营业房营销分析与思路.doc

营业房营销分析与思路一、SWOT分析1、 优势：A、 位于开发区目前既有的商业中心 路上商业氛围相对开发区其他地段而言比较浓厚。消费者已经形成既有的消费习惯，并且正在经营营业的商家较多，已经基本行成稍显浓厚的商业氛围。B、 一期的成功销售及良好的招商经营，为二期化工路营业房的销售形成了良好的氛围。（振中路营业房的招商相对其他项目比较成功，形成了良好的市场形象。例如城、酒楼等商家的成功经营，形成了一定的商业氛围，同时树立了其他投资经营者的信心。C、 停车广场的规划修建更适宜于商业的经营，给本项目增添了竞争力，同时彰显了开发商先进的经营理念及雄厚的开发实力！2、 劣势：A、 产品结构极不合理，进深过长（19.1米，地下1+2），造成商业房利用价值较低。进深过大同时造成单套面积过大即资金投如过大，使得目标客户群受到很大的局限性。B、 面积、投资额的加大，同时使得投资者心理更为谨慎，对销售宣传包装产生极大的抗性，降低了业务杀伤力。C、 光彩大市场的上市及周遍其他项目的定价，对项目的产品定价直接产生阻力，分流了一大批客户，降低了市场关注率。注：入市价为1950元/平方米，项目单层门面房售价也只在4500元/平方米左右。D、 本项目目前入住率偏低，周边居住率不高，人气不旺。目前居住居民消费力太低，难以支撑本项目的稳定经营。E、 项目整体工程进度太慢，使得客户在信心度方面大大降低！F、 周遍其他项目进展缓慢（属旧城改造），目前周边环境较差，难以形成规模化的经营氛围（或拉长了形成规模化的商业购物场所的时间）！这一点，也大大削减了投资者的投资热情。3、 机会点：A、 从政府部门得知，路规划为开发区的商业大街，同时将于今年的下半年打通至南环路。随着路的打通、路的修建通车，本项目交通将更加方便，区位优势将一步得到突显。B、 开发1中临振中街项目也规划为临街2+4的两层底商，使振中路的商业形成对流，在经营上相互弥补。更容易行成大商业的布局。C、 开发区将形成未来33市的居住中心的理念已经得到市场的普遍认可，在宣传包装上更容易得到认可。同时，开发区云集了近10家实力雄厚的地产开发商，共同造势使开发区的投资前景更加美好，增强了客户认可度！。D、 2中（小学、初中）被定位于一类学校，生源不断扩大；对面体育运动学校内同时包容小学、中专（其他学校）等类别，学生较多，增大了项目的人流量和关注度，使得本项目有着先天的优势！E、 紧邻着本市最大的投资型物流项目大市场，在一定程度增加了项目附加值！我项目产品为社区商业，而光彩属于专业市场，在客源上有所区别但相互之间更容易借势造势！F、 本项目将于上半年整体交工投入使用，周边其他项目也将陆续交房，未来居住人群的增多更容易营造良好的商业氛围。4、 威胁点：A、 周边其他项目都有大批的门面房积压在手，且在产品规划和价格定位上都有明显的优势，直接造成对我项目的攻击和强力竞争。B、 整个开发区市场将近50000平方米的社区商业房上市体量同时增大了投资客户的挑选余地2中营业房，小区等将以非常规价格上市），使得项目的操盘难度增大及去化周期拉长！一定程度上也影响了团队的作战信心。C、 目前本项目住宅房源已经基本消化完毕，销售人员较少，且目前工程进度缓慢，有延迟交房的风险，造成市场存在一定的负面影响。二、SWOT的应对措施1、 对优势、机会点的强化利用措施：A、 尽快进行小区二期工程和停车广场的建设，加快工程进度，迅速包装树立工地形象。二期工程按时保质的交工和顺利交房，在树立公司形象和信誉方面都有极其重要的意义。同时，化工路停车广场的尽快建设也易于整个营业房的形象气势展示，形成现房销售，即买即收益的消费心理！届时自然会有大量投资者和租赁经营的商户上门关注，更利于宣传造势！（广场建设建议在3月份已经转交给工程部花园项目部）B、 加大对一期营业房的招商宣传，鼓励经营者投资经营。一方面继续服务已购客户代替他们招商租赁，树立老客户的忠诚度和公司的美誉度。利用他们的口碑传播，形成客带客的有利局面；同时引起更多经营、投资者的关注，强化塑造本项目的商业氛围，一期二期相互借势造势！C、 在宣传上进一步强化振中路的打通工程、开发区大社区的概念，突出振中街（商业街）和化工路（主干道）的包装，在文宣上强化本项目的黄金区位优势。在业务执行说辞上着重于黄金店面、社区商业和大商业格局的美化渲染，加强业务的感染力和渗透力！D、 发挥公司的社会资源，利用行政干预手段，敦促政府尽快开展对振中路的打通工程！2、 对劣势、威胁点的淡化包装措施：A、 拓宽思路，通过工程改造，单独消化地下室，尽可能的有效降低总价，拓宽客户层面，降低投资额过高而产生的心理抗性。B、 强化宣传优势，淡化其他项目带来的价格阻力和竞争压力！C、 对化工路营业房的招商进行前期减免租金等一系列的优惠措施，降低目前因人气弱和消费力不足带来的经营压力。使其尽快选定我项目经营开业，营造浓厚的商业氛围，树立客户的购买信心，掀起投资热情！D、 认真剖析产品，根据本项目的产品情况，在争取尽快和加大项目利润率的前 提下， 做出合理的市场定价！E、 迅速开展工程建设工作，树立工地形象。在广告策略上做到稳、准、狠三点，快速占领市