住宅小区综合治理三年行动计划

区加强住宅小区综合治理三年行动计划（ 2015 为贯彻落实 人民政府印发关于加强本区住宅小区综合治理工作的意见的通知（ 【 2015】 43 号）、 人民政府办公室关于转发区房管局制定的 加强住宅小区综合治理三年行动计划（ 2015的通知（ 办【 2015】 43 号）及区委区府对物业管理调研成果要求，进一步加强社区住宅小区综合治理，强化政府服务管理，发挥市场作用，整合社会资源，改善市民群众的居住生活环境，促进社区和谐与城市管理水平的提升，结 合社区实际，按照区委、区政府总体工作部署，制定社区加强住宅小区综合治理三年行动计划。 一、主要目标 基本建立住宅小区综合治理长效机制，进一步明确落实相关行政管理部门和专业服务单位职责；基本健全住宅小区居民自治和社会共治体系，提升业主自我管理能力和社会共治能力；基本形成以“质价相符、按质论价”的物业服务收费协商和监督机制，建立多元化、专业化、规范化的物业服务市场；基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题，有效改善广大居民的居住生活环境。 二、主要任务 （一）完善住宅小区综合管理体制，进一步增强住宅小区综合治理合力 1、推动住宅小区综合管理和专业服务主体责任落实。 细化完善社区住宅小区综合管理和服务的责任清单，按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，进一步明确和细化职责分工、明晰管理边界，配套编制住宅小区综合管理职能部门和专业单位职责清单，明确社区各相关部门、管理单位和专业服务单位在住宅小区综合管理中的职责，切实强化政府管理和公共服务进住宅小区。 2 加强和完善住宅小区综合管理联席会议。 落实 住宅物业管理规定要求，做实社区、居委会住宅小区综合管理联席会议，落实专门工作人员和专项工作 经费，完善日常工作制度。建立和完善社区牵头协调的住宅小区综合治理工作机制，社区相关部门要明确同级联席会议工作职责，推动联席会议办公室常态化运作，由社区负责协调各专业管理派出机构，处置辖区内住宅小区综合管理相关事务，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题。社区级层面每月召集一次住宅小区综合管理工作例会，研究解决本地区住宅小区综合治理的具体问题 ;各居委会层面根据各自实际情况完善工作制度，发挥与业委会、物业服务企业和相关职能部门的“ 3+X”联动作用，研究协调解决本地区住宅小区综合管理问题。 3、健全城市网 格化综合管理平台。 健全社区城市网格化综合管理机构，加强社区联勤联动，完善行业管理、城管执法、作业服务之间信息共享、协作联动、无缝衔接的运作机制；在社区住宅小区中实施网格化管理全覆盖，加大物业服务企业、业主、居委会等对住宅小区突出问题的发现力度，畅通报送渠道，加强城市网格化管理对住宅小区内综合管理问题的处置解决力度，推动社区和社区基层从发现、受理、处置解决的有效循环，提高问题发现率和处置率，使住宅小区的综合管理职责真正落实到基层一线。 4、落实住宅小区城管综合执法。 拓展城市管理综合执法的范围内容，推动城市管理 综合执法进一步向小区公共场所拓展，将住宅小区内常见的、不用专业技术即可直接认定的简单执法事项，群众诉求迫切、需要快速查处、相关部门缺乏执法力量的执法事项，以及矛盾突出、涉及多家执法主体、需要集中力量实施查处的执法事项，交由城管综合执法部门实施，逐步实现住宅小区城管综合执法全覆盖。以联动联勤为方式，进一步强化城管综合执法与市场监管、治安、交通等专业执法在小区的协同配合，形成合力。 5、强化考核督查力度。 各专业管理派出机构依据职责清单和规定的业务流程落实法定职责和处理相关事务，建立工作评价指标体系，完善督促考核 和工作评价机制，社区按照职责做好落实督办，行使考核评价权力。把问题是否及时有效解决作为考核的重要指标，建立以问题的及时发现和快速处置为核心内容的考核指标体系和办法。进一步形成社区负责的跟踪督办、问责和奖惩机制。 （二）培育物业服务市场竞争活力，进一步推进物业行业健康发展 1、建立物业服务市场机制。 坚持市场化方向，按照“按质论价、质价相符”的原则，逐步理顺物业服务收费价格机制。引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准，协商困难的，鼓励双方委托社会中介机构进行评估，并根据评估结果最终确定物 业服务内容和收费标准，推动形成“公开、公平、公正”的物业服务价格机制。按全市统一部署要求，坚持市场化方向，力争至2017 年基本实现本区域住宅小区物业服务收费市场化。 2、理顺和完善动迁房小区物业管理机制。 做实物业服务托底保障机制，优化物业服务政府保障机制。重点围绕老百姓投诉多、业主满意度低动迁房小区，做好动迁房小区居民物业服务的基本要求，力争实现小区物业管理水平有明显改观。进一步完善对动迁房小区物业服务财政补贴和考核奖励措施，逐步实现动迁房小区物业服务收费市场化。 3、推动物业行业创新转型发展。 充分运用市场 化手段，在一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业中推广多种物业服务模式，引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路；鼓励有条件的物业服务企业运用信息化技术建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，不断满足潜在的市场需求，提高创收能力，提升服务能力，实现物业服务创新转型。 4、强化物业管理服务各类人员培训。 制定专项培训计划，明确培训内容，加强对居委会、业委会、物业服务企业以及房管部门、社区等相关人员专业培训，强化培训的针对性和操作性，不断提升从业人员整体水平。 （三）发挥居民自治和社会共治作用，进一步激发住宅 小区自治管理动力 1、进一步发挥居委会在业主自治管理中的作用。 深化社区物业管理党建联建工作，发挥党组织在社区自治共治中的领导核心作用；强化居委会对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责，把好业委会人选关，慎重推荐符合条件的人选进入业委会筹备组，引导做好选举工作。探索在居委会设立物业环境专业委员会，有条件的居民区，合法有序推进居委会和业委会成员交叉任职。 2、优化完善业主自我管理规制。 提高业主大会的组建率和业委会运作规范率，充分发挥业主委员会作用，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束的机制。推动尚未成立业委会的住宅小区，在条件成熟的前提下，抓紧成立业主大会和业委会，对尚无条件成立的，居委会加强指导，帮助业主加强自我管理，对已成立但矛盾相对突出、运作不规范的业委会，居委会重点关注并加强指导和监督，提升业主自我管理能力。进一步积极引导业主大会、业委会依照示范文本，修订本住宅小区相关管理规约和议事规则，规范业主物业使用行为，明确违约行为的处置方式和相应责任，由业主大会授权业委会或物业服务企业采取代为履行、代为改正的措施，及时制止和纠正违法违规行为。推进实施 ，在全区范围内广泛宣传发动，营造氛围，积极培育和倡导文明居住意识，进一步规范物业使用和文明居住行为，巩固文明城区创建成果，形成良好的社会风尚。 3、建立居住领域信用管理制度。 建立业主（使用人）居住信用管理制度，将住宅小区内拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金、违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等违法违规违约行为录入公共信用信息服务平台，并依法面向社会提供查询。 4、积极发挥人民调解组织作用。 由司法部门牵头，成立住宅小区矛盾纠纷调解组织，力争实现物业纠纷调解工作的全覆盖。要充实调解专业力量，配足调解人员，提升调解人员的专业水平，发挥人民调解委员会作用，协商调解住宅小区有关矛盾纠纷。 5、培育专业社会中介组织参与住宅小区管理事务。 进一步发挥专业社会中介组织作用，培育引导专业社会中介组织市场，通过政府购买服务的形式，实行项目化操作。鼓励培育物业服务中介机构，参与业主大会组建、业委会换届选举、物业选聘、维修资金使用、物业矛盾纠纷化解等住宅小区事务。 （四）整合各方资源力量，进一步解决住宅小区中民生突出 问题 1、加大老旧设施设备改造力度。 开展对住宅小区的老旧电梯的安全评估工作；更新、改造住宅小区老旧消防设施，整治住宅建筑消防通道堵塞、楼道堆物、消防设施缺损等问题。 2、加大老旧住宅小区绿化建设力度。 提高住宅小区绿化养护专业化水平，拓展专业养护覆盖面，妥善处置住宅小区大树遮阳挡风、损绿毁绿等问题，提升住宅小区绿化布局和绿化品质。 3、努力缓解住宅小区“停车难”问题。 结合区停车专项规划编制，制定实施缓解住宅小区停车难专项计划。鼓励住宅小区利用闲置地块、绿地的地下空间新建停车场（库）。鼓励有条件的住宅小区与周边 共享停车资源、实施错时停车。 4、持续开展违法建设、“群租”等顽症治理。 继续完善违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制，落实管理执法主体相应责任，建立快速处置工作流程。整合法律、行政、社会和社区规范等资源，整治和消除一批群众反映强烈、重复信访的违法违规和使用房屋的行为。 5、探索建立面上维修资金使用管理及再次筹集机制。 探索建立维修资金的补建和再次筹集机制，研究对拒交维修资金业主的制约措施。 6、逐步推进住宅小区绿色环保新能源电动汽车、自行 车充电装置设施的安装。 结合小区实际情况逐步解决居民“充电难”问题，消除乱拉电线的“蜘蛛网”现象，消除火灾隐患，净化小区环境。 三、实施步骤 依据“锁定目标，分解任务，各司其职，突出重点、抓住关键，先易后难、分步实施、逐一验收”原则，分三阶段实施： （一）工作启动阶段（ 2015 年上半年）。 各责任部门和单位按既定分工和原则及目标任务，制定具体方案和操作办法及相关政策文件，并组织宣传、培训工作。研究本辖区实施意见及步骤，细化具体措施，全面启动相关工作。 （二）全面实施阶段（ 2015 年下半年至 2017 年上半年）。 各 责任部门、实施单位按分工原则、职责清单和方案、计划，全面推进加强住宅小区综合治理相关工作，过程中加强监督指导和问责督办。 （三）总结评估阶段（ 2017 年下半年）。 总结本轮三年行动计划的经验，验收各项既定工作任务，考核目标完成情况，在第三方评估的基础上，制定新一轮三年行动计划。 附件：任务分解表 区加强住宅小区综合治理三年行动计划（ 2015 工作任务分解表 序号 工作任务 主要内容 时间节点 牵头部门 （单位） 配合部门 （单位） 实施部门 （单位） 备注 （一）理顺管理体制机制，提 高住宅小区综合管理水平 1 细化完善住宅小区综合管理职责 制定住宅小区综合治理职责清单 2015 规土科 相关部门、单位 2 做实住宅小区综合管理联席会议制度 制定联席会议办公室工作职责和工作制度 2015 规土科 相关部门、单位 联席会议成员单位 3 落实住宅小区综合管理联席会议日常工作机构、人员和经费保障措施 2015 规土科 联席会议成员单位 联席会议成员单位 4 整合城市综合管理机构力量 健全网格化管理向住宅小区延伸覆盖的工作制度，并推进实施 2015化市容所 相关部门、单位 绿化市容所 5 健全住宅小区综合执法模式 落实城市管理综合执法进住宅小区 2015 绿化市容所 相关部门、单位 绿化市容所 6 强化考核督查力度 优化完善区住宅小区管理考核制度 2015 规土科 规土科 7 推动实施意见和三年行动计划贯彻实施 2015土科 联席会议成员单位 联席会议成员单位 8 实施跟踪督办和问责 2015土科 规土科 （二）发挥市场作用，促进物业行业健康发展 9 逐步理顺物业服务收费价格机制 推进落 实市局修 订 的 规 范前期物业服务合同、物2015 规土科 居委 业服务合同示范文本 10 做实物业服务托底保障机制 围绕动迁房实施物业综合治理。 2015土科 相关部门、单位 居委 11 落实住宅小区基础管理信息平台建设 落实住宅小区基础信息平台建设和运行管理资金，推进平台建设 2015土科 相关部门、单位 居委 （三）发挥居民自治和社会共治作用，提高住宅小区综合治理水平 12 进一步发挥居委会在业主自自治管理中的作用 强化居委会对业主大会、业委会组建 、换届、日常运作的指导、服务和监督职责 2015事社保科 规土科 社事社保科 13 探索在居委会设立物业环境专业委员会，有条件的居民区，合法有序推进居委会和业委会成员交叉任职。 2015事社保科 规土科 居委 14 优化完善业主自我管理规制 推进落实管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则等示范文本 2015 年上半年完成 规土科 相关部门、单位 居委 15 推进实施 作方案 2015 年上半年完成 社事社保科 相关部门、单 位 居委 16 建立居住领域信用管理制度 将住宅小区内相关违法违规违约行为纳入本市公共信用信息服务平台 2015土科 相关部门 居委 17 积极发挥人民调解组织作用 完善住宅小区矛盾事物调解工作体系 2015法所 居委 18 培育专业社会中介组织参与住宅小区管理事务 培育若干个物业管理专业社会中介组织 2015 社事社保科 居委 社事社保科 （四）整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题 19 加快住宅小区老旧电梯安全评估和改造更新 对老旧小区的老旧电 梯、消防设施等运行状况进行摸底评估，对存在隐患的实施更新改造 2015监队 居委 居委、物业公司 20 加快住宅小区老旧消防设施改造更新 加快实施老旧住宅小区消防设施改造更新 2015监队 居委 居委、物业公司 21 制定汛期住宅小区应急排水抢 修 处 置 方案，落实有关资金 2015 规土科 相关部门、单位