湘潭某地产项目可行性研究报告之财务分析

湖南湘潭金水湾项目 湖南金色 可行性研究报告 XX 房地产顾问（ 广州 ）有限公司 XX 新房地产开发有限公司 2010 年 2 月 10 日 湖南湘潭 XX项目 可行性研究报告 2010 年 2 月 10 日 1 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 目 录 报告说明 .错误 !未定义书签。 第一部分 项目总论 .错误 !未定义书签。 1.1 报告编制情况 . 错误 !未定义书签。 1.2 项目概况 . 错误 !未定义书签。 1.3 发展商背景 . 错误 !未定义书签。 1.4 项目经济技术指标 . 错误 !未定义书签。 1.5 报告总述 . 错误 !未定义书签。 第二部分 湘潭经济环境研究 .错误 !未定义书签。 2.1 湘潭市概况 . 错误 !未定义书签。 2.1.1 主要经济指标 . 错误 !未定义书签。 2.1.2 湘潭市人文、地理、交通状况 . 错误 !未定义书签。 2.1.3 湘潭市经济发展特征 . 错误 !未定义书签。 2.2 湘潭市在“长株谭”城市群的定位 . 错误 !未定义书签。 2.2.1“长株潭”城市群批准为“两型社会” . 错误 !未定义书签。 2.2.2 湘潭在“长株潭”的位置及定位 . 错误 !未定义书签。 2.2.3“长株谭”城市群规划对湘潭市发展的影响 . 错误 !未定义书签。 2.3 湘潭市城市布局及发展规划战略（待修改） . 错误 !未定义书签。 2.4 交通网线 . 错误 !未定义书签。 2.5 城市建设 . 错误 !未定义书签。 2.5.1 城市基础工程 . 错误 !未定义书签。 2.5.2 合理规划房地产开发，加快普通商品房、经济适用房和廉租房的开发建设 错误 !未定义书签。 2.6 宏观经济分析 . 错误 !未定义书签。 2.6.1 整体经济持续高速、加速，现状基数低，未来发展潜力巨大 错误 !未定义书签。 2.6.2 产业结构逐步优化，促进房地产市场日益活跃 . 错误 !未定义书签。 2.6.3 固定资产投资稳步增长 . 错误 !未定义书签。 2.6.4 消费型城市特征明显 . 错误 !未定义书签。 2.6.5 社会零售消费总额提速较快 . 错误 !未定义书签。 本章小节： . 错误 !未定义书签。 第三部分 湘潭市房地产总体分析 .错误 !未定义书签。 3.1 房地产投资 . 错误 !未定义书签。 3.2 土地供应 . 错误 !未定义书签。 3. 3 商品房供求 . 错误 !未定义书签。 3.4 商品房价格变化 . 错误 !未定义书签。 3.5 保障房建设 . 错误 !未定义书签。 本章小节： . 错误 !未定义书签。 2010 年 2 月 10 日 2 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 第四部分 湘潭市房地产市场细分研究 .错误 !未定义书签。 4.1 住宅市场 分析 . 错误 !未定义书签。 4.1.1 住宅市场发展格局 . 错误 !未定义书签。 4.1.2 住宅发展指标（供应、需求、价格） . 错误 !未定义书签。 4.1.3 产品因素研究（销 售率、客户组成、园林景观、车位配比、销售率等） 错误 !未定义书签。 4.2 商业市场分析 . 错误 !未定义书签。 4.2.1 商业发展格局及现状 . 错误 !未定义书签。 4.2.2 典型商业案例 . 错误 !未定义书签。 4.2.3 商业发展规划 . 错误 !未定义书签。 4.3 酒店市场分析 . 错误 !未定义书签。 4.3.1 酒店发展现状 . 错误 !未定义书签。 4.3.2 典型酒店案例 . 错误 !未定义书签。 4.3.3 未来酒店供应 . 错误 !未定义书签。 本章小结 . 错误 !未定义书 签。 5.0 九华板块研究 .错误 !未定义书签。 5.1 九华经济开发区房地产市场总体特征 . 错误 !未定义书签。 5.2 九华经济开发区市场差异性需求分析 . 错误 !未定义书签。 5.5 九华经济开发区商业地产市场供需分析 . 错误 !未定义书签。 5.5 九华经济开发区住宅市场供需分析 . 错误 !未定义书签。 5.6 九华经济开发区住宅及商业地产市场价格状况 . 错误 !未定义书签。 5.7 九华经济开发区房地产市场发展前景 . 错误 !未定义书签。 6.0 项目价值分析 .错误 !未定义书签。 6.1 地理区位 . 错误 !未定义书签。 6.2 区域背景 . 错误 !未定义书签。 6.3 交通状况 . 错误 !未定义书签。 6.4 周边环境及配套 . 错误 !未定义书签。 6.5 未来规划建设 . 错误 !未定义书签。 6.6 项目 swot 分析 . 错误 !未定义书签。 6.7 项目核心价值体系 . 错误 !未定义书签。 第 七 部分：项目发展 建议 7.1 市场定位 7.2 项目定位依据 7.3 目标客户定位 7.4 规划及产品组合建议 7.5定价 及调价策略 2010 年 2 月 10 日 3 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 7.7 开发进度建议 7.7 市场推广策略 第 八 部分：项目财务分析 8.1 项目投资估算 8.1.1 开发成本估算 8.1.2 投资进度估算 8.2 项目资金运作测算 8.2.1 项目运营收入估算 8.2.2 项目可运用资金估算 8.2.3 投资计划与资金筹措 第 九 部分：结论与建议 9.1 结论 9.2 建议 2010 年 2 月 10 日 4 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 第八部分 项目财务分析 8.1 项目投资估算 与资金筹措 8.1.1 项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 本项目的开发 总工期为四年， 分四期开发，每期的工期为一年（酒店工期为两年），详见项目工程建设进度表 （表 8-1）。 根据湘潭市房地产开发的实际情况，本项目的各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期费 用 、 建安工程费、 基础设施建设费 、 开发期税费 、 管理费用 、 不可预见费 、 财务费用 、销售费用 。 土地购置费的估算： 土地购置费包括地价及买地税费。 本报告设定项目用地已完成拆迁补偿及“三通一平” ，并已交清土地出让金 ，表中“地价”是指熟地的价格 。 根据与贵司的约定 ，地价 成本 由贵司提供。 买地税费是指买方交纳的契税及印花税，按地价的 4.05%估 算。 前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘察 、可行性研究 等费用，费用确定主要参考同类房地产开 发 项目的实际情况。 建安工程费 是指 是指建造房屋建筑物所发生土建、水电安装、电梯、消防、暖通空调工程费等， 费用确定主要参考同类房地产开项目的 造价 。 其中酒店、商业超市、会所、幼儿园的建安工程费包含装修费用。 基础设施建设是 指 项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用 ， 费用确定主要参考同类房地产开项目 的 造价 。 开发期税费 包括 城市基础设施配套费 、 施工图审查费 、 工程质量监督费 、 建筑施工安全服务费 、 白蚁防治费 、 价格调节基金 及其他税费， 费用的确定参考当地政府部门的实际收费标准。 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等、房地产税等。按同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按 建安工程费 的 2010 年 2 月 10 日 5 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 3%计取。 不可预见费 按 建安工程费 的 5%计取。 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费 用，主要为借款利息。 利息费用的计算参照 国家发改委、 建设部发布的建设项目经济评 价标准按如下方法确定：假设贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计算，还款当年按年末偿还、全年计息，即： 每年应计利息 =（年初借款本息累计 +本年借款额 2）贷款年利率 根据项目建设投资资金需要，结合自有资金情况，经测算项目需贷款额为 15,480 万元，贷款期限为 2 年，年利率按中国人民银行公布的现行 1-3 年期贷款基准利率 5.40%确定。 销售费用 是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中 发生的各项费用，以及专设销售机构的 各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。 参照同类项目的一般水平，按销售收入的 2%估算销售费用。 序号 计算期（季度）建筑面积( m2)占各类建筑物的比例1 首期工程1 . 1 独立别墅 5 , 4 8 1 60%1 . 2 联排别墅 1 2 , 7 8 9 60%1 . 3 洋房（叠拼别墅） 4 7 , 1 9 9 50%1 . 4 商业（超市） 5 , 0 0 0 100%1 . 5 商业街 6 , 5 3 0 50%1 . 6 会所 2 , 3 3 0 100%小计 7 9 , 3 2 92 二期工程2 . 1 独立别墅 3 , 6 5 4 40%2 . 2 联排别墅 8 , 5 2 6 40%2 . 3 多层住宅 4 7 , 1 9 9 50%2 . 4 洋房（叠拼别墅） 4 7 , 1 9 9 50%2 . 5 商业街 6 , 5 3 0 50%2 . 6 家居市场 2 0 , 0 0 0 100%2 . 7 酒店 5 1 , 8 0 0 100%2 . 8 地下车位 1 2 , 0 7 5 31%小计 1 9 6 , 9 8 33 三期工程3 . 1 商业裙楼 2 , 5 0 0 50%3 . 2 多层住宅 4 7 , 1 9 9 50%3 . 3 小高层 6 2 , 9 3 2 50%3 . 4 地下车位 1 3 , 1 6 0 34%3 . 5 幼儿园 2 , 5 8 0 100%小计 1 2 8 , 3 7 14 四期工程4 . 1 商业裙楼 2 , 5 0 0 50%4 . 2 小高层 6 2 , 9 3 2 50%4 . 3 地下车位 1 3 , 1 6 0 34%小计 7 8 , 5 9 25 合计 4 8 3 , 2 7 5表8 -13 4项目工程建设进度表1 2 2010 年 2 月 10 日 6 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 表8 -2序号 费用 计算基数单价/ 参数( % 或元/ ）金额（万元）备注1 土地购置费 2 4 , 9 1 71 . 1 地价 4 0 6 .5 4 亩 5 8 .9 1 万元/亩 2 3 , 9 4 7 开发商提供1 . 2 买地税费 970契税及印花税，按地价的4 .0 5 估算。2 前期费用 7702 . 1 规划、设计、勘探费 6 7 , 3 7 1 1% 674 按建安成本的1 估算2 . 2 可行性研究费 4 8 3 , 2 7 5 2 97 按2 元/ 计算3 建安工程费 6 7 , 3 7 13 . 1 独立别墅 9 , 1 3 5 1 , 2 5 0 1 , 1 4 2 按1 ,2 5 0 元/ 计算3 . 2 联排别墅 2 1 , 3 1 5 1 , 2 0 0 2 , 5 5 8 按1 ,2 0 0 元/ 计算3 . 3 多层住宅 9 4 , 3 9 8 800 7 , 5 5 2 按8 0 0 元/ 计算3 . 4 洋房（叠拼别墅） 9 4 , 3 9 8 900 8 , 4 9 6 按9 0 0 元/ 计算3 . 5 小高层住宅 1 2 5 , 8 6 4 1 , 1 5 0 1 4 , 4 7 4 按1 ,1 5 0 元/ 计算3 . 6 商业 4 3 , 0 6 0 5 , 0 1 63 . 6 . 1 商业街 1 3 , 0 6 0 950 1 , 2 4 1 按9 5 0 元/ 计算3 . 6 . 2 商业裙楼 5 , 0 0 0 1 , 1 5 0 575 按1 ,1 5 0 元/ 计算3 . 6 . 3 家居市场 2 0 , 0 0 0 1 , 2 0 0 2 , 4 0 0 按1 ,4 0 0 元/ 计算3 . 6 . 4 商业超市 5 , 0 0 0 1 , 6 0 0 800 按1 , 6 0 0 元/ 计算3 . 6 酒店 5 1 , 8 0 0 4 , 0 0 0 2 0 , 7 2 0 按4 ,0 0 0 元/ 计算3 . 8 地下停车位 3 8 , 3 9 5 1 , 7 0 0 6 , 5 2 7 按1 ,7 0 0 元/ 计算3 . 9 公共配套 4 , 9 1 0 8873 . 9 . 1 会所 2 , 3 3 0 2 , 5 0 0 583 按2 ,5 0 0 元/ 计算3 . 9 . 2 幼儿园 2 , 5 8 0 1 , 1 8 0 304 按1 ,1 8 0 元/ 计算4 基础设施建设费（红线内工程） 4 8 3 , 2 7 5 150 7 , 2 5 54 . 1 外水电工程 4 8 3 , 2 7 5 80 3 , 8 6 6 按8 0 元/ 计算4 . 2 道路工程 4 8 3 , 2 7 5 35 1 , 6 9 1 按3 5 元/ 计算4 . 3 绿化、景观工程 1 4 1 , 4 2 4 120 1 , 6 9 7 按1 2 0 元/ 计算5 开发期税费 4 8 3 , 2 7 5 97 4 , 6 9 15 . 1 城市基础设施配套费 4 8 3 , 2 7 5 60 2 , 9 0 0 按6 0 元/ 计算5 . 2 施工图审查费 4 8 3 , 2 7 5 1 . 2 58 按1 .2 元/ 计算5 . 3 工程质量监督费 4 8 3 , 2 7 5 1 . 2 58 按1 .2 元/ 计算5 . 4 建筑施工安全服务费 6 7 , 3 7 1 1 . 7 0 % 1 , 1 4 5 建安工程费的 1 .7 %5 . 5 白蚁防治费 4 8 3 , 2 7 5 2 97 按2 元/ 计算5 . 6 价格调节基金 4 8 3 , 2 7 5 2 97 按2 元/ 计算5 . 7 其它税费 6 7 , 3 7 1 0 . 5 0 % 337 建安工程成本的0 .5 6 管理费用 6 7 , 3 7 1 3 . 0 0 % 2 , 0 2 1 建安工程费的 3 .0 %7 不可预见费 6 7 , 3 7 1 5 . 0 0 % 3 , 3 6 9 建安工程费的 5 .0 %8 财务费用 1 , 2 7 69 销售费用 4 , 5 5 0总投资 1 1 6 , 2 2 1投资估算表 2010 年 2 月 10 日 7 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 8.1.2 项目投资计划 、 资金筹措 与借款利息 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是租售、经营收入用于投资部分。 本项目开发商投入自有资金 33,252 万元作为启动资金 （自有资金按土地购置费与首期工程投资额 （扣除土地购置费后的数额） 的 35%之和确定） ， 另需向银行贷款 15,480 万元用于投资， 剩余部分 67,489 万元由租售、经营收入补充，总投资为 116,221 万元 ，其中 1,266 万元的银行贷款利息从租售、经营收入中支付 。 投资计划详见表 8-3，资金筹措 与运用详见表 8-4。 本项目于第一年贷款，第二年还本付息，两年内还清，详见贷款还本付息表 8-5。 经测算，借款偿还期为 1.26 年。 2010 年 2 月 10 日 8 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 表8 -3序号 费用名称 合计( 万元) 第1 年第2 年 第3 年 第4 年第5 年第6 年1 土地购置费 2 4 , 9 1 7 2 4 , 9 1 7 - - - - 比例 100% 100%2 前期费用 770 770 比例 100% 100%3 建安工程费 6 7 , 3 7 1 1 9 , 1 3 5 2 4 , 9 3 7 1 3 , 5 3 8 9 , 7 6 2 - 比例 100% 28% 37% 20% 14%独立别墅 1 , 1 4 2 685 457 比例 100% 60% 40%联排别墅 2 , 5 5 8 1 , 5 3 5 1 , 0 2 3 比例 100% 60% 40%多层住宅 7 , 5 5 2 0 3 , 7 7 6 3 , 7 7 6 比例 100% 0% 50% 0 . 5洋房( 叠拼别墅) 8 , 4 9 6 4 , 2 4 8 4 , 2 4 8比例 100% 50% 50%小高层住宅 1 4 , 4 7 4 7 , 2 3 7 7 , 2 3 7 比例 100% 50% 50%商业街 1 , 2 4 1 620 620比例 100% 50% 50%商业裙楼 575 288 288 比例 100% 50% 50%家居市场 2 , 4 0 0 2 , 4 0 0比例 100% 100%商业超市 800 800比例 100% 100%酒店 2 0 , 7 2 0 1 0 , 3 6 0 1 0 , 3 6 0比例 100% 50% 50%地下车库 6 , 5 2 7 2 , 0 5 3 2 , 2 3 7 2 , 2 3 7比例 100% 31% 34% 34%会所 583 583比例 100% 100%幼儿园 304 304比例 100% 100%小计 6 7 , 3 7 1 1 9 , 1 3 5 2 4 , 9 3 7 1 3 , 5 3 8 9 , 7 6 2 4 基础设施建设费 7 , 2 5 5 1 , 1 9 1 2 , 5 6 8 2 , 3 1 6 1 , 1 8 0比例 100% 16% 35% 32% 16%5 开发税费 4 , 6 9 1 770 1 , 6 6 1 1 , 4 9 7 763 比例 100% 16% 35% 32% 16%6 管理费用 2 , 0 2 1 574 748 406 293 比例 100% 16% 35% 32% 16%7 不可预见费 3 , 3 6 9 957 1 , 2 4 7 677 488 比例 100% 16% 35% 32% 16%8 财务费用 1 , 2 7 6 418 858 比例 100% 33% 67%9 销售费用 4 , 5 5 0 - 1 , 2 6 6 1 , 0 1 6 572 220 1 , 4 7 5 比例 100% 0% 28% 22% 13% 5% 32%10 ( 1 9 ) 合计 1 1 6 , 2 2 1 4 8 , 7 3 2 3 3 , 2 8 5 1 9 , 4 5 1 1 3 , 0 5 7 220 1 , 4 7 5 比例 100% 42% 29% 17% 11% 0% 1%投资计划表 2010 年 2 月 10 日 9 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 序号项目名称合计123456一资金来源289,85548,73263,46650,97732,45615,50178,7221经营活动产生的现金来源241,123063,46650,97732,45615,50178,7221.1销售收入227,489063,31650,82028,59511,01673,7421.2租赁收入（超市）647015015816517401.3酒店收入12,9870003,6964,3124,9802筹资活动产生的现金来源48,73248,732002.1自有资金33,25233,252002.2银行贷款15,48015,48002.3其他负债03其他来源二资金运用152,36048,73255,86724,46423,3618,86230,4701开发成本投资116,22148,73233,28519,45113,0572201,4752经营成本7,024031331,9952,3232,6422.1租赁经营成本13403133343602.2酒店经营成本6,8900001,9612,2872,6423销售费用4,55001,2661,0165722201,4754销售经营税金及附加16,26504,5273,6342,0457885,2735所得税002983,6972,98716,964盈余公积 应付利润6借款本金偿还15,4807借款利息支付1,27601,276三当年盈余资金137,49507,60026,5139,0966,63948,252四累计盈余资金07,60034,11443,20949,84891,461资金来源与运用表单位：万元 表8-4 2010 年 2 月 10 日 10 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 序号项目合计123456一借款及还本付息额1期初贷款本金累计31,37815,48015,89800001.1其中：本金30,96015,48015,48000001.2利息4184182本期贷款15,48015,48003本期应计利息1,2764188584本期还本付息16,756016,75604.1其中：还本15,480015,48004.2付息1,27601,2760000二偿还贷款的资金来源297,451063,46758,57759,00226,59289,8131销售和经营收入241,123063,46650,97732,45615,50178,722销售收入227,489063,31650,82028,59511,01673,742租赁收入（超市）64701501581651740酒店收入12,9870003,6964,3124,9801.1减：销售税金16,26504,5273,6342,0457885,273销售费用4,55001,2661,0165722201,475所得税23,947002983,6972,98716,964经营成本7,024031331,9952,3232,642支付建设资金116,22148,73233,28519,45113,0572201,4751.2可用于还款的销售收入128,841024,35626,57913,08611,28553,535其中：偿还利息1,27601,2760偿还本金15,480015,4800000盈余销售收入104,4850026,57913,08611,28553,5352资本金33,252000003可用于还款的盈余资金07,60026,54611,0918,96250,893三借款偿还期（年）贷款还本付息估算表单位：万元 表8-51.26 2010 年 2 月 10 日 11 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 8.2 项目租售、经营收入的测算 （含相关税金及经营成本测算） 本项目 的收入由以下三大部分构成： 租赁收入：商业超市建成后前五年采取租赁模式经营（租赁期末将商业超市售出），期间获取租金收入； 酒店经营收入：酒店建成后前三年自营 （自营期结束后用于销售） ，期间可获得酒店经营收入； 销售收入：本项目的别墅、联排别墅、多层洋房、叠拼别墅、小高层住宅、地下车位、商业街、商业裙楼、家居市场用于销售 ，商业超市和酒店在租赁期或自营期结束后用于销售 。 项目内的会所、幼儿园、地上车位作为配套，不能对外销售，经济效益不显著，而且在运营过程中往往收支相近，故在测算收入、支出时可忽略不计。 本 项目各 用途 物业的价格定位详见第七章（ 此处有待商榷 ） ，随着项目及周边配套的完善，项目后期产品较前期产品的价格会有一定程度的上涨，按照行业经验，预计独立别墅、联排别墅的售价年涨幅为 15%，其余产品售价年涨幅为 10%。 为 增强 客户对本项目的信心，第一期产品建成后再发售， 后期产品则可采取预售的方式。各年的销售计划详见表 8-6。根据销售计划和售价可测算各年度的销售收入，详见表 8-7。 销售税费包括如下几项： 营业税 ： 按销售收入的 5 计提 ； 营业税附加 ： 按营业税 10计提（包含教育费附加、城市维护建设税 )； 防洪保 安资金 ： 按销售收入的 0.6计提 ； 交易印花税 ： 按销售收入的 0.05计提 ； 土地增值税： 按销售收入的 1预征 。 销售税费的具体数额详见表 8-8。 （ 此处有待 商榷 ）预计超市的租金水平为 20元 /平方米，租金年增长率为 5%，出租率为100%。出租成本包括如下几项： 维修费 ：按租金收入的 1%计提； 保险费 ：按租金收入的 0.15%计提； 房产税 ：按租金收入的 12%计提； 营业税 及附加 ：按租金收入的 5.5%计提； 印花税 ： 按 租金收入的 0.1计提 ； 管理费 ： 按 租金收入的 2计提 。 租赁收入和成本详见表 8-9。 酒 店的经营收入包括房租收入、 餐饮收入和其他收入 。支出包括服务成本、运营成本和其他成本。酒店收入、支出详见表 8-10（ 此处有待 细 化 ） 2010 年 2 月 10 日 12 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 表8 -6物业类型 合计/起 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 第5 年 第6 年别墅独立别墅 1 0 0 . 0 % 8 0 . 0 % 2 0 . 0 %双拼别墅/联排别墅 1 0 0 . 0 % 8 0 . 0 % 2 0 . 0 %普通住宅多层住宅 1 0 0 . 0 % 2 5 . 0 % 5 0 . 0 % 2 5 . 0 %洋房( 叠拼别墅) 1 0 0 . 0 % 7 5 . 0 % 2 5 . 0 %小高层住宅 1 0 0 . 0 % 2 5 . 0 % 5 0 . 0 % 2 5 . 0 %商业街 1 0 0 . 0 % 7 5 . 0 % 2 5 . 0 %裙楼商铺 2 5 . 0 % 5 0 . 0 % 2 5 . 0 %家居市场 1 0 0 . 0 % 5 0 . 0 % 5 0 . 0 %商业超市 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %酒店 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %车位 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %独立别墅 1 5 . 0 %双拼别墅/联排别墅 1 5 . 0 %普通住宅多层住宅 1 0 . 0 % 1 0 . 0 %洋房( 叠拼别墅) 1 0 . 0 %小高层住宅 1 0 . 0 % 1 0 . 0 %商业街 1 0 . 0 %裙楼商铺 1 0 . 0 % 1 0 . 0 %家居市场 1 0 . 0 %商业超市酒店车位别墅独立别墅 7 , 0 0 0 7 , 0 0 0 8 , 0 5 0双拼别墅/联排别墅 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 7 5 0普通住宅多层住宅 3 , 0 0 0 3 , 0 0 0 3 , 3 0 0 3 , 6 3 0洋房( 叠拼别墅) 3 , 5 0 0 3 , 5 0 0 3 , 8 5 0小高层住宅 2 , 5 0 0 2 , 5 0 0 2 , 7 5 0 3 , 0 2 5商业街 9 , 0 0 0 9 , 0 0 0 9 , 9 0 0裙楼商铺 9 , 9 0 0 9 , 9 0 0 1 0 , 8 9 0 1 1 , 9 7 9家居市场 9 , 0 0 0 9 , 0 0 0 9 , 9 0 0商业超市 1 0 , 0 0 0酒店 1 2 , 0 0 0车位（元/个） 6 0 , 0 0 0 6 0 , 0 0 0销售进度售价升幅变化售价变化测算( 元/）分期营销计划表 2010 年 2 月 10 日 13 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 表8 -7物业类型 合计 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 第5 年 第6 年别墅独立别墅 9 , 1 3 5 7 , 3 0 8 1 , 8 2 7双拼别墅/联排别墅 2 1 , 3 1 5 1 7 , 0 5 2 4 , 2 6 3普通住宅 3 1 4 , 6 6 0多层住宅 9 4 , 3 9 8 2 3 , 6 0 0 4 7 , 1 9 9 2 3 , 6 0 0洋房( 叠拼别墅) 9 4 , 3 9 8 7 0 , 7 9 9 2 3 , 6 0 0小高层住宅 1 2 5 , 8 6 4 3 1 , 4 6 6 6 2 , 9 3 2 3 1 , 4 6 6商业街 1 3 , 0 6 0 9 , 7 9 5 3 , 2 6 5裙楼商铺 5 , 0 0 0 1 , 2 5 0 2 , 5 0 0 1 , 2 5 0家居市场 2 0 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0商业超市 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0酒店 5 1 , 8 0 0 5 1 , 8 0 0车位( 个） 1 , 0 9 7 1 , 0 9 7别墅独立别墅 5 , 1 1 6 1 , 4 7 1双拼别墅/联排别墅 8 , 5 2 6 2 , 4 5 1普通住宅多层住宅 7 , 0 8 0 1 5 , 5 7 6 8 , 5 6 7双拼别墅/联排别墅 2 4 , 7 7 9 9 , 0 8 6小高层住宅 7 , 8 6 7 1 7 , 3 0 6 9 , 5 1 8商业街 8 , 8 1 6 3 , 2 3 2裙楼商铺 1 , 2 3 8 2 , 7 2 3 1 , 4 9 7家居市场 9 , 0 0 0 9 , 9 0 0商业超市 5 , 0 0 0酒店 6 2 , 1 6 0车位 6 , 5 8 2合计 2 2 7 , 4 8 9 6 3 , 3 1 6 5 0 , 8 2 0 2 8 , 5 9 5 1 1 , 0 1 6 7 3 , 7 4 2销售面积（)销售收入（万元）销售收入测算表 2010 年 2 月 10 日 14 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 表8-8序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年备注1项目销售收入（万元）227,48963,31650,82028,59511,01673,7422销售税费（万元）16,26504,5273,6342,0457885,2732.1营业税（万元）11,37403,1662,5411,4305513,687按销售收入的5计提2.2营业税附加（万元）1,137031725414355369按营业税10计提（包含教育费附加、城市维护建设税)2.3防洪保安资金1,36538030517266442按销售收入的0.6计提2.4交易印花税（万元）1140322514637按销售收入的0.05计提2.5土地增值税(万元)2,275633508286110737按销售收入的1预征销售税金及附加估算表 2010 年 2 月 10 日 15 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 表8 -9因素 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 第5 年租金增长率 0 5% 5% 5%超市 租金（元/月） 0 25 26 28 29 5 ,000 年出租率 0 100% 100% 100% 100%收入( 万元） 0 150 158 165 174合计( 万元)租赁收入 647 0 150 158 165 174出租成本 134 0 31 33 34 36维修费 1 . 0 0 % 0 2 2 2 2保险费 0 . 1 5 % 0 0 0 0 0房产税 1 2 . 0 0 % 0 18 19 20 21营业税及附加 5 . 5 0 % 0 8 9 9 10印花税 0 . 1 0 % 0 0 0 0 0管理费 2 . 0 0 % 0 3 3 3 3净租赁收入 512 0 119 125 131 138超市出租收入及出租成本估算表 2010 年 2 月 10 日 16 湖南湘潭 XXX 可行性研究 报告（ 2010/02） 表8-10因素第1年第2年第3年第4年第5年第6年价格增长率0000%5%5%房价(元/间/天)000450473496年出租率00045%50%55%房租收入(万元）0002,2172,5872,988运营收入合计(万元)房租收入占酒店总收入的比例 60%15,1080002,2172,5872,988餐饮收入占