物业租赁管理、财务管理.ppt

第十章物业租赁管理 本章内容 物业租赁概述租约管理租赁营销管理 第一节物业租赁概述 一 物业租赁的含义物业的租赁是指房屋产权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用 承租人向出租人支付租金的行为 1 房屋出租人必须是房屋产权所有人 2 转租不等于出租 转租人也不等于出租人 3 出租不仅将房屋让于承租人居住或从事经营活动 还包括各种形式的出租转租活动 二 房屋租赁的法律特征 1 房屋租赁是房屋占有权 使用权及部分收益权的转移 2 房屋租赁的标的是特定物而不是种类物 3 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 4 房屋租赁关系不因所有权的转移而终止 5 租赁关系主体的法律要求 租赁作为一种民事法律行为 对其主体 租赁双方都有法律要求 其表现为 租赁双方除了必须具有民事能力以外 还要求出租人必须是房屋所有权或其指定委托人或法定代管人 要求承租人没有法律限制承租的情况 6 租赁客体的法律要求 未依法取得房屋所有权证的 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 共有房屋未取得共有人同意的 权属有争议的 属于违法建筑的 不符合安全标准的 已抵押 未经抵押权人同意的 不符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的 有关法律 法规规定禁止出租的其他情况 三 物业租赁的分类 1 根据租赁房屋的性质不同可分为公房租赁和私房租赁 也可分为保障性 福利性租赁和市场性租赁 公房租赁又可分为房管部门管的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房租赁 2 根据租赁房屋的用途不同 可分为居住物业 商业物业 办公楼及工业物业等的租赁 3 按照房屋的租赁期限不同 又可分为定期租赁 不定期租赁和阶段式租赁 4 按照租金的计算和支付方式不同可以分成毛租 纯租约以及百分比租约 5 按承租人的国籍不同将租赁分为国内租赁和涉外租赁 四 租赁登记与纳税 一 租赁登记 二 租赁税收 第二节租约管理 一 租约与租有权1 租约的含义房屋租约是一种债权合同 是出租人和承租人就房屋租赁事宜 明确双方的权利 义务和责任的协议 也即以房屋为租赁标的契约 2 房屋租约的法律特征 1 房屋租约是双务有偿合同 2 房屋租约是诺成和要式合同 3 房屋租约是继续性合同 3 租有权租有权是相对所有权而言的 租有权是承租人拥有的对租赁物业的一种权利 1 有年限的租有权有年限租有权的租约是指租户在一定的租约条款下 占有物业一段确定的时间 2 周期性租有权周期性租有权是指业主将房屋租与承租户一段时间后可以自动续约相同一个时期的一种出租方式3 不定期租有权不定期租有权是指业主同意给与承租户不限时间租用物业的权利 这种租有权的产生和延续依赖于双方的自愿 4 默认租有权默认租有权或强占租有权是指租户在租约到期时 未经所有者的许可 强制继续占有物业 二 租约的类型1 毛租约在毛租约的情况下 承租户支付固定的租金 而业主支付所有有关物业的费用 包括房地产税和其他有关物业的税收 保险费和维修费等 至于水电费等公共事业费 则由租赁双方协商 可由承租户支付 也可由业主支付 毛租约经常用于公寓的出租 也有用于办公楼的租赁的 2 纯租约纯租约 也称净租约 纯租约一般用于较长租期的租约 纯租约主要指承租户除了支付租金以外 还要承担其他的费用 从理论上 存在3种纯租约 单纯租约 双纯租约和三纯租约 单纯租约 租金 水电费 房产税 其他税收双纯租约 租金 水电费 房产税 其他税收 保险费三纯租约 租金 水电费 房产税 其他税收 保险费 维修费 3 百分比租约百分比租约 有时称作超额租约 是用于零售商业物业的出租租约 百分比租约租金的支付一般是基于年度来计算的 它要求承租者在支付一个固定额度的基础租金的基础上 加上承租户总收入超过事先确定的最低销售额部分的一个百分比 四 有效租约的基本条款 1 当事人姓名 名称 及住所 2 房屋的座落 面积 装修及设施状况 3 租赁用途 4 租赁期限 5 租金及交付方式 6 房屋修缮责任 7 转租约定 8 变更和解除合同的条件 9 违约责任 10 当事人约定的其他条款 五 租赁双方的权利和义务 一 出租人的权利和义务1 出租人的权利 1 有按期收取租金的权利 2 有监督合理使用房屋的权利 这包括对改建装修 转租的否决权 合法使用的监督权及必要的进入权 3 有依法收回出租房屋的权利 有3种情况可依法收回 一是租赁期满 二是对不定期租约要收回自住时 需提前通知并要按排好承租人的搬迁 三是承租人违约时 这里要明确指出的是欠租6个月以上 公有住宅无正当理由闲置6个月以上的 都符合收回房屋的条件 2 出租人的义务 1 保障承租人合法使用 2 根据合同对房屋设备维修 3 保证租户不受干扰 4 有依靠租户管理房屋 接受租户监督 不断改进工作的义务 二 承租人的权利和义务1 承租人的权利 1 有按约使用所租房屋的权利 2 有要求保障安全居住的权利 3 出租房屋出售时有优先购买权 4 有对房屋管理状况监督和建议权 5 在出租人同意的情况下 有转租获利的权利 2 承租人的义务 1 有按期交纳租金的义务 2 有按约定用途使用房屋 不得私自转租 转让他人的义务 3 有维护原有房屋的义务 4 有遵守国家政府有关法规和物业管理规定的义务 第三节租赁营销管理 一 营销的原则 熟悉你的产品 和 新业务的最好来源是你目前的顾客 你所遇到的每一个人 都有可能为你带来至少250个潜在的顾客 反过来 一个客户不满意离你而去 意味着 你将失去250个潜在的客户 乔 吉拉德 二 营销活动 一 广告竞争1 广告竞争的制约因素 1 物业类型 2 供求关系 3 可用的广告资金2 广告方法 1 标牌 2 报纸广告 3 杂志和其他公众场合 4 电台 6 邮寄广告 7 组合广告 二 形象宣传 三 个人销售活动三 谈判和签约 二 形象宣传1 形象宣传的方式 1 保持与社交界 新闻界以及社会公众之间的良好关系 这种关系的建立可以通过积极主动地与各社会团体联系 参与他们的活动并交流分享各自的专业经验 2 准备新闻稿供发表 3 利用电视作宣传 电视经常可被用于新的大型项目的开工 封顶和落成典礼的宣传 如果物业管理者有机会 有能力做到这一点的话 应尽量抓住这种机会 2 形象宣传的优点形象宣传相对于广告来说 其主要优点是 1 宣传从本质上来说是免费的 2 能得到广泛和影响深刻的宣传 使物业和物业管理公司迅速地为目标客户所了解 3 公众可信度强 由于本质上的免费性使得其比付费广告具有更高的公众可信度 三 个人销售活动1 与代理商 经纪人合作 1 选择有信誉的主要经纪人 2 向经纪人提供与物业有关的详细资料和信息 使经纪人能充分熟悉和了解该物业的情况及物业业主及管理者的意图 3 双方事先要就合作方式 各自的权责以及佣金分配等内容达成明确的协议 4 创造条件便于外界经纪人接触了解物业 这可以通过个别介绍或者安排样板房来展示出租房间的特征 2 直接销售 1 了解客户 具体从以下几个方面对客户进行了解 了解客户的真正要求 了解客户搬迁的迫切性 了解客户的激励因素 了解客户是否是最终的决策者 2 创造兴趣和愿望 选择物业最具优势的路线 给客户一个良好的总体影响 有的放矢地介绍 适时指出那些给客户所感兴趣但不一定注意到的各种设施和服务 增加客户的满意感 给客户看干净 适于出租的空间 凌乱肮脏的空间将给客户带来不良影响 控制看房的数量 不能让客户看太多的空间 要有针对性 一般不要超过3间 3 处理异议 事先充分的工作准备 这包括事先对房间的仔细检查 及时整改以及一开始对客户要求的深入了解 对确实存在的问题要坦率地承认并作出确切的承诺 这体现了物业管理者的诚实态度和专业精神 对顾客提出的过高要求 也不予反驳 答应在商谈租约时进一步协商 4 出租中心 出租中心一般都设有样板房供参观 可以加快出租的速度 三 谈判和签约引导客户 鉴别客户 谈判条款 签约 第十一章物业管理企业的财务管理 本章内容 物业管理企业的财务管理概述物业管理中的资金分类 测算与管理 第一节概述 一 物业管理企业财务管理的含义财务管理是企业为了取得最大的效益 按照资金运动规律和国家财经政策 筹集 运用 分配和监督企业资金 处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作 是企业管理活动的基础和中心 物业管理企业的财务管理什麽是资金 资金就是钱吗 二 物业管理企业财务管理的内容包括 资金的筹集和使用管理 固定资产管理 流动资金管理 专项资金管理 租金收支管理 物业管理费的收取与管理 资金分配管理以及财务收支汇总平衡管理等 三 物业企业财务管理的任务1 开源节流 增加企业经营活力2 尽心尽力 确保应收资金到位3 严格把关 堵塞漏洞 提高效益4 强化监督 做好财务安全工作 四 物业企业财务管理的特点 1 财务管理的内容复杂 2 财务管理成本较高 3 管理费性质内容复杂 4 财务监督的多元化 第二节物业管理中资金分类与测算 一 物业企业的资金分类 一 物业管理企业的资本金 二 物业接管验收费及开办费 三 物业服务收费 四 物业维修基金 五 综合服务与多种经营收费 六 其他收入 二 物业管理费的测算与管理 一 物业管理费的测算1 物业管理费的构成物业管理企业接受物业产权人 使用人委托对建筑及其设备 公用设施 绿化 卫生 交通 治安和环境容貌等项目开展日常维护 修缮 整治服务及提供其他与用户生活相关的服务所收取的费用 对管理费用的收取 必须按物业分类计算 合理分摊 量出为入 2 物业管理的定价原则我国目前的物业管理费按照定价的主体 可以分为政府定价 政府指导价和经营者定价 1 政府定价 政府定价的物业管理费是指对售后公房的物业管理收费 它又分成了管理费 保安费及保洁费 电梯水泵运行费几项 2 政府指导价 政府指导价是指对普通商品住宅收取的物业管理费实行政府指导价 即房屋所有人按经所在地物价部门认可的标准缴纳费用 政府指导价是物价管理部门根据当地经济发展水平和物业管理的服务水准 征求同级房产管理部门的意见 制定的收费标准 3 经营者定价 外销商品住宅 高标准内销商品住宅或非居住用房的物业管理费实行经营者定价 即由产权人 或产生的业主委员会 同所委托的物业管理单位商定收费标准 并报所在地的物价部门备案 经营者定价没有固定的标准 根据物业管理企业提供的服务标准 根据业主对服务的要求及经济承受能力 由双方协商确定 案例 案情 去年4月 某物业公司正式进驻某高档小区 行使前期物业管理权 双方签订预售合同及附件并在物价等相关部门登记备案 根据商品房预售合同附件约定 物业公司每月应收取每平方米4 5元的物业管理费 当业主入住该小区后 就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2 4元为由 拒付物业费并投诉到物价管理部门 物价管理部门接到投诉后 经过调查作出了处罚通知书 某物业公司不服 提出行政复议 问题 1 物价部门的做法是否正确 2 怎样看待物业与业主之间的纠纷 3 物业公司是否能胜诉 3 物业管理费的计费方式 1 包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用 盈余或者亏损均有物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式 物业管理费 X 实行包干制的 构成包括 物业服务成本 X1 法定税费 X2 物业管理企业的利润 X3 三部分 即X X1 X2 X3 2 酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业 其余全部用于物业管理服务合同约定的支出 节余或者不足均由业主享受或承担的物业服务计费方式 物业管理费 X 包括物业服务成本 X1 和物业管理企业的酬金 X4 两部分 即X X1 X4 案例 案情 虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份 物业管理服务合同 合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理 物业公司可按市场有关规定提取12 的管理酬金 物业管理费若有节余则归业委会所有 2004年8月 合同期满 物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委会 于是东家就将物业公司请到法院讲道理去了 问题 物业管理公司的做法是否正确 为什麽 4 物业管理费的核算 1 公司费用分摊法 2 物业成本摊分法 3 工时计算法 二 物业管理费的收缴 催收管理1 特征 1 物业服务收费主体是物业管理企业而非房地产开发商 2 物业服务交费主体是业主 3 物业服务收费与购房款无关 具有独立性 2 物业服务收费的现状 1 物业服务存在乱收费的情况 2 物业服务存在收费难的问题 3 物业服务收费难的原因及对策分析原因 1 业主对物业管理服务的认知程度和接受程度不高 案例 法院封家电全家住宾馆不缴费的业主 并非因为家庭经济状况差 家住长宁的某业主 住别墅 请保姆 夫妻每人一辆车 另外还备一辆 宝马 却拖欠物业管理费 水电费一年多 去年8月 长宁法院判决生效后 他依然拒不执行 法院上门执行 封了其家中的空调 冰箱 第二天 他就把钱送到法院 但根据规定三天后才可以启封 夏天天热不能用空调 家里是没法住了 一家人只好住宾馆 从此 该小区所有业主均按时缴费 物业管理费的收缴率达到100 物业公司感动之余 给法院送来一面锦旗 秉公办事 执法如山 案例 欠租2000元被拘一整天百年不赖 千年不还 这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话 法院判决生效后 面对法院工作人员 她依然如故 法院只好强制执行 决定拘留户主 老头被拘留 老太慌了神 儿女也埋怨 只好立刻拿着钱到物业公司 要求物业公司到法院为其求情 法律无情人有情 物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院 但按规定该户主依然被拘留24小时 一人吃官司 众人缴费忙 该小区另外6户欠费的业主 住户 都迅速缴纳了所欠费用 小区的物业管理费 房租收缴率达到了100 2 物业服务收费透明度差 3 开发商难兑现的高承诺以及建筑工程遗留问题多 物业管理服务不能到位 案例 笑星因何拒缴物管费 业主可以查物业公司的帐吗 案情 小章买了房子