开发商购房合同

开发商购房合同开发商购房合同 篇一 购房合同与购房协议的区别 购房协议书是购房合同的一种体现 是买卖双方在平 等 自愿 协商一致的基础上就买卖商品房而签订的协议 一份正式的购房协议书范本会包含当事人信息 房屋情况 房款及支付约定 双方违约责任约定等内容 购房合同 购房合同是根据 中华人民共和国合同法 中华人 民共和国城市房地产管理法 及其他有关法律 法规之规 定 买受人和房地产开发企业 在平等 自愿 协商一致 的基础上就买卖商品房达成的协议 二者区别 买卖之前一种协议 作为开发商在不具备签订正式 商品房买卖合同 条 件之前的一种协议 认购书具备担保正式 商品房买卖合 同 签订的担保效力 如果认购协议不违反法律 行政法 规的强制性规定 同时符合协议书约定的生效条件时 该 协议书即发生法律效力 开发商和购买人均应按照协议书 约定享有权利 履行义务 购房合同更加详细 如果认购书中 对于房屋的房号 面积 价格以及双 方权利义务等内容做了较为明确的约定 那么认购书可以 被看作为一份预先约定的房屋买卖合同 正式的 商品房 买卖合同 只是对于认购书内容做出了更为具体的约定 而如果认购书中没有约定上述内容 则其只是一份购房意 向书 不具备合同性质 也就没有合同的约束力 易买房会员独家优惠中 易买房带您看房 帮您买 房 一站式购房服务平台 是您首次置业 二次置业不二 之选 篇二 购房合同的主要内容 一 购房合同的主要内容包括以下几方面 1 甲方土地使用依据及商品房状况 包括位置 面积 现房 期房 内销房 外销房等 2 房价 包括税费 面积差异的处理 价格与费用调 整的特殊约定等 3 付款约定 包括优惠条件 付款时间 付款额 违 约责任等 4 交付约定 包括期限 逾期违约责任 设计变更的 约定 房屋交接与违约方责任等 5 质量标准 包括装饰 设备的标准 承诺及违约责 任和基础设施 公共配套建筑正常运转的承诺 质量争议 的处理等 6 产权登记和物业管理的约定 7 保修责任 8 乙方 使用权 来自 校园 生活 开发商购房合同 限 9 双方认 定的争议仲裁机构 10 违约赔偿责任 11 其他相关事项及附件 包括房屋平面图 装饰 设 备标准等 注意 在签定上述各项条款时 购房者尤其需要关注以下几 项基本问题 1 购房合同的各项内容要尽可能全面 详细 各项规 定之间要避免相互冲突 尤其是不能与国家的政策法规相 冲突 文字表述要清晰 准确 签订合同的买卖双方身份 责任要明确 如合同中的甲方 卖方 不能是代理商或律 师楼 而应是项目立项批准文件的投资建设单位 也不能 以上级主管单位或下属机构的名义签订合同 签字人应是 法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人 2 合同上的项目名称 一定要与项目位置联系在一起 以免日后有出入 标明项目位置时 一定要具体 明确 如 市 区 街 号 花园 号楼 层 房 房屋的户型 面积一定要标示清楚 建筑面积 使用 面积及公用面积分摊原则等要明确说明 3 房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房 合同之后 这一内容的表述一定要详细 具体 如技术的 等级 材料的品牌 内部设施的种类 负荷标准 供应能 力等要一一予以说明 水 暖 电 通讯等设施 要说明 安装到什么程度 4 其它如付款方式 产权保证等都应详细 具体地加 以说明 并对房屋整体结构 各部位配套设施及其部件的 保修期给予明确规定 5 违约责任的约定一定要对等 否则最终吃亏的是购 房者 在购房合同中 一般承担违约责任的违约事项包括 签订认购书后 购房者不买房或要求换房 开发商不卖房 或要求换房 购房者不按期付款 开发商不按期交房 面 积变动超过约定幅度 房屋装修标准 质量不合要求 保 修不到位 产权过户手续不全或不能按期办理 看完房子以后 就要签合同了 现在一般的做法是在 签署正式合同之前要先签一个认购书 然后再签正式合同 二 常见购房陷阱 陷阱一 在认购书里没有注明因何种原因退房以及后 果 购房者与开发商签订认购书后 就要交一定额度的定 金 这是无可非议的 但有时购房者在交付定金后因种种 原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时 发展商一般 都只退购房款而不退定金 理由是买家没有履行合同 所 以没收定金 对策 律师建议买家最好与发展商在协议 中约定 若买家得不到贷款时 定金该如何返还或是否要 扣除部分作为手续费等 这样就避免了很大的麻烦 同 时 开发商是没有权利没收定金的 这本身是没有法律依 据的 陷阱二 合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识 往往会犯一些比较初级的 错误 有时代表发展商签约的人并不是法人代表 或者合 同上的开发商并不是该房产土地拥有者 这些都有可能产 生问题 另外 也有可能该项目是 公司开发的 实际上却是 由 公司投资 作为买家还是应与 公司签约 否则也会 带来一系列的麻烦 以后办理各种手续会很麻烦 对策 在签约前您可以找律师帮助查证主体资格 最 好查明代表发展商签字的人是否是法人代表 如果不是 则是否持有 授权委托书 否则 这个人的签字是无效的 同时要注意合同上的公章 这样可以避免发展商推卸责任 陷阱三 不要轻易在开发商提供的补充协议上签字 签补充协议在购房交易中很有必要 但是要提醒购房 者的是 开发商提供的补充协议一定要看清楚 现在有的 发展商在与客户签约时 会主动向客户出示一份补充合同 主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的 免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免 赔 这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况 下造成违约规避风险的一种方式 善良的购房者不要仅仅 把开发商的免责条款都签了 而忘记保护自己的利益 对策 看清楚补充协议的条款 最好的办法是找一个 律师来帮你的忙 陷阱四 最短时间 与 最好 合同是双方意思一致的表达 但是 实践中开发商往 往会给购房者很多诸如 如果发生问题 在最短时间内解 决 在装修材料上 选择最好的国外进口的 等一些看 上去很诱人但没有实际意义的承诺 最短是多长时间 什 么样的才算最好的 不知道 合同里出现这种模糊的概念 时 法律也没有办法 因此产生的纠纷购房者根本打不赢 官司 对策 购房者一定要把每一个具体的时间 具体的地 点 具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里 陷阱五 约定提前交纳部分费用 开发商是做商人的 而房地产开发又是一件对资金要 求很高的行业 开发商面临资金压力是很正常的 但并不 能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱 而在合同 或是补充协议中 开发商常会将一些不该预先交纳的费用 写进去 要求购房者提前交纳 这是显失公平的 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准 收费情况的前提下 就要求买家在预售契约中承诺接受物 业管理服务 并接受相关约束 这就是对消费者的侵害 对策 购房者应请律师调查费用收取是否合理 陷阱六 卖方解除合同 在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中 往往有 这样的条款 买方无故逾期付款 经卖方催告仍不支付 欠款的 卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款 这显然是不公平条款 假如买家已经支付 的价 款 只剩 的价款逾期未付 如果发展商以此为由 没 收其已付 的价款 岂非很不公平 况且 没收实际 上是个行政处罚或刑事处罚行为 作为当事人一方的发展 商并没有权利来没收他人的财物 对策 依据 合同法 第四十条规定 本合同条款是 无效条款 当然 还有其他一些类似的合同条款存在着这 样的问题 购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己 的权益 陷阱七 处理结果不明确 很多合同中常可以看到这样的条款 应于 日前如 何如何 但是并没有约定如果没有在 日前如何如何 后该怎样处理 这样 即使最后认定是开发商的过错 你 也很难制裁他 最多是调解了事 对策 购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商 如果没有履行承诺 不按设计图纸施工和达不到质量等级 等等的处理办法 做到越详细越好 陷阱八 以偏盖全 这里所说的以偏盖全是个泛指的概念 有时会出现这 样令人哭笑不得的问题 开发商承诺卧室的玻璃是中空的 到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空 而上面 却是普通玻璃等等 对策 对于这类问题没有更好的解决办法 就是要把 合同写得越细越好 不给开发商一点空隙 当然也需要购 房者有非常广泛的建筑 建材方面的知识 如果需要可以 请建筑房地产专业律师参与购房 陷阱九 拒签补充协议 前面说了 开发商在签约时会主动出具一份对自己有 利的补充协议 购房者同样也可以出具一份对自己有利的 补充协议 最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里 关于装修 物业管理中的承诺都签进补充协议中 不要怕 麻烦 举个简单的例子 你买的塔楼 或板楼 里有几部 电梯 是否会全部同时开通 如果有不开的怎么办 不要 小看这个问题 为了出面积 增利润 现在的高层住宅只 安装几部电梯 而且平时还不全开 在上下班高峰时间极 为不便 这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢 但是 就像你可以拒签开发商的补充协议一样 开发 商也同样可以拒签购房者的补充协议 这种现象在北京是 很普遍的 特别是一些卖得很好的楼盘都是如此 对策 不管开发商态度如何 购房者还是要争取这个 权益 实在不行 又觉得没有把握 那就只好放弃了 三 使用示范文本 购房人注意事项 目前 商品房买卖合同一般都使用建设部和国家工商 行政管理总局制订的 商品房买卖合同示范文本 由于 示范文本 是政府机关制订的 较好地平衡了开发商和 购房人的权利和义务关系 因此 采用 示范文本 签订 合同有利于保护购房人的合法权益 但购房人切不可认为 采用 示范文本 就万事大吉 即使采用 示范文本 签 订商品房买卖合同 购房人也应注意以下几个问题 1 认购书问题 在目前商品房交易过程中 许多开发商在与购房人签 订正式商品房买卖合同前 要求购房人签订认购书 交纳 认购款 开发商要求购房人签订认购书一般两种情况 一 种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证 以向内 部职工认购的名义进行销售 俗称内部认购 另一种情况 是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房 开发商为 购房人保留预订的房屋 作为交换 要求购房人签订认购 书 并交纳一定数额的认购款 如果在规定的时间里 购 房人不想购买该房屋 就可能无权要回所交纳的认购款 第一种情况的认购书 由于我国 城市房地产管理法 和 商品房销售管理办法 都明确规定 在未取得预售许 可证前 是不能预售商品房的 而依据我国 合同法 第 52 条的规定 违反法律和行政法规的强制性规定的合同无 效 因此第一种情况的认购书在法律上是无效的 但最高 人民法院于 XX 年 4 月 28 日公布 将于 XX 年 6 月 1 日起施 行的 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释 以下简称 最高法院解释 第 2 条规定 出 卖人未取得商品房预售许可证明 与买受人订立的商品房 预售合同 应当认定无效 但是在起诉前取得商品房预售 证明的 可以认定有效 根据该条规定 在取得预售许可 证之前所签订的认购书 如果开发商在购房人起诉前仍未 取得预售许可证 该认购书肯定是无效的 如果开发商在 购房人起诉前取得预售许可证 那么该认购 篇三 购房合同代签跟开发商 篇一 购房合同能跟中介代理公司签订吗免费法律咨 询就上法帮 购房合同能跟中介代理公司签订吗 签订购房合同 应该是跟房地产开发商签订合同 但 是 目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其 销售活动 中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房 者直接签订买卖合同 就是说中介公司不能以他的名义签 定合同 1 篇二 在签订购房合同之前开发商的五证两书 在签订购房合同之前 购房者需要仔细审查开发商的 资格和 五证和两书 查看五证两书的注意事项有哪些 购房者应当怎么查看开发商的五证两书 看看下文就知道 了 一 查看五证的注意事项 怎么查看开发商的五证 房地产商在预售商品房时应具备 建设用地规划许可 证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 国有土地使用证 和 商品房销售 预售 许可证 简 称 五证 其中前两个证由市规划委员会核发 建筑工 程施工许可证 由市建委核发 国有土地使用证 和 商 品房销售 预售 许可证 由市国土资源和房屋管理局核 发 一般购房者记不住 五证 的名称和发证机关 其实 也不必记住这么多 您购房时只需看一下 国有土地使用 证 和 预售许可证 这 两证 就行了 因为如果开发 商未取得 建设用地规划许可证 和 建设工程规划许可 证 是拿不到 国有土地使用证 的 未取得上述两个 规划许可 证 和 施工许可证 是拿不到 预售许可证 的 开发商取得了 预售许可证 就可以证明该项目在规 划 工程 土地使用等方面通过了政府的批准 就具备了 将开发的商品房进入市场交易的资格 以北京是为例 根据北京市商品房交易的相关法规规 定 开发商只有具备 预售许可证 才能与客户签署正式 的 预售契约 在此提醒一下购房者 购房者在查看五证 的时候一定要看原件 复印件很容易作弊 签合同前看清 楚您所预购的房屋是不是在预售范围内 提防开发商 偷 梁换柱 二 查看两书的注意事项 怎么查看开发商的两书 二书是指 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 买完房以后还要查验或者叫验收 两书 什么是两书 呢 两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后 提供的两份法律文件 一个是住宅质量保证书 第二是住 宅使用说明书 住宅质量保证书通常包括工程质量监督部 门核验的登记 在使用年限内承担的保修责任 正常使用 情况下 各部件的保修期 比如说防水是三年 墙面 管 道渗漏是一年 墙面抹灰脱落是一年 地面大面积起沙是 一年 包括供热供冷系统等设备 卫生洁具 开关等等 其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户 约定 住宅使用说明书 通常应该包括开发单位 设计单位 施工单位 委托监理单位 住宅的结构类型 装修装饰注 意事项 上水下水 电 燃器 消防等设施配制的说明 以及门窗类型使用事项 配电负荷 承重墙 保温墙 阳 台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题 生产 厂家另有说明书的 应附于住宅使用说明书里 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应 该查验五证 同时收房子的时候应该有两书 还有更重要 的是产权证 拿到产权证 整个购房所有的法律文件就应 该算齐备了 此外 在审查时 应注意 五证 的用地单 位 建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致 用 地范围 销售范围是否包括您所购买的房屋 目前有部分 开发商领取的是临时土地使用证 此证意味着开发商尚未 交齐全部土地出让金 在其领取的 商品房内 外销预 销 售许可证 的销售范围中 仅包括规划项目的部分楼号 甚至仅包括一栋楼的部分楼层 因此 应着重审查您所购 买的房屋是否在预 销售范围之内 以上就是对 查看五证两书的注意事项有哪些 怎么 查看开发商的五证两书 所作的解答 总之 五证两书在 购买房屋的过程中十分重要 购房者一定要严格检查开发 商的五证两书 有些购房者可能担心自己被开发商 忽悠 那么 我 们建议您在律师的陪同下检查开发商的五证两书 因为律 师们能轻易识别出开发商的一些小把戏 篇三 购房合同 的主要内容 一 购房合同的主要内容包括以下几方面 1 甲方土地使用依据及商品房状况 包括位置 面积 现房 期房 内销房 外销房等 2 房价 包括税费 面积差异的处理 价格与费用调 整的特殊约定等 3 付款约定 包括优惠条件 付款时间 付款额 违 约责任等 4 交付约定 包括期限 逾期违约责任 设计变更的 约定 房屋交接与违约方责任等 5 质量标准 包括装饰 设备的标准 承诺及违约责 任和基础设施 公共配套建筑正常运转的承诺 质量争议 的处理等 6 产权登记和物业管理的约定 7 保修责任 8 乙方 使用权限 9 双方认定的争议仲裁机构 10 违约赔偿责任 11 其他相关事项及附件 包括房屋平面图 装饰 设 备标准等 注意 在签定上述各项条款时 购房者尤其需要关注以下几 项基本问题 1 购房合同的各项内容要尽可能全面 详细 各项规 定之间要避免相互冲突 尤其是不能与国家的政策法规相 冲突 文字表述要清晰 准确 签订合同的买卖双方身份 责任要明确 如合同中的甲方 卖方 不能是代理商或律 师楼 而应是项目立项批准文件的投资建设单位 也不能 以上级主管单位或下属机构的名义签订合同 签字人应是 法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人 2 合同上的项目名称 一定要与项目位置联系在一起 以免日后有出入 标明项目位置时 一定要具体 明确 如 市 区 街 号 花园 号楼 层 房 房屋的户型 面积一定要标示清楚 建筑面积 使用 面积及公用面积分摊原则等要明确说明 3 房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房 合同之后 这一内容的表述一定要详细 具体 如技术的 等级 材料的品牌 内部设施的种类 负荷标准 供应能 力等要一一予以说明 水 暖 电 通讯等设施 要说明 安装到什么程度 4 其它如付款方式 产权保证等都应详 细 具体地加以说明 并对房屋整体结构 各部位配套设 施及其部件的保修期给予明确规定 5 违约责任的约定一定要对等 否则最终吃亏的是购 房者 在购房合同中 一般承担违约责任的违约事项包括 签订认购书后 购房者不买房或要求换房 开发商不卖房 或要求换房 购房者不按期付款 开发商不按期交房 面 积变动超过约定幅度 房屋装修标准 质量不合要求 保 修不到位 产权过户手续不全或不能按期办理 看完房子以后 就要签合同了 现在一般的做法是在 签署正式合同之前要先签一个认购书 然后再签正式合同 二 常见购房陷阱 陷阱一 在认购书里没有注明因何种原因退房以及后 果 购房者与开发商签订认购书后 就要交一定额度的定 金 这是无可非议的 但有时购房者在交付定金后因种种 原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时 发展商一般 都只退购房款而不退定金 理由是买家没有履行合同 所 以没收定金 对策 律师建议买家最好与发展商在协议 中约定 若买家得不到贷款时 定金该如何返还或是否要 扣除部分作为手续费等 这样就避免了很大的麻烦 同 时 开发商是没有权利没收定金的 这本身是没有法律依 据的 陷阱二 合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识 往往会犯一些比较初级的 错误 有时代表发展商签约的人并不是法人代表 或者合 同上的开发商并不是该房产土地拥有者 这些都有可能产 生问题 另外 也有可能该项目是 公司开发的 实际上却是 由 公司投资 作为买家还是应与 公司签约 否则也会 带来一系列的麻烦 以后办理各种手续会很麻烦 对策 在签约前您可以找律师帮助查证主体资格 最 好查明代表发展商签字的人是否是法人代表 如果不是 则是否持有 授权委托书 否则 这个人的签字是无效的 同时要注意合同上的公章 这样可以避免发展商推卸责任 陷阱三 不要轻易在开发商提供的补充协议上签字签补充 协议在购房交易中很有必要 但是要提醒购房者的是 开 发商提供的补充协议一定要看清楚 现在有的发展商在与 客户签约时 会主动向客户出示一份补充合同 主要目的 在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任 以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔 这是 发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违 约规避风险的一种方式 善良的购房者不要仅仅把开发商 的免责条款都签了 而忘记保护自己的利益 对策 看清 楚补充协议的条款 最好的办法是找一个律师来帮你的忙 陷阱四 最短时间 与 最好 合同是双方意思一致的表达 但是 实践中开发商往 往会给购房者很多诸如 如果发生问题 在最短时间内解 决 在装修材料上 选择最好的国外进口的 等一些看 上去很诱人但没有实际意义的承诺 最短是多长时间 什 么样的才算最好的 不知道 合同里出现这种模糊的概念 时 法律也没有办法 因此产生的纠纷购房者根本打不赢 官司 对策 购房者一定要把每一个具体的时间 具体的地 点 具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里 陷阱五 约定提前交纳部分费用 开发商是做商人的 而房地产开发又是一件对资金要 求很高的行业 开发商面临资金压力是很正常的 但并不 能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱 而在合同 或是补充协议中 开发商常会将一些不该预先交纳的费用 写进去 要求购房者提前交纳 这是显失公平的 比如有 些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准 收费情况 的前提下 就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服 务 并接受相关约束 这就是对消费者的侵害 对策 购房者应请律师调查费用收取是否合理 陷阱六 卖方解除合同 在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中 往往有 这样的条款 买方无故逾期付款 经卖方催告仍不支付 欠款的 卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款 这 显然是不公平条款 假如买家已经支付 的价款 只 剩 的价款逾期未付 如果发展商以此为由 没收其已 付 的价款 岂非很不公平 况且 没收实际上是个 行政处罚或刑事处罚行为 作为当事人一方的发展商并没 有权利来没收他人的财物 对策 依据 合同法 第四十条规定 本合同条款是 无效条款 当然 还有其他一些类似的合同条款存在着这 样的问题 购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己 的权益 陷阱七 处理结果不明确 很多合同中常可以看到这样的条款 应于 日前如 何如何 但是并没有约定如果没有在 日前如何如何 后该怎样处理 这样 即使最后认定是开发商的过错 你 也很难制裁他 最多是调解了事 对策 购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商 如果没有履行承诺 不按设计图纸施工和达不到质量等级 等等的处理办法 做到越详细越好 陷阱八 以偏盖全 这里所说的以偏盖全是个泛指的概念 有时会出现这 样令人哭笑不得的问题 开发商承诺卧室的玻璃是中空的 到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空 而上面 却是普通玻璃等等 对策 对于这类问题没有更好的解决办法 就是要把 合同写得越细越好 不给开发商一点空隙 当然也需要购 房者有非常广泛的建筑 建材方面的知识 如果需要可以 请建筑房地产专业律师参与购房 陷阱九 拒签补充协议 前面说了 开发商在签约时会主动出具一份对自己有 利的补充协议 购房者同样也可以出具一份对自己有利的 补充协议 最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里 关于装修 物业管理中的承诺都签进补充协议中 不要怕 麻烦 举个简单的例子 你买的塔楼 或板楼