不动产登记请求权冲突的司法解决.doc

不动产登记请求权冲突的司法解决2011年11月第6期(总第169期宁夏社会科学SocialSciencesinNingxiaNo.6.NOV.2011Gen.No.169不动产登记请求权冲突的司法解决义海忠,李征(西北政法大学经济法学院,陕西西安710000)摘要:不动产登记请求权冲突是在不动产交易过程中广泛存在的一类法律问题.对这一问题的司法解决应当以登记请求权,登记申请权以及法律物权,事实物权的区分为起点,以保护拥有事实物权的登记请求权人为原则,依据权利冲突的不同类型采取各异的解决规则.关键词:登记请求权;登记请求权冲突;事实物权;法律物权中图分类号:DF521文献标志码:A文章编号:10020292(2011)060022一o4我国现行土地登记办法第七条和房屋登记办法第十二条均规定土地或房屋等不动产登记申请以”共同申请”为原则,即当事人为完成物权变动,需先后具备不动产登记请求和登记申请两种意思表示,对应讲,就形成了不动产登记请求权和不动产登记申请权这两种权利(以下简称为登记请求权和登记申请权).登记请求权是指向义务人的旨在请求对方协助申请登记的实体法权利,而登记申请权是指向登记机构的旨在引发登记程序的程序性权利,不受实体法的诉讼时效,除斥期间乃至权利时效制度的制约”.易言之,登记作为一种物权的公示方式,可以依据相关主体法律地位的不同而作出区分,第一种是登记请求权,存在于平等主体的当事人之间,是登记请求权人和登记义务人之间有关登记的意思表示;第二种是登记申请权,存在于登记申请人与登记机关这一对非平等主体之间,是登记申请权人(与登记请求权人为同一人)向登记机关所作的意思表示.登记请求权和登记申请权虽然从法律性质上来讲差异巨大,然而,在实践中两者却经常紧密关联.因为登记请求权的冲突在很多情况下会直接导致登记申请权的冲突,同时登记申请权冲突的解决也依赖于登记请求权冲突的解决,甚至两者之间也可能因不一致而产生冲突.为了研究上的方便,本文仅涉及登记请求权的冲突.一,登记请求权冲突分析(一)登记请求权的冲突及分类登记请求权冲突,是指针对同一不动产标的物出现了数个登记请求权人请求登记义务人协助完成新的登记的情形.这样的情形既可以出现在物权变动之中,也可以出现在登记错误的情形之下.在物权变动的情形之下,登记请求权的冲突仅有可能发生在依据法律行为的物权变动之中,且是数个针对同一不动产标的物的依据法律行为的物权变动;在登记错误的情形下,数个不动产登记簿记载的权利人之外的人请求更正登记或异议登记亦可产生登记请求权冲突.登记请求权冲突可以根据权利主体请求进行的”新”登记的类型加以分类.在依据法律行为的物权变动之中,登记请求权主体所享有的是变更登记请求权,可以称之为变更登记请求权冲突;在登记错误的情形下,登记请求权主体所享有的是更正登记请求权,可以称之为更正登记请求权冲突.在依据法收稿日期:20110921作者简介:义海忠(1962一),男,山西左权人,西北政法大学经济法学院副教授,硕士研究生导师;李征(1988一),男,河南三门峡人,西北政法大学经济法学院硕士研究生.一22律行为的物权变动和登记错误同时出现的情形下,即出现同时请求登记簿记载的权利人完成变更登记和更正登记,这种情形也是登记请求权冲突的类型之一,可以将其称之为变更登记请求权和更正登记请求权冲突.(二)登记请求权冲突的产生原因及理论背景在依据法律行为的物权变动之中,产生登记请求权冲突可能性最大的原因是出卖人的”道德风险”.在登记错误的情形下,登记请求权冲突产生的原因可能是登记机关存在过错,也可能是真正的不动产物权人存在过错,甚至可能是由于登记簿记载的权利人和真正的不动产物权人的”真意保留”,如在实践中常见的”顶名”.与通常认为的”确权”案件为非交易状态下的理解不同,登记请求权冲突属于交易状态下出现的一类”确权”案件.如德国法学家所发现的在不动产物权依双方法律行为变更时,当事人的意思表示一致与标的物的转移不能同一,标的物的转移和物上权利的转移是两个事实而并非同一事实.正是因为不动产交易过程中存在这样的两个”断裂”,使得登记请求权赖以存在的交易状态得以延续.也正因此,物权出现了法律物权与事实物权的区分.即在建立不动产登记制度之后,不动产的物权会有纳人登记的物权和未纳入登记而由真正权利人实际享有的物权之间的区分.已经纳人登记的物权,以及由占有表示的物权,即由法定公示方式表征的物权,为法律物权;而真正权利人实际享有的物权,为事实物权J8.当然,这里的”实际享有”可以区分为应然和实然两种状态,即”应”实际享有和”在”实际享有,但毋庸置疑的是,两者都可以表征事实物权.要实现事实物权与法律物权之间的转化,登记请求权与登记申请权就成为两者转化的纽带,即事实物权人首先通过登记请求权请求法律物权人共同完成新的登记,如果法律物权人履行登记义务,则顺利进入登记申请权的环节;如果法律物权人不同意,那么事实物权人就应当提请法院确认自己的事实物权并依据法院的判决完成新的登记.在这一过程中,由于事实物权人没有法律物权人所享有的登记公信力的保护,很有可能出现数个主张登记请求权的事实物权人,而这正是登记请求权冲突产生的理论原因.二,登记请求权冲突司法解决的前提条件(一)物权变动尚未完成在依据法律行为的物权变动中,一旦冲突的变更登记请求权人的一方完成了登记,那么该登记请求权人就已经成为法律物权人,其他变更登记请求权人的登记请求权已经客观不能实现,只能依据合同来请求出卖人承担违约责任.在登记错误的情况下,若一方更正登记请求权人完成了更正登记,则其他更正登记请求权人需要变更登记请求权所针对的对象,即应当质疑新的法律物权人权利的真实性,否则更正登记请求权将无法行使.在依据法律行为的物权变动和登记错误同时出现时,若变更登记的请求权人已经完成了变更登记,那么无论如何更正登记请求权人的主张都无法实现,因为要么物权变动有效,要么发生不动产的善意取得;若更正登记请求权人完成了登记,即法院支持了其对法律物权人的质疑,那么变更登记请求权人的变更登记请求权也会沦为客观不能实现,而只能依据合同来请求出卖人承担违约责任.故物权变动的尚未完成,或者说物权仍在交易状态之中是登记请求权冲突司法解决的前提.(二)登记请求权冲突被至少一方当事人所认知由于登记所具有的公信力,任何一方登记请求权人都可能基于对登记公信力的信赖而仅仅针对登记簿记载的权利人行使登记请求权,同时,由于信息不对称而无法知晓其他登记请求权人的存在.但是.也不能排除这样两种情形:一方登记请求权人发现有其他登记请求权人的存在,同时认识到这种存在对自身权利的实现有潜在的危害;或者登记机关发现对同一不动产有多个涉及物的所有权移转的申请,并认识到可能会由此引发相关的法律纠纷.在这两种情形下,登记请求权人或通过自己或通过登记机构得知了相关事实,意识到了自身权利的实现存在巨大的不确定性,并且选择自力救济或公立救济来确保自身权利的实现,这样,才会有登记请求权冲突的解决这一命题.如果不具备这一条件,登记请求权冲突的司法解决这个命题就会沦为”伪命题”.因为物权变动尚未完成,债权缺乏对世效力,登记请求权人基于对登记公信力的信赖不会有机会发现存在其他的登记请求权人,又何谈冲突的司法解决呢?一23三,登记请求权冲突的类型化分析及解决(一)变更登记请求权冲突的解决规则对于变更登记请求权的冲突,首先应当对变更登记请求权加以区分.即变更登记请求权可以区分为依据债权的变更登记请求权和依据物权的变更登记请求权.依据债权的变更登记请求权是指买受人向出卖人主张登记请求权的依据是双方在买卖合同中的约定,如不动产买卖合同双方约定在买方支付价款后的一定期限内由卖方协助办理过户登记.依据物权的变更登记请求权则是指买受人向出卖人主张的登记请求权不仅仅是依据合同的约定,同时还依据买受人对房屋的合法占有.在两者发生冲突并被提请法院裁决的情形下,应当确认依据物权的变更登记请求权优先.德国民法典第873条第二款对此种情形有规定,该条规定:”在登记之前,权利人和相对人的物权合意在经过公证证明时,或者已经向土地登记机关递呈时,或者权利人将依据土地登记法取得的登记许可证交付与相对人时,亦为有效.”这也就意味着,房屋买卖的双方当事人具有真实的移转房屋所有权的意思表示,由于客观原因没有办理所有权变更登记,但出卖人将自己的房屋所有权证书交给了买受人,或者将交易指定的房屋交给了买受人,则买受人取得了事实上房屋的所有权.这里的”事实所有权”指的就是事实物权.从法理上讲,在所有权人转让所有权予第三人的情况下,当该第三人尚处于买受债权人的法律地位时,虽然就”权利”角度以观,物之占有人与物之买受人各自对所有权人所享有的”债权”,其彼此之间并无优劣差别,但是拥有占有事实的债权人,较之无占有之债权人,离物之间的法律”距离”来得更”近”l4.之所以更”近”,是因为债权人因占有不动产而公示了物权,并成为了不动产的事实物权人.虽然这种公示因不属于物权法对不动产所要求的登记的公示方式而不具备物权效力,但相对于普通的债权人,这一公示方式却具有优先效力且应当被保护.上述主张,在我国的司法实践中已经得到一定程度上的变通承认.2004年最高人民法院发布的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封,扣押,冻结财产的规定中的第十七条明确规定:”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封,扣押,冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封,扣押,冻结.”从上面的规定可以看出,人民法院对占有标的物的变更登记请求权人,在执行中是给予特殊待遇的.需要强调的是,买受人的占有主张必须符合对交付的相关限制,这样的限制可从德国的民法通说中找到具体的内容.德国的民法通说认为,一项交付必须具备如下要素:(1)”受让人方面”取得了对物的占有,而让与人方面彻底地脱离了对物的任何关系;(2)出让人已经将占有取得的处分权(或者支配权)移转给了取得人;(3)该项占有以及支配权的移转是当事人之间”故意”的结果,即当事人的出让和受让的动机相结合形成的结果.在这三项表示交付有效成立的要素中,第一项说明的是对物的事实上的控制移转;第二项说明的是占有的受让人获得的是有权占有;第三项说明交付中包括着明确的转移我的支配权给受让人的意思表示.从这里的表述,再结合最高人民法院关于人民法院民事执行中查封,扣押,冻结财产的规定中的规定,可以对这一确认规则加以一定的限制.首先,占有人的占有是有权占有;其次,该有权占有是在支付了全部或大部分价款基础上的;最后,登记尚未办理完结而登记请求权人没有过错,即要么登记义务人未协助办理登记,要么因登记机构的原因尚未办理完结.(二)更正登记请求权之间冲突的解决规则在登记错误的情形下,如果有数个事实物权人针对登记簿记载的权利人(即法律物权人)请求更正登记,应当依据物权法第十九条的规定来解决数个更正登记请求权之间的冲突.即如果法律物权人书面同意事实物权人的更正登记请求,或者有证据证明登记确有错误时,登记机关应当办理更正登记;如果法律物权人不同意更正登记的请求,那么事实物权人就应当提起诉讼,请求法院确认并举证证明自己的物权,而物权的归属就取决于法院对相关证据的认定.因此,在更正登记请求权之间相互冲突的情况下,各个事实物权人是平等的,最终权利的归属取决于各自证据的证明力.由于更正登记请求权之间冲突的解决更多地涉及权利的证明规范问题,对此问题本文不再论述.一24(三)更正登记请求权和变更登记请求权之间冲突的解决规则一般来讲,不动产买受人的登记请求权是变更登记请求权,而主张事实物权的一方的登记请求权为更正登记请求权.依据物权法原理,登记所具有的公信力的基础是登记名义人的权利正确性推定.如果说变更登记请求权是基于对登记公信力的依赖,那么更正登记请求权就对登记的公信力提出了挑战.可见,二者的冲突从本质上来讲是变更登记请求权对登记公信力的依赖和更正登记请求权对登记公信力的挑战这两者之间的冲突.对这一冲突的解决有两种方式,第一种方式是基于对登记公信力的质疑,即以登记的公信力有待确认为出发点;第二种方式是基于对登记公信力的坚持,即以登记在现阶段是有公信力的为出发点.对于第一种方式可以理解为更正登记请求权对变更登记请求权在一定时间内有一定的优先效力,但这种优先效力需要等待法院对更正登记请求权的态度.如果法院支持更正登记请求权,那么变更登记请求权就会客观上无法实现,变更登记请求权人只能依据合同来实现救济;如果法院否定更正登记请求权,则变更登记请求权可以继续进行.对于第二种方式可以理解为变更登记请求权在一定期限内不受更正登记请求权的影响,但这会因为法院的判决而发生变化.如果法院支持更正登记请求权的主张,则无论变更登记请求权进行到哪一阶段,即便已经完成变更登记,那么物权变动也不具有法律效力;如果法院未支持更正登记请求权的主张,则变更登记不受任何影响.我国现行法律法规所采取的暂缓登记的方式可归类为第一种方式.需要指出的是,这两种方式各有利弊:前者以禁止法律物权继续流通的做法来确保事实物权人的利益,但不利于法律物权的流通,尤其是在法律物权尚未被证伪的情形下;后者允许法律物权的继续流通,但如果事实物权人的事实物权最终得以转化为法律物权,则新的法律物权人如果想要实现自身的物权会花费较为高昂的成本,不利于节省司法资源.对这一问题,应当有新的解决思路.为了保证更正登记请求权在得到法院支持之前不具有对抗变更登记请求权的效力,登记机构可以为变更登记申请办理相关的手续.但是,因此而发生的物权变动处在一种不确定的状态,一旦更正登记请求权得到法院的支持,那么更正登记请求权