房地产估价试题

房地产评估复习题及答案 一 第一章 房地产和房地产评估 1 按房地产的 B 来分 房地产可分为居住房地产 商业房地产 工业房地产及特殊房地产等 A 收益性 B 用途 C 市场性 D 地段 2 出租或营业型房地产的评估可以采用 A 比较法 B 收益还原 法 C 假设开发法 D 成本评估法 3 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估 其评估对象为 A 已消失的房地产 B 在建工程 C 房地产的未来状况 D 房地产过去状况与现在状况的差异状况 4 从经济角度来看 土地利用选择的一般顺序是 A 商业 办公 工业 居住 B 商业 居住 办公 工业 C 商业 办公 居住 工业 D 商业 居住 工业 办公 5 娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的 A 用途 B 开发程度 C 是否产生收益 D 经营使用方式 6 某土地使用权的有限期为 40 年 已使用 20 年 新建的房屋的耐用年数为 50 年 则房屋的所 有权为 A 50 年 B 无限期 C 20 年 D 40 年 7 房地产交易很难采取样品交易的方式 必须到实地观察 房地产评估也要进行实地查勘 这是由房地产的 决定的 A 不可移动性 B 相互影响性 C 数量有限 性 D 独一无二性 8 房地产的价值注重 A 实物 B 权益 C 区位 D 实物 权益 区位 9 典权制度是中国特有的 下列阐述正确的为 A 支付等于买价的典价 即可获得房地产的所有权 B 支付典价后只能获得房地产的 使用权 C 支付典价后房地产的使用者不付租金 D 出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10 医院 学校是属于哪一类房地产 A 商业 B 办公 C 特殊用途 D 综合 答案 1B 2B 3A 4C 5A 6C 7D 8D 9C 10C 第二章 房地产价格 1 最能说明土地价格水平高低的价格是 A 土地单价 B 基 准地价 C 楼面地价 D 标定地价 2 决定某一房地产价格水平高低的 主 要是 的供求状况 A 本地区的房地产 B 全国房地产 C 全国本类房地 产 D 本地区本类房地产 3 一套建筑面积 100 平方米 每平方米建筑面积 3000 元的住房 总价为 30 万元 其实际交易约定在一年后付清 假设折现率为 5 则 A 实际价格 28 5 万元 名义价格 30 万元 B 实际价格 29 28 万元 名义 价格 30 万元 C 实际价格 30 万元 名义价格不存在 D 实际价格 28 578 万元 名义价格 30 万元 4 采用比较法求得的价格通常称为 A 路线价 B 比准价格 C 积算价格 D 收益价格 5 目前各地区的经济适用房所采用 的价格 应属 A 市场调节价 B 政府指导价 C 政府定价 D 政府规定的最低限价 6 在房地产销售过 程中 是买卖双方讨价还价的基础 成交时要比此低 A 起价 B 标价 C 成交价 D 均价 7 下列价格阐述正确的是 A 市场价格 抵押价 值 征用价值 课税价值 B 市场价格 征用价值 抵押价值 课税价值 C 市场价格 课税价值 征用价值 抵押价值 D 市场价格 征用价值 课税价值 抵押价值 8 投资 价值评估时所采用的折现率为 A 根据市场现状 B 最低收益率 C 最高 收益率 D 社会一般收益率 9 房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖 待价而沽 是因为 A 房地产供 大于求 B 房地产求大于供 开发商对未来预期看好 D 消费者对未来的预期看好 10 成本租金不包括下列项目中 A 贷款利息 B 折价费 C 管理费 D 保险费 1 C 2 D 3 D 4 B 5 B 6 B 7 B 8 B 9 C 10D 第三章 房地产评估原则 1 把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估 违背了房地产评估的 原则 A 合法 B 公平 C 替代 D 最高最佳使用 2 在同一个评估机构 在同一个城市 同一评估目的 同一时期 对不同位置 档次的房 地产的评估结果应有一个合理的价格差 这符合 原则 A 合法 B 公平 C 替代 D 最高最佳使用 3 如果与评估对象有利害关系 评估人员应当回避 这是遵循 原则 A 合法 B 公平 C 评估时点 D 最高最佳使用 4 适合原理可以帮助我们确定房 地产的 A 最佳规模 B 最佳集约度 C 最佳用途 D 最佳经济效益 5 当评估对象已做了某种使用时 且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现 有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额 则该评估前提应为 A 保持 现状 B 装修改造 C 重新利用 D 转换用途 6 在房地产纠纷案件中 特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中 评估时点通常为 A 现在 B 过去 C 未来 D 难以把握 7 在评估房地产的预 售或预购价格时 通常认为 A 评估时点为现在 评估对象为未来状况 B 评估 时点为过去 评估对象为未来 C 评估时点为未来 评估对象为未来 D 评估时点为现在 评估对象为现在 8 城市规划规定某块土地的用途可为商业 居住 办公 工业 根据最高最佳使用原则 该土地的用途为 A 居住 B 工业 C 商业 D 办公 9 均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡 它可以帮助我们确定房地产的 A 最佳集约度和规模 B 最佳用途和规模 C 最佳集约度和用途 D 最佳规模和用 途 1 A 2 C 3 B 4 B 5 A 6 B 7 A 8 C 9 A 第四章 市场比较法 1 市场比较法的理论依据是 A 替代原理 B 生产费用价值论 C 预期原理 D 均衡原理 2 在市场 比较法中 建筑容积率修正属于 修正 A 交易情况 B 交易日期 C 房地产状况 D 实物状况 3 市场比较法 的适用条件是 A 存在着发育完善的房地产市场 B 在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易 C 存在着规范的房地产评估制度 D 科学的房地产评估理论 4 在比较法选取可比实例的数量上 一般要求选取 A 一个即可 B 两个也行 C 三个 D 三个以上 十个以下 5 经过 交易情况修正后 可比实例的价格就变成了 A 评估对象的价格 B 交易 时点的价格 C 正常价格 D 与评估对象的房地产状况相同的价格 6 经过交易日期修正后 可比实例的价格就变成了 A 评估对象的价格 B 交易时点的价格 C 正常价格 D 与评估对象的房地产状况相同的价格 7 经过房地产状况修正 后 可比实例的价格就变成了 A 评估对象的价格 B 交易时点的价格 C 正常价格 D 与评估对象的房地产状况相同的价格 8 房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以 状况为基准 通常设定 100 的 A 可比实例房地产 B 评估对象房地产 C 交易实例房地产 D 类似房地产 9 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以 状况为基准 通常设定 100 的 A 可比实例房地产 B 评估对象房地产 C 标准房地产 D 类似房地产 10 某城市房地产交易中 买 卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的 3 和 6 某 宗房地产交易中买方支付给卖方 2500 元 平方米 应交纳的税费均由卖方负担 则该宗房 地产的正常成交价格为 A 2660 元 平方米 B 2294 元 平方米 C 2425 元 平方米 D 2427 元 平 方米 1 A2 C3 B4 D5 C6 B7 D8 B9 C10 D 第五章 成本法 1 成本法中的 开发利润 是指 A 开发商所期望获得的利润 B 开发商最终获得的利润 C 开发商所能获得的 平均利润 D 评估人员任意给定的利润 2 投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的 这里的 基数 是 A 土地取得成本 开发成本 B 土地取得成本 开发成本 管理费用 C 土地取 得成本 开发成本 管理费用 销售费用 D 开发完成后的房地产价值 3 开发利润 与 土地取得成本 开发成本 的比值称为 A 直接成本利润率 B 投资利润 率 C 成本利润率 D 销售利润率 4 利用成本法所得到的评评估格称为 A 比准价格 B 积算价格 C 收益价格 D 实际上是成本 5 重新购建 价格是假设在 重新取得或重新开发 重新建造全新状态的评估 对 象所需的一切合理 必要的费用 税金和应得的利润之和 A 评估对象在建造时 B 现在某一时刻 C 将来某一时刻 D 评估时点 6 通常情况下 对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比 A 前者较低 B 前者较高 C 两者相等 D 两者不可比 7 成本法求取折旧中 建筑物的寿命应为 A 自然寿命 B 经济寿命 C 实际经过年数 D 有效经过年数 8 直线法中的残值率是建筑物的净残值与其 的比率 A 原始价格 B 市场价 格 C 评评估格 D 重新购建价格 9 某住宅 在取得土地使用权 70 年 的当年开始建造 建造期 2 年 建筑物经济寿命 60 年 则该住宅建筑物的折旧年限是 A 70 年 B 62 年 C 60 年 D 68 年 10 某办公楼建造期 3 年 在建成 10 年后改变了用途 同时补办土地使用权出让 年限 50 年 建筑物的经济寿命为 45 年 则该建筑物的折旧年限是 A 35 年 B 45 年 C 48 年 D 50 年 11 某商业房地产 在取得土地使用权 40 年 的当年开始建造 建造期 3 年 建筑物经 济寿命 60 年 则该住宅建筑物的折旧年限是 A 40 年 B 60 年 C 63 年 D 37 年 12 某办公楼 在建成 3 年后改变商业用房 同时补办土地使用权出让 年限 40 年 建 筑物的经济寿命为 50 年 则该建筑物的折旧年限是 A 40 年 B 43 年 C 47 年 D 50 年 13 经租房产根据房屋结构可分为 A 3 类 6 等 B 4 类 6 等 C 4 类 7 等 D 5 类 7 等 14 房屋完损等级是根据房屋的结构 装修 设备三个组成部分的各个项目完好 损坏程 度来划分的 可分为 A 3 类 B 4 类 C 5 类 D 6 类 15 根据房屋新旧程度判定标准 一般损坏房的成新度为 A 六 五成 B 五 四成 C 五成 D 四成 1 C2 B3 A4 B5 D6 B7 B8 D9 C10 B11 D12 B13 C14 C15B 第六章 收益法 1 从收益法的观点看 房地产的价值是未来 的现值之和 A 潜在毛收入 B 有 效毛收入 C 净收益 D 销售收入 2 收益法适用于 房地产的评估 A 学校 B 商 业 C 公园 D 政府办公楼 3 有一空置写字楼 目前不仅无收益 而且要缴纳房地产税等 其收益价格估算可采用 A 类似写字楼的客观收益 B 该写字楼的实际收益 C 市场比较法 D 无法估算 4 评估房地产价格时 选取的资本化率越高 评估出的价格会 A 越低 B 越 高 C 不变 D 符合客观实际 5 资本化率 投资风险等补偿 A 平均利润率 B 经济增长率 C 贷款利率 D 安全利率 6 剩余技术是依据 价格 A 土地收益求取土地 B 房地收益求取房地 C 建筑物收益求取建筑物 D 房地收益单独求取土地或建筑物 7 某宗房地产正常情况下年总收益 140 万元 年总费用 40 万元 资本化率 12 出让时的 土地使用年限 50 年 现已使用了 5 年 则该宗房地产的现时总价为 万元 A 833 33 B 830 45 C 828 25 D 827 64 8 某类房地产通常抵押贷款占 7 成 抵押贷款的年利率 10 购买者自有资本要求的年收 益率 12 则该类房地产的资本化率为 A 10 6 B 11 4 C 11 2 D 10 8 9 某宗房地产 净收益每年 50 万元 建筑物价值 200 万元 建筑物资本化率 12 土地资 本化率 10 则该宗房地产的总价值为 万元 A 417 B 500 C 460 D 450 10 采用市场提取法求取资本化率时 应至少选取 宗以上的类似房地产案例 A 2 B 3 C 4 D 5 11 有两宗房地产 A 房地产使用年限 40 年 单价为 96 元 平方米 B 房地产使用年限 70 年 单价为 100 元 平方米 资本化率为 8 则 A 单价与 B 单价的关 系为 A A 单价高于 B 单价 B A 单价低于 B 单价 C A 单价等于 B 单价 D 无法确定 1 C2 B3 A4 A5 D6 D7 C8 A9 C10 B11 A 第七章 假设开发法 1 假设开发法的理论依据是 A 替代原理 B 生产费用价值论 C 预期原理 D 均衡原理 2 假设开发法中 正常情况下完成后的房地产价值是 A 开发完成时的房地产状况的价值 B 在购买待开发房地产时的价值 C 开发期间的某 个时间的价值 D 房地产全部租售出去时的价值 3 假设开发法中 使用传统方法时下列项目一般不需要计算利息 A 待开发房地 产的价值 B 管理费用 C 销售税费 D 投资者购买待开发房地产应负担的税费 1 C2 A3 C 第八章 长期趋势法 1 直线趋势法要求房地产的价格时间序列 A 完全在一条直线上 B 大致 在一条直线上 C 呈某种波动式发展 D 任何形式都可 2 直线趋势法中的 a b 是由 决定的 A 房地产历史价格资料 B 房地产未来价格资料 C 房地产现在的价格资料 D 评估人员预测 3 平均增减量法要求房地产价格时间序列的逐期增减量 A 完全相同 B 大致相同 C 不必相同 D 存在某种规律 4 平均发 展速度法要求房地产价格时间序列的逐期上升或下降的幅度 A 完全相同 B 大致相同 C 不必相同 D 存在某种规律 5 直线趋势法公式 Y a bX 中 X 表示 A 价格 B 常数 C 价格变动率 D 时间 1 B2 A3 B4 B5 D 第九章 地价评估 1 在路线价评估法中 只需深度价格修正率即可 计算地价 不必进行其他修正 A 一面临街矩形地 B 一面临街三角形地 C 一面临 街梯形地 D 两面临街矩形地 2 路线价法评估的第三个步骤是 A 设定标准深度 B 划分路线价区段 C 选取标准宗地 D 调查评估路线价 3 路线价法的特别适用于 需要在大范围内对大量土地进行的评估 A 土地收益测算 B 土地课税 C 土地经济评价 D 土地定级 4 某临街深度 100 英尺的矩形宗地 总价为 100 万元 根据四三二一法则 该宗地临街前 半部分的价格应为