养老地产发展情况调研成果汇报

,珠海九洲文化产业投资发展有限公司ZHUHAI JIUZHOU CULTURAL INDUSTRIES INVESTMENT DEVELOPMENT COMPANY LIMITED,养老地产发展情况调研成果汇报 2015年1月7日,目录,养老地产概念,一,国内养老地产市场分析,二,发展前景分析,三,风险评估,四,珠海老年人相关情况,五,一、养老地产概念,养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。,1.定义,2.与一般住宅的差异性,消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。,3.养老地产发展,老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。,养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。,医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。,普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。,阶段特征：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。,时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯 消费年数。,行为特征：自主消费,思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。,4.目标客户群特点,质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。,内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。,5.目标客户群消费方式,“以租换租”的形式即社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用。“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现养老居住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。,二、国内养老地产市场分析,有一定的相关政策，但还缺少切合实际政策支持。,与大型医院合作设立护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心。,商业银行、房地产基金、房地产投资信托,国内专业机构较少，国外较多：美国SASAKI设计公司、美国K.J.A建筑事务所、丹麦KAB集团。,融资机构,规划设计资源,政策环境,社区服务资源,1.养老地产市场环境分析,2.我国老年人口的发展状况,我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。 20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。,资料来源：人口研究,我国已进入人口老龄化,目前我国老龄人市场的年需求缺口约6千亿,老龄人消费潜力巨大,老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构,现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套,养生项目行业前景,3.养生养老行业的现状,模式,诠释,产品,4.我国养老地产现状,1、大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式 以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式： 三亚独特的模式。,主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟,5.养老地产的盈利模式,6