惠州开发成本分析.docx

开发成本分析房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项 。在总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.4%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。 图为房地产开发企业总成本构成情况图为开发环节和销售环节的税收分布 在总成本中，直接成本所占比例为83.5%，间接成本所占比例为16.5%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。在开发环节涉及到4种税收：房产税 、土地使用税、契税和印花税 ；在销售环节涉及到4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税 、企业所得税和土地增值税。在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%，销售环节税收远高于开发环节税收；在全部分项税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。较高的销售环节税收，从其对房地产市场的影响角度分析，虽然政府的税收成本降低了(纳税人数量少，且一次性征缴)，但是却增加了房地产市场的交易成本，降低了交易效率。从企业费用支出的角度，除了成本外，还需要加上各类税收以及非税收费的支出。首先分析开发企业的总费用支出的构成和分布情况。房地产开发企业的总支出等于其总成本和缴纳的总税收之和。从企业财务角度分析，总成本(直接成本和运营成本)占到了80.94%，向政府缴纳的税收占到了19.06%。从总支出的流向分析，则应该将总成本中的土地成本也算作政府的收入。结果显示，在项目的总费用支出中，流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%；除土地之外的其他成本所占占总费用支出的比例为50.58%。也就是说，在开发项目的总费用支出中，大约一半流向了政府。此外，在房地产开发和销售环节中，除了上面所涉及的正式税收外，房地产开发企业还需要缴纳多种非税收费。这些非税收费包括行政性收费、事业型收费和经营性收费。开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种。建筑成本，也就是土建加安装。土建安装（毛胚）成本1200-1400/平方之间，假如有相关的配套比如市政，园林，有一定的成本，但是均摊下来也就是300/平方，最次，是间接费用，间接费用一般比较低150/平方，最后，重点是，国家的税收，土地使用税。8-15元/平方，所得税是利润的25%，而土地增值税是30%-50%-100%，利润越高，税收越重。按照利润额，其实基数都跟所得税的相差不大，所以，一般来说房地产的利润是50%以下，要交利润额的（30%+25%），基本是销售价格的25%左右的所得税金和土地增值税，然后是销售价格的5.7%的营业税，不加其他的房产税，还有什么预售房屋监管费用0.2%等，基本加上来，也就是说，一个利润在50%以下的房地产企业，税负基本到了35%左右了税金，是销售价格的税金了。现在惠州开发商的建筑成本为1100-1300/平方之间，那么整体的成本为2000以下，这是比较好的地段和小户型，假如是大社区的话，土地成本加高。整体的惠州楼市的成本单价在2000左右，比如卖的是6000元/平方。扣减掉税金1750元/平方。也就是他的利润额为6000-2000-1750=2250元左右的了。普通住宅成本=地价+建安+营销+融资+税费等等开发成本：惠城约3000元/m2左右，其中桩基成本占建筑成本的8%（30层左右商住楼）。惠城区目前在售普通住宅产品成本价多位于30004000元之间，不过由于楼盘所处位置、定位等关键因素的不同，有的楼盘开发成本均价低于3000元，也有的达到4500元左右。在组成楼盘开发成本的众多因素中，地价是大头。项目位置和拿地时间决定了在售项目的单价。目前惠城区在售普通住宅中，平均每平方米楼面地价多位于8001200元左右，不过由于开发商拿地时间不同，楼面地价相差的幅度也比较大，惠城区几个片区，江北、惠博大道地价比较高，而水口、东江新城、南部新城等区域的拿地成本比较低。麦地的楼盘拿地成本明显很高，而一些拿地较早的项目成本比较低，每平方米价格不超1000元。 建安成本是组成楼盘开发成本的“大头”。建安成本主要由直接费、间接费及税金组成。目前在售普通住宅平均每平方米建安成本大约在2000元左右，最近一两年由于钢筋、人工等成本增加，直接影响到了楼盘的开发成本。营销成本也是楼盘开发成本的重要部分。营销成本包括聘请营销人员、营销包装策划、项目活动策划、广告推广、样板房的打造成本、营销中心设计装修成本等，不同在售项目由于客户定位和营销思路的不同，差别较大。有的项目简单地安排营销进程，平时广告推广也比较少；有的项目则不同，不仅广告铺天盖地，仅在营销中心、样板房设计装修等方面的花费就达几百万元。融资成本是组成房地产开发成本的另一个重要开支。此外，项目开发成本还包括各种税费和园林、道路等建造支出，以及其他运作资金。项目只有“猛力”促销，才会在市场上产生较大影响，从而引发大批购房者关注。在众多购房者犹豫不决的时期，项目给市场一个明显优惠的价格，会让购房者得到实实在在的优惠，这样才能让项目形成快速营销的局面。而当优惠推出一段时间后，人们对现有价格可能又表现得比较麻木，这就需要新的方式出台，才能对市场产生触动。很多项目的促销也是试探性的，只是拿出部分产品促销，达到预期效果后就调整思路，日后的营销计划会根据项目存货状况和市场行情而定。据了