基础法律业务培训提纲【JTC】.doc

2010-12-20业务培训提纲业务培训提纲By 丁XX合格的律师所必需具备的两种潜质1.良好工作习惯2.全面业务知识一、良好的工作习惯良好的工作习惯主要表现在律师的日常事务当中：1. 文件的整理1）文件目录锦天城2010年诉讼常年法律顾问项目法律服务建议书XX项目聘请律师合同报价文件法律尽职调查会议纪要收购协议2010-12-6xx项目法律尽职调查报告日常学习法律法规2）文件名称2010-12-5 xx项目法律尽职调查报告ABL.doc修改1、修改2、xxx修改、发送稿3）文件格式a.利用已有模板b.使用统一的格式、规范的语言c.熟悉Word、Excel的常用技巧（ctrl+c ctrl+v ctrl+x）d.表格、结构图等清晰简单的表达方式e.先确定框架，再细化内容f.写完一部分，进行相应的检查、修正g.注意保存（ctrl+s）4）Email的发送a.及时查收、回复b.做好归类，方便统计工作时间c.抄送、秘送项目团队成员d.Web方式登录2. 法律服务建议书（Proposal）1）整理归类2）询问同事、主管律师，及时更新内容3）为不同类型项目制作法律服务建议书3. 报价文件1）根据法律服务建议书，突出相关的项目经验；2）起草为本项目所能够提供的法律服务3）提出合理的报价。4. 立案1）填写立案申请表2）主管合伙人签字3）取得案号*注：利益冲突审查5. 制作卷宗6. 开票、收款1）填写开票申请单2）主管合伙人签字3）财务开立发票4）收款证明汇总7. Legal Research1）常用查询方法a.谷歌/百度+关键词b.北大法宝/新法规速递c.政府主管部门官方网站（国家：商务部、国土资源部、国资委上海市：商委、外管局、国资委、规土局、房产交易中心、工商局）d.政府主管部门电话（12366、12333）e.询问团队内同事2）回复方式a.口头回复b.Email答复c.法律分析报告（Memo）3）针对每次的legal research 做好简单的记录a.法律问题b.时间c.项目名称d.答复来源（法律法规、政府网站、主管部门电话答复等）e.答复内容8. 参加谈判1）正式的服装2）携带必备的物品（笔记本、名片、纸、笔、相机等）3）做好会议内容的记录4）就细节及需确定的内容与客户进行详细的沟通5）记录工作时间6）发送会议纪要9. 常见合同的修改注意点：1） 明确客户方及所处地位2） 明确合同事项，并做好相关的legal research 工作，合法性调查、是否需要相关部门审批、备案等3） 明确合同事项需经步骤（买卖合同中的运输、验收、质保等）4） 根据各自权责，确定各方权利义务5） 确定违约责任及例外豁免6） 明确合同解除权7） 合同的生效时间、生效条件及有效期二、业务知识房地产法律业务方面1. 房地产法律业务的基本类型1）开发建设2）收购兼并3）日常经营2. 房地产项目开发建设的总体过程1） 确定合适地块、分析制作项建书、可研报告2） 获得土地使用权（土地来源的分类：划拨、出让等不同的来源）出让：是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。商业、旅游、豪华住宅等一般都采取招拍挂的形式。划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公益事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。3） 签订国有土地使用权出让合同4） 缴付土地使用权出让金、契税、印花税等费用，获得国有土地使用权证（上海市房地产权证）5） 建设用地规划许可证规土局6） 建设工程规划许可证规土局7） 建筑工程施工许可证建交委8） 竣工验收报告、竣工验收合格证明9） 房产证（上海市房地产权证）房地局3. 具体业务的基本介绍1）独立建设a.获得土地b.设立项目公司c.招投标d.勘察设计e.监理f.施工g.竣工验收h.预售i.办出产证2）合作开发设立合资公司a.合资合同b.公司章程*注：注意对公司章程的小结，例如归类哪些可以属于公司自行约定事项对于投票权、经营管理权、财务总监等公司治理制度的完善。c.增资d.完成开发3）委托建设+租赁a.模式（BTO、BOT等）b.委托建设c.租赁4）定制建设+预租赁a.模式b.定制建设及预租赁4. 涉及房地产的收购兼并1） 确定收购的模式股权收购与资产收购下列房地产不得转让（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。a.各自优点：b.各自缺点：c.侧重点：资产收购侧重于资产的合法性、价值等元素，同时调查的公司是她是否合法存续，合法拥有其权属，同时转让的步骤。股权收购：侧重于资产+公司股权。基准日：审计报告交易价格、支付进度过渡期的安排过渡期后的结算等等。2）股权收购a.法律尽职调查b.设计起草收购框架协议c.起草正式收购协议d.起草公司新章程/修改公司章程3）资产收购（现房、在建工程）a.法律尽职调查b.设计起草收购框架协议c.起草正式收购协议5. 日常经营1）销售a.预售合同b.销售合同2）代理销售委托代理销售合同中介资质：城市房地产中介服务管理规定，评估、经纪、居间各种资质的认定。纠纷的处理收入的确认、结算。解约条款违约条款3）租赁/预租赁a.预租赁的要求b.租赁合同（办公楼、商铺、住宅等）预租赁：上海市房屋租赁条例明确规定：第八条 有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；（二）共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；（三）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；（四）被鉴定为危险房屋的