广东省物业管理师案例分析真题.doc

物业案例分析一、 某小区建筑面积100万M2，2008年开发商没有进行招、投标，自己成立了物业公司，直接接管该小区。请分析：1、开发商作法是否合适？2、根据物业管理条例和前期物业管理招标、投标管理暂行办法，开发商应受到怎样的处理？3、什么情况下，可以采用不招聘物业管理公司？答：1、开发商作法不合适。理由如下：据物业管理条例中，A、国家提倡建设单位按按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； B、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理工作企业。2、据物业管理条例中规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可能并处10万元以下的罚款。3、据物业管理条例，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。二、 欣欣花园小区前期物业管理合同到期后，新成立业主大会选聘天祥物业管理公司代替原开发商下属的物业管理公司，并与其签订物业服务合同。小区共有850户，其中有23户（他们拥有面积占有全建筑面积的10%），他们以未出席业主大会，未投票选择天祥物业，未与天祥签订合同，新公司服务水平不及原物业公司为由，一直拒缴物业服务费。试分析这些业主理由是否成立，并做出解释。答：1、这些业主理由不成立。2、据物业管理条例的相关规定，业主大会作出业主大会议事规、选聘、解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主人数的1/2或者建筑面积占有1/2以上通过。而反对的业主只有23户，建筑面积占有10%，所以这些业主反对不足以推翻业主大会作出的选聘天祥公司的决定。3、据物业管理条例中规定：业主在物业管理工作活动中，应履行的义务包括，A、业主应执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；B、按时交纳物业服务费。所以这些业主不交纳物来服务费是不对的。4、对于欠缴费的业主，据物业管理条例中这条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。物业管理公司可依此法追缴欠费。5、对于这23户业主，可拿出天祥服务不及原物业公司的证据，与物业管理公司沟通协调，改进服务。 三、 润新小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2005年2月16日上午，2名业主到管理处购买天燃气，因这两名业主长期欠缴乱物业管理费，因此物业公司拒绝出售天燃气，双方发生争执。争执中，业主损坏池办公用品。请分析，1、物业公司此举是否妥当？2、物业公司应怎样处理这个事情？答：1、不妥当。这是混淆法律关系所致。物业公司与业主订有服务合同，应按合同提供服务，并收取物业管理费。而物业公司代理煤气公司的天燃气充值，出售天燃气，是代理的法律关系。业主买天燃气，相当于向煤气公司购买，所以物业公司没有权利不出售天燃气。2、物业管理公司应就“不出售天燃气”这件事向业主道歉；明确责任，损坏物品，由当事人赔偿；对2名业主的欠费，可以通过三次发催款通知单，直到发律师函追缴，甚至于通过法院诉讼处理。（四）一写字楼物业管理公司告知所有的租户，将对租户的房屋装修活动进行统一监督管理。任何租户装修，必须提前提出申请，由物业管理公司审批，并且还规定，如有违反者，将对其处以5005000元不等的罚款。一家租户在装修时，因没有及时清运垃圾，物业管理公司遂要按规定对其罚款500元。租户坚决反对，双方出现激烈争执。租户认为：装修是其基本权利，物业管理公司无权对其装修行为指三道四，更无权对其罚款；公司认为：自己受开发商(业主)委托，对楼宇进行物业管理，装修管理是物业管理的基本和重要管理内容，租户违反装修管理规定，管理公司当然有权进行罚款。试对以上案例进行分析：（1）物业管理公司是否有权监管装修？（2）物业公司是否有权对租户装修进行罚款？（3）物业公司如何有效约束租户的违章装修行为？参考答案:（1）对租户的装修活动进行审批、管理、服务，是物业管理工作的一部分，物业管理公司是否有权监管装修。无论是建设部住宅室内装饰装修管理办法还是国务院物业管理条例都有相关条文规定。（2）物业公司无权对租户进行罚款，因为罚款是一种行政处罚行为，设定和实施罚款行为必须以中华人民共和国行政处罚法为法律依据，并由行政机关依照行政处罚法规定的程序实施，不能违反法律的规定。物业管理公司只是一个企业，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，物业管理公司制定的处罚条款无法律效力。（3）物业公司可以与租户在装修前签订书面的装饰装修管理服务协议，约定违章装修对应的违约、赔偿金事项与数额，依法、依约收取管理服务费用和装修保证金；然后对照协议，对违章装修收取相应的违约、赔偿金，依此有效约束租户的违章装修行为。 五、一家物业公司接管旧小区，老物业管理公司不肯交物业资料。物业管理公司只有向业主委员会求助。1、业委会采用什么方式要回资料？2、如果最终未能要回资料，物业公司应怎么做？ 答：1、业委会就与原物业公司沟通协调，如不返还。可以向主管部门报告，请求帮助。据物业管理条例中规定，房地产行政主管部门监督管理职责有以下：制止或依法处理物业管理区域内有关违法行为；处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。据法律责任中，对不移交有关资料的，由县级以上地主人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。2、如果最终未要回资料，物业公司可通过以下方法找回资料。A、找开发商帮忙。B、对于设备的资料，可以报厂家要；C、到档案馆去复印；D、找原来维保单位。六、一天下午，物业公司接到一家银行分理处投诉：因物业公司所管的大厦突然停电，致电脑突然死机，数据丢失，分理处要求物业公司赔偿。物业公司经过了解，这次突然停电是供电部门配电站扩容引起的。因该大厦刚竣工投入运行不久，供电公司通知不及时。1、你认为物业公司应怎么处理？2、如何防止该类事件再发生。答：1、A、物业公司应把了解的情况及时转告给银行分理处。 B、由供电公司提供一份停电原因说明，一并转交给银行； C、因发展商已把大厦的资料交给供电公司，并与其签订了供电合同。而这次停电是供电公司未及时告知物业公司，责任不在物业公司。 所以物业公司不应承担赔偿责任。2、A、物业公司应备好应急电源，定期检查，确保应急电源能正常工作。 B、物业公司应加强同供电公司的交流沟通，以便能及时获取信息。七、王大妈周六上午去小区会所健身，因地面潮湿，在会所门前的台阶上摔伤了腿，同去的人把她送到医院治疗。王大妈的儿子认为台阶地湿物业管理不善所致，要求物业公司赔偿。请问：1、物业公司是否赔偿？2、物业公司如何防范此类事件再发生？ 答：1、物业公司是否赔偿要据事实情况而定。如果地湿，物业公司清洁人员已及时处理过，并放有警告标识提示，物业公司不用赔偿；如果清洁工未及时处理，又未放警告标识，这属于未按合同履行义务，就应该赔偿。 2、A、物业公司应该办理公共责任保险金，以分担物业风险。 B、加强对员工的服务意识的教育，举一反三，提高服务质量，提高水平。八、某男青年酗酒后，晚上路过一座大厦，为了抄近路，爬上一个近2米高的平台，结果因为天黑，摔入平台后的大厦设备井，伤重而亡。事后死者家属起诉该大厦的物业管理公司，要求经济赔偿，理由是该设备井没有加盖，且无路灯照明，属管理疏忽，物业管理公司应负民事责任。物业管理公司辩称大厦原设计设备井没有加盖和照明，不是正常通道，且男青年是自己爬上去，应后果自负，物业管理公司不负任何赔偿责任，不过可从人道主义角度给予1万元丧葬费赞助。试问：物业管理公司是否应承担经济赔偿责任？法律依据是什么？物业管理公司的1万元赞助费应从该公司的管理费中支付，还是从该大厦的管理费收入中支付？为什么？答：1、物业公司不应承担经济赔偿责任。因为他不是业主，属擅闯小区，又是爬到2米高的平台（这里不是正常通道，是禁止通行的地方），按中华人民共和国民法通则规定，不应赔偿。2、物业管理公司的1万元应从公司的管理费中支付。因为A、物业服务费是用来支付管理人员的工资、社会保险和福利费：共用部位和设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；固定资产折旧；共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。B、管理费用是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费等其他管理费用，这些开支与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。所以从管理公司的管理费中支付。九、一天清晨，某车主找到某物业服务公司大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业服务公司接到人民法院的传票以及保险公司的起诉书副本，称保险公司已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业服务公司承担车辆丢失的赔偿责任。试问： (1) 物业服务公司应车辆丢失的承担责任吗？法律依据是什么？ (2) 依据中华人民共和国合同法的规定，如何具备保管合同关系？参考答案：（1）不应承担。因为保险企业没能举证车主与物业管理企业之间存在保管合同关系。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，说明车辆并未实际交付给物业管理企业保管。（2）合同法的规定：保管合同的成立需要两个条件，一是当事人双方意思一致，二是保管物要实际交付。十、有4人联合办一个物业公司，各占25%的股份，资金有300万元，这几个人怎样申报物业公司？答：他们有300万元，可以申报。申报程序如下：1、先到工商局去申请营业执照：有如下步骤：提供企业注册所在地：住所房产证原件、核定企业名称、制定企业章程、验资后开立验资证明、确定法定代表人。拿到了营业执照，再到税务局领取税务证。及办理法人代码证。；2、在领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：A、营业执照；B、企业章程；C、验资证明；D、企业法定代表人的身份证明；E、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。十一、某企业申报二级：资金350万元；专业人员22人；中级职称人员13人；多层建筑40万M2；高层建筑20万M2；写字楼5万M2，请问可以申报吗？ 40/100+20/50+5/20=105%所以可以申报。案例分析题 （一）某物业公司在管理某小区过程中，碰到下列问题或业主投诉：1、部分梯间陈旧，要求进行粉刷；-服2、保安员更换频繁，给小区安全管理带来隐患；3、小区停车秩序混乱，建议加强管理；4、小区市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理；5、常有到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素；6、楼道损坏频率高，建议及时检查更换；-服7、某部电梯安全隐患严重，需要大修；-专8、建议外墙全部翻新；-专9、小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施；-服10、小区出现业主丢失自行车情况，要求加强管理；11、部分业主要求减免物业服务费；12、希望提供家政服务；13、部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路；14、建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决？（不考虑人工、培训等管理成本的增加） 问题 2：上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些？ 参考答案：（1）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项；其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊； （2）第4项和第12、13项 （二）某住宅小区业主委员会认为物业服务公司的服务不到位，并有乱收费的现象，于是向物业服务公司提出：提高服务质量并对收费标准作出说明的要求。物业服务公司则认为自己已经达到了合同要求的服务标准，收费也是按政府的规定执行，拒绝了业主委员会的要求。双方发生纠纷。(以下选项中有一个或一个以上答案是正确的) 1、委员会与物业服务公司之间的纠纷属于：（ ） A物业使用的纠纷B. 物业维修纠纷 C物业管理合同履行纠纷D. 行政管理纠纷 2、关于双方纠纷的叙述错误的是：（ ） A. 物业服务公司对业主委员会提出的收费问题没有解释的义务 B. 物业服务公司对业主委员会提出的收费问题有解释的义务 C. 此时，业主委员会可以向有关部门投诉 D. 此时，业主委员会不能提出解聘物业服务公司的要求 3、假设业主委员会向人民法院提起诉讼，则此诉讼属于：（ ） A. 民事诉讼 B. 行政诉讼 C. 刑事诉讼 D. 合同诉讼 （三）李某是某区物业管理行政主管理部门的工作人员。某日在调查某住宅小区业主委员会与物业服务公司之间物业管理维修基金管理、使用纠纷案时，李某发现物业服务公司有挪用物业管理维修基金非法使用的行为，且物业服务公司内部管理混乱，长期亏损，资不抵债。在李某准备向单位提交调查报告时，物业服务公司派人给李某送来10万元现金，并声称只要出具假报告大家都平安无事，如若不然，你以后没有好日子过。李某于是收下了现金，并出具了虚假调查报告。(以下选项中有一个或一个以上答案是正确的) 1、假设物业管理行政主管理部门根据李某的虚假报告作出了物业服务公司维修基金管理、使用适当的行政裁决，而业主委员会不服，则业主委员会可以：（ ） A. 提出行政复议 B. 提起民事诉讼 C. 提起行政诉讼 D. 提起刑事诉讼 2、此案中李某应当承担：（ ） A. 民事责任 B. 行政责任 C. 刑事责任 D. 不承担责任 3、假设政府有关行政部门查清了事实，并对物业服务公司进行了处罚，则可选择的处罚方式有：( ) A. 没收违法所得 B. 责令停止营业 C. 罚款 D. 赔偿损失 4、假设物业服务公司被依法吊销营业执照，则：（ ） A. 经协商，物业管理合同可以继续履行 B. 物业管理合同终止 C. 业主委员会不能再向物业服务公司提出赔偿损失的请求 D. 业主委员会仍然可以向物业服务公司提出赔偿损失的请求 （四）一写字楼物业管理公司告知所有的租户，将对租户的房屋装修活动进行统一监督管理。任何租户装修，必须提前提出申请，由物业管理公司审批，并且还规定，如有违反者，将对其处以5005000元不等的罚款。一家租户在装修时，因没有及时清运垃圾，物业管理公司遂要按规定对其罚款500元。租户坚决反对，双方出现激烈争执。租户认为：装修是其基本权利，物业管理公司无权对其装修行为指三道四，更无权对其罚款；公司认为：自己受开发商(业主)委托，对楼宇进行物业管理，装修管理是物业管理的基本和重要管理内容，租户违反装修管理规定，管理公司当然有权进行罚款。试对以上案例进行分析：（1）物业管理公司是否有权监管装修？（2）物业公司是否有权对租户装修进行罚款？（3）物业公司如何有效约束租户的违章装修行为？参考答案:（1）对租户的装修活动进行审批、管理、服务，是物业管理工作的一部分，物业管理公司是否有权监管装修。无论是建设部住宅室内装饰装修管理办法还是国务院物业管理条例都有相关条文规定。（2）物业公司无权对租户进行罚款，因为罚款是一种行政处罚行为，设定和实施罚款行为必须以中华人民共和国行政处罚法为法律依据，并由行政机关依照行政处罚法规定的程序实施，不能违反法律的规定。物业管理公司只是一个企业，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，物业管理公司制定的处罚条款无法律效力。（3）物业公司可以与租户在装修前签订书面的装饰装修管理服务协议，约定违章装修对应的违约、赔偿金事项与数额，依法、依约收取管理服务费用和装修保证金；然后对照协议，对违章装修收取相应的违约、赔偿金，依此有效约束租户的违章装修行为。 （五）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。五一旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业服务公司称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；开发商则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁来承担，为什么？参考答案：（1）如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任；（2）如果是人为损坏，由责任人承担；（3）物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。（六）为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业服务公司在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业服务公司与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业服务公司设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。试问： (1) 该广告招牌的出租租金属于什么性质？应如何分配？ (2) 物业服务公司设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益？参考答案：（1）租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用于弥补物业管理费的不足；（2）未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立的，具有公益性。（七）上海某一住宅小区的绿地上有一两棵桂花树，每年九、十月份，醉人的芳香四处飘溢。但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。住房们到处打听绿地上那两棵树怎么不见了。经调查得知：桂花树已被物业管理单位私下迁移了。此举引发了众怒，小区的居民纷纷指责和执迷不悟管理单位破坏公共设施，毁坏绿化。面对居民的指责，物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿化结构为由，拒不迁回桂树。试问物业服务公司有权改变小区内的园林、绿化设计吗？为什么？ （八）某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业服务公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？试问，房子没住，业主该不该交物业管理费？为什么？参考答案：该女士应交物业管理费。房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。 在商品房买卖合同第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明（北京地区的验收合格文件为北京市建筑工程竣工验收备案表）；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。 具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就房屋存在的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费应及时交付。 （九）家住上海浦东某花园2号19楼的吕女士，由于对物业公司的服务不满意而拒交管理费，物业公司就索性切断了她家的自来水。据吕女士称，该花园是外销（高层）商品房，小区内有游泳，但今年游泳池没有向业主开放，据此，吕女士就拒交物业管理费。小区物业公司便切断了吕女士家的自来水。物业公司的负责人说，吕家与物业公司刚为拒交物业管理费的事打过官司。物业公司总不能老是打官司，何况一打官司就要半年多时间，所以这次在再三催付未果的情况下，就采取了断水的办法。你不交管理费，我们就不提供服务，自来水是物业公司的电泵打上高层的。试问：业主拒交物管费，物业服务公司能否断水？此案物业服务公司的做法妥否？ （十）某市花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业公司上门催讨时，陶小姐以前不久即家水管渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据？为什么？ 参考答案：自来水管属于业主专有设施，其维修应由业主自行负责。当然也可以请物业企业维修，但这种维修属特约服务的范围，不属物业管理综合服务的范围，物业管理企业并无法定维修的义务，所以陶小姐的主张是没有法律依据的。 （十一）2000年9月的一天早上，某物业服务公司清洁工袁某在某住宅区3栋6楼打扫卫生时，见垃圾桶旁有一废弃的重达7.35公斤的方型木板（长、宽77厘米，厚2厘米），因贪图方便就将该木板从6楼阳台扔往楼下，恰巧击中正在楼下玩耍的仅14个月大的男童张某。张当场倒地，后经抢救无效死亡。试问： (1) 本案可以依法追究哪些法律责任？由谁来承担？法律依据是什么？ (2) 物业服务公司依法应该承担哪些法律责任？ （十二）王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业服务公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去王军家玩，王军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业服务公司告上法庭。试问： (1) 本案可以依法应由谁来承担赔偿责任？法律依据是什么？ (2) 台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？ (3) 物业服务公司依法是否应承担赔偿责任？参考答案：（1）王军承担责任，其作为花盆的所有人和管理人未尽管理职责，有过错。物业管理企业因未尽安全防范的提示义务，也应承担责任。如果王军已依法赔偿，则物业管理企业不再承担赔偿责任。（2）不属于不可抗力。因为在台风来临之前已有预报，是可预见的。且对台风可能导致花盆坠落的危险也是可以避免的。（十三）某小区管理处因维修房屋需要，将一堆沙子临时堆放在道路边，当天夜晚，业主赵老太路经该处不小心被沙子滑倒致伤。若赵老太起诉到法院，管理处是否应承担责任，为什么？ （十四）一天清晨，某车主找到某物业服务公司大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业服务公司接到人民法院的传票以及保险公司的起诉书副本，称保险公司已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业服务公司承担车辆丢失的赔偿责任。试问： (1) 物业服务公司应车辆丢失的承担责任吗？法律依据是什么？ (2) 依据中华人民共和国合同法的规定，如何具备保管合同关系？参考答案：（1）不应承担。因为保险企业没能举证车主与物业管理企业之间存在保管合同关系。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，说明车辆并未实际交付给物业管理企业保管。（2）合同法的规定：保管合同的成立需要两个条件，一是当事人双方意思一致，二是保管物要实际交付。 （十五）一天，某物业服务公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业服务公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向该物业服务公司提出了要求赔偿的要求。试问： (1) 接到住户家中报警信号后，物业服务公司是否可以破门而入？ (2) 在什么情况下，物业服务公司可以破门而入？参考答案：1、接到报警信号不能直接进入，应先征得业主同意。2、在情况危急（符合紧急避险条件）的情况下，可以破门而入，比如发生火险、刑事案件等。（十六）朱先生购买了一套商品房，入住后不久即发现房间的隔音效果很差，于是就去找开发商，要求其进行检测鉴定和维修。两个多月过去了，开发商没有采取任何措施。据同一栋楼的其他业主反映，他们的房子也有类似问题。他们去找开发商开发商也没有给予答复。于是朱先生就同其他业主一起找到小区的物业服务公司，要求物业服务公司进行检测和维修，物业服务公司称这是开发商的事情，房子仍