房地产估价师考试估价案例与分析考试笔记

1一、问答题1. 估价工作程序（步骤）的确定1) 选择用什么方法2) 使用所选方法的主要步骤3) 确定最终估价额a) 市场法估价的基本步骤：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；交易情况修正；交易日期修正；房地产状况修正（区位、权益、实物）求取比准价格b) 收益法估价估价的基本步骤：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。c) 成本法估价的基本步骤：土地取得费用；土地开发费用和建筑物建设费用；管理费用；投资利息；销售税费；开发利润d) 假设开发法估价的基本步骤：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发建设期；预测开发完成后的房地产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算。2. 几种特殊交易估价对象的价格内涵1) 划拨房地产：完全产权价格与需要补交土地出让金之差2) 保险损失评估：价值的损失（损失前价值损失后的价值）或修复所需的费用3) 按揭房地产转让：转让之日无债务情况下正常市场价格减每月还款折现到转让之日的现值之和4) 投保价值评估：建筑物的现值5) 地役权的价格评估：供役前的总价值供役后的总价值6) 部分房地产的价值：完全房地产价格所缺部分房地产价格3. 确定估价技术路线1) 确定估价的基本事项（对象、目的、时点） ；规范4.0.2条2) 确定价格内涵（一定要先说清楚） ；3) 选择适宜的方法4) 求取结果的途径5) 估价方法应用要点或者需要特殊处理的地方例子：a) 分别估算商业裙楼和住宅开发完成以后的（完全产权）价值，可分别选用收益法和市场法来估算。b) 根据测算的开发完成后的价值扣除有关的续建费用、管理费、利息、税金等c) 确定该物业假设开发法的（完全产权下）测算价格d) 选用恰当的方法评估出该在建工程所占土地的价格和建筑物的价格，评估出估价对象的（完全产权）积算价格。e) 将上述两种方法的测算结果综合成一个测算结果（从测算结果中扣除应补缴的土地出让金） ，要具体化展开来说明2并结合估价人员的经验确定估价对象最终的估价值。f) 在运用假设开发法和成本法估算在建工程价值时要充分考虑到已停工5年所产生的物质折旧和功能折旧。g) 收益法：调查市场上类似物业的正常收益情况下的有效毛收入和运营费用情况确定估价对象的净收益，选用恰当的方法报酬率评估出估价对象的收益价格h) 市场法：调查近期成交的类似物业的房地产状况和价格，选取三个以上的可比实例，并进行有关修正，评估出估价对象的比准价格。4. 价格解释对价格有争议、疑惑1) （对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？2) 从合法原则、最高最佳原则、估价时点原则来考虑3) 房地产状况变化。如物质折旧、功能折旧、权益折旧、经济位置变化等4) 估价目的不同，导致估价的依据、价值标准、估价对象的范围等不同5) 价格实现的方式不同即价值标准不同。如公开市场价值与强制拍卖的价格6) 时点不同，价格不同。 （动态价格）；7) 交易状况是否变化；8) 估价原则1 不对，应该是取，若没有稳定收益 分析，应算一个错误）2. 有效毛收入测算错误1) 计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率） ；如果空置率为 0 或者入住率为 100%就不合理，至少要说明原因。2) 对单位面积的含义没搞清，题中是说的用建筑面积、使用面积还是可出租面积；计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减） ；按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。3) 出租型房地产收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入（租金及保证金、押金利息收入均应考虑空置）4) 经营型净收益=销售收入- 销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用- 商业利润5) 生产型净收益=销售收-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用- 厂商利润6) 营业性房地产扣除设备带来的收益，考虑扣掉不属房地产带来的收益7) 注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算） 。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格8) 求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定）173. 计算运营费用的错误1) 运营费用多了项目，如包括了除维修费、短寿命的折旧、管理费、保险费、土地使用税、税费及租赁代理费以外的费用。2) 运营费用不扣除的费用：建筑物折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税。3) 维修费重置价*维修费率4) 管理费年租金*管理费率。押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用5) 保险费建筑现值*保险费率6) 税金：房产税年租金*12%（仅包含租金收入） 、二税一费=年有效毛收入*税率（城市：5.5%/县城：5.4%） ；年有效毛收入年租金收入+年押金收益（根据题中给的押金收益率计算）4. 报酬率的确定缺乏理由或错误1) 报酬率未参考任何资料而直接给出一个数2) 确定报酬率的理由不对3) 报酬率的选取未说明求取方法和来源4) 报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠） ，取值要进行必要的说明5) 收益公式中的报酬率所选的安全利率的值要详细的说明，比如是一年期国债年利率还是一年定期存款利率。6) 同一房地产分几部分评估的，要注意的不同部位不宜采用同一报酬率，比如停车位部分，公寓部分，住房部分等7) 把物价上涨率和经济增长率作为报酬率5. 收益年限（n）确定错误1) 经济寿命与土地使用权根据孰短原则确定2) 收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的） ；收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。a) 单独的土地或建筑物的估价，根据土地使用剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定。b) 土地与建筑物的合成体，建筑物寿命晚于或等于土地使用剩余年限的，收益年限为土地使用剩余年限；建筑物寿命早于土地使用剩余年限，收益年限为建筑物剩余经济寿命，还要加上剩余年限土地使用权在估价时点的价值。3) 不能将房地产的建设期作为收益年限4) 确定有效收益年限理由要充分6. 其他错误1) 如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场客观租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算2) 要分析未来收益变化的趋势，未来收益是否变化，如何变化。不能只看当前收益情况183) 采用市场法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性4) 无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现5) 某些计费基数未说明基数数值的来源6) 最终综合确定估价结果时没说明理由，且结果要大写7) 将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）8) 收益法评估商业房地产抵押价值时，应剔除不属于房地产的收益部分，分出房地产对应的净收益（如某些无形资产的价值）9) 收益法中（考虑）扣除招租修正值，因为收益法是根据未来收益确定的，由于招租期导致的收益减少，自然会对收益价格产生影响IV. 假设开发法假设开发法应用过程中容易出现的问题：开发完成后的价值测算方法是否正确，依据是否充分，收益率的确定理由是否充分；折现率（是利息率和利润率的结合）的确定是否说明理由；利息的计算是否有误；费用确定中是否有遗漏，费用确定是否有依据，是否重复计算；利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。估价时点的确定是否正确（购地日期、建设期、经营期限的确定） ；公式的选用是否正确，计算过程是否有误等。1. 核心步骤：首先确定最高最佳开发，其次预测未来开发价值，再次预测要扣除项目费用。2. 一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。3. 房地产价值=开发完成后房地产价值- 续建开发成本-管理费用 -投资利息-销售税费-开发利润- 投资者购买待开发房地产应交税费4. 不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；一般通过市场法、长期趋势法、收益法来评估未来市价。5. 开发期的确定要说明理由。如：根据类似开发项目用市场法得出，或按定额规定查得。6. 投资利润和投资利息只有在静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除续建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费 4 项内容。7. 不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）8. 利息计算时，销售费用和销售税费不能计利息9. 利息计算时，均匀发生的续建费用等计算在期中，即：要将时间段除以 2（根据题目要求来）10. 开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应， （与成本法中的一样）11. 未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则，最佳开发利用方式的确定、分析是否充分。12. 投资利息计算项目：待开发房地产的价值、投资购买待开发房产应负担的税费、开发成本、管理费用。销售税费一般不计息。13. 现金流量法计算注意的问题：开发投入的时间和比例；销售时间、估价时点；不包括利息和利润。14. 假设开发法中，在对专业费、前期费、市政基础设施建设配套费等规费取费以及开发周期的确定的依据、标准，都要予以说明。197) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）a) 注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）b) 最终结果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格c) 确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为 XXX”属不充分。估价结果需要有理由来支持（估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）d) 未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于 0.7 小于 0.3。特殊处理要说明原因）8. 附件规范中要求，附件应包括：估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。市场上有相当部分报告附件资料不完整，或没有附件清单。例如：有些估价报告缺少类似土地使用证明、房产权属证明或房地产预售证明等有关权属证明文件，或缺少估价对象平面位置示意图、现状照片等；还有的缺少估价机构营业执照及资质证明文件或估价人员执业资格证明文件等。五、估价技术路线常见错误1. 损害赔偿房地产评估1) 损害前和损害后房地产状况掌握不清2) 没有考虑间接损失（残值清理费用、造成收益下降）2. 拍卖底价的评估1) 强制处分对房地产价格的影响；2) 快速变现使交易价格相对正常价格较低；3) 市场需求面、推广力度小，造成成效价格低于正常价格；4) 消费者心理因素；5) 购买者需额外支出（支付拍卖机构的佣金）6) 拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价7) 技术路线：首先确定正常市场价格；分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度；按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较3. 旧房地产评估估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正4. 比较法、收益法评估时不应该扣除折旧1) 交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用2) 同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同5. 房地产保险评估201) 把土地也作为了保险估价的估价对象2) 没有分清投保价值评估和保险损失程度评估3) 保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失4) 投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值5) 保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估6) 按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值7) 保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同6. 划拨国有土地房地产抵押评估1) 应注重预期风险（预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑）2) 分析市场变现能力3) 应考虑抵押期间的耗损；应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分7. 司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况8. 运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由（多种估价方法结果综合取平均值；数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素；结果的取整； 确认结果）9. 房地产合并估价1) 合并前后价格的计算要客观、准确2) 增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定；（按各自的单价为基础分配；各自的面积为基础分配；各自的总价为基础分配）10. 房地产拆迁评估1) 估价目的：“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”2) 估价方法：拆迁估价一般用市场法。不具备采用市场法的可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。3) 计价货币：以人民币为计价货币，精确到元。11. 各参数选择应说明理由六、特殊情况的处理、需要注意的地方1. 基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确2. 抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响3. 抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。4. 合资入股的评估，没有说明入股后的用途5. 划拨地使用权房地产抵押，要说明土地使用权出让金由谁负担（一般是房地产权利人）6. 纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式（划拨或出让） ，对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书；没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。217. 强制拍卖底价评估时要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减；土地出让拍卖则可以采用公开市场价值标准8. 房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响；划拨地上营利性房地产租赁评估应确定土地收益中的国家部分9. 合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率10. 征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定11. 出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。12. 如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物13. 拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款14. 再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权15. 如果是房地产投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样。1) 折现率：市场价值要求社会一般报酬率；投资价值为投资者所要求的最低报酬率2) 净收益：市场价值评估不扣除所得税，而且是客观的；投资价值评估扣除所得税，即税后现金流量。不同投资者对未来净收益的估计可能乐观，可能悲观。16. 拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定。1) 一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准2) 各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定3) 拆迁人和被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可以依据协商结果进行评估4) 对于被拆迁房屋的性质不能协商一致的，拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请确认17. 拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响18. 法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响19. 单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价 3 种价格20. 对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定七：历年考试题答案1. 指错题1) 估价报告宏观上的错误a) 致委托人函中没有说明估价时点。 b) 致委托人函中缺法定代表人的签名。 c) 估价结果报告中在估价方法中缺少说明收益法和市场法的定义。d) 估价报告不完整，缺少附件。e) 估价结果报告中缺少估价原则f) 估价技术报告中缺少市场背景分析g) 估价结果的确定理由不充分（或权重取值 50的理由不清楚）h) 估价结果缺少单价i) “估价时间”用语错误，应为估价时点。22j) 未说明估价结果的确定的理由2) 估价技术报告中方法运用中的错误a) 地下车位 100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。b) 收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算。c) 年有效毛收入中押金收益也应乘出租率 90%。d) 未分析租金水平的变化趋势e) 年运营费用中不应计算土地使用费f) 保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算g) 未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用h) 收益法未说明未来收益变化的趋势。i) 年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理