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此教程是对工程技术部员工基础知识培训 两江物业培训教程 工程技术部培训课件 一 工程维修基本规范讲解 1 工程技术部员工形象2 上门服务注意事项3 物业设备管理4 基本技术知识 电气 给排水 1 注重形象的意义 在职业交往中 每名员工的个人形象都是其所在企业形象的具体体现 如果不注意个人形象 会形成负面影响 势必给公司形象造成损害 因此对于公司员工的仪容仪表 应加以规范 总体而言 公司员工仪容仪表应当整洁 庄重 典雅 2 形象的具体表现 头发的具体标准 前不覆额 侧不掩耳 后不及领 着装 制服制服是指由企业统一制作 并要求某一个职级的公司员工统一穿着的服装 制服体现着自己所在的企业形象 反映着企业的规范程度 穿着制服最重要的一个禁忌 是不允许制便混穿 此外也不允许穿着制服时令其又脏又破 过脏过乱 随意搭配 3 标准形象 冬装 夏装 头发 前不覆额侧不掩耳后不及领 着装 干净 整洁不随意搭配 2 上门服务的规范 1 须进入房内维修前 应检查自身衣着是否干净 个人形象是否符合要求 是否需带梯子 不可以用业户家具作登高用 2 通知业户开门时 应有节奏的轻轻敲门或按门铃 而一次不超过三声 如业户在房内尚未听到叫门声应重复一遍 如房内仍无动静 即表示室内没人在 3 业户开门后 维修人员应主动自我介绍 您好 我是管理处派来的维修工 是否方便现在维修 如业户允许 则更换自带拖鞋 或鞋套 后进入房内 并与业户讲 麻烦您 告诉我哪有故障或哪有不妥 请让我 们 检查一下 4 经现场检查可以即时修复的 应告诉业户 我 们 尽快替你排除故障 同时根据 有偿维修价目表 视实际情况是否需收费 如收费应告诉业户需服务费与材料费的数量 并填入 维修服务单 服务费栏内 同时申明不收现金 5 展开维修作业时在现场铺好工作布 整齐摆放好所有工具 高质量完成对业户的服务 如维修现场有家私及日常用品 应主动配合业户移开物品 防止因维修工作而碰坏业户物品 6 如顺利完成维修工作 应主动讲 您好 故障已修好 请试用 如业户验收合格 则与业户讲 麻烦您在这维修服务单上签名确认 如您对我 们 的维修有任何意见 可以在此单上注明 以便我 们 日后工作进一步改善 7 维修工作完成 应立即清理维修现场 并配合业户将移开的物品移到原位 离开单元时应讲 不好意思 耽误您的休息 打扰您了 如还有问题 请随时与我们联系 8 维修工到业户单元内维修时 不可以与业户聊与维修无关的话题 不打听业户私人一切问题 不收业户礼品 物件 红包 更不允许利用工作之便偷拿业户财物 一经查实严肃处理 情况严重的则移送公安机关处理 9 经现场检查发现无法即时维修的应讲 对不起 故障暂无法排除 待我给管理处汇报一下情况后再作处理 我 们 会尽量帮助解决的 上门维修标准规范 视频 一 物业设备管理的作用物业设备管理是指按照科学的管理方法 程序 技术要求 对各种物业设备的日常运行和维修进行管理 其作用 一 是充分发挥房屋住用功能的保障 二 是延长设备使用寿命 保障设备安全运行 发挥设备价值的保证 三 利于推动房屋建筑设备的现代化 四 利于强化物业管理企业的基础建设 3 物业设备管理 二 物业设备管理的内容 一 物业设备的基础管理1 资料档案管理物业设备基础资料 设备原始资料设备维修资料设备管理资料物业设备基础资料管理工作任务 设备技术档案的保管为设备运行 维护 管理提供信息依据2 标准化管理两类标准 技术标准 设备的验收标准 完好标准 维修等级标准 管理标准 报修程序 信息处理标准 服务规范标准 考核奖惩标准 功用 提供共同行为准则和标准提供基本依据与手段 3 规章制度建设三个方面 生产技术规程 设备安全操作规程 保养维修规程 管理工作制度 运行管理制度 安全管理制度 检修制度 值班工作制度等 责任制度 岗位责任制度 纪录与报告制度 安全制度 交接班制度等 4 教育培训 对内 对业主 租用户 二 物业设备的运行管理特点与要求 日常性 安全性 广泛性1 设备运行的劳动组织任务 合理分工与协作 配置人力 合理确定劳动组织形式 根据设备操作技术要求与岗位设置要求 具体工作内容 1 定员 定工作岗位人数 方法 按设备定员 按岗位定员 按比例定员 2 分组强电组 弱电阻 水暖组 空调组 3 轮班组织基本形式 单班制 多班制 三 物业设备的安全管理主要涉及四方面工作 1 维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容 安全作业训练安全意识教育安全作业管理2 业主和使用人的安全教育和宣传3 建立设备的安全管理措施包括 对特殊 具危险性设备加保护装置定期进行设备的安全检查和性能测试制定设备的安全管理制度4 建立安全责任制度 四 物业设备的维修管理1 日常保养内容 设备的清洁 润滑 紧固 调整 防腐等2 定期检查包括日常检查与定期检查3 计划修理设备磨损的两类原因 使用损耗 自然腐蚀老化设备磨损大致三阶段 1 初期磨损阶段磨损速度快 持续时间短 2 正常磨损阶段 3 剧烈磨损阶段 设备故障的发生也有其一定的规律性 一般分为 1 初期故障期必须把握好运输 安装 调试 验收等工作 重点是细致地研究与掌握设备合理使用 操作的方法 2 偶发事故期此时工作重点是加强安全操作管理 做好日常的维修保养 3 磨损故障期须在零件达到使用期限之前进行更换与修理 因此 这一时期重点是进行预防维修与改善性维修 五 物业设备的更新改造设备更新改造的重要理论依据 设备的寿命原理1 设备的寿命设备的寿命通常可分为 设备的物质寿命 技术寿命 经济寿命 1 设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间其长短取决于 自身质量 运行过程中的使用 保养 更换与修复情况 2 设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间 设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期 3 设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间 设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据 2 设备改造更新应注意的问题 1 确定设备合理的使用年限 2 在做好设备的维护保养 修理工作同时 注意适度进行设备的技术改造 延长物业设备的使用寿命 3 设备的最佳更新时期 应首选设备的经济寿命年限 3 设备更新改造的类型 1 设备的改造 2 设备的原型更新 3 设备的技术更新 4 基本技术知识 电气方面 1 电力系统 2 变配电室组成低压配电箱线路的敷设配电柜 屏 用电负荷的分类建筑物的变配电所低压配电低压配电系统保护装置高层建筑供电 3 安全用电与建筑防雷 4 电气设备保护措施常见触电方式接地保护电流对人体的伤害接零保护常用的安全用电措施漏电保护触电急救 一 电力系统的组成 1 电力系统是由发电 电力网 用户组成 一 电力系统 2 电力网的电压等级从输电的角度看 电压越高则输送的距离就越远 传输的容量越大 电能的损耗就越小 但电压越高 要求的绝缘水平也越高 因而造价也越高 我国常用电压等级主要有220V 380V 3KV 6KV 10KV 35KV 110KV 220KV等 3 频率标准我国电网的频率标准是50Hz 频率变化对电网的运行质量影响较大 正负偏差 0 5Hz 二 线路的敷设电缆 电线的敷设应根据建筑的功能 室内装饰的要求和使用环境等因素 经技术 经济比较后确定 1 架空线路2 电缆线路3 绝缘导线的敷设绝缘导线的敷设方式可分为明敷和暗敷 导线穿管敷设注意事项 钢管弯曲半径不得小于该管径的6倍 钢管弯曲角度不得小于90 管内所穿导线的总面积不能超过管内截面的40 管内导线的数目不能超过8根 管内导线不允许出现接头和扭拧现象 所有导线的接头和分支都应在接线盒内进行 不同回路和不同电压的导线除特殊情况外不应穿在同一根管内 塑料管布线一般适用于室内和有酸碱腐蚀性介质的场所 但在宜受机械损伤的场所不宜明敷 三 建筑物用电负荷的分类和类别 1 将民用建筑用电负荷分为三级 1 符合下列情况之一时 应为一级负荷 中断供电将造成人身伤亡时 中断供电将造成重大政治影响者 中断供电将造成重大经济损失者 中断供电将造成公共场所的秩序严重混乱者 一级负荷需采用两个以上独立电源 同时还需增设应急电源 2 符合下列情况之一时 应为二级负荷 中断供电将造成较大政治影响者 中断供电将造成较大经济损失者 中断供电将造成公共场所秩序混乱者二级负荷尽可能有两个独立电源供电 3 不属于一级和二级负荷者应为三级负荷 对供电无特殊要求 2 建筑物负荷类别 1 照明和划入照明电价的非工业负荷 2 非工业负荷 3 普通工业用电 二 高层建筑供电 1 高层建筑的负荷分级一级负荷 消防用电设备 应急照明 消防电梯 二级负荷 客用电梯 供水系统 公用照明 三级负荷 居民用电等其他用电设备 2 高层建筑的供电要求因为高层建筑存在着一级或二级负荷 所以现代高层建筑均是采用至少两路独立的10kV电源同时供电 高层建筑常用的供电方案 三 变配电室 物业小区供配电系统是指从高压电网引入电源 到各用户的所有电气设备 配电线路的组合 变配电所 室 是小区供配电系统的枢纽 它担负着接受电能 变换电压 分配电能的任务 一 低压配电箱 盘 配电箱 盘 是直接向低压用电设备分配电能的控制 计量盘 在小区建筑中用量很大 配电盘的位置应尽量置于用电负荷中心 以缩短配电线路和减少电压损失 还应注意所选配电盘位置应有利于维修 干燥且通风 采光良好 不影响建筑美观和建筑结构的安全等 二 配电柜 屏 配电柜是用于成套安装供配电系统中受配电设备的定型柜 有高压 低压配电柜两大类 在安装时 受电配电柜居中 分支配电柜分居两侧 控制 信号部件及空气开关对应装配于配电柜的正面 这样安装便于监视 操作及保养 配电柜背面只有母线 检查及维修也很方便 三 建筑物的变配电所 变配电所由高压配电室 变压器室和低压配电室三部分组成 变配电所的位置在其配电范围内应尽量布置在接近电源侧 并位于或接近于用电负荷中心 保证进出线路顺直 方便 最短 变配电所不应选在有剧烈震动的场所 不宜选在多尘 水雾和有腐蚀性气体的场所 有人值班的变配电所应单独设值班室 只有低压配电室时 值班室可与低压配电室合并 但应保证值班人员工作的一面或一端 低压配电装置到墙的距离不应小于3m 变配电所房间内部设备的布置应做到线路顺直 最短 进出方便 有利于操作 巡视 试验和检修 四 低压配电系统保护装置 为保证线路的正常运行 线路应具备一定的保护装置 在低压配电线路中的保护包括有短路保护 过负荷保护 接地故障保护和中性线保护 常用的低压保护电器主要有刀开关 熔断器 自动开关 漏电保护装置等 刀开关 熔断器 熔断器是一种保护电器 是人为地在电网中设置一个最薄弱的发热元件 当过载或短路电流流过该元件时 利用元件 即熔体 本身产生的热量将自己熔断 从而使电路断开 达到保护电网和电气设备的目的 主要由熔体和安装熔体用的绝缘器组成 自动空气开关 漏电保护器 漏电保护器又称触电保安器 它是一种自动电器 装有检漏元件联动执行元件自动分断发生故障的线路 漏电保护器能迅速断开发生人身触电 漏电和单相接地故障的低压线路 TA0 零序电流互感器 S 试验按钮 Y 漏电脱扣器单相电子式漏电开关工作原理图 漏电保护器的选择 漏电保护装置动作电流值的整定原则是 在躲开电网泄漏电流的前提下尽量小 总保护的动作电流值大多是可调的 调节范围一般在15 100mA之间 最大可达200mA以上 其动作时间一般不超过0 1s 家庭中安装的漏电开关 主要作用是防止人身触电 漏电开关的动作电流值 一般不大于30mA 五 安全用电与建筑防雷 安全用电安全用电是指在用电和电气操作中保证人身安全及设备安全 物业小区安全用电工作的重点是防止发生人身触电事故 一 常见的触电方式 1 单相触电单相触电是指人站在地面区域接地导体上 人体触及一相带电体的触电事故 大部分触电事故是单相触电事故 单相触电示意图 2 两相触电人体的两处同时触及两相带电体的触电事故 这时人体承受的是380V的线电压 其危险性一般比单相触电大 两相触电示意图 3 跨步电压触电在高压接地点附近地面电位很高 距接地点越远则电位越低 应立即将故障地点隔离 不能随便触及 也不能在故障地点附近移动 已受到跨步电压威胁者应采取单脚或双脚并拢方式迅速跳出危险区域 跨步电压触电示意图 二 电流对人体的伤害 电流对人体的伤害程度与下述因素有关 1 通过人体的电流值电流是危害人体的直接因素 一般认为30mA以下是安全电流 2 人体电阻值一般在干燥环境中 人体电阻大约在2k 左右 皮肤出汗时 约为lk 左右 皮肤有伤口时 约为800 左右 人体触电时 皮肤与带电体的接触面积越大 人体电阻越小 3 电流通过人体时间的长短电流在人体内持续的时间越长 使人体发热和电解越严重 电阻减小 使流过人体的电流逐渐增大 伤害越来越大 4 电流流过人体的途径电流从头部到身体任何部位及从左手经前胸到脚的途径是最危险的 5 电流的频率直流电 高频和超高频电流对人体的伤害程度较小 例如人体能耐受50mA的直流电流 6 触电电压电压越高对人体的危险越大 通常规定36V或36V以下的电压为安全电压 三 常用的安全用电措施 1 安全电压根据工作场地的情况 可使用36V 24V或12V安全电压 2 保护用具3 保护接地 保护接零和漏电保护 注意事项 判断电线或用电设备是否带电 必须用试电器 或测电笔等 决不允许用手去触摸 在检修电气设备或更换熔体时 应切断电源 并在开关处挂上 严禁合闸 的牌子 安装照明线路时 开关和插座离地一般不低于1 3m 有必要时 插座可以装低 但离地不应低于15cm 不要用湿手去摸开关 插座 灯头等 也不要用湿布去擦灯泡 在电力线路附近 不要安装收音机 电视机的天线 不放风筝 不要在带电设备周围使用钢板尺 严禁用铜丝代替熔丝 发现电线或电气设备起火 应迅速切断电源 在带电状态下 决不能用水或泡沫灭火器灭火 雷电天尽量不外出 遇雨时不要在大树下躲雨或站在高处 而应就地蹲在低洼处 并尽量将双脚并拢 四 触电急救 关键在一个 快 字 一是快脱离电源 二是快做医务救护处理 1 自救2 互救3 医务抢救 1 口对口人工呼吸法 2 胸外心脏挤压法 六 电气设备保护措施 一 接地保护采用接地保护 可使接触电压和跨步电压远小于设备故障时的对地电压 接地保护只应用于不接地电网中 无接地保护装置 有接地保护装置 二 接零保护所谓接零保护 简单地说就是把电气设备在正常情况下不带电的金属部分与电网的零线紧密地连接起来 在电源为三相四线制变压器中性点直接接地的电力系统中应采用保护接零 接零保护利用电源零线使设备形成单相短路 促使线路上保护装置迅速动作切断电源 在三相四线制电力系统中 不允许只对某些设备采取接零 对另外一些设备只采取保护接地而不接零 正确的做法是采取重复接地保护装置 就是将零线上的一处或多处通过接地装置与大地再次连接 通常是把用电设备的金属外壳同时接地和接零 还应该注意 零线回路中不允许装设熔断器和开关 三 漏电保护漏电保护器可分为电磁式和电子式两种 电磁式保护器可靠性好 一般动作电流不小于30mA 应不小于电气线路和设备的正常泄漏电流的最大值的2倍 为了缩小发生人身电击及接地事故切断电源时引起的停电范围 漏电保护器的分级保护一般分为三级 一级保护动作电流一般为50 100mA 末级保护一般为30mA 对于以防止触电为目的的漏电保护器 宜选用动作时间为0 1s以内 动作电流为30mA以下的漏电保护器 为保证供电的可靠性 不应盲目追求高的灵敏度 即使投入运行亦会因经常动作而破坏供电的可靠性 5 基本技术知识 给排水方面 一 室内生活给水系统给水系统的分类给水系统的组成给水方式给水系统使用的管材二 室内生活排水系统排水系统的组成排水用管材 管件通气管的布置与敷设 一 室内生活给水系统 自建筑物的给水引入管至室内各用水及配水设施段 称为室内给水部分 1给水系统的分类按用途可分三类 生活给水系统生产给水系统消防给水系统 2室内给水系统的组成 引入管水表节点给水管道给水附件升压和储水设备 3室内给水系统的给水方式 室内给水系统的给水方式 必须根据用户对水质 水压和水量的要求 室外管网所能提供的水质 水量和水压情况 卫生器具及消防设备等用水点在建筑物内的分布以及用户对供水安全要求等条件来确定 室内给水系统给水方式主要有如下几种 1 直接给水方式特点 系统简单 投资省 可充分利用外网水压 但是一旦外网停水 室内立即断水 适用场所 水量 水压在一天内均能满足用水要求的用水场所 泄水管 水平干管 2 设水箱的给水方式特点 供水可靠 系统简单 投资省 可充分利用外网水压 缺点是增加了建筑物的荷载 容易产生二次污染 适用场所 供水水压 水量周期性不足时采用 泄水管 水箱 水表 3 设有贮水池 水箱和水泵的给水方式特点 水泵能及时向水箱供水 可缩小水箱的容积 供水可靠 投资较大 安装和维修都比较复杂 适用场所 室外给水管网水压低于或经常不能满足建筑内部给水管网所需水压 且室内用水不均匀时采用 水池 水箱 水泵 4 气压给水方式特点 供水可靠 无高位水箱 但水泵效率低 耗能多 适用场所 外网水压不能满足所需水压 用水不均匀 且不宜设水箱时采用 气压水罐 5 分区给水方式特点 可以充分利用外网压力 供水安全 但投资较大 维护复杂 适用场所 供水压力只能满足建筑下层供水要求时采用 水箱 泄水管 水表 水池 室外给水管网水压线 4室内给水管材 常用给水管材一般有钢管 铜管 铸铁管和塑料管及复合管材 但必须注意 生活用水的给水管必须是无毒的 PP R管 不锈钢管 铝塑管 二 室内生活排水系统 1 室内排水系统的组成 用来满足日常生活和生产过程中各种卫生要求 收集和排除污废水的设备 包括 1 便溺器具2 盥洗 沐浴器具3 洗涤器具4 地漏 排水管道 卫生器具 通气管道 清通设备 污水局部处理构筑物 卫生器具 排水管道 通气管道 清通设备 污水局部处理构筑物 排水管道包括 器具排水管 排水横支管 立管 埋地干管和排出管 卫生器具 排水管道 通气管道 清通设备 污水局部处