2014年赣州房地产市场年度报告.doc

2014年赣州房地产市场年度报告一级市场情况2014年全年，赣州中心城区共出让44宗土地，合计出让面积2837亩，同比下降16%，出让总金额49.9亿元，同比下降30%。从土地出让面积看，工业类土地1263.87亩，占比44.55%；商服、其他类土地162.44亩，占比5.73%；商住类土地1410.47亩，占比49.72%。从土地出让金额看，工业类土地1.15亿元，占比2.3%；商服、其他类土地1.72亿元，占比3.4%；商住类土地47.05亿元，占比94.3%。和2013年相比，工业类土地出让面积减少了15%，出让金额也同样减少了15%；商服、其他类土地出让面积减少了44%，出让金额减少了68%；商住类土地出让面积减少了12%，出让金额减少了27%。同时商住类土地单价有所下降，2014年商住类土地出让平均单价为334万元/亩，比2013年下降了14%。原定于2014年下半年计划出让的章江新区E组团若干商品房用地、F组团若干商服用地、G15商业地标等地块并未如期出让，显示在赣州楼市库存量不断攀升的情况下，政府相关部门有意减缓土地出让节奏，以控制楼市库存。2014年赣州中心城区商住类土地成交一览二级市场情况得益于下半年一系列利好政策，赣州市中心城区（章贡区及经济开发区）也适时出台了购房补贴政策，再加上房企加大推销力度、去库存等因素影响,赣州房地产市场在年末出现了成交量回升的迹象，购房者观望的心态也变得积极起来。一、成交量同比去年有较大下降，四季度成交量回升。1-12月赣州中心城区一手房成交178.07万，同比下降23.88%；住宅125.68万、10845套，同比分别下降20.88%、22.89%。四度成交量开始大幅回升，其中12月成交24.34万，同比增长32.78%、环比增长11.43%，住宅17.28万、1408套，同比分别增长84.4%、65.65%，环比下降2.2%、5.31%。二、赣州中心城区房价走势一路下滑，年末企稳回升。从商品房备案数据看，1-12月赣州中心城区住宅均价一路下滑，四季度开始企稳回升，呈现量价齐升的态势。其中12月住宅均价同比下降0.81%，环比增长1.86%。三、批准预售面积有所下降，但住宅持续增长。1-12月，赣州中心城区商品房批准预售面积276.35万，同比下降1.53%，其中住宅195.05万，同比增长30.91%；12月批准预售21.89万，同比下降35.82%、环比增长48.51%，住宅6.98万，同比下降65.08%，环比下降37.46%。四、库存一路攀升，同比增量巨大。截至12月底，赣州中心城区住宅可售面积为215.61万，同比增长63.25%，环比增长3.59%。中心城区住宅可售套数18812套，按2014年的平均月消化量，全部库存消化需20个月。五、2014年赣州楼市销售排行榜（一）2014年赣州市中心城区房企销售金额10强(单位：亿元)（二）2014年赣州市中心城区房企销售面积10强(单位：万)（三）2014年赣州市中心城区单盘销售金额10强(单位：亿元)（四）2014年赣州市中心城区单盘销售面积10强(单位：万)（五）2014年赣州市中心城区单盘非住宅销售金额5强(单位：亿元)（六）2014年赣州各县、市、区单盘销售金额冠军(单位：亿元)三级市场情况二手房市场成交大幅下降。1-12月二手房成交24.97万、同比下降57.21%，住宅成交21.65万、2041套，同比分别下降59.69%、60.35%，其中12月份成交2.82万，同比下降56.21%、环比增长22.08%，住宅2.61万、236套，同比分别下降50.94%、52.71%，环比分别增长28.57%、24.87%。受银行信贷政策和赣州购房补贴政策的影响，年底二手房交易量回升明显。年初到年尾 晒房梳理2014年赣州楼市十大发展热点前言：2014年已然进入尾声，赣州楼市经历了怎样的跌宕起伏？从年初到年尾，晒房网帮您梳理一年来的变化。话不多说，进入正题。咱们从年初聊起。楼市热点一：赣州楼市成交量现下降趋势 二三级市场开启联动马年年初，赣州楼市成交量呈现下降趋势，原本应该是房地产市场销售旺季的日子，如今却遭遇到了不小的市场阻力，赣州楼市成交量不升反降。特别是章江新区市场关注度较高的楼盘均出现了成交乏力的情况，虽说开发商每个礼拜都在做着不同的暖场预热活动，但签约情况却并不理想。随着中原地产挺进赣州，市场上开始启动营销新模式。中原地产进入赣州后，与中心城区几乎所有正规经营的中介公司进行了合作。再通过沟通与协商，让开发商拿出了更多的佣金奖励及现金奖励给到三级市场，使得各家房地产中介公司的热情度大增，参与程度也是前所未有的高。接着包括鼎信、同欣、我爱家园、虔州等房地产经纪公司也纷纷加入到这一次二、三级市场联动的盛宴之中。事实上，随着房地产市场供应量不断加大，打开售楼部坐等客户上门的售楼模式已经远远不够，为了调动一切可能的潜在消费力（如县一级的消费力），开发商们已经从售楼部“走”了出去，主动接触市场终端。同样二、三级市场联动对于当前冷意十足的二手房市场也是一杯暖心窝的热饮。晒房点评：马年赣州楼市，二、三级市场联动跑得欢！一年来，新建住宅市场竞争的不断加剧，多个楼盘加入到联动营销的队伍中来，二、三级市场联动模式为不少二手房中介公司提供了一个新的市场利润增长点，并且联动模式进一步衍生出后来的“全民营销”。楼市热点二：南康区正式揭牌 利好赣州楼市向南推进2014年2月25日，南康撤市设区揭牌仪式如期举行，随着仪式圆满结束，南康正式告别了“南康市”，开启了“南康区”新时代。2013年11月，国务院正式批复了赣州市部分行政区划调整方案，同意撤销县级南康市，设立赣州市南康区，以原南康市(不含潭东镇、潭口镇)的行政区域为南康区的行政区域，将原南康市的潭东镇、潭口镇划归赣州市章贡区管辖。调整之后，赣州市城区面积将达到2323平方公里，是原城区面积的近5倍。有业内人士认为：随着南康设区的过渡，赣州向南发展将完全拉开序幕，就如目前网友关注的蓄势待发的蓉江新城，已标志的未来，赣州的中心将向南康区方向推进，而未来的核心区也不排除是蓉江新城。2012年底，赣州市启动了蓉江新城建设，截止2013年底，蓉江新城已累计完成征地2546.33亩，房屋拆迁已签协议数为879户，共30.5万平方米。从规划和政府的大手笔看，蓉江新城将会是未来赣州市新的重点关注区域，土地挂牌市场会逐渐打开，嗅觉灵敏的房地产开发商们也会将目光投向那里，再续楼市精彩，不仅仅是现在的毅德城，未来会有更多房地产项目拔地而起。晒房点评：南康区的过渡，将逐步实现与章贡区同等标准的基础设施、教育资源、卫生资源、社会保障等资源配套。南康区将从县级区跃升为未来百万人口大赣州的新兴区域，城区发展将得到有力提升，而作为连接章江新区和南康区的蓉江新城区，未来楼市升值空间或将更大。楼市热点三：楼市遇冷 赣州楼市成交量明显走低2014年2月份，赣州中心城区商品房市场非住宅与住宅的成交面积与成交套数来到了从2013年9月份开始以来近半年来的最低点。特别是从2014年1月份开始，市场有一个加速下跌的走势表现。有业内人士表示很悲观，“如果限购限贷仍然从紧而银行政策又不改变的话，赣州楼市或许真的会有下跌可能”。自去年开始的银根紧缩现象目前并无任何转变，赣州各大银行均谨慎面对房地产方向的资金需求，就连按揭贷款也都受到了严重的额度影响。某地产媒体人认为，赣州房地产市场已经经过了十多年的高速发展，目前开发格局与模式正在悄悄发生改变，开发商不仅要能过好日子，也要会过勒紧裤带的苦日子，房产商的不灭神话或许会被拉下神坛，赣州人抢房抢铺现象将很难重演。晒房点评：经历了一年的洗礼，赣州中心城区房价基本呈下降态势，“赣州楼市或许真的会有下跌可能”成为现实，房价同比连续降低，环比呈现波浪式变化，有业内人士分析，部分楼盘房价已“触底”，楼市大环境不振的情况下，赣州楼市也未能独善其身。楼市热点四：楼市观望气氛浓厚 “以价换量”成楼市主基调由于楼市处于购房者对价格仍较为敏感的时期，购房者的观望心理持续半年多，不少购房者打消了原本的购房计划。持续的观望造成房地产开发公司，面临较大的资金压力和库存压力。进入4月份后，赣州楼市成交持续萎缩，多少让人感觉到意外，楼市成交量的持续低迷，考验着赣州房地产开发商的市场承受能力，同期地产开发商开始调整原先价格，调整优惠幅度。几个品牌房企率先开启了“低价跑量”模式，房价低开已成多数购房者的公认。从五一开始，6字头房价逐渐成为章江新区房地产市场主流价格，5字头房价成为开发区楼市的主流价格。随着“低价跑量”式营销的蔓延，多个楼盘售楼部开始热闹起来，价格上的走低，开始迎合购房者，成交量也开始上涨。进入“金九”，在利好政策的影响下，开发商继续推行“低价跑量”式营销，楼市迎来购房高潮。晒房点评：楼盘的集中开发导致了赣州楼市阶段性的供大于求，减少库存做到去化，唯一的也是最理性的办法是“去暴利化”。将商品房真正建设成“商品房”，是解决开发商燃眉之急和解决扭曲市场的根本之道。特别是在楼市大环境还未复苏的时期，一些开发商试图在“寒冬”硬挺或是不理性的表现，从市场胶着状态分析，哪家房企率先“降价走量”，哪家将先“受益”。楼市热点五：量价齐稳 赣州楼市住宅市场开始逆势微涨3月份以来，尽管赣州中心城区库存量在上涨，成交量上涨缓慢，但赣州各大楼盘都在主动迎合市场、乘势而上积极营销，对于上半年普遍的需求增速趋缓时期，房地产市场的供求矛盾要通过各企业的市场策略与积极营销行为得到一定的缓解，消除了不少购房者的观望情绪，稳住略显下滑的市场信心。从4月份开始的“挤牙膏”、“一口价”的优惠推货策略，直到全线“平价快跑”成赣州楼市多盘营销策略。从今明两年供需情况看，住宅市场供应在持续增加，成交的回落和去存量给赣州房企销售带来一定的压力，一年来多数房企不断调整推盘定价策略，以价换量的促销措施至少捍卫了前半年的赣州楼市，但一定程度上也促使赣州房价环比下降。随着以“团购”“走量”的盛行，多个楼盘抢占了赣州房地产市场更多的份额。多项目启动团购促销模式，开发商在让利促销抢占市场先机的同时，也在一定程度上缓解购房者的压力，赣州楼市住宅市场开始逆势微涨。晒房点评：赣州楼市主要以刚需和改善型买方市场为主，因此随着价格的迎合，终究会释放出需求，下半年的楼市见证了需求的释放。由于赣州房地产市场供给量的增多，买房可选择范围扩大，在加上“平价走量”的势头，为需求的释放提供了一定的现实基础和诱因。同时，对于赣州的大部分购房者，多数还是会倾向于选择该出手时就出手，加上下半年多项楼市新政的落地，成了购房的一个重要时间点。楼市热点六：楼市去化盛行全民营销牌 团购成交占据楼市份额多头随着赣州楼市去化压力的加大，赣州各楼盘开发商积极的利用各种资源挖掘者楼市潜在的购买力，从年初二三级市场联动、跨行业联手推出各种活动、到年中的“全民营销”，各出招数吸引刚需和改善型购房者，以期提高楼盘成交量，达到了一定程度的去化目的。卖房，不再是置业顾问的专利，等待客户上门的销售模式与楼市冷清的矛盾渐现，楼市销售转向全开放的经纪人模式，人人都可以帮开发商售房，并获取佣金。2014年6月份至8月份，赣州楼市刮起的这股“全民营销”风，吸引了不少市民参与。包括以往惯常用的“老带新”模式，即老业主介绍亲戚朋友成功购买一套房子，从而获得佣金或减免物业费，也再次用在楼市营销上。而“全民营销”模式，可以说是赣州楼市应对市场的又一创新。与“全民营销”相辅的是“团购促销”活动兴起，从5月份开始，赣州中心城区多个项目推出团购促销方式，效果较为可观。当时有业内人士认为，“全民团购”式营销能为走量取得良好效果。例如期间，中海国际社区、中祥玖珑湾、 香溢华府、云星中央星城等楼盘，从楼市备案数据不难看出，推出团购活动的楼盘，抢占了赣州房地产市场更多的份额。晒房点评：上半年，赣州各房企面对楼市下行压力，打开售楼部坐等客户上门的售楼模式已经不具优势，挖掘潜在购买力，包括赣州中心城区开发商挖掘县一级的购买力也屡见不鲜，开发商们从售楼部“走”出去更确切的说是市场造就，而谁能更早更全面主动接触市场终端，谁能胜在去化大军中。楼市热点七：交房“延期门”“质量门”频现 问题解决还需多方有作为购房者买了房就自然十分的关心“啥时候能住进新房子”，“房屋质量如何”，然而近一年来，赣州多个楼盘售楼部出现业主维权事件，业主们拉出了不同维权标语的横幅，有“质量问题”、有“延期交房问题”等，不仅涉及到中小房企，几个品牌房企也出现相关事件。近两年以来，赣州楼市出现多起商品房延期交付事件，另外交房后出现的质量问题、房产证不能办理的问题等也屡次出现。楼市的问题须多方有作为，例如对于政府监管部门须严抓房地产市场的各种不良行径；对于开发商，不能热了楼市凉了购房者的心；当然，对于购房者也应当拿出合理的维权。晒房点评：楼市涉及到买卖双方各自的切身利益，也涉及到政府部门的监管，出现问题，多方都要有作为，应尽快解决问题，给处于发展中的赣州楼市营造一个良好的环境。楼市热点八：楼市新政接踵而至 赣州楼市回暖明显马年楼市新政跑得欢， 5月份，央行和银监会要求商业银行不许停止个人房贷；从9月份开始，各种利好楼市政策纷纷落地，江西省地税局出台新规，90以上首套房契税减半；央行和银监会出台“认贷不认房”，首套房利率最低7折；江西省出台18条房市调控举措，本省范围内买房不限套数；到11月份，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。随着赣州多家银行已确定实施“认贷不认房”政策，市房管局出台首套房契税100%补贴、住房公积金新政，赣州楼市迎来空前市场利好。政策的变化使得市场预期有所改变，由观望转为积极，刺激了赣州市场的需求。从9月份开始，中心城区住宅月备案套数开始破千，11月份，赣州中心城区住宅备案套数达1400余套，近3个月来，住宅成交量逐步上升，同期购房热情也在高涨，市场的整体强势回暖，成为目前赣州楼市的真实写照。晒房点评：处于2014年楼市大环境下行的赣州楼市，也未能独善其身，加上近2年扎堆式的开发，导致赣州楼市出现阶段性的供大于求。不过随着存量的不断消化，加上新政的刺激，楼市正步入理性的发展期。关键是城镇化的发展将吸引更多的人扎根赣州市区，去化或只是一年半载的时间问题。随着赣州大城市框架的拓展，搭上城建顺风车的赣州楼市，本身也才刚刚开始发展。楼市热点九：年尾赣州中心城区房价全面环比上涨 纠结或观望不靠谱赣州楼市进入第四季度后，市场购房热情升温明显，特别是进入11月份，江西省及赣州市出台多项利好购房者政策，其中信贷政策的叠加效应正逐渐在赣州楼市显现，再加上开发商在价格上做出让步，促使刚需和改善型购房者不断出手，赣州楼市热度提升明显。市场买卖双方的相互迎合，使得11月赣州中心城区住宅价格全面环比上涨，据赣州市房地产管理局相关数据显示，2014年11月份，赣州中心城区商品房住宅销售备案均价为6739元/平方米，较10月份的6476元/平方米，每平米上涨263元，环比上涨4.1%。其中章江新区均价6744元/平方米，比上月上涨191元/平方米；开发区均价5681元/平方米，比上月上涨457元/平方米；站北区均价6721元/平方米，比上月上涨578元/平方米；老城区均价6184元/平方米，比上月上涨217元/平方米。以章江新区为例，从10月份和11月份中心城区楼市备案均价看，跑量靠前的几个楼盘备案均价均有上涨，例如中海国际社区、中祥玖珑湾、华润中心万象城、海亮天城、中航公元、美地亚天骏；另外开发区的水韵嘉城C区、劲嘉山与城、香溢华府等楼盘备案均价也分别环比上涨。另据晒房网统计数据显示，11月份，赣州中心城区住宅备案面积176605.14平方米，环比增长25.2%，同比增长52.6%。赣州中心城区住宅备案1483套，环比增长22.7%，同比增长41.9%。成交量为今年最高，在连续15个月同比下降后首次同比增长，并且增幅较大。晒房点评：虽然赣州中心城区楼市出现阶段性供大于求的现象，但整体来看，赣州刚需和改善型占据购房的主体，随着各种利好政策相继出台，明显提振消费者信心，加上年底也是购房热季，中心城区房价或因市场向好，特别是章江新区去化速度的加快，楼市量价环比增长的可能性将很大。楼市热点十：房地产上升趋势未变 赣州楼市还将快速发展地方政府必定将在政策层面予以支持和保证房地产业健康发展2013年全国房地产投资占固定资产投资比重为19.7%，占GDP比重为15.12%。这样占大比重的一个行业，如果房价暴跌，势必大大影响房地产投资，全年7.5%的GDP增长目标将难以实现，因此，国家必定将在政策层面予以支持和保证。2013年，赣州市房地产业税收入为65.19亿元，同比增长68.93%，占地税总收入和财政总收入的47.93%和35.35%；赣州中心城区房地产业税收入为30.97亿元，同比增长94.9%，占地税总收入和地方财政总收入的54.17%和42.48%，若计算上土地出让收益则更为突出，赣州市土地出让收益达203.41亿元，其中中心城区为153亿元，同比增长40.24%。地方财政很大程度依赖房地产业，房地产业税收在很多城市的地方财政收入中都是一枝独秀，有力地支撑了地方的经济建设。房价如大跌将颠覆房地产市场，并带来成交量持续低迷的恶性循环结果，到时很多城市将难以难以为继，还将出现各种影响社会稳定的问题，因此，房价大跌整体经济将受不了。晒房观察：城镇化的发展需求将有力支撑赣州楼市快速发展城镇化率是一个国家或地区经济发展的重要标志，通常我们认为城镇化率达到80%才真正进入发达国家行列，我国现状是城镇化率53.7%，距离发达国家水平还有很长一段路要走。1978年我国城镇化率为17.92%，经过30年的发展才达到2008年的45.68%，据此，我国城镇化发展至少还有20年的历程。赣州市城镇化程度更低，赣州市2013年城镇化率为43%，当前正处于高速发展时期（2013年我市GDP同比增速为10%，大大超过全国7.7%的增幅），当前城镇化的发展需求可有力支撑我市房地产市场的稳定。当然，就赣州市而言，还有其他因素支撑房地产市场的稳定，如赣州市共有918万人口，而且中心城区距离周边较大城市均在400公里以外，自身刚性需求较旺盛，特殊的地理位置未分流商品房购买力，在较长一段时期内，赣州市房地产市场还将快速发展。房价预期上涨 购房者要住在置业“窗口期”受改革预期影响，行业调整势在必然，中小企业若不能及时调整、抱团应对，难以幸免淘汰。当前市场房价波动也是正常的，因为从各开发企业上报的数据显示，今年赣州市还将有745.6万新建商品房上市，其中赣州中心城区约209.6万，加上我市有386.52万（中心城区126.75万）的住房库存，按照2013年我市612.88万（中心城区233.94万）的销售面积计算，赣州市供求比为1.8，市场供应充足。上半年房价将小幅回落，但房价不可能暴跌，且从长远来看，需求不断增加、资源不断减少、货币还在贬值，房价仍将上涨，因而，今年将是较好的赣州购房置业时机。目前赣州楼市在国家降息和赣州补贴契税、住房公积新政等多重利好下，房地产市场升温明显，11月份的楼市已显现出：刚需和改善型购房者入市力度和速度都在加快，观望者还在等什么？章江新区楼盘陆续交房 2014年户籍人口增量占最大经相关部门统计，2014年末章贡区户籍总人口有4