业园区 的标准 化运作模式。 二、推行蓝海战略，创建“特色园区”，搭建企业产业链 国内的 工业地产 行业基本还处于初级发展阶段，如果业内企业能树立良好的品牌并成功的控制成本，一览众山 的境界 还是不难做到 的 。 东方 建富正是意识到这一点 ， 才能在这短短几年间冲出竞争大潮，确立了自己的优势。 具体来说，一方面 公司 很注重对旗下园区 产业结构 的转移与调整。 招商方面， 下大功夫 优先 引进产业链的龙头企业， 以此 为带动，推进园区上、中、下游的 产业链 的建设，谋求园区企业的规模化、集群化和效益最大化 。 另外， 园区产业链的形成， 也 有利于园区 企业资源整合，共享信息与技术资源，降低物流成本，节省企业现金流 ，提高企业盈利能力。业主们实实在在的感受到品牌园区带来的甜头，东方建富的忠诚度也会越来越高 。 另一方面，公司一直坚持“特色园区”的创建工作。特 色园区首先在 基础设施 方面要求较高，必须能为入驻企业提供研发、检测等公共技术平台；还有 支撑服务体系，包括商务、 信息、咨询、培训、产品展示，人才交流与管理服务等；同时还要求 园区内从事同一产业的上下游配套企业比例达到 90。 公司在特色园区创建上 的尝试还是比较成功的，像我们 配合政府 部门 在 深圳光明新区打造的 “新健兴科技工业园”， 已经成为光明新区的特色园区品牌，集聚了大批高科技企业进驻， 成为当地政府重点工业园区。 作为工业地产运营机构， 我们一直坚持 做工业园应该和城市主导产业相结合，这个区域有哪些主导产业，这个工业园在主 导产业链是什么？做上游、中游还是下游， 是做研发还是制造，是公司在接手每一个园区前都必须考虑的关键。有了 清晰的定位， 还有 上、中、下游产业链 企业的进驻 ， 园区才会生机勃发。 三 把握市场机遇，亲和供求关系 在做好园区建设的同时，为了更好的适应市场变化，抓住产业结构阶段性调整的有利时机，推出了亲和力品牌概念， 依托强大的 物业 资源 、政府 资源 和其他社会资源，为联盟伙伴提供以战略品牌管理为核心、产业健康 快速 发展为目标的资源配置和开发支持，全面提升企业价值。 并在此基础上成立了深圳市地主爷投资有限公司。公司立足工业地产细分行业 ，为土地，厂房供应商及投资，开发商提供一站式中介服务。一方面拉近资本与资源的供求关系，扩大资源市场供给范围，丰富资本市场投资选择，另一方面推动工业地产业的资产整合，强化 资金运作。 凶猛的金融风暴，导致深 圳出现了大量空置工业厂房和土地。有关数据显示，目前空置率达到总面积 的 20%左右，很多土地和厂房业主不得不通过二级市场来缓解资金压力，但因某些历史遗留问题，许多物业因产权问题不能进入二级市场上市流通。这也成为 业主， 投资者 和政府共同关注的话题。地主爷作为 业主， 投资者 与政府的纽带，期望加强与 三方 的沟通交流， 为加快 工 业地产走出低谷做出自己应有的贡献 总体来讲， 中国工业地产 还处于 起步的阶段， 但发展迅猛，美好前景无庸置疑 。东方建富 和地主爷 愿 与同行们一