购房置业指南 二手房交易要重视合同详细内容.doc

购房置业指南 二手房交易要重视合同详细内容目前二手房交易中主要是使用相关部门发布的标准合同文本，但是在具体的交易案例中，可能涉及到一些特殊情况，因此有必要将一些条款具体化注明，或者签署额外的补充协议。明确房屋遗留问题这属于房屋交付中的重要条款，要明确水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。而正因为这些看似不重要的事情却会经常成为二手房交易过程中的障碍和纠纷。如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中写明。明确付款、过户时间在交易流程中，由于买卖双方都具有一定的规避风险意识，而过户和付款之间存在着时间差，所以形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，因此在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款，这两部分在不同时间段支付给房主，并且买方的注意力会放在“交钱后何时可以过户”的问题上。当然，现在为了防止此类问题的发生，在二手房交易过程中设立了信托机构以保证交易更加规范和合理化，但是在此依然提醒消费者，一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并且将违约责任注明。明确双方违约责任虽然多数消费者对于买卖双方的违约责任能够重视，但是并不能保证将之一一落实到字面合同上。而真正具有法律效应的，却正是写在合同里的。例如由开发商会承诺提前交房，但是真正交房日期按照合同规定时间，或是承诺交易的二手房有哪些相应配套，但是没有写在合同里便不具法律效应。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。以防止这些被“雪藏”的问题在买卖过程中出现。重视使用补充协议写在合同里的才是具有法律效应的，所以当中介公司在协商买卖双方是否有附加条件的时候一定要写在合同里。目前二手房交易中主要是使用相关部门发布的标准合同文本，但是在具体的交易案例中，可能涉及到一些特殊情况，例如多一些房屋本身意外的利益的补充，因此有必要签署额外的补充协议，但是有很多消费者认为使用补充协议太麻烦，没有必要签订并且轻信对方的口头承诺。结果一旦出现违约现象，而又无据可依，只能自认倒霉。因此重视使用补充协议也是二手房交易过程中的戒律之一。交给中介的定金能要回来吗？张女士问：我看中一套二手房，并且已经交给中介定金，但是中介后来说房主打电话不愿意卖房了，我交给中介的定金可以要回来吗？答：卖方不想卖房，中介公司居间服务事项没有完成，因此无权收取报酬。中介公司收取的定金应当按照定金的法律规定执行，即中介公司应该返还定金，除此之外，卖方应承担返还一倍定金的责任。看上的二手房还在出租怎么办？唐先生问：我准备买一套二手房，但是该房目前正在出租，房主说租约下个月就到期，请问二手房交易如何解决正在出租的房屋问题？答：合同法认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同对承租人仍然有效，承租人可继续承租该房屋，买房人不能对抗在先成立的租赁合同。另外，卖方在出售该房屋时，同等条件下承租人有优先购买权。因此，在签订二手房买卖合同时，买方一定要了解房屋出租的情况，并对租赁问题进行明确的约定。如何解决物业管理费用拖欠？刘小姐问：经朋友介绍在市区买了一套小公寓，但是过户后发现有以前的物业费拖欠，能找以前的房主要回来吗？答：如果买房人不知道拖欠物业的情况，购买了此房屋，所有费用买房人有可能要全部承担。因此，建议买房人在办理过户前即结清所有的费用，或者在合同中约定，交接之前产生的一切费用由卖方承担，交接之后产生的费用由买方承担。房主要延期交房是否算违约？肖先生问：按买房流程及与房主之前交流均为款清交房，在付完定金后，房主又要求延期3个月以上交房，导致意见发生分歧，房主因此还拒签买卖合同，态度很恶劣，房主算不算违约？答：如果是口头承诺，只要是双方的真实意思，可算作有效约定，要有相关证人、定金收条等证据。可以起诉对方违约，要求赔偿。购房者最好能在交定金时签一份协议，把细节问题商讨清楚，延期交房的责任应该在协议中明确。相关新闻：哪些“二手房”依法不能买“价格低、地点好、已装修”，高房价让人们把目光投向了“二手房”。但也有不少人却因此惹上麻烦造成经济损失。广东省的陈某因为手中急需用钱，背着年迈的父母把房子卖给吴先生。当吴先生与陈某到房地产管理部门办理过户时才发现，房产证上除了陈某还有其父亲的名字，而陈某父母事后得知儿子卖房坚决不同意，吴先生遂要求解除购房合同，但陈某已经将房款用于投资，根本无钱还给吴先生，造成不必要的纠纷。那么，根据法律规定，哪些“二手房”不能随便买呢?一是产权不明确的。物权法第六条、第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。买房前，要核对出卖人是否具有产权。物权法第十七条和建设部城市房屋权属登记管理办法第五条规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，是国家对房屋所有权的确认。因此，查明卖方提交证书的真实性要放在首位。二是土地权属不清的。土地管理法第八条规定，土地分为国家、集体所有两种性质。第五十五条规定，缴纳土地使用权出让金和其他土地有偿使用费后，方可使用土地。房地产管理法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报批。准予转让的，应办理出让手续，受让方应缴纳土地使用权出让金。土地管理法第八条和第六十二条告诉人们，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。如果不是本村组人员，购买农村集体土地或宅基地上的房屋是不能取得所有权的。三是无共有人声明的。民法通则第七十八条规定，财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产的合同无效。“二手房”大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售声明的“二手房”会惹上麻烦。四是未放弃优先权的。合同法第二百三十条规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件承租人有优先购买权。在购买“二手房”时，应考察所购房屋是否存在租赁关系。如出售人没有通知承租人，没有承租人书面放弃优先购买权承诺，买房后也会有后患。五是被保全、查封的。最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)第三十八条规定，被执行人无金钱给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施。第四十四条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。六是设定了抵押权的。房地产管理法第四十七条规定，房地产抵押，是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。物权法、担保法都规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。因此，应审查权属证书原件是否有抵押记载，设有抵押权的房屋不能购买。七是不符合转让条件的。按照已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法、经济适用住房管理办法和关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的“二手房”