从亲属租房合同无效.doc

-精选公文范文-从亲属租房合同无效 篇一：房屋租赁合同纠纷处理办法 房屋租赁合同纠纷处理办法 摘要 中华人民共和国民法通则及其司法解释、中华人民共和国合同法及其司法解释、中华人民共和国担保法及其司法解释、中华人民共和国城市房地产管理法合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。 合同解除时有关问题的实体处 1、 关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同： 承租人欠租超过合同约定期限; 合同未约定期限的，欠租达三个月以上; 承租人未经出租人同意擅自转租的; 承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。 出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同： 出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的; 出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的;出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的; 租赁物危及承租人的安全或健康的。 此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。 2 、 承租人对房屋有装修时，对装修的处理。 合同有约定按约定处理;合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担;双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。 3、 因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。 承租人应向出租人承担的违约责任是： 所欠租金及其它费用的逾期付款违约金; 签约时所交租赁定金由出租人没收; 当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。 4、 因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。 出租人应向承租人承担的违约责任是： 向承租人双倍返还租赁定金; 赔偿承租人的装修损失; 当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。 四、无效房屋租赁合同纠纷的处理 房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1 、 因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库;2 、 其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。 承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理 转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件： 1 、征得原出租人的同意; 2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。 出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。 出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人，因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同，则不列受转租人为案件第三人。 发生房屋租赁纠纷如何处理 1、租约到期后房主收回房屋 如果出租人因自身需要，不愿意继续出租，则承租人就应将房屋返还出租人。如果承租人在双方约定的期限内确实无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限。同时，承租人也应按期腾房。如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在合理范围内提高房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申请法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。 2、房客外出未归租赁合同届满 房客外出未归，租赁合同届满，而房客又无任何续租的明确表示时，房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。但房主向房客明确表态终止租赁合同前，按房客续租处理，房客按原租约补交租金，得知房客不续租的表示后，房主再收回房屋。 3、续租时房主提升租金标准 如果原承租人不同意房主要求，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系。如果原承租人同意这些合法的条件，应另签租赁合同。房屋租赁合同到期后，如果出租人没有提出新的条件，承租人按原合同继续交租，则视为租赁关系延续，出租人没有正当理由，不得终止。出租人以原合同期满为由随意抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约定的除外。 商业地产租赁纠纷如何解决？ 具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否可以采取停水停电的措施呢？这需要在租赁合同中要有明确的约定。首先，应在租赁合同中写明，在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列条件：出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了用水协议和购电协议，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外，还要注意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取停水、停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以减小风险。 解除合同 多方见证避免纠纷 租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。强制收回房屋过程中也有风险，如欠租商户以丢失珍贵物品为由告出租人，出租人难以逃脱责任。 合同解除应采取如下措施较为稳妥。首先，在满足合同解除的条件下，向商户邮寄解除租赁合同通知书，在解除租赁合同通知书上写明商户自动腾退房屋的期限，如超过期限将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应做好如下准备： 第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委会、派出所等一起到场，在几方在场的情况下派人进入该商铺。从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物业内的所有物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确认。第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单。篇二：租房合同 租房合同 出租方（甲方）： ，性别 ，身份证号码，户籍地址 ，联系电话 。 承租方（乙方）： ，性别 ，身份证号码 ，户籍地址 ，联系电话 。 根据甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，为明确双方之间的权利义务关系，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，特订立本合同。 一、甲方将位于庆阳市西峰区幸沁聚苑小区 号楼 单元 室的房屋出租给乙方居住使用，租期为 年，即自 年 月 日至 年 月 日。 二、本房屋年租金为人民币万仟 佰 元（小写元），按年度结算。乙方向甲方一次支付全年租金。 三、乙方须向甲方缴纳押金 仟 佰元（小写元），若有损坏房屋及其附属设施（包括门窗、玻璃、地砖、墙砖、坐便器、顶灯、水表、阳台、护栏、暖气等）的照价赔偿，甲方有权从押金中扣除。押金不足以赔偿时，乙方须另行出钱按市场价赔偿甲方的损失。若没有损坏房屋设备的甲方应全额退还乙方所缴纳的押金。 四、租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋。 五、乙方租赁期间水费、电费、取暖费、电话费、网络费、电视费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用均由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清全部欠费。六、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。 七、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前3个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后30天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同，租赁价格根据市场行情双方协商确定。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。 八、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金1000元。 九、乙方租赁期间必须注意人身安全，妥善保管好财物，不得利用该房屋进行违法犯罪活动，若发生一切不安全事故或被公安机关追究的，均与甲方无关。 十、乙方租赁期间须处理好邻里关系，不得扰乱他人正常生活。 十一、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。 本合同连一式两份，甲、乙双方各执壹份，自双方签字和缴清全年租金及押金之日起生效。 甲方： 乙方： 电话：电话： 年 月 日 年月日篇三：房屋租赁合同纠纷案件的解释 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 2009-7-30 第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： 已经合法占有租赁房屋的; 已经办理登记备案手续的; 合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的; 租赁房屋权属有争议的; 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持; 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿; 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任; 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： 办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担; 未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予