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廊坊商业市场研究报告 PART 1 政策解读 PART 2 城市概况 PART 3 区域分析 PART 4 总结 PART 1 政策解读 PART 2 城市概况 PART 3 区域分析 PART 4 总结 商业发展形势 2015年中国商业地产四大趋势 2013 2015年全国房地产投资开发指标完成同比变化情况 解读 国家统计局数据显示 近三年 全国商业营业用房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上 可见商业地产开发投资量过大 商业竞争加剧 促使运营难问题的凸显 商业地产开发情况 2013 2015年商业地产投资比例趋于平稳 PART 1 政策解读 PART 2 城市概况 PART 3 区域分析 PART 4 总结 京津冀整体定位 以首都为核心的世界级城市群 区域整体协同发展改革引领区 全国创新驱动经济增长新引擎 生态修复环境改善示范区 京津冀发张布局 一核 双城 三轴 四区 多节点京津冀一体化三个阶段近期目标 到2017年 主要为交通一体化 生态环境保护 产业升级转移等重点领域率先取得突破中期目标 到2020年 北京 大城市病 等突出问题得到缓解 初步形成京津冀协同发展 互利共赢新局面长期目标 到2030年 首度核心功能更加优化 一体化格局基本形成 北京新中心 将不再封闭 加强城市副中心与顺义 大兴 亦庄及河北廊坊区域的功能统筹 分工和联动 共同承接中心城区功能和人口疏解 形成面向区域协同发展的城镇群 推进京唐城际等规划建设 实现与津冀互联互通 特别是两个机场的交通联系 近期目标 京津冀交通一体化 轨道交通路网 通州新政区 宏观政策 京津冀一体化步入发展 一核 双城 三轴 四区 多节点 的发展布局 环京区域受政策利好辐射明显 廊涿城际铁路是规划建设中连接河北省境内廊坊市和涿州市的城际铁路 是北京新机场配套交通工程 也是京津冀交通圈的重要组成部分 预计十三五期间开展建设 未来s6号线线路对接线路则是 亦庄火车站 采育 廊坊东站 位于廊坊市北侧 万庄 空港新区 新航城站 北京新机场站 区域利好 廊涿城际铁路 年将建设 条城际铁路 其中 线在廊坊市设立两站 廊坊在配套上位于环北京之首 轨道交通一出 或许在房价上会成为第二个燕郊 1 1廊坊概况 廊坊市位于河北省中部偏东 北临京都 东与津门交界 南接沧州 西和古城保定毗连 地处京津两大城市之间 环渤海腹地 素有 京津走廊上的明珠 之称 1989年4月 经国务院批准为省辖地级市 现辖广阳 安次两个区 三河 霸州两个县级市 大厂 香河 永清 固安 文安 大城六个县 廊坊地处北京与天津之间 依托其先天的地理优势使之成为了近几年环北京最火热的城市 廊坊简介 廊坊地处北京与天津之间 称为 京津走廊 黄金地带 依托其先天的地理优势使之成为了近几年环北京最火热的城市 2016年上半年廊坊市总计推出土地227宗 环比2015年同期的291宗出现了28 19 的下跌 供应建筑用地的面积439万平米 比2015年上半年594平米也出现了35 35 的下跌 而供应的平均楼面价仅仅1044元 平米 2016年上半年总计成交土地202宗 环比2015年上半年的198宗微涨2 02 成交土地出让金80 46亿元 环比2015年上半年79 05亿元微涨1 78 其中住宅土地成交109宗 环比2015年上半年的78宗 增长39 74 成交建筑用地面积220万平米 环比2015年上半年的226万平米 下跌2 38 成交住宅土地出让金62 7亿元 环比2015年上半年62 27亿元 下跌0 7 从数据上可以看出 2016年上半年廊坊市土地成交量除了成交宗数有所上涨外 其他数据基本变化不大 从侧面证明了廊坊土地市场并没有受到各种政策的影响 土地情况 廊坊市房地产市场火爆 土地市场相对 年同期 成交量除了成交宗数有所上涨外 其他数据基本变化不大 从侧面证明了廊坊土地市场并没有受到各种政策的影响 廊坊市本级2016年度国有建设用地计划供应总量中 商服用地21 9012公顷 占供地总量的7 69 工矿仓储用地109 6795公顷 占供应总量的38 49 住宅用地146 5793公顷 其中限价商品房用地35 0379公顷 商品住房用地111 5414公顷 占供地总量的51 44 公共管理与公共服务用地6 7831公顷 占供地总量的2 38 数据来源于 中国土地市场网 土地供应 年廊坊市土地供应计划可以看出 广阳区土地以严重不足 未来廊坊市发展向 大产业区发展 重点规划龙河高新区及安次工业园区 城市经济 廊坊的人均GDP水平与城市化率之间出现较大落差 城市化发展落后于人口消费素质的提升 城市商业发展亟待升级 总结 从国家对商业地产的宏观政策分析 国家对于商业地产的支持力度逐渐加大 势必影响地产的发展格局人口的消费素质的提升 需要更好更快更全的商业来满足人们的需求 城市商业的发展亟待提升对2016年宏观市场预测分析 2016年房地产市场会整体向好 由于房地产行业对于宏观经济的支柱作用 在需求端行业的合理需求仍然存在 开发商推盘动力仍然充足 2016年商品房将保持平稳的去化产品阶段 2016年的经济发展也存在很多的不确定性 但随着经济进入新常态 房地产调控思路也更清晰 从中长期来看 政策会从 过紧 回归到 常态 非常规的大规模刺激政策不会再现 PART 1 政策解读 PART 2 城市概况 PART 3 区域分析 PART 4 总结 万向城 广阳区核心城区 苏荷塘 广阳区北部区域 万达广场 凯旋大道 格林郡府 广阳区 该区域商业在售项目较少 万向城等大型城市综合体商业均已正式开业 目前主要在售商业项目为苏荷塘 格林郡府 凯旋大道 5 独立底商47 884平米 首层4 8米 二层4 2米 三层3 2米 外街1托三 内街1托2 基本上开间8 1m 进深16m 一层基本售罄 均价1 3万 平米 苏荷塘 苏荷糖是以 青年享乐工场 为核心理念 针对80后 90后乃至00后等新兴消费群体 打造的以工作 学习 创业 消费 享乐 休闲为主题的商业项目 苏荷塘 苏荷塘底商小面积商铺去化情况较好 包括独立商业街 临街商业 底商 5 2 10 11 不能燃明火 其余所有商业均可做餐饮 35 独立底商200 300平米 商场20 30平米 首层5 1米 其他4 5米 商水商电 1层20000元 2 2层17000元 3层15000元 4层13000万 36 独立底商200 300平米 首层5 1米 二层4 5米 商水商电 1层20000元 2 2层17000元 3层15000元 4层13000万 格林郡府 格林郡府打造东部区域新的商圈 依托品牌开发商 内部商场和外部底商 充分满足商家需求 一层200 300平米 其他商场20 30平米 首层5 1米 其他4 5米 商水商电 35 商业 一层200 300平米 其他商场20 30平米 首层5 1米 其他4 5米 商水商电 36 商业 格林郡府 格林郡府商业为现房 底商均为200 300平米 总价较高 去化情况一般 商场20 30 户型 总价低 去化情况较好 14 商业30 165平米 首层5 1米 其他4 5米 商水商电 1托二 1层25000元 2 2层17000元 16 商业30 300平米 首层5 1米 其他4 5米 商水商电 1层25000元 2 2层17000元 凯旋大道 广阳区北区新兴核心价值点 配套齐全 处于未来发展区域 商业68 300平米 首层4 5米 二层4 2米 商水商电 1托二 1层25000元 2层17000元 16 商业 凯旋大道 凯旋大道商业为现房 产品为单层 一拖二 内街17000元 平米 外街25000元 平米 招商部统一招商 两年免租 房款里减 整体去化较好 周边商业基本成点状分布 整体均价约20000元 主力总价在200 400万之间 产品同质化较高 竞争压力较大 小面积 低总价的户型更易销售 小结 广阳区商业在售项目较少 部分商业均已售罄 该区域商业项目分布距离较远 整体均价约20000元 主力总价在200 400万之间 产品同质化较高 竞争压力较大 小面积 低总价的户型更易销售 安次区 该区域在售项目为恒大翡翠华庭 成熟小区厚德街临街底商 K2狮子城及恒大名都社区商业 安次区核心城区 安次区南部区域 恒翡翠华庭 产品形式 独立底商面积段 10 320 价格 10000元 交铺标准 层高 5 1米 面宽 5米 进深 10米商水商电市政挂片取暖 恒大翡翠华庭 恒大翡翠华庭为底商 7 31开盘 均价为10000元 整体为57000 产品形式 首层 二层 一拖二 三层整层面积段 一拖二 136 180 三层 1200 1666 价格 北区10000 15000元 西区20000 22000元 交铺标准 层高 首层4米 二层3 5米 面宽 6 7米 进深 10 12米商水商电市政挂片取暖 厚德街 厚德街整体为独立商街 3层到顶 共2万余方体量 业态丰富 临城市主干道 产品形式 首层 二层 一拖二 面积段 一拖二 6 44 价格 20000 28000元 交铺标准 层高 6米 面宽 2 5 4 2米 进深 3 10米商水商电市政挂片 K2狮子城 K2狮子城在售社区商业总体量1072 目前销售政策为 认购8折优惠 成交均价 2 2 8万 产品形式 首层 二层 一拖二 面积段 一拖二 30 290 价格 30 60 区间 15000 17000元 120 280 区间 9600 13000元 交铺标准 层高 首层4 5米 二层3 5米 面宽 4 11米 进深 3 16米商水商电无暖气 社区商业 沿街商业 恒大名都 恒大名都在售主要为社区商业 总体量1 5万 左右 目前采取返租销售政策 5年总计返租50 全款98折 全款分期无优惠 成交均价7000 10000元 安次区商业市场 60平以下户型总价控制在70万 套内热销 100 120平户型控制在110 130万 套热销 140 180平米户型总价应控制在200万以内 套 否则消化速度锐减 销售情况 60平米以下 总价70万以下的商业具有较高的性价比 受投资者欢迎 90 100 140 180 在安次市场中属销量相对较好的户型 其较高的实用性便于出租 转卖 安次区商业比较集中 主要在龙河区域 均价在15000元 小结 安次区60平米低总价的商业目前最受市场客户欢迎 说明有客户愿意在龙河区域进行投资 龙河区商业多为社区底商 面积区间在90 100 140