淡市营销破茧系列(四)：新政下的商业说辞--万科公园5号商业说辞.doc

新政下万科公园五号商业说辞华北策划管理部小序：4.15新政出台，政府重点打击目标是住宅市场，对于商业地产项目并未过多提及。但市场浓重的观望情绪也波及到商业项目的客户，怎样才能快、准、稳的稳住客户达到销售目的，万科公园五号为此及时地提炼了销售说辞，并在淡市市场下取得开盘大捷，一举斩获1.15亿！1、 新政的目的l 房地产业是我国最重要的支柱性产业之一，房地产市场长期健康、有序发展是政府的初衷。l 近期国务院出来的“新国十条”目的就是改变2009年以来融资囤地、房价上涨过快、投机性投资过多等非健康、非理性的现状，从而保证该行业的健康发展。2、 新政的主要对象l 此次新政针对性强，精准度高，有压有保。打压的是非理性的住宅市场，对商业市场没有影响；打压的是住宅市场过热投资以及投机性炒房，保的是普通民生。l 商业一直与经济同步发展，是城市经济繁荣的象征。由于在首付比例、贷款年限以及贷款总额上限等方面的限制，商业物业的支付能力要求较高，商业地产与同区域内的住宅楼盘商住倒挂现象明显，商业地产目前仍然处于一个价值洼地。3、 世界级北京与CBD的商务氛围带来更多高端成熟的商务人士，由此也将带来更巨大的需求，如办公、娱乐、消费等。l 北京将成为全世界面积最大的CBD目前，世界上敢称为拥有CBD的城市仅十个，有：纽约、东京、伦敦、巴黎、多伦多、洛杉矶、悉尼、香港、上海、北京。 l 十三届人民代表大会第三次会议上，“世界城市”成为未来北京发展的新定位。则意味着北京将进一步与国际接轨，其国际化程度也将进一步提高。l CBD区域内高档写字楼云集，一直是国内外知名企业选址的首选区域，吸引了众多商务人士。CBD入住机构数量4799家中外资及港资946家现代服务企业2895家金融机构151家金融机构代表处141家外资银行分行17家外资银行代表处68家l 经济的需求导致CBD区域内甲级写字楼入住率高，平均租金达每月每平方米约220元人民币。五星级酒店入住率高，日租价格1000元以上。CBD甲级写字楼入住率约87%CBD甲级写字楼租金约220元/平米.月CBD五星酒店入住率约80%CBD五星酒店价格1000元以上北京国贸饭店1250元数据统计截至2009年12月30日酒店名称位置日租价格北京JW万豪酒店北京朝阳区华贸中心建国路83号￥1366北京富力万丽酒店北京市朝阳区东三环中路61号￥1136北京万达索菲特大饭店北京市朝阳区建国路93号万达广场C座￥1495北京柏悦酒店北京市朝阳区建国门外大街2号￥1817北京中国大饭店北京市朝阳区建国门外大街一号￥1725香格里拉北京嘉里中心大酒店北京市朝阳区光华路1号￥1495北京千禧大酒店北京市朝阳区东三环中路7号（财富中心）￥10214、 作为拥有全球最大CBD的北京，写字楼租金水平远远低于世界其他CBD的写字楼，处于明显的价值洼地。全球CBD区域写字楼租金对比：区域年租金/平米东京CBD13454香港11028伦敦西区12645莫斯科12498纽约中城4999北京CBD21605、 与区域住宅比较，投资回报率最高售价月租金/平米年租金/平米回报率CBD写字楼5500022026400.048项目周边住宅5500015018000.032727273本项目写字楼4200018021600.0514285716、 产品价值l CBD区域唯一的低密度、花园、独栋办公建造全球首个“低碳商务区”是此次CBD东扩区的目标，随着市场发展，此类低密度绿色独栋写字楼在未来将有较大需求。l CBD区域唯一的lof t产品形式办公，空间灵动自由，可利用性强。l 项目一二层商业本着国际性、高端性招商标准，目前本项目已签约的商家有：必胜客、雕刻时光、东田造型等。7、 已入住商家的选址标准l 精准划分商圈，比如市级商圈，像CBD、西单、王府井还有区级商圈，象亚运村商圈、马甸商圈。l 在特定的商圈内根据业态的分布和市场定位再具体选址。必胜客必胜客在选址上一贯遵循“国际性”标准，这不仅是其对该区域的认同，也彰显了其对项目本身的认同。雕刻时光目前在北京的选址的主要分为：学院型：靠近大学，像北大东门与清华西门之间的成府路店或北师大店；风景区型：紧邻风景旅游区，象香山店；综合社区型：高档住宅、购物、办公等场所均有的区域，象金