资产评估公式大全

成本法 成本法 基本公式 评估值 重置成本 实体性损耗 功能性损耗 经济性损耗 重置成本 成新率 功能性损耗 经济性损耗 评估值 重置成本 综合成新率 1 重置核算法 重置成本 直接成本 间接成本 直接成本一般包括 购买支出 运输费 安装调试费等 2 功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价 就只能寻找与被估资产相类似的处于 全新状态的资产的现行市价作为参照 通过调整功能差异 获得被估资产的重置成本 称 功能系数法 即根据功能与成本的函数关系 确定重置成本 1 功能价值法 若功能与成本呈线性关系 计算公式 2 规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系 计算公式 该方法计算的一般是更新重置成本 3 物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得 就只能采用物价指数法 1 定基物价指数 2 环比物价指数 物价指数法计算的是复原重置成本 功能性损耗及其计量 年净超额运营成本 年超额运营成本 1 所得税率 据资产的剩余寿命和收益率 折现率 将年净超额运营成本折现 计算其功能性贬值额 被估资产功能性贬值额 年超额运营成本 1 所得税率 P A r n 经济性损耗及其计量 1 因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额 重置全价 有形损耗 功能性损耗 经济性贬值率 2 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额 年收益损失额 1 所得税率 P A r n 参照物生产能力 被估资产生产能力 成交价 参照物 重置成本 被估资产的 x 参照物生产能力 被估资产生产能力 重置成本 参照物 重置成本 被估资产的 资产购建时物价指数 资产评估时物价指数 历史成本 资产的 重置成本 被估资产 n i a 产的历史成本被估资产重置成本 资 1 1001 x 资产原设计生产能力 力预计可被利用的生产能 经济性贬值率 2 收益法 收益法 一 未来收益有限期 1 每期收益不等额 2 每期收益等额 2 未来收益无限期 1 稳定化收益法 年金化法 稳定化收益 A 的估算方法 2 分段法 3 增长率法 市场比较法 市场比较法 调整差异 1 时间因素 2 区域因素 3 功能因素 4 成新率因素 5 交易情况调整 一 直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异 例如 成新率 功能等 n i i i r R P 1 1 1 1 1 1 1 1 11 nrAPA rr A r A r A P n n i i n i i r A P 1 1 nrAP r R A n i i n n i i i rr A r R P 1 1 1 1 n n i n i i rgr g R r R P 1 11 1 1 n n i 1 各项调整系数 参照物成交价评估值 1 1 1 21n aaa 环比 指数参照物成交时间的物价 评估时物价指数 定基 参照物的成新率 被估资产的成新率 调整系数 因素参照物 因素被估对象 评估值 参照物成交价 A A 3 二 类比调整法 参照物与被估资产大体相似 但仍在多方面存在差异 交易案例 A 的调整值 参照物 A 的成交价 时间因素系数 区域因素系数 功能因素系 数 情况补正系数 机器设备评估机器设备评估 一 自制设备重置成本测算 价格 成本 利润 税金 二 国产外购设备重置成本测算 购买价 运杂费 基础费 安装调试费等 三 进口设备重置成本测算 1 进口设备重置成本构成 CIF FOB 境外途中保险费 境外运杂费 进口关税 增值税 进口轿车征收消费税 银行手续费 国内运杂费 安装调试费等 其中 进口关税 进口完税价格 适用税率 消费税 进口完税价格 进口关税 1 消费税率 消费税率 增值税 进口完税价格 关税 消费费 增值税率 2 进口设备重置成本测算方法的选择 1 可查询到进口设备的现行 FOB 或 CIF 重置成本 CIF 现行外汇汇率 进口关税 进口增 值税 银行及其他手续费 国内运杂费 安装调试费 2 无法查询到 FOB 或 CIF 但可获得替代品的 FOB 或 CIF 则可采用功能价值法 3 若上述两个渠道都行不通 可采用物价指数法 运用物价指数法时需注意 技术已更新的设备不适宜采用物价指数法 进口部分应采用设备生产国的相关物价指数 国内发生的运输 安装等费用采用国 内相关的物价指数 注意汇率核算时间的选择 关税税率也应以评估基准日为依据 补充 1 境外运杂费 FOB 海运费率 2 CIF FOB 境外途中保险费 境外运杂费 3 进口关税 CIF 外汇牌价 关税税率 1 1 1 21 nKKKCKCP dtpmmm 价格变动指数 国内同类资产 人民币部分的价格 账面原值中支付 其他税费率 关税税率 现行进口 的外汇汇率 评估基准日 资产价格变动指数 设备生产国同类 外汇汇率 进口时的 的到岸价值 账面原值中 重置成本 11 4 5 增值税 CIF 外汇牌价 关税 消费费 增值税税率 6 银行财务费 FOB 外汇牌价 费率 外贸手续费 CIF 外汇牌价 外贸手续费率 设备的尚可使用年限 设备的尚可使用年限 1 综合年限法 适用于经过技改的设备 加权更新成本 已使用年限 更新成本 重置成本 功能性贬值及其测算 功能性贬值及其测算 1 超额投资成本 复原重置成本 设备更新重置成本 2 超额运营成本的测算步骤 1 测算年超额运营成本 a 2 测算年净超额运营成本 a 1 33 b 3 据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额 b P A r n 经济性贬值及其测算 经济性贬值及其测算 1 因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算 2 因收益减少导致的经济性贬值的测算 房地产评估房地产评估 房地产价格分类 一 土地价格 建筑物价格 房地产价格 二 总价格 单位价格 楼面地价 楼面地价楼面地价 土地总价格 建筑总面积 楼面地价楼面地价 土地单价 容积率 评估值 重新购建价格 损耗 一 新开发土地评估中成本法的操作步骤 1 新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发费 管理费用 投资利息 税费 开发利润 2 土地价格 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益 2 新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销 售税费 正常利润 新建建筑物价格 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 开发利润 尚可使用年限加权投资年限 尚可使用年限 成新率 100 1001 x 设备原设计生产力 产力设备预计可被利用的生 经济性贬值率 所得税率 收益损失额经济性贬值额 设备年nrAP 1 5 3 旧房地产运用成本法评估的操作步骤 旧建筑物价格 建筑物的重置成本 建筑物损耗 估算损耗 1 估算土地的损耗 土地损耗率 已使用年限 法定使用年限 2 估算建筑物的损耗 有形损耗 理化因素 无形损耗 社会经济因素 1 耐用年限法 使用年限法 如果在耐用年限内每年的折旧额相等 则建筑物每年的折旧为 2 打分法 观察法 成新率 结构部分合计得分 G 装修部分合计得分 S 设备部分合计得分 B 房地产评估的收益法 房地产评估的收益法 无限期 房地产价格 纯收益 资本化率 有限期 a 年纯收益 r 折现率 净收益 潜在收入 空置等造成的收入损失 营运费用 有效毛收入 营运费用 收益期的确定 1 先据建筑物的经济寿命确定收益期 然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值 2 假设未来收益无限期 但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销 房地合一评土地 土地残余法 房地合一评房 建筑物残余法 若纯收益 a 不含折旧 则 的损耗 括土地的损耗和建筑物旧有房地产的贬值 包 购建价 建筑物重新 或重新开发价 土地重新取得价 旧有房地产价格 N R C N SC D 1 n rr a P 1 1 1 用以下两种方法之一 土地使用权年限 可采建筑物经济寿命 期 地使