长沙市银根紧缩、利率上浮应对口径

要点 要点 问题一 为什么说将来房贷利率下调有限 问题一 为什么说将来房贷利率下调有限 即使等到明年 房贷放松 房贷利率下调也有限 利率市场化逐渐深化 房贷效益微小 房贷利率优惠只会越来越少 政府支持小微企业发展 银行资金向小微企业贷款倾斜 问题二 为什么说房价仍然呈上浮趋势 问题二 为什么说房价仍然呈上浮趋势 未来市场仍以刚需群体为主 继续成为支撑房价上浮的主力 问题三 为什么说当前房贷利率上调但入市成本相对并不高 问题三 为什么说当前房贷利率上调但入市成本相对并不高 当前 1 1 倍基准利率成交与未来房价上涨后入市成本分析 以及下列问题回答以及下列问题回答 1 1 现在房贷收紧 很难申请到贷款 买不了房 现在房贷收紧 很难申请到贷款 买不了房 2 2 交了首付 贷款下不来怎么办 要一次性 交不了楼 交了首付 贷款下不来怎么办 要一次性 交不了楼 3 3 房贷利率那么高 买房成本高 现在买房不划算 房贷利率那么高 买房成本高 现在买房不划算 4 4 现在房贷利率那么高 等到房贷利率下调了再买 现在房贷利率那么高 等到房贷利率下调了再买 5 5 十八届三中全会将出台调控政策 先等等再说 十八届三中全会将出台调控政策 先等等再说 6 6 现在楼价那么高 等价格降一点再买 现在楼价那么高 等价格降一点再买 问题一 为什么说将来房贷利率下调有限 问题一 为什么说将来房贷利率下调有限 1 1 即使等到明年 房贷放松 房贷利率下调也有限 即使等到明年 房贷放松 房贷利率下调也有限 利率市场化逐渐深化 房贷效益微小 房贷利率优惠只会越来越少 利率市场化逐渐深化 房贷效益微小 房贷利率优惠只会越来越少 自金融机构贷款利率管制全面开放 银行业从相对垄断时代迈入完全竞争的时代 银行业 暴利时代远去 银行必须为自身营利使出浑身解数之术 在利率放开初期 银行间对利率 的管理较为 粗放 采取简单的 高存款利率 低贷款利率 手段 随着银行间竞争的加剧 在利率管理上的成熟 银行在利率管理上将更加 精细化 不是 在仅仅在放贷上 一刀切 地下调利率 实行利率优惠 在放贷上更加青睐资金效益高的 企业贷款和个人消费贷款 而房贷无论在回款速度还是在利润上 都无法与企业贷款等项目相比 从银行自身的资金 使用效益来看 在贷款上更偏向贷款给回款速度快 利润高的企业贷款和个人消费贷款 收紧房贷虽然受市场上透支房贷额度等因素的影响 但亦不是一时之举 而是银行的趋利 之势 政府支持小微企业发展 银行资金向小微企业贷款倾斜 政府支持小微企业发展 银行资金向小微企业贷款倾斜 继 7 月政府开放金融机构贷款利率管制 积极推进利率市场化后 8 月政府再发文要求金 融机构支持小微企业发展 政府为实现后续稳增长 出台一系列支持扶持小微企业发展的政策 除给小微企业税收减 负后 更发文推动金融机构服务小微企业 促其将资金投入到小微企业贷款 确保小微企 业贷款额的增速 与房贷相比 小微企业贷款无论在银行自身营利角度 还是在政策导向上 都成为银行业 资金流向的 香饽饽 国家设立的房贷利率优惠下限早已名存实亡 问题二 为什么说房价仍然呈上浮趋势 问题二 为什么说房价仍然呈上浮趋势 1 未来市场仍以刚需群体为主 继续成为支撑房价上浮的主力 未来市场仍以刚需群体为主 继续成为支撑房价上浮的主力 为什么房地产屡遭政策调控 房价还是稳步上涨 究其原因 是由供需矛盾所主导 从总体商品住宅的成交量价走势来看 基本上长沙市场走出了调控谷底 商品住宅成交量 呈稳定上涨趋势 价格方面历年住宅均价稳步上扬 买房的主体是刚需购房者 从商品住宅成交结构来看 60 120 的成交产品占到总成交量 的 6 7 成 可以看出刚性需求在市场中占了绝对的主导地位 市场处于一种供不应求的状况下 政府通过抑制需求的手段调控楼市 却不能灭杀购房者 的需求 充其量只能暂时增加购房者的购房成本 打击投机性购房者 延滞刚性需求入市 的步伐 降低房价上涨的速度 却止不住其上涨的趋势 未来刚性需求仍是市场主导 支撑房价继续上涨 从每年全国结婚人口的走势可以看到 2002 年以来全国结婚登记对数保持着一个快速上涨的趋势 最近几年达到一个稳定高位 购房刚需群体仍然稳定增长中 作为劳动密集型发展的城市 长沙人口一直在稳定增长当中 从 2000 年约 583 万常住人 口 增长到 2010 年约 704 万人 整体的人口基数在不断地壮大 除考虑人口基数的增长 外 我们更从购房群体的增长 这与长沙的户籍人口变化息息相关 一个是户籍人口的自 然增长指标 另一个 则是外来人口的入户情况来考虑 其一 从户籍人口的出生率来看 当前 90 年出生的人口在今年达到 23 周岁 90 年之 前出世的仍然是现下的购房主力 而长沙户籍人口的出生率从二千年开始才出现明显下滑 90 年至 2000 年间长沙户籍人口的出生率都处于高位 根据统计长沙整体人口将在 2025 年达到高峰 也就是说未来十年仍有力支持长沙楼市刚性需求的增长 其二 从户籍人口的迁移来看 从 2000 年开始 长沙户籍人口的迁入人口就开始大幅增 长 净迁移率开始每年均大于 10 而随着长沙产业经济的调整 转型升级 以及地铁等 公共设施的不断完善 将更有力地吸引外来人口定居于此 亦成为楼市刚性需求的又一增 长动力 问题三 为什么说当前房贷利率上调但入市成本相对并不高 问题三 为什么说当前房贷利率上调但入市成本相对并不高 当前当前 1 11 1 倍基准利率成交与未来房价上涨后入市成本分析 倍基准利率成交与未来房价上涨后入市成本分析 现下长沙的银行贷款利率一般在基准利率上上调 10 按此计算一套建筑面积 100 平方米 单价 7500 元 的房子 按揭 7 成 30 年 从今年年初至今 长沙众多楼盘房价都上涨了约 600 元 假设同一单位 明年年初房 价上涨 300 元 从 7500 元 上涨至 7800 元 同时 明年房贷放松 房贷利率回 调到基准利率 来测算一下当前买下该单位与明年买下该单位的成本 当前当前 1 11 1 倍基准利率成交与未来房价上涨后入市计算 倍基准利率成交与未来房价上涨后入市计算 时间时间房贷利率房贷利率单价单价总价总价贷款总额贷款总额还款总额还款总额首期付款首期付款贷款月数贷款月数月供月供 今年基准 1 1 倍 7500755312822 53603565 基准 7800785512523 43603469 基准 9 折 7800785511723 43603237 基准 80008056128243603558 明年 年初 基准 9 折 80008056120243603320 在此 我们主要看两个指标 一个 是购房者成交后需要立即支付的款项 首期付款首期付款 另一个 则是购房者未来需要支付的款项 还款总额还款总额 从数字上看 明年月供要比当前成交少 3 万元还款总额 分摊到未来 30 年则是每月月供 少约 100 元 而明年首付却要比当前成交首付多 9000 元 这样看起来 貌似虽然明年房价上涨 若房贷利率下调 明年买房仍较为划算 但其实 实际情况则未然 首先 当前多出来的 3 万成本 是分摊到未来 360 个月的 这 3 万块会在未来不断地遭受 到 贬值 实际上折算回来也许比明年首付所要多支付的 9000 元还少 其次 普遍购房者 15 年内就会将现在买下的房 转手 一方面 房子一旦过了 15 年楼 龄再转让出去 其转让价值就会大打折扣 难以实现保值或者增值出售 所以 因自身物 质条件改善而有换房意向的人一般 15 年内就会换房 另一方面 一般首置客户 5 年左右 就要面临家庭人口的增长而着手改善 换房 因此 当前在 1 1 倍基准利率下买房所多来出的 3 万元还款总额 在未来 因中途换房 实际上支付的数字不及其一半 而如果明年再买房 到时因房价上涨 所要支付的首付款 将会更多 现在买房 把增加的成本分摊给了未来 是未来购房者很大可能通过货币贬值以及换房而 使这个成本变得非常低 但等房价上涨后买房 就要切实地承担所要增加的成本 再次 因为房价上涨 购买房屋的总价上涨了 其它一系列的手续税费等皆要上涨 待明 年买房还要承担这些隐形成本 最后 购房者要承担自身所相中的单位在明年再不可寻 特别是在城区这种刚需供应紧缺 的地方 销售答曰销售答曰 6 6 现在房贷收紧 很难申请到贷款 买不了房 现在房贷收紧 很难申请到贷款 买不了房 房贷收紧只是银行放款的速度变慢了 不影响贷款的审批 更不会影响到房子的买卖 和平时一样 只要你银行信用没问题 我们项目这里的银行都能申请到贷款 只是放 款速度没以前快 你不用那么快供楼 7 7 交了首付 贷款下不来怎么办 要一次性 交不了楼 交了首付 贷款下不来怎么办 要一次性 交不了楼 房贷收紧只是延迟了放款速度 并不影响房贷的审批 房贷的审批和房贷收紧无关 审批过关了不会说放不下款 只会延迟放款而已 不影响交楼 现在的房子大部分都不是现楼 即使房贷下来 你也要等 况且房贷 放款延迟 你也推迟了供楼的时间 不用一边交钱供房一边连房子的影子也看不到 8 8 房贷利率那么高 买房成本高 现在买房不划算 房贷利率那么高 买房成本高 现在买房不划算 现在是房贷利率上调 迟点就是房价上涨 买房成本照样提高 房贷利率上调 造成的成本就是以后每个月供的时候多交那么一 二百块 到时房价 上涨再买 购房总额上升 你就要在首付以及各类手续税费上交多一 两万块 你说每月交多一两百块累积起来会好几万 但你要想想 未来十年二十年的一 两百 块能跟今天的一 两百块相比么 况且许多人住不了十几年就换房了 甚至几年内就 换了 到时你才多付了多少个一 二百块 而你等房价上涨后再买 一次性就要多支 付了一 两万了 9 9 现在房贷利率那么高 等到房贷利率下调了再买 现在房贷利率那么高 等到房贷利率下调了再买 房贷利率上调不仅仅是因为房贷额度的透支 也是银行的趋利性使然 银行的贷款利 率管制放开了 银行间的竞争更加激烈 他们必须将资金投放到更能赚钱的企业贷款 和个人消费贷款 而且政府也发文要求银行支持小微企业贷款 所以说 未来银行的 钱会更多地流向那些更具有营利性的贷款项目 而不是房贷 而且要贷款买房的人多 他们又不愁没人按揭 房贷优惠只会越来越少 等到房贷利率有限地下调 房价都不知道升了多少 今年长沙的楼盘普通都涨了约 1000 元 等到明年房贷放松 几个月的时间 到时房贷利率下调也抵不住房价上 涨的成本 况且房贷收紧也是因为楼市一直很火 贷款买房的人多 银行的房贷额度计划赶不上 变化 来年肯定再次有额度 但来年房价涨了 到时你想买房 一是你看中的房没有 了 你看现在楼市成交量还一直那么高 好房源买一套少一套 到时你就买不回这样 的好房了 二是来年你想用这个价买同样的房 肯定是不行的了 1010 十八届三中全会将出台调控政策 先等等再说 十八届三中全会将出台调控政策 先等等再说 从过去那么多年的楼市调控的结果我们也可以看到 没有哪个政策的出台是真正打压 了房价的 只是打压房价上涨速度 而不会真正将房价压低 等到那时 不但房价涨 了 你相中的单位也没了 上一届政府那么热衷于用行政手段调控楼市也没能将房价压下去 何况是这一届政府 主张去行政化 利用长效的经济改革体制来促进房地产健康发展 更不出会一些短期 的严厉性措施 如果要出 也