【毕业学位论文】（Word原稿）影响房价波动因素与未来趋势-经营管理学

明志科技大学 经营管理系 专题研究计划书 房地产 - 影响房价波动因素与未来趋势 周珈竹 孙睿凌 蔡逸凡 锺 敏 指导老师 ： （签名） 中 华 民 国 九 十 九 年 八 月 二 十 日 i 目 录 摘要 . 一章 绪论 . 1 第一节 研究背景与动机 . 1 第二节 研究目的 . 1 第二章 文献探讨 . 3 第一节 房地产之定义与特性 . 3 第二节 影响房价的总体因素 . 5 第三节 影响房价的个体因素 . 10 第三章 研究方法 . 13 第一节 研究程序 . 13 第二节 房地产资料集 . 14 期末报告进度甘特图 . 30 第三节 深度访谈 . 第四章 研究结果与讨论 . 第一节 分析投资房地产失败因素 . 第二节 分析投资房地产成功要诀 . 第五章 结论与建议 . 第一节 房地产未来趋势 . 第二节 房地产未来前景看好的地段 . 参考文献 . 31 目录 表 地产景气波动背景图 . 18 表 投资客与自住者购屋考虑因素 . 23 表 预售屋、新成屋、中古屋购屋费用 . 25 表 预售屋、 新成屋、中古屋比较表 . 26 表 法拍屋、金拍屋、银拍屋比较表 . 27 表 购买法拍屋所支付费用 . 29 图目录 图 经济景气与房地产景气对照图 . 7 图 研究流程图 . 13 图 1982年房价指数 . 14 图 1999年房价指数 图 . 14 图 石油价格 图 . 16 图 货币供给额 台北市房价比较 图 . 16 图 新台币兑换美元汇率 图 . 17 图 台湾证交所股价指数 . 17 图 台北市房价与空屋数比较图 . 19 图 失业率 图 . 20 图 一般购屋流程 图 . 24 图 买法拍屋流程 图 . 28 要 在台湾的金融市场上有各式各样的投资工具，投资客透过操作各种不同的投资工具从中获利，像是常见的投资工具有 :房地产、股票、债券、基金等，而其中又以房地产为最佳的致富工具，且房地产与其他投资工具最大的不同就是，不仅可用来一般居住使用，其也兼具了增值与保值的功能，也是各种投资工具中，最为安全、最能获利、最容易入门的一种投资工具，以台湾房地产市场来说，房地产的获利非常稳定不太可能 发生暴跌的情况，但其实也有许多的因素会影响到房屋的成交价。影响房地产价格的因素有两个层面 :一为总体因素，二为个体因素，而总体因素中又可分为经济与社会因素及政治与政策因素二类，而影响房地产价格的个体因素中则可分为住宅本身及住宅环境此两项因素，我们将从总体及个体两个层面中深入探讨这些影响房地产价格的因素，并分析这些因素对房地产价格所产生的影响及影响力。 关键字：房地产、历年房价、房价波动因素 1 第一章绪论 第一节 研究动机 在台湾的金融市场上有各式各样的投资工具，投资 客透过操作各种不同的投资工具从中获利，像是常见的投资工具有 :房地产、股票、债券、基金等，而其中又以房地产为最佳的致富工具，不仅可用来一般居住使用，其也兼具了增值与保值的功能，但购买房地产的费用庞大，若非房地产投资客，大部分购买房地产者一生中仅有少数机会购买房地产，所以无论购置房地产是自住者或是投资客，必须谨慎小心并再三的考虑，不然可能买到劣质的房屋 (海砂屋、凶宅等 )。投资房地产是各种投资工具中，最为安全、最能获利、最容易入门的一种投资工具，报酬不仅优于其它投资工具更是与股票的报酬不相上下 ，若能用心经营，以台湾而言，房地产不太可能会产生暴跌的情况，因此投资风险并不大，此种高报酬低风险的投资工具，使我们更想深入探讨，且两岸预期签订 过往香港与中国大陆所签订的景为例，香港因 此台湾的房地产价格可望看涨，但因几个月前中央银行施实升息的打房政策，同时存在着利多及利空的因素，使台湾未来的房价看涨看跌更增添了变数，因此让我们很感兴趣且更想深入研究房地产及房地产未来趋势。 第二节 研究目的 本研究主要为探讨影响房地产价格的因素及房地产未来的趋势，会 影响房地产价的因素可从总体因素及个体因素两个层面深入探讨，先统整出可能影响房地产价格的因素，并利用历年房价指数找寻房价指数波动伏度较大的年度，再找出影响这些年度房价指数波动的原因，然后分析这些事件发生的原因与对房地产价格所造成的影响。 2 本研究也提供给不论是商业用途的投资客或学术用途的研究者做为一个参考 一、商业用途 (1)提供欲购买房地产或投资房地产的人更了解房地产。 (2)让房地产投资客了解房价波动的因素，考虑何时适合出手投资。 二、学术用途 (1)给未曾接触过房地产的人有初步对房地产的认识。 (2)提供给对房地产价格欲做深入探讨的研究者参考。 3 第二章 文献探讨 第一节 房地产之定义与特性 一、何谓房地产 ? 房地产，顾名思义是指房产和地产，也就是房屋和土地二种财产的合称。民法第六十六条规定：称不动产者，谓土地及其定着物。界定房地产时应掌握三个内涵： (1)房 (2)地 (3)产 颜聪玲 ,2004) 二、房地产有哪些特性 ? 即不动产之精义，也是房地产投资因素中大家最关心的区位因素。因位置不可移动性，因此 当某一地区的可利用不动产不足时，且无法由另一地区供给该区的不足，因而形成该区不动产价格上涨，且因不动产会随着附近交通及生活便利性与否，而有使用价值优劣的区分。 地数量有限，人口却不断增加，一般商品可随市场需求量而调节其供给，其市场供需易于维持平衡，但不动产 (如土地 )，其自然供给数量是固定的，不会因人口增加或科学技术进步而增加其自然供给量，因此人与地的供需关系更趋紧张，使土地成了保值增值的最佳标的，也成了投机与投资者共同觊觎的目标。 差异性 )：不动产不同于商品可以规格化，各件 不动产因所处之自然条件如地质、地势或地形而有个别差异性，其生产条件因所处气象条件如日照、通风、温度或雨量的不同而异，也由于区位条件、建筑型式、法规限制、里邻环境与发展远景各不相同，不动产利用价值，也会随土地使用分区及其密度管制或周围共设施之分布情形，而呈现高低不同的利用价值，因此房地产不能像其它商品一样，制造出规格统一的产品，这也是房地产价 4 格分歧不一的因素之一。 票、黄金可分割成小额购买，但房地产较不易分割，投资房地产不仅仅投资了房地产本身，同时也在无形中投资了周围环境、公共设施、邻居关系 等，因此在购买以前必须先认清房地产的整体内涵。 动产价值昂贵为其重要之特征，并非一般民众随意即可购买。根据统计，人的一生约有 别是中国人具有有土斯有财的民族习性。房地产常是许多人一生中金额投资最大的商品，少则数百万，多则数千万或上亿，一般薪水阶段必须配合银行贷款，逐月分期缴纳本金及利息，劳其终生努力偿还贷款，其价值昂贵可见一般，因此购买时应慎重考虑、仔细比较后再决定是否投资。 般财货使用会有消耗殆尽时，不动产如为钢筋混凝土造房屋，使用期间可长达六十 年，折旧率低；如为土地，其使用期间无限，只要能妥善管理，其生产力或使用价值永远不会消失，即使采取掠夺方式利用，让其闲置数年后，仍可恢复其有的生产力，除非重大的天灾人祸（如地震、火灾、战乱等），否则房地产并不易损坏，且生命周期很长，因此更加提高了一般人对房地产的投资意愿。 般商品会有耗损，而不动产特别是土地，会随人口增加、社会进步及经济发展而增涨价格，故长期而言，其价格呈现向右缓升的上涨曲线，尤其在通货膨胀期间，更具有抗跌性，因此是具有增值与保值之最佳理财工具。 用途多样性 )：房地产不像黄金、股票、债券等投资工具只具有投资性，它同时也兼具消费性的居住功能。土地依其使用性可分为住宅用、商业用、工业用及农舍用等，因不动产使用的方式繁多，所以具有用途多样性。 (来璋 ,1980) (颜聪玲 ,2004) 5 第二节 影响房价的总体因素 一、经济与社会因素 经济因素对房价的影响最为明显，其中包括：货币供给量、物价 (通货膨胀 )、经济成长、国民所得、外汇管制及市场利率等。例如：货币供给量的宽松或紧缩除会影响利率水准及物价水准外，亦会影响贷款额度及还款期限，货 币供给量愈高对房价有正面的影响，贷款利率亦会对房价产生影响，当贷款利率偏高时，贷款利息成本增加，降低购屋的需求，故利率对房价有反向的影响。国民所得提高，消费者的购买力愈强；经济成长，房地产投资成长率提高；而影响房价的社会因素中包括：人口成长、人口分布与迁徙及家庭结构。相关文献如下： 探讨 会区住 价格与总体经济环境之间的关系，经实证显示房价之影响因素为货币供给额与 ，影响房价的主因偏向投资型需求方面的因素。另发现股价与房价 者 仅呈现正相关，而 且影响亦颇为显著。油价与房价、股价呈负相关；货币供给额对于房价、房租、物价、股价具有正向效果，其中对于房价与股价的影响 为显著。 ( 建裕、陈得发 ,1993) 用住 供需模式，将住 需求区分为居住服务需求与投资需求，并以总体经济变 中之货币供给额、通货膨胀 、 、股价指 、汇率、国民所得与超额准备 等变 ，其中前五项变 是影响投资需求，而国民所得是影响居住需求，另外超额储蓄 则对投资需求与居住需求皆有影响，与住 价格进 实证分 析，其结果的解释能 高低分别为通货膨胀 、 、超额准备 、货币供给额、汇率、股价指 及国民所得，显示出住 价格受投资需求的影响甚大。 (白志杰 ,1997) 6 分别解释如下 : (1)货币供给量对房价产生的影响：此项价格之变动，固然要视一般房地产市场上的供需关系而定，但除此之外，尚有货币供给量之关系在内。在今日自由经济的市场上，土地同样被视为物品之一，若土地供需关系为一恒定之状态 (即达到供需平衡点时 )，其地价自是恒定不变。但若货币供给量增加时，其所表示的土地价值，自然因而相对减少， 此时若想得到与原来同价值之土地，必须提高价格，换言之，即货币供给量未增加前的价格如果每坪为一百元，则至货币供给量增加了一倍时，其一百元之货币价值仅等于以前的半数，由此可知原一百元一坪之土地，如今必须增加至二百元才能相等。此种变动，并非是由于土地本身之供需关系，而是由于货币供给数量变动之影响。 (来璋 ,1980) (2)物价对房价产生的影响：物价水准变动与通货膨胀为一体两面，物价上影响货币的实质购买力，使消费者的购买力降低，同时营建相关成本上涨，融资的成本增加。通货膨胀发生的原因甚多，主要分为成本推动型及需求拉动型两类，近年来国际原油涨价造成原物料价格的上扬，即属于成本推动型；经济高度成长之下，对于各种消费品需求的增加，而发生的通货膨胀则属于需求拉动型。经济成长会使房地产的需求增加，有关于房地产的商品与劳务价格上涨，房价自然水涨船高，则是属于需求拉动，同时也会带动钢铁等原物料的上涨，使房屋的生产增加，并引发成本推动的物价上涨。（陈幸宜 ,2003） (3)经济成长对房价产生的影响：经济成长，国民所得提高，使得国民的购买力增加，人们开始重视生活品质，对不动产的需求增加，且经济成长率高，民间消 费及产业投资，会有扩张现象进而带动不动产市场景气。从景气循环的观点及不动产市场经验得知，不动产与经济衰退有时间落差，当经济景气衰退三至六个月后，不动产才开始步入衰退，只有当经济成长开 7 始复苏时，不动产价格几乎同时上扬。 (如图 (杨鸿谦 ,2001) (图 (4)国民所得对房价产生的影响：国民所得增加，会使国民的购买力增加，提升生活品质，进而对不动产的需求增加，带动不动产的价格上涨。 (杨鸿谦 ,2001) (5)外汇对房价产生的影响：汇率涨跌及外汇存底多寡，与 不动产价格之涨幅成正相关，当汇率上涨（及台币升值）引导外资流入台湾，外汇存底增加，市场资金充裕，皆可导致股市及不动产价格上涨。 (杨鸿谦 ,2001) (6)市场利率对房价产生的影响：因购置不动产金额动辄数百万以上，受利率高低影响甚大，当资金宽松利率低时，不动产业者可以较低成本取得资金，投资不动产的意愿增加，另因存款利率低，亦会吸引大部分游资转而投入股市，导致股价飙涨，投资利润上升，而另一部分游资会进入不动产市场，增加不动产之需求，带动其价格上涨。 (来璋 ,1980) (7)银行存款准备率对房价产生的影响 ：存款准备金为银行按其每日存款余额，依中央银行核定比率，存于中央银行的存款及留置本行库的现金，其目的在保护存款人，使银行不得将所有存款用于授信用途，并赋予中央银行执行货币政策的能力，使其可藉由提高或降低存款准备率，来达到调节货 8 币供给的目标。由于银行只须持有存款的一部分，其余资金均可进行贷放或投资有价证券，因此最终将创造出比原存款高出数倍的资金，此即银行货币创造效果。诚如上述，中央银行以调高或降低存款准备率来达到紧缩或宽松货币政策的目的，且其在货币乘数效果下，效果立见、影响深远。若存款准备率调高，则货币回 笼，资金紧缩，不利房地产市场；相对地，若准备率调低，则货币释出，资金宽松，有利于房地产投资。 (林左裕 ,2000) (8)人口成长与组成对房价产生的影响：区域内人口增加则不动产需求增加，人口集中于某地区，因不动产之不可增加性，而使房地产与人口供需失衡，而导致该地区不动产价格上升；人口组成含性别、婚姻状态及年龄层，该区域如小孩与老年人口比例居多，则较无购屋能力，如青年男女逾婚年龄尚未结婚，则会增加套房或小坪数住宅之需求；至于家户结构，是指构成家庭之人口数，是否小家庭或三代同堂之家庭居多，这些都可以据以推估住宅需求量。 (颜聪玲 ,2004) (9)人口分布与迁徙对房价产生的影响： 台湾地区划分为四个区域计划，除东部区域计划，因山多平原少资源有限，不易开发，故工商业不发达，属人口外流地区除部份零星观光产业用地外，其余各类用地，不动产市场从未受投资者青睐；至于北、中、南区，因属政治经济中心、金融服务业中心及工商产业发展重地，故分别形成台北、台中及高雄三大都会区，特别是台北都会人口几乎达到七百万人，无论是一般住宅、商用不动产或工业用不动产，皆是不动产业热于投资之标的，若以一般住宅为例，在目前各大都会区空屋率高及预 售屋或新成屋价格下跌之情况下，台北都会区或特别在台北市之空屋率较低，且其价格较具抗跌性。 (颜聪玲 ,2004) 二、政治与政策因素 政治因素对房价产生的影响是最直接的，若政治情势不稳定，民心就无法安定，自然对房价会产生不利的影响，其包括：两岸关系、国际局势 9 及国内政局等。房屋是民生的必需品，政府应制订出合理的房地产政策，以达到社会公平的目标，如财政政策与土地政策等。相关文献如下： 析政治因素与房价间的关联，研究中以执政者操控经济的能 作为衡 政治景气 循环之指标，其实证结果发现，地方层级确实存在政治景气循环之现象，此一现象将伴随房地产价格的过 资本化，使房价有相对较高之倾向，同时，使得 市发展程 较高、财政自主性较高之县市，其房地产价格有偏高之现象。（张慈佳 ,2001） 税收入对房价动态调整的影响。其实证结果显示，长期内，公共支出对房价有正向影响，其中以警政、卫生、教育文化及交通四项影响最大；租税收入对房价为负向影响，当地方政府将增加的税收平均用于各项公共支出时，房价反而 低。（谢文盛 ,2000） 分别解释如下 : (1)两岸关系对房价的影响：民国 85年中共试射飞弹台海发生危机及民国 88年所提出的两国论如此鲜明的国家主权主张，使两岸关系再度出现紧张，导致无法吸引国人资金与外资投入本岛，而不动产市场为整体市场经济之一环，对景气信息甚为敏感，会直接影响不动产市场之需求，而波及不动产价格。 (颜聪玲 ,2004) (2)国际局势对房价的影响：国际局势之变化对地价涨跌有相当影响，倘若局势动荡不定，则人民必会因土地有不可移动性而对其有某种程度的畏惧心，因为一旦局势有变，土地并不能随身携带，故一般人此时可能愿意将土地低价出 售亦不愿保留。反之，如果世局少变社会安定时，人民不仅可赖地维生，更可将其为商品看待，以便土地涨价后坐享不劳而获之利。 (来璋 ,1980) (3)国内政局对房价的影响：政治情势关系国家未来发展，中国人政治发展史上，民国 89年及 94年首次在台湾地区实施政党轮后，因不同的政 10 党有不同的政纲而使国内政局不稳，且因政府缺乏执政经验，初期政局呈现不稳，使不动产市场也受到波及。 (颜聪玲 ,2004)(杨鸿谦 ,2001) (4)财政政策对房价的影响： 税额重将增加投资者之持有成本，现行之地价税及房屋税属投资者之持有成 本，目前是轻课地价税重课房屋税，如重课地价税，会降低土地持有意愿；土地值税税率高，出售者将税赋转嫁买方提高价格或因须纳高额增值税而降低出售意愿，造成不动产市场闭锁效果。 (杨鸿谦 ,2001) (5)土地政策对房价的影响： 土地政策方面，如实施土地使用分区管制，依市场需求导向，以分区管制手段，供应建筑或商业用地之经济供给，减缓该类用地不足之需求；另空地限建政策，囤积土地无利可图，会增加供给，对过热的不动产市场，会有缓和的效果；又如实施容积率管制，在预期实施前，建筑业者预先抢建，房屋市场供给过剩 ，空屋率高，皆会影响市场价格。 (杨鸿谦 ,2001) 第三节 影响房价的个体因素 一 、住宅因素与环境因素 住 因素指住 本身的条件，其包含：建材、格局、坪 、所在 层以及屋龄等。环境因素指：住 附近环境，提供休闲、购物、教育、医 及交通等方面是否 ，以及邻 环境、治安等皆属于。其中又以公共设施可及性位置、交通 性、环境等，为房屋附近的邻 环境特性为主，间接对房价产生影响。相关文献如下： 特性（包括房厅 、坪 、房屋 龄、住 结构、住 型等）、环境品质（包括交通 性、噪音干扰、淹水、饮水卫生）与公共设施可及性（包括住户至市场、国小、国中、医院、邮局的距 ）等，上述住 特性属于住屋产品属性，环境品质、公共设施可及性 11 属于生活环境。 为： (1)户的特征（建物单元、 层、视野景致、边间、方位、面积、隔间、建材、内部装潢、设备等）； (2)栋的特征（基地位置、 街 宽、 、建物 型、屋龄、结构、用途、外观造型、基地面积如开放空间奖 、容积 、建蔽 、公共设施、管 维护等）； (3)邻 小环境的特 征（公共设施可及性、嫌 性设施、邻 住户属性等）； (4)邻 大环境的特征（区位、大环境品质、土地使用等）上述户的特征、栋的特征属于住 产品属性，邻 小环境的特征、邻 大环境的特征属于生活环境。（张 鹗 ,2003） 分别解释如下 : (1)建材对房价的影响：虽然建物的构造种类包含加强砖造、壁式预铸钢筋混凝土造、砖造、钢骨混凝土造及钢骨钢筋混凝土造等，但在民国 95 年至民国 97 年的交易资料里，壁式预铸钢筋混凝土造、砖造及钢骨混凝土造的建物极为少数，故考虑予以剔除之，所 以本文主要考虑的建物构造种类只有加强砖造、钢筋混凝土造与钢骨钢筋混凝土造三种 . 其中又以加强砖造的建构成本最低，其次为钢筋混凝土造，最高为钢骨钢筋混凝土造。 (2)格局对房价的影响：自人类有史以来，各地均存有迷信之心理，但在现今文明的社会中，此迷信心理已不那么重要，虽然老一辈人心中仍然存在，但除对某些特殊地区有影响外，若以各大都市而言并不会发生多大作用。 (来璋 ,1980) (3)屋龄对房价的影响：建物本身虽然是耐久财，但还是有使用年限，屋龄越大，买房的人所愿意支付的价钱越低 ，是故可预期屋龄对房价会有负的影响。 (黄科智 ,2008) (4)建物总楼层和所在楼层对房价的影响：建物总楼层越高代表建造 12 房子所耗费的人力、物力的成本高，房子盖的越高房价也就会随之提升。而因一楼的房地产具有多样使用性及便利性，因此住宅的价格为一楼价格为最高，随楼层增加其住宅价格递减，到四楼最低，又因顶楼的住户具有观优势和屋顶阳台使用权，价格又会比二至四楼高。（张金鹗、林秋瑾、杨宗宪 ,1996） (5)公共设施供应情况对房价的影响：公共建设为现代化都市所不可缺少之产物，附近邻里的公共设施项目如： 学校、市场、公园、邮局、医疗机构、警察机关、文教机构等及其它有益于团体生活之社区建设等，均与地价有密切之关系，可增加不动产之价格。 (来璋 ,1980) (6)交通对房价的影响：交通发达为文明进步所必有之现象，而都市发达又以交通为主要条件。至于交通发达对地价究竟有何影响 ?交通发达工商业则兴盛，工商业兴盛会引起对土地的需求增加，并带动房地产价格上涨，故谓交通亦为影响地价变动的重要因素之一。都市内交通能够影响地价不外乎是由于马路的伸延、街道拓宽、公共汽车的经过与否及公共汽车有无设站等。这些因素均 有使较低的地价逐渐提高之可能。 (来璋 ,1980) 13 第三章 研究方法 第一节 研究程序 本研究将从研究的动机与目的，说明为何做此研究，并从过去的相关文献里去找寻相关的资料做为辅助，再利用个案的深度访谈的内容来进行分析。本研究的流程如图 (图 14 第二节 房地产资料集 一、历年房价分析 (如图 (图 982 1999历年房价指数 ) (图 999 2010历年房价指数 ) 台北市历年房价指数 15 由以上历年房价统计图分 析： 一、 1986 年 1989 年：这段期间房价有非常大的波动，台湾不动产市场自民国 60 年代以来，随着经济的发展而蓬勃，历经了三次景气循环，循环高点分别出现在民国 62973间、民国 68979间及民国75986间，平均每七年为一个循环，而 1986 当时正处于第三次景气循环：民国 62 年及民国 68 年间的房价波动，皆因发生石油危机 (如图 促使物价上涨，社会大众基于购屋保值的心理，因此抢购不动产，促使房价飙 涨。然而民国 75 年 (1986)年时国内的物价相当平稳，通货膨胀率大概维持在 4%左右且民国 74(1985)年时，原油下跌，因 油输出国组织为了重新夺回石油市场占有率，大幅增加石油产量，而导致国际油价大跌，民国 75(1986)年国际油价一度跌到每桶低于十美元，因此这次的房价高涨和前两次循环高峰背景不太相同。民国 75(1986)年时台币对美元的汇率变为 35： 1， 经济成长率高达于二位数的 贸易顺差 146 亿美元，外汇存底急速上升，造成货币供给年成长率高达 25%而使得货币供给额上升(如图 台币对美元汇率在民 国 78(1989)年一度升值到 26： 1(如图 在这一阶段里，资金过剩、经济快速成长及国民所得快速攀升 (如表 使市场过剩导致资金流向股市及房地产做为投资的工具。且股市于民国 79 年 2月 10 日创下高点 12, (如图 房地产也由民国 76(1987)年二月的土地创下天价开始，持续一路飙涨。这一波行情，房价上涨两倍以上，更曾有同一地点一日数价的情形；直到民国 79(1990)年中央银行实施选择性信用管制才使得景气疲软，逐渐走弱。 16 (图 油价格 ) (图 币供给额 17 (图 台币兑换美元汇率 ) (图 湾证交所股票指数 ) 18 (表 地产景气波动背景 ) 经济 成长率 物价 上涨率 货币供给 (年增率 放款 利率 房价 上涨率 民国 622% 30%(62 年 ) 50% (63 年 ) 10% 60%以上 民国 680%19% 68 年 ) 37%(69 年 ) 10% 100%以上 民国 762% 76 年 ) 77 年 ) 78 年 ) 200%以上 二、 1990 年 2000 年：房价低迷时期，房地产市场经历民国 76(1987)年到民国 78(1989)年三年的狂飙期之后，自民国 79(1990)年起逐渐走下坡，并持续低迷。如果依照过去七年一个景气循环的说法，景气高峰应该会在民国83995间再度出现，然而实际情形并未如此。仔细探究自民国 79年后，不动产市场长期低迷的原因，可归纳为下列几点： （一）经济景气趋缓： 自民国 77(1988)年以后，国 内经济成长率均在 8%以下，民国 88(1999)年受到 921 大地震影响经济成长率更降至 虽然民国 89(2000)年景气复苏，但经济成长明显趋缓不动产市场呈数倍成长的情形已成历史。依西方累积的经验，大约 十五 年为一个不动产景气循环周期。台湾过去七年一个周期，是因为台湾成长非常快速，所得快速累积；累积到一定程度，就有能力购买不动产。观察欧美的经济成长率都维持在 1%、 2%左右，购买力因所得成长慢慢累积，所以不动产景气的周期因而较长。因此台湾的经济成长趋缓之后，购买力累积速度也会变慢，造成不动产景气循环加长，不 景气的情形也因而较以往为久。 （二）股市崩盘 民国 79(1990)年初股市崩盘后 (如图 不动产市场也开始走下坡。第三波的房地产景气高峰正好是台湾股市表现最耀眼的阶段。股价指数的攀升， 19 投资者名目所得增加，会刺激支出，因而也带动对不动产的需求。股市的崩盘，以市场价值衡量的财富也跟着大幅减少。名目财富降低的结果，社会大众的消费支出与企业的投资支出将减少，且因财富的大幅缩减，使得不动产的景气因需求减少，而难以回升。 （三）土地法律变更 政府在民国 80(1991)年宣布将全面实施容积率管制，民国 81(1992)年又有提高土地增值税及加征空地税的提议；为了赶在容积率全面实施前取得建筑执照及减轻未来土地增值税和空地税的负担，即使在不动产市场景气低迷的情况下，仍兴起一片抢建风潮。结果导致累积了有史以来最为庞大的超额供给。又加上经济景气长期低迷的情况下房价持续下挫。即使是房价下跌了，自住者仍旧考虑再三，而投资者更是里足不前，因此整体买气不佳，销售率也无法达到预期的目标，市场空屋因而累积高达百万户。 (如图 (图 北市房价与空屋数波动图 ) 20 三、 2001 年：受到美国九一一 (及国内 纳莉风灾 (的影响，民国 90(2001)年国内房价持续破底，根据在经济景气出现负成长，失业率节节升高 (如图 以及民众消费信心大幅滑落的情况下，去年虽然有低利率优惠房贷的帮助，房市仍难敌市场上浓厚的观望气氛以及剩余屋的沉重卖房压力，因此各地房价都持续滑落，三大都会区的房价指数几乎都创下近十一年来最低的纪录。在经济不景气之下，传统业纷纷传出关厂歇业，失业率更是居高不下，在购屋能力不足之下，房价修正的幅度特别明显。台北市尽管得天独厚具有最强的购屋需求，但在面对有史以来最长的房市不景气 ，其较抗跌的房价还是难逃跌价的命运。(如图 业率 ) 四、 2002 年：民国 91(2002)年房市，由于民国 90 年 12 月的国会大选已经确立了一般民众的信心，加上优惠房贷的诱因以及土增税减半的效应逐渐发酵，观望多时的自住型买盘更是积极进场捡便宜货。 五、 2003 年： 因房地产市场季节性因素的影响，市场推案 况趋于保 守，价格也倾向下 跌， 整体而言市场仍属于谷底徘徊的 况，价格下跌趋势已逐渐减 缓，新推住 市场并未如预期般受到 情的冲击，整体而言 21 新 推个案市场呈现稳定 苏的结构，房价波动相当轻 微， 台 市房价指 超越去 同 季， 突显其带动景气回升的功 能， 各 地区房价均 呈 现上涨趋势 ， 全国、台 市 县房价指 均超越去 同季，显示 市 场价格止跌 回 升的结构已 经逐渐确 。台 市 在 房价涨 幅 最低但推案 与成 交 的表现最 佳 。 六、 2004 年：新推个案市场呈现稳定状态，价格与 维持与去年相当的结构，显示市场在经过半 左右的回温后，因 2004 年总统改选的政治因素干扰而出现暂时性的成长停止现象，下半年景气回稳趋势持续，上半年因政治因素干扰而出现的成长停止现象，已逐渐由市场机能所取代， 新推个案市场持续呈现价涨量缩的盘整状况 ，各地区成交价格 持续微幅上扬。 七、 2005 2007 年： 2005 年全国新推个案市场呈现价涨 增的 苏格局，主要由台 县市明显回温的推动所致。从价 波动趋势观察，在各地区推案 扩大的情况下，台 县市在价格与成交 上均有明显增幅，亦促使整体成交 成长 成。 2006年台 市各项指标的全面好转，对后势发展应是现阶段重要的 多讯息，台 市持续价 苏趋势，成交 指 创 新高，台 市虽持续繁荣趋势，但销售 与成交 的缩减则是警讯， 2007 年全国新推个案市场呈现价涨量稳，台 市持续繁荣趋势， 仅价格突破 史 高点，销售 与成交 缩减现象亦逐渐回稳。整体而言，本年台 县市的市场明显优于其他地区，主要应归因于豪 效应所致，造成房价的大幅攀升，台 县市豪 效应与套房大 推出的后续影响造成房价持续攀升。国内房地产市场在 续四 苏，以及过去一 多 豪 效应对价格的 抬后，本季 台湾的房价空间也逐步扩大到新高点，销售 与成交规模的缩减，显示购屋者对目前房价的认同 开始有所迟疑，国内新推个案市场过去 在豪 效应推动下，造成价 极化现象，然而近 季的价 波动 况已清楚显示，维持房价水准或提升销售 ，已成为各地区建商共同面 的 难课题。 22 八、 2008 年：在总统大选前后市场呈现 同结构，选前趋势较偏向景气趋缓，选后则明显出现价格反弹。从地区分别观察，台 市价格上涨趋势已较去 缓和，但销售 与成交 的扩大，显示市场热 燃的 况，新推个案市场因新政府上台与 资话题效应，明显呈现短期反弹现象， 部地区主要反应在价格的上涨，中南部则反应在成交 的扩大。各地区短期表现均优于上季，就趋势观察，四月份在总统大选结果与 资话题的推动下，市场热 开始攀高，但随后在国际油价持续攀升，导致物价上涨与股价下跌的双重压 下，市场热 逐渐 温 ，而后爆发的次级房贷，在国际 融风 扩散与房地产市场本身向下修正的双重冲击下，明显呈现市场规模萎缩。台 市成交价下修且全国成交 指 较上季骤减三分之，不动产正面 着复苏的五 最严峻的考验，然而九月份在国际 融环境的急速 化 (深陷次级房贷风暴使美国最大商业保险暨寿险公司 出危机及 曼兄弟宣告破产 )，与国内股价指 持续下跌的双重打击下，致使台 县市房地产市场出现推案 与销售 急速萎缩的 况，房价支撑 道已明显衰退，下半年持续受到经济风 扩散与需求者观望的双重压 ，市场交 规模萎缩成为主要趋 势，全国房价的微上涨仍因台 县市上涨所致。后续价格是否能够持续支撑，应是影响价 趋势的重要关键，虽然台 市房价指 仍维持在 史相对高点，但上涨 道已明显趋缓，而销售 与成交 指 ，分别创下民国 92 第 2 季与 民国 93 第 2 季以 的新低，显示价 背 程 相当明显。 九、 2009 年：在全球与国内经济持续衰退，以及购屋需求持续保守观望的压 下，推案 、销售 与成交规模的大幅缩减，清楚呈现供需双方对后市的保守与悲观，房价微幅下跌突显景气衰退的趋势，在国内股市回温、开放 资与全球经济前景 明的混沌趋势下，推案 、销 售 与成交 渐渐回升，成为市场对未 观预期的主要基础，但房屋成交价格持续下跌，以及 23 全球经济尚未脱 金融风 阴影，台湾方面正临八八 水灾及内阁总辞等 空因素下，整体而言外在大环境仍属于低档盘格局，就房地产市场内部结构而言，全国新推个案市场处于相对保守，开价持续维持在长期相对高点，明显好转的预期心 因素，致使销售 续 季反弹，但整体成交 规模仍仅止于高峰期的 成左右，下半年在股市持续回温、资 效应等 多因素持续发酵下，为房地产市场注入新的想象。上半年的相对保守转向强 推案，开价亦持续维持在长期相 对高点，成交 规模已达景气高峰期的水准。就价 趋势观察，台 市成交价从 续下跌趋势强 反转，呈现短期 苏结构为最大特点。 十、 2010：全国新推个案市场延续去 的反弹结构，呈现价涨 缩的现象，但反弹 道相对较弱。市场游资与 岸预期签订 多因素，为本季房地产市场的主要动能，但政策上逐渐转向抑制房地产市场泡沫化的 调与措施（如升息），也让市场观望气氛逐渐形成。展望市场后续发展， 题发展对资 供需的效应，以及中央银 后续之资 与 政策，另外政府政策上如何因应社会对高房价的反弹，将成 为主导房价后市发展的核心变 。 二、投资客与自住者购屋考虑因素 (表 资客与自住者购屋考虑因素 ) 自住者 投资客 (一年内房屋交易 2次 ) 1. 座落地段 2. 地价 3. 家人往来 4. 房屋建材 5. 建蔽率与容积率的不同 6. 公共设施 (学校、公园、市场邮局、银行等 ) 7. 有无附属停车位 大部分与自住者考虑因素 相同，因为投资客是赚取转卖后的差价，所以投资客也必需站在自住者的观点去投资有利可图的房地产。 24 8. 环境与视野 9. 生活机能 (食衣住行育乐的便利性 ) 10. 公共工程或区域发展带来的增值潜力 11. 居家安全与社区管理 12. 贷款利率 13. 其它 (凶宅、海砂屋、风水 ) 三、购屋管道与费用 (一 )一般买卖 (预售屋、中古屋、新成屋 ) 购屋流程 (图 般