芜湖某住宅项目可行性研究报告

1 芜湖住宅 项目可行性研究报告 本项目 地位于 安徽省芜湖市九华南路以东、纬七路以南 地块。 具体四至范围为：东至 芜石路 ；南至 芜湖市烟草局卷烟厂北墙 ；西至 九华南路 ；北至 纬七路 。 本项目总用地面积 40108 平方米， 建筑密度 18%， 容积率 2.5，建筑控制高度 要求满足机场飞行净空要求，无电梯住宅不超过六层。 本 项目建议书根据周边楼盘的销售价格，综合考虑， 分别 按照每平米 5000元 、 5500 元 和 6000 元 的销售价格反推土地成交楼面价格， 以此对比该宗土地的出让价格并得出结论。 其中，地下车库部分参考周边楼盘情况（配比 0.6-0.8），按 35000 平方米 估算 ，如果按照 40-45 平方米一个车位估算，地下 车位数约为800 个 。 商业面积按 2000 平方米估算，单价按照周边市场情况以每平方米 10000元计算。 项目经济指标： 净用地面（亩） 60 净用地面积 m2 40108 综合容积率 2.5 总建筑面积（ m2） 135000 地上建筑面积 100000 地下建筑面积 35000 商业面积 （ m2） 2000 地下车位数 800 2 安徽芜湖项目投资估算 费用名称 分项 单价（元 m2） 建筑面 积 总 额（万元） 前期 200 135000 2700 建安费 建筑 860 135000 11610.00 装饰 340 135000 4590.00 电气 220 135000 2970.00 给排水 120 135000 1620.00 弱电 20 135000 270.00 消防 35 135000 472.50 太阳能设施 100 135000 1350.00 土方、桩基 110 135000 1485.00 小计 1805 135000 24367.50 室外工程 450 135000 6075.00 工程费合计 2455 135000 33142.50 不可预见费 按工程费的 5%计取 1657.13 建设单位管理费用 按工程费的 2.5%计取 828.56 监理费 按市场价 10 元 /平米 135.00 以上合计 2649 35763.19 3 1、 总投资估算（按照每平米 6000 元销售） 总收入 销售收入（万元） 67200.00 住宅（ 0.6 万 /m2） 58800.00 商业（ 1 万 /m2） 2000.00 车库（ 8 万 /个） 6400.00 收益 税前利润率 20.00% 税前利润（ 20%） 13440.00 税费 销售税费（含营业税 5.5%、印花税 0.05%、预付土地增值税 1%等，共 6.55%） 4401.60 建设 总建设成本 35763.19 销售 营销费用（ 2%） 1344.00 财务 财务费用 3352.16 建设财务费用 2574.95 土地财务费用 777.21 土地 土地总费用 8899.05 土地交易契税、印花税（ 3.05%） 263.39 土地成交价款 8635.66 相当于每亩 143.54 万 元 4 2、 总投资估算（按照每平米 5500 元销售） 总收入 销售收入（万元） 62300.00 住宅（ 0.55 万 /m2） 53900.00 商业（ 1 万 /m2） 2000.00 车库（ 8 万 /个） 6400.00 收益 税前利润率 20.00% 税前利润（ 20%） 12460.00 税费 销售税费（含营业税 5.5%、印花税 0.05%、预付土地增值税 1%等，共 6.55%） 4080.65 建设 总建设成本 35763.19 销售 营销费用（ 2%） 1246.00 财务 财务费用 3070.95 建设财务费用 2574.95 土地财务费用 496.00 土地 土地总费用 5679.21 土地交易契税、印花税（ 3.05%） 168.09 土地成交价款 5511.12 相当于每亩 91.60 万 元 5 3、 总投资估算（按照每平米 5000 元销售） 总收入 销售收入（万元） 57400.00 住宅（ 0.5 万 /m2） 49000.00 商业（ 1 万 /m2） 2000.00 车库（ 8 万 /个） 6400.00 收益 税前利润率 20.00% 税前利润（ 20%） 11480.00 税费 销售税费（含营业税 5.5%、印花税 0.05%、预付土地增值税 1%等，共 6.55%） 3759.70 建设 总建设成本 35763.19 销售 营销费用（ 2%） 1148.00 财务 财务费用 2789.74 建设财务费用 2574.95 土地财务费用 214.79 土地 土地总费用 2459.37 土地交易 契税、印花税（ 3.05%） 72.79 土地成交价款 2386.58 相当于每亩 39.67 万 元 6 4、 总投资估算（按照每平米 6000 元销售） 总收入 销售收入（万元） 67200.00 住宅（ 0.6 万 /m2） 58800.00 商业（ 1 万 /m2） 2000.00 车库（ 8 万 /个） 6400.00 收益 税前利润率 15.00% 税前利润（ 15%） 10080.00 税费 销售税费（含营业税 5.5%、印花税 0.05%、预付土地增值税 1%等，共 6.55%） 4401.60 建设 总建设成本 35763.19 销售 营销费用（ 2%） 1344.00 财务 财务费用 3622.04 建设财务费用 2574.95 土地财务费用 1047.09 土地 土地总费用 11989.17 土地交易契税、印花税（ 3.05%） 354.85 土地成交价款 11634.32 相当于每亩 193.38 万元 7 5、 总投资估算（按照每平米 5500 元销售） 总收入 销售收入（万元） 62300.00 住宅（ 0.55 万 /m2） 53900.00 商业（ 1 万 /m2） 2000.00 车库（ 8 万 /个） 6400.00 收益 税前利润率 15.00% 税前利润（ 15%） 9345.00 税费 销售税费（含营业税 5.5%、印花税 0.05%、预付土地增值税 1%等，共 6.55%） 4080.65 建设 总建设成本 35763.19 销售 营销费用（ 2%） 1246.00 财务 财务费用 3321.15 建设财务费用 2574.95 土地财务费用 746.20 土地 土地总费用 8544.01 土地交易契税、印花税（ 3.05%） 252.88 土地成交价款 8291.13 相当于每亩 137.81 万元 8 6、 总投资估算（按照每平米 5000 元销售） 总收入 销售收入（万元） 57400.00 住宅（ 0.5 万 /m2） 49000.00 商业（ 1 万 /m2） 2000.00 车库（ 8 万 /个） 6400.00 收益 税前利润率 15.00% 税前利润（ 15%） 8610.00 税费 销售税费（含营业税 5.5%、印花税 0.05%、预付土地增值税 1%等，共 6.55%） 3759.70 建设 总建设成本 35763.19 销售 营销费用（ 2%） 1148.00 财务 财务费用 3020.26 建设财务费用 2574.95 土地财务费用 445.31 土地 土地总费用 5098.85 土地交易契税、印花税（ 3.05%） 150.91 土地成交价款 4947.93 相当于每亩 82.24 万元 9 以上测算暂时没有考虑商业部分和地下车库部分的政府收益补偿， 项目建设周期定为 1.5 年，贷款利率定为 每年 6%。 综上 ， 将税前利润分别固定于 20%和15%， 分别固定销售单价 6000 元每平米 、 5500 元每平米 和 5000 元每平米 ，从而 分别反推出的 最高 土地价格见下表 。 税前利润 （万元） 利润率 20% 土地成交价 （万元） 税前利润 （万元） 利润率 15% 土地成交价 （万元） 6000 元 每平方米 13440 8635.66 143.5 万元 /亩 10080 11634.32 193.4 万元 /亩 5500 元 每平方米 12460 5511.12 91.6 万元 /亩 9345 8291.13 137.8 万元 /亩 5000 元 每平方米 11480 2386.58 39.7 万元 /亩 8610 4947.93 82.2 万元 /亩 10 如果假定按每亩 210 万元取得土地开发权，根据周边市场情况，分别按照5000、 5500 和 6000 元每平米销售项目，则 一、地理位置 本项目地位于安徽省芜湖市九华南路以东、纬七路以南地块。属于芜湖城南组团， 项目地块距离市中心步行街直线距离 6 公里。 具体四至范围为：东至芜石路；南至芜湖市烟草局卷烟厂北墙；西至九华南路；北至纬七路。 本案 11 二、项目周边配套 该地块位于 地处芜湖 高校园区，东侧是九华南路，与安徽师范大学南校区隔路相望，人文环境高雅。北面纬 七 路，与 柏庄春暖花开 隔路相望 。 16、 18、45、 103 路公交车已在此设立了 “ 柏庄春暖花开站 ” ， 并且比邻马饮客运站。而宁安城际铁路弋江站将于 2012 年底前建成通车。这里将成为一个出入极为方便快捷，生活配套日益成熟的高尚居住区 。 项目 位于芜湖市南北大动脉九华路的南段，与传统市中心的城脉、地脉、人脉、商脉相连。按照芜湖市政府 “ 东扩南延 ” 的城市发展战略和 “ 一心四区 ” 的城市规划愿景，南部将形成以高校学府、高新产业与高尚居住为核心的城市区 域功能特征， 本项目 处于未来城市发展的五脉会通之地。 学校：位于安徽师范大学南校区正对面，地处芜湖高校园区，有大学城、十二中、二十四中、 利民路小学、延安小学、安师大附属幼儿园 。 医院：新安中医院、和平医院、安徽中医药高专第二附属医院 。 娱乐休闲：奥林匹克体育馆、安师大体育馆 。 商业：新时代商业街、中南建材城、苏果超市、欧尚超市、邮政储蓄及各大银行 。 三、项目 技术指标 及规划要求 具体规划指标如下： 1、 用地规划要求： 12 （ 1） 拟规划建设用地性质：居住 （ 2） 总用地面积： 40108 平方米 （ 3） 用地强度： 建筑密度 18%，容积率 2.5 （ 4） 容积率：容积率 2.5 （ 5） 绿地率： 绿地率 35%，结合绿地设置体育健身设施 2、 建筑 设计 要求： （ 1） 建筑使用性质：住宅 （ 2） 建筑 高度 ： 满足机场飞行净空要求，无电梯 住宅不超过六层 。 （ 3） 建筑退规划用地边界距离： a、退让就九华南路（道路红线宽度 60 米）道路红线距离： 20 米，该空间为绿化用地，不得修建任何建（构）筑物，不得作为停车用途。 b、退让纬七路（道路红线宽度 40 米）道路红线距离：多层建筑 10米，高层建筑 15 米。 c、退让芜石路（道路红线宽度 40 米） 道路红线距离：多层建筑 10米，高层建筑 15 米。 d、退让交叉口：九华南路和纬七路交叉口加大退让距离。 e、其它按对等退让原则退用地边界线的基础上，与周边保留建筑的距离必须满足日照、消防等国家有关规定要求。 f、退让城市道路红线的二分之一空间为人流集散和沿街绿化及敷设市政管线用地，不得布设内部道路，不得修建任何建（构）筑物，不得作为停车用途；围墙建设不得占用退让规划道路红线的二分之一空间，且为通透式围墙 四 、地块周边市场情况 13 该地块位于 芜湖市市中心南部地区。 芜湖市是安徽省的 经济 ，文化，交通，政治次中心，是 国务院 批准的沿江重点开放城市、 皖江城市带承接产业转移示范区 核心城市、 南京都市圈 成员城市。有 “ 长江巨埠，皖之中坚 ” 之称。 芜湖市 2009 年，全年实现财政收入 147.78 亿元，比上年增长 19.3%，其中，地方财政收入 69.41 亿元，增长 27.6%，均为安徽第二位 。 根据芜湖市 2006-2020 年城市 空间结构规划 ： 中心城区采用组团式结构，城市总体空间划分为五大组团。 城中组团：城市商贸、商务文化中心； 城北组团：以芜湖经济技术开发区为龙头的先进制造产业区； 城东组团：以现代工业、居住为 主导的综合型新城区； 城南组团：以文化科教、高新技术产业为主的城区； 三山组团：以临港产业、能源产业为主导的综合型新城区。 居住用地重点布局在城中区和城南区 。 城东、城北和三山组团以居住配套为主。城市核心区可居住人口 65 万，城南组团可居住人口 45 万，城北组团可居住人口 35 万，城东组团可居住人口 25万，三山组团居住人口为 25 万人。 14 周边区域正在销售的项目有： 15 1、 柏庄春暖花开， 销售均价 5670 元 /平方米 ，概况 ： 项 目 地址 九华南路安徽师范大学南校区对面 地 段 商圈 新时代商 业街商圈 付 款 方式 一次性 ,银行按揭 物 业 类别 住宅、商业 建 筑 类别 高层 小高层 容 积 率 1.6 绿 化 率 42% 建 筑 面积 40 万 M2 占 地 面积 21.7 万 M2 车 位 数 地上：待定 地下：共 1800 个 车 位 比 1： 0.6 开 发 商 芜湖柏庄置业有限公司 总 户 数 3037 2、柏庄丽城，别墅项目，销售均价 11522 元 /平方米，概况： 项 目 地址 九华南路 地 段 商圈 新时代商业街商圈 付 款 方式 一次性 ,银行按揭 物 业 类别 住宅、商业 建 筑 类别 高层 联排别墅 容 积 率 1.8 绿 化 率 42% 建 筑 面积 542085 M2 占 地 面积 400 多亩 M2 车 位 地上： 1569 个 地下：待定 车 位 1： 0.6 16 数 比 开 发 商 芜湖柏丽置业有限公司 总 户 数 2066 3、 文津花园，销售均价 4500 元 /平方米，教育口定向销售项目， 非师范大学老师不得购买， 概况： 项 目 地址 安徽师范大学南校区校园内 地 段 商圈 新时代商业街商圈 付 款 方式 待定 物 业 类别 住宅 建 筑 类别 高层 多层 容 积 率 2.026 绿 化 率 55.4% 建筑 面积 14.8 万平米 M2 占 地 面积 M2 车 位 数 地上：待定 地下：待定 车 位 比 开 发 商 芜湖科创房地产开发有限公司 总 户 数 1282 4、 汇成名郡 ，销售均价 6223 元 /平方米， 概况： 项 目 地址 九华南路东侧（国际会展中心对面