房地产估价报告

房房 地地 产产 估估 价价 报报 告告 估价项目名称估价项目名称 哈尔滨市香坊区木材街哈尔滨市香坊区木材街 1 号城东新居小区号城东新居小区 D 区区 4 号楼号楼 2 单元单元 501 室房地产市场价格评估室房地产市场价格评估 委委 托托 方方 郑志德先生 郑志德先生 估估 价价 方方 没毛病房地产评估有限公司 没毛病房地产评估有限公司 估估 价价 人人 员员 郭占伟 郭占伟 张尧杰张尧杰 郑英杰郑英杰 刘太琪刘太琪 单翔宇单翔宇 李景嵩李景嵩 估价估价作业作业日期日期 2015 年年 12 月月 7 日日 2015 年年 12 月月 20 日日 估价报告编号估价报告编号 哈尔滨 没毛病 哈尔滨 没毛病 2015 估 第 估 第 011 号号 1 目目 录录 第一部分第一部分 致委托方函致委托方函 2 第二部分第二部分 估价师声明估价师声明 3 第三部分第三部分 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 5 第四部分第四部分 估价结果报告估价结果报告 8 一 委托方 8 二 估价方 8 三 估价对象 8 四 估价目的 12 五 估价时点 12 六 价值定义 13 七 估价依据 13 八 估价原则 13 九 估价方法 14 十 估价结果 14 十一 估价人员 15 十二 估价作业日期 15 十三 估价报告应用的有效期 15 第五部分第五部分 估价技术报告估价技术报告 16 一 个别因素分析 16 二 区域因素分析 17 三 市场背景分析 18 四 最高最佳使用分析 20 五 估价方法的选用 20 六 估价测算过程 20 七 估价结果的确定 26 第六部分第六部分 附附 件件 27 1 委托评估函 复印件 27 2 商品房买卖合同 复印件 27 3 估价对象位置图 27 4 估价对象照片 27 5 评估机构营业执照和资质复印件 27 6 评估人员资格证书复印件 27 2 第一部分第一部分 致委托方函致委托方函 郑志德先生 郑志德先生 受您的委托 本估价公司秉着独立 客观 公正 科学的原则 对位 于哈尔滨市香坊区木材街 1 号城东新居小区 D 区 4 号楼 2 单元 501 室房地 产的市场价格进行了评估 本报告估价对象于估价时点二 一五年十二月 七日状态下的公开市场价格 估价目的是为估价对象转让提供客观 公正 科学 合理的市场价格参考 评估人员根据估价目的 遵循估价原则 依据科学的评估程序 选用 合理的评估方法 在认真分析现有资料的基础上 经过周密准确的测算 并结合评估经验 充分考虑影响房地产价值的各项因素 评估确定估价对 象房地产在 2015 年 12 月 7 日的市场价格为 币种 人民币 房地产总价 房地产总价 47 万元万元 大大 写写 金金 额额 肆拾柒肆拾柒万万元整元整 房地产单价 房地产单价 5587 70 元元 平方米平方米 评估过程 结果及有关说明详见 估价结果报告 没毛病房地产评估有限公司 法定代表人 郭占伟 2015 年 12 月 20 日 3 第二部分第二部分 估价师声明估价师声明 一 估价师声明一 估价师声明 我们郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见 和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 与有关当事人也没有 个人利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析 形 成意见和结论 撰写本估价报告 5 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 6 没有人对本估价报告提供重要专业帮助 7 需要声明的事项 1 本报告估价时点为 2015 年 12 月 7 日 提交报告之日为 2015 年 12 月 20 日 在市场无明显价格波动条件下 报告有效期自提交报告之日起不 超过一年 即 2015 年 12 月 20 日至 2016 年 12 月 19 日 随着时间的推移 该房地产的价格应作相应调整 甚至重估 2 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用 不能做其 它用途 未经本估价机构书面同意 本报告的全部或任何一部分均不得向 委托方 报告使用者 报告审查部门之外的单位和个人提供 也不得以任 何形式公开发表 4 二 估价师签名二 估价师签名 姓姓 名名 注注 册册 号号 签签 名名 郭占伟 03130519 张尧杰 03130647 单翔宇 03130504 李景嵩 03130534 刘太琪 03130557 郑英杰 03130658 没毛病房地产评估有限公司 2015 年 12 月 20 日 5 第三部分第三部分 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 一 本报告委托方为郑志德先生 委估的房地产为哈尔滨市香坊区木 材街 1 号和城东新居 D 区 4 号楼 2 单元 501 室 根据委托方提供的相关资 料显示 不动产用途为住房 本次评估假设估价对象为完全产权 无抵押 租赁 典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格 二 本报告所称评估价格 系指我们对所评估房地产在现有用途不变 并在估价时点之状况和外部经济环境前提下 为本报告所列明的目的在估 价假设和限制条件下提出的公允估值意见 三 由于委托方未提供估价对象 房屋所有权证 故本次评估依据 委托方提供的 商品房买卖合同 进行评估 若房屋面积等数据与最终颁 发的产权证书不符 则估价报告应进行相应的调整 特提请报告使用方注 意 四 本次评估为委托方进行司法拍卖之目的使用 提供估价对象正常 市场价格参考 故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权 无抵押 租赁 典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格 特提请 报告使用方注意 五 本报告是在委托方确定提供基础文件 有关法律证明文件 数据 资料的基础上做出的 委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠 性负责 并且提供了与本次评估有关的所有资料 没有保留 隐瞒 六 在评估所委托房地产市场价格时 我们未考虑估价对象房地产所 欠付的抵押 担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影 响其价值的任何限制 我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备 本 6 报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒 力对房地产市场价格的影响 七 自估价时点后 估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如 发生变化 并对估价对象价值产生明显影响时 不能直接使用本估价结论 八 本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期 或影响估价价值的租赁协议为假设前提 九 本报告含有若干附件 它构成本报告之重要组成部分 与本报告 正文具有同等法律效力 7 第四部分第四部分 估价结果报告估价结果报告 一 委托方一 委托方 郑志德先生 联系电话二 估价方二 估价方 哈尔滨没毛病房地产评估有限责任公司 地址 哈尔滨市东北农业大学 B5 406 法 人 代 表 郭占伟 房地产评估资质级别 最高级 资质证书号 000000 号 联 系 人 郭占伟 联系电话三 估价对象三 估价对象 1 估价对象基本状况估价对象基本状况 本次估价对象为哈尔滨市香坊区木材街 1 号和城东新居 D 区 4 号楼 2 单元 501 室房地产 房屋建筑面积为 84 平方米 不动产用途为住房 哈尔滨市香坊区木材街 1 号和城东新居 D 区为七层住房楼 建成于 2005 年 钢混结构 总层数 7 层 外墙粉刷涂料 楼内环境较恶劣 估价 对象位于 5 层 两室一厅一卫一厨格局 朝向南 室内装修情况为 客厅 地面铺地板 墙面粉刷及壁纸 顶面刷乳胶漆 卧室铺实木地板 墙面为 8 壁纸及粉刷白粉 顶面刷乳胶漆 厨房及卫生间地面及墙面为瓷砖 塑料 板板吊顶 厨房整体厨柜 阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭 外窗 为塑钢窗 室内门为木门 户门为防盗门 室内水 电 天燃气 有线电 视等设施齐全 根据现场勘察 委估房地产结构施工质量良好 装修保养情况较一般 未发现基础沉降 结构变形等现象 用年限法和现场观察法确定估价对象 成新率为 50 2 估价对象权利状况估价对象权利状况 根据 商品房买卖合同 记载 估价对象买受人为柱子 化名 用途 为住房 房屋建筑面积为 84 平方米 土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日 估价对象于估价时点存在法律纠纷 本次评估设定估价对象于估价时 点无抵押 租赁 担保等他项权利存在 不存在法律纠纷 评估结果为估 价对象于估价时点完全产权房地产市场价格 3 估价对象区位状况估价对象区位状况 1 香坊区基本概况 香坊区基本概况 估价对象位于哈尔滨市香坊区 香坊区的社会经济发展 城市建设和 房地产开发状况等 均对估价对象房地产的价格有明显的影响 香坊区是哈尔滨市的开埠地和最早的市政区之一 位于哈尔滨市东南 部 是四个中心城区之一 区划面积 339 55 平方公里 其中 建城区面积 96 29 平方公里 辖 20 个街道办事处 3 镇 1 乡 总人口约 92 万人 2013 年 香坊区启动实施了幸福村等村屯改造项目 6 个 实现投资 12 65 亿元 惠及 18900 余名农民群众 积极推进 17 个棚户区项目建设 启 9 动建设回迁安置房 94 万平方米 竣工 20 3 万平方米 2985 户居民入主新居 圆满完成三合路打通 进乡街高架桥 三环路打通等全市重点路桥建设工 程征收任务 新建绥化路 松风街等市政道路 7 条 大中修街路 6 条 维 修街路 136 条 改造农村公路 11 9 公里 修建村屯道路 90 公里 启动 3 座 农村垃圾压缩间和 1 座转运站建设 增设拉圾箱 845 个 新增环卫车辆 62 台 垃圾清运纳入城市管理范畴 50 的村屯达到 村容整洁 标准 全年 新植树木 17 63 万株 新增绿地 90 96 公顷 2013 年 香坊区共有医疗卫生机构 257 个 其中三级医院 7 个 二级 医院 6 个 一级医院 19 个 镇卫生院 4 个 民营医院 16 个 门诊部 12 个 企业卫生所 21 个 社区卫生服务中心 社区卫生服务站 44 个 卫生监督 机构 1 个 结核病防治机构 2 个 疾病预防控制机构 2 个 妇幼保健所 1 个 口腔防治所 2 个 个体诊所 72 个 村卫生所 46 个 高等医学教育机 构 2 个 2 估价对象区位状况 估价对象区位状况 位置位置 估价对象位于香坊区1号 该小区西临木材街 北临团结街 地 理位置一般 社区成熟度社区成熟度 小区周边有 KTV 小型商场 社区服务站 饭店 网吧 学生流通量较大 自然环境和人文环境自然环境和人文环境 估价对象小区内绿化较少 小区临道路 自然 环境及人文环境较差 公共服务设施及教育配套设施公共服务设施及教育配套设施 小区附近有 工商银行 农业银行 黑龙江省医院 香滨小学 哈六中中学 东北农业大学等 生活服务及教 育设施还不错 10 交通交通 小区南临公滨路 出行路线较单一 小区北面团结街有 21 86 公交车 木材街路口有 366 377 116 等公交车 交通便捷度一般 基础设施状况基础设施状况 估价对象所处地区 土地现状开发程度达到宗地外 七 通 即通上水 通下水 通电 通路 通信 通热力 通燃气 基础设施 状况完全可以满足居民生活需要 4 估价对象市场分析估价对象市场分析 2015 年下半年以来 受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等 因素影响 全市房地产开发投资增势强劲 开发供给不断恢复 竣工面积 稳定增长 随着市场销售价格的继续上涨 销量出现下滑 金融贷款力度 的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大 2015 年 1 9 月 全市商品房销售面积为 1593 6 万平方米 比上年同期增 长 1 3 倍 比 2014 年同期增长 13 4 全市住宅销售面积为 1301 4 万平方米 同比增长 1 6 倍 比 2007 年增长 14 2015 年 9 月份住宅销量大幅下滑 1 9 月 全市销售住宅 11 2 万套 已 经超过上年全年住宅销售套数 9 4 万套 的 19 1 其中 9 月份全市住宅 销售面积为 118 6 万平方米 比 8 月份下降 29 6 比 7 月份下降 29 7 当 月住宅销售套数为 0 9 万套 比 8 月份减少 37 4 成交量达到今年 3 月以 来的最低值 新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小 调查显示 9 月份 我市新建 住宅销售价格指数同比上涨 3 6 涨幅比上月提高 1 5 个百分点 环比上涨 0 4 涨幅比上月回落 0 9 个百分点 环比涨幅已连续两个月缩小 二手住宅价格环比涨幅略有回落 9 月份 我市二手住宅价格指数同比 下降 1 8 降幅比上月缩小 0 4 个百分点 环比上涨 0 1 价格环比在连 11 续 3 个月上涨 0 2 之后 本月涨幅比上月回落 0 1 个百分点 受销售形势好转及降息 扩大内需等宏观政策出台影响 5 月份以来房 地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势 前三季度 房地产开发企业 项目本年到位资金 1944 1 亿元 比上年同期增长 62 8 增幅比 1 8 月扩大 1 5 个百分点 其中金融贷款增长最快 为 1602 2 亿元 同比增长 1 5 倍 自筹资金和定金及预收款分别为 600 9 亿元和 1074 5 亿元 同比分别增长 25 9 和 65 9 总之 哈尔滨房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地 产市场价格产生一定的影响 四 估价目的四 估价目的 本次估价为委托方进行司法执行提供估价对象房地产客观 公正 科 学 合理的市场价格参考 五 估价时点五 估价时点 2015年12月7日 六 价值定义六 价值定义 本次评估采用公开市场价格标准 评估结果中的房地产价格是指估价 对象在符合估价假设及限制前提下 于估价时点2015年12月7日的公开市场 价格 12 七 估价依据七 估价依据 1 有关政策法规和文件 1 中华人民共和国土地管理法 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 GB T50291 1999 4 中华人民共和国国家标准 城镇土地估价规范 GB T18508 2001 5 其它相关法律法规 2 委托方提供的有关资料 3 评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察 调查所获得的资 料 八 估价原则八 估价原则 本次估价依据房地产估价的合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 和估价时点原则等 对估价对象房地产价格进行客观 公正 科学 合理 的评估 九 估价方法九 估价方法 估价对象用途为住宅 与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料 较齐全 故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格 由于估价对 象土地处于北京市基准地价覆盖区域 可以采用基准地价修正法测算其楼 面熟地价 由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多 可采用市场比 较法测算其市场价格 然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格 13 1 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等 评估成果 按照替代原则 就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与 其所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对 基准地价进行修正 进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法 2 成本法 成本法 是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发 重新 建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金 正常开发 利润之和 减去建筑物折旧 以此估算估价对象的客观合理价格的方法 3 市场比较法 市场比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产 进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对 象的客观合理价格或价值 十 估价结果十 估价结果 本着公正 公平 公开的总原则 经估价人员现场查勘和对委估对象 所在区域的市场分析 按照房地产评估的基本原则和估价程序 选择适宜 的估价方法 评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下 于 估价时点2015年12月7日的市场价格为 币种 人民币 房地产总价 房地产总价 47 万元万元 大大 写写 金金 额额 肆拾柒肆拾柒万万元整元整 房地产单价 房地产单价 5587 70 元元 平方米平方米 十一 估价人员十一 估价人员 姓姓 名名 注注 册册 号号 签签 名名 郭占伟郭占伟 14 张尧杰张尧杰 单翔宇单翔宇 李景嵩李景嵩 刘太琪刘太琪 郑英杰郑英杰 十二 估价作业日期十二 估价作业日期 2015 年 12 月 7 日至 2015 年 12 月 20 日 十三 估价报告应用的有效期 在市场无明显价格波动条件下 本估价报告应用有效期自提交报告日 期起不超过一年 即 2015 年 12 月 20 日至 2016 年 12 月 19 日 15 第五部分第五部分 估价技术报告估价技术报告 一 一 个别因素分析个别因素分析 1 估价对象基本状况估价对象基本状况 本次估价对象为哈尔滨市香坊区木材街 1 号和城东新居 D 区 4 号楼 2 单元 501 室房地产 房屋建筑面积为 84 平方米 不动产用途为住房 哈尔滨市香坊区木材街 1 号和城东新居 D 区为七层住房楼 建成于 2005 年 钢混结构 总层数 7 层 外墙粉刷涂料 楼内环境较恶劣 估价 对象位于 5 层 两室一厅一卫一厨格局 朝向南 室内装修情况为 客厅 地面铺地板 墙面粉刷及壁纸 顶面刷乳胶漆 卧室铺实木地板 墙面为 壁纸及粉刷白粉 顶面刷乳胶漆 厨房及卫生间地面及墙面为瓷砖 塑料 板板吊顶 厨房整体厨柜 阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭 外窗 为塑钢窗 室内门为木门 户门为防盗门 室内水 电 天燃气 有线电 视等设施齐全 根据现场勘察 委估房地产结构施工质量良好 装修保养情况较一般 未发现基础沉降 结构变形等现象 用年限法和现场观察法确定估价对象 成新率为 50 2 估价对象权利状况估价对象权利状况 根据 商品房买卖合同 记载 估价对象买受人为柱子 化名 用途 为住房 房屋建筑面积为 84 平方米 土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日 估价对象于估价时点存在法律纠纷 本次评估设定估价对象于估价时 16 点无抵押 租赁 担保等他项权利存在 不存在法律纠纷 评估结果为估 价对象于估价时点完全产权房地产市场价格 二 二 区域因素分析区域因素分析 1 香坊区基本概况 香坊区基本概况 估价对象位于哈尔滨市香坊区 香坊区的社会经济发展 城市建设和 房地产开发状况等 均对估价对象房地产的价格有明显的影响 香坊区是哈尔滨市的开埠地和最早的市政区之一 位于哈尔滨市东南 部 是四个中心城区之一 区划面积 339 55 平方公里 其中 建城区面积 96 29 平方公里 辖 20 个街道办事处 3 镇 1 乡 总人口约 92 万人 香坊区木材街东北农业大学门口 流动人口主要是国家级农业大学学 生 外地与当地的 还有老师及其家属 不远处还有朝一中中学 附近流 动人口大概 5w 人 容积率 2 4 绿化率 25 饮用水 24 小时供水 冷热水 管为 PP R 管总户数 3500 建筑面积 240000 平方米占地面积 100000 平方 米基本参数 容积率 2 4 绿化率 25 物业管理 黑龙江兴达房地产综合开发有 限公司车位配比 1 7 69 占地面积 100000 平方米总建筑面积 240000 平方米规 划户数 3500 户销售代理 自销投资商 黑龙江兴达房地产综合开发有限公司四 周道路 东 木材东街 南 公滨路 西 木材街 北 东北农业大学 车位总数 456 车 位数 地上 100 个 地下 356 个 配套信息周边配套 就学条件 东北农业大学 哈尔滨商学院 查找周边学校内部配套 0 0 车位数 车位总数 456 车位数 地上 100 个 地下 356 个 车位配比 0 13 车库配置 地下车位采暖方式 集 中供热 17 2 估价对象区位状况 估价对象区位状况 位置位置 估价对象位于香坊区1号 该小区西临木材街 北临团结街 地 理位置一般 社区成熟度社区成熟度 小区周边有 KTV 小型商场 社区服务站 饭店 网吧 学生流通性较大 自然环境和人文环境自然环境和人文环境 估价对象小区内绿化较少 小区临道路 自然 环境及人文环境较差 公共服务设施及教育配套设施公共服务设施及教育配套设施 小区附近有 工商银行 农业银行 黑龙江省医院 香滨小学 哈六中中学 东北农业大学等 生活服务及教 育设施还不错 交通交通 小区南临公滨路 出行路线较单一 小区北面团结街有 21 86 公交车 木材街路口有 366 377 116 等公交车 交通便捷度一般 基础设施状况基础设施状况 估价对象所处地区 土地现状开发程度达到宗地外 七 通 即通上水 通下水 通电 通路 通信 通热力 通燃气 基础设施 状况完全可以满足居民生活需要 三 三 市场背景分析市场背景分析 2015 年下半年以来 受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等 因素影响 全市房地产开发投资增势强劲 开发供给不断恢复 竣工面积 稳定增长 随着市场销售价格的继续上涨 销量出现下滑 金融贷款力度 的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大 2015 年 1 9 月 全市商品房销售面积为 1593 6 万平方米 比上年同期增 18 长 1 3 倍 比 2014 年同期增长 13 4 全市住宅销售面积为 1301 4 万平方米 同比增长 1 6 倍 比 2007 年增长 14 2015 年 9 月份住宅销量大幅下滑 1 9 月 全市销售住宅 11 2 万套 已 经超过上年全年住宅销售套数 9 4 万套 的 19 1 其中 9 月份全市住宅 销售面积为 118 6 万平方米 比 8 月份下降 29 6 比 7 月份下降 29 7 当 月住宅销售套数为 0 9 万套 比 8 月份减少 37 4 成交量达到今年 3 月以 来的最低值 新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小 调查显示 9 月份 我市新建 住宅销售价格指数同比上涨 3 6 涨幅比上月提高 1 5 个百分点 环比上涨 0 4 涨幅比上月回落 0 9 个百分点 环比涨幅已连续两个月缩小 二手住宅价格环比涨幅略有回落 9 月份 我市二手住宅价格指数同比 下降 1 8 降幅比上月缩小 0 4 个百分点 环比上涨 0 1 价格环比在连 续 3 个月上涨 0 2 之后 本月涨幅比上月回落 0 1 个百分点 受销售形势好转及降息 扩大内需等宏观政策出台影响 5 月份以来房 地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势 前三季度 房地产开发企业 项目本年到位资金 1944 1 亿元 比上年同期增长 62 8 增幅比 1 8 月扩大 1 5 个百分点 其中金融贷款增长最快 为 1602 2 亿元 同比增长 1 5 倍 自筹资金和定金及预收款分别为 600 9 亿元和 1074 5 亿元 同比分别增长 25 9 和 65 9 总之 哈尔滨房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地 产市场价格产生一定的影响 四 四 最高最佳使用分析最高最佳使用分析 最高最佳使用原则 是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用 19 为前提 所谓最高最佳使用 是估价对象的一种最可能的使用 这种最可 能的使用是法律上允许 技术上可能 财务上可行 经过充分合理的论证 并能给估价对象带来最高价值的使用 最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性 衡量 判断估价对象房 地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑 1 法律上允许 规划及相关政策法规许可 即不受现时使用状况的限制 而依照法律规章 规划发展的方向 按照其可能的最优用途估价 2 技术上可行 即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用 要 按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价 3 经济上可行 即估价价格应是各种可能的使用方式中 以经济上有限 的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果 4 土地与建筑物的均衡性 即以房地产内部构成要素的组合是否达到均 衡来判断其是否处于最优使用状态 也就是说 估价时把建筑物与土地区 位是否相匹配 是否具有投资集约度的因素考虑进去 5 房地产与周围环境的协调性 即房地产与外部环境是否平衡或协调的 问题 也就是说 估价时不按原用途估价 而按房地产与其周围环境相协 调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价 6 可持续发展性 即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况 而且 还要研究房地产市场的现状 发展趋势 以及政治经济形势和政策变化对 房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势 根据估价对象权属状况 地理位置 周边自然与人文经济环境及充分 利用土地资源 按照估价对象目前状况继续使用为最高最佳使用途径 20 五 五 估价方法的选用估价方法的选用 估价对象用途为住宅 与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料 较齐全 故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格 由于估价对 象土地处于北京市基准地价覆盖区域 可以采用基准地价修正法测算其楼 面熟地价 由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多 可采用市场比 较法测算其市场价格 然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格 1 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等 评估成果 按照替代原则 就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与 其所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对 基准地价进行修正 进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法 2 成本法 成本法 是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发 重新 建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金 正常开发 利润之和 减去建筑物折旧 以此估算估价对象的客观合理价格的方法 3 市场比较法 市场比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产 进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对 象的客观合理价格或价值 六 六 估价测算过程估价测算过程 采用市场比较法测算估价对象房地产价格采用市场比较法测算估价对象房地产价格 本次采用市场比较法的步骤为 1 比较案例选择 根据市场调查 在同一供需圈内 搜集与估价对象类似的三个房地产 21 案例 项目案例 A案例 B案例 C 可比案例城东新居城东新居睿城 交易价格 元 建筑平方米 530052005800 层数4 76 79 11 结构钢混钢混钢混 装修档次简装修简装修简装修 2 因素选择 结合评估对象与比较案例的具体情况 我们选择影响房地产价格的主 要因素有 交易时间因素 指由于房地产交易的时间不同 造成房地产市场价格 不同 交易情况因素 指房地产交易中交易双方的公开 公正及客观程度 税费的承担情况等 区域因素 主要指居住社区成熟度 交通便捷度 环境条件 自然及 人文景观 公共服务设施 基础设施状况 与商业中心的接近程度等 个别因素 建筑结构 装修状况 设备设施情况 楼层 朝向 成新 率等 3 编制因素条件说明表 通过对估价对象和三个比较案例交易时间 交易情况 区域因素和个 别因素的调查 列表对影响房地产价格的各种因素条件进行了说明 详见 下表 22 表表 1 因素条件说明表因素条件说明表 比较项目估价对象和乔丽晶和乔丽晶和乔丽晶 用途住宅住宅住宅住宅 交易单价待估5300 52005800 交易日期2006 年 6 月2015 年 11 月2015 年 11 月2015 年 11 月 交易情况正常正常正常正常 居住区成熟程度较成熟较成熟较成熟较成熟 交通便捷度 有多条公交线路 交通较便捷 有多条公交线路 交通较便捷 有多条公交线路 交通较便捷 有多条公交线路 交通较便捷 环境条件 周边建筑物成新 率旧 区域景观 一般 周边建筑物成新 率旧 区域景观 一般 周边建筑物成新 率旧 区域景观 一般 周边建筑物成新 率旧 区域景观 一般 自然及人文景观好好好好 基础设施达到 七通 齐全达到 七通 齐全达到 七通 齐全达到 七通 齐全 公共配套设置 有超市 医院 银 行等 齐全 有超市 医院 银行 等 齐全 有超市 医院 银 行等 齐全 有超市 医院 银 行等 齐全 区 域 因 素 与商业中心的接近 程度 远远远远 建筑结构钢混钢混钢混钢混 平面布局 两室一厅一厨一 卫 两室一厅一厨一 卫 两室一厅一厨一 卫 两室一厅一厨一 卫 装修简装修简装修简装修简装修 设备设施情况齐全齐全齐全齐全 楼层5 74 76 79 11 面积86788590 朝向南北南北南北东 个 别 因 素 成新率70 70 70 90 供暖情况良好良好良好良好 23 物业管理水平一般一般一般良好 是否挡光否否否否 4 编制比较因素条件指数表 表表 2 比较因素条件指数表比较因素条件指数表 比较项目估价对象案例 A案例 B案例 C 销售单价 元 平方米 待估53005200 5800 交易情况100100100100 交易日期100100100100 居住区成熟程度100100100100 交通便捷度100100100100 环境条件100100100100 自然及人文景观100100100100 基础设施100100100100 公共配套设置100100100100 区 域 因 素 与商业中心的接近程 度 100100100100 建筑结构100100100100 平面布局100100100100 装修1009595100 设备设施情况100100100100 楼层100989799 朝向100103103103 个 别 因 素 成新率1009696100 供暖情况100100100100 物业管理水平1009595100 是否挡光100100100100 24 5 因素修正系数表 表表 3 因素修正系数表因素修正系数表 比较项目案例 A案例 B案例 C 销售单价 元 平方米 5300 5200 5800 交易情况100 100100 100100 100 交易日期100 100100 100100 100 居住区成熟程度100 100100 100100 100 交通便捷度100 100100 1001