【毕业学位论文】（Word原稿）影响房地产开发成本因素及控制措施-土木工程

华中科技大学 毕业设计（论文） 第 I 页 华中科技大学 2009 级 毕业设计（论文） 影响房地产开发成本因素及控制措施 年 级 : 09 级 春 季班 学 号 : 3200709320291 姓 名 : 张亚辉 专 业 : 土木工程 指导老师 : 江宜城 华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 共 22 页 毕 业 设 计 任 务 书 班 级 昆山学习中心 学生姓名 张亚辉 学 号 3200709320291 专 业 土木工程 题 目 影响房地产开发成本因素及控制措施 题目类型： 理论研究 一、 设计任务及要求 1、观点正确，论证充分。 2、结构合理，逻辑严密。 3、满足一定的阅读量。 二、 应完成的硬件或软件实验 无 三、 应交出的设计文件及实物（包括设计论文、程序清单或磁盘、实验装置或产品等） 无 四、 指导教师提供的设计资料 无 华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 共 22 页 五、 要求学生 搜集的技术资料（指出搜集资料的技术领域） 无 六、 设计进度安排 第一部分 选题阶段 （ 5 周 ） 第二 部分 中期检查阶段 （ 8 周） 第三部分 定稿，上报论文件 （ 3 周） 评阅及答辩 （ 1 周） 指导教师： 年 月 日 系主任审查意见： 审 批 人： 年 月 日 注：设计任务书审查合格后，发到学生手上。 华中科技 大学 远程与继续教育 学院 制 华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 共 22 页 s as a s In to of a of of of an to in K, to of an s in to of it be on to On of of in of to 华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 V 页 共 22 页 摘 要 随着我国经济的迅猛发展，房地产企业作为我国的经济支柱产业也得到了飞速的发展。由于近年来，房地产企 业 发展过 热，已成为了很多消费者投资的 热门渠道，因此，房价也是迅速飚升。国家为使房地产市场健康成长，出 台了一系列的市场调控，因此，成本的控制就成为房地产企业工作的重心，这 对房地产的 发展 以至国民 经济 的健康发展 都 有着重要 的 意义 。 本文从当前房地产市场的现象入手，分析了在当前经济行势下，成本控制对一个企业的重要意义，在现在的房地产投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理和控制，从而实现开发利润最大化。在此基 础上本文 还详细说明了现在房地产开发中成本组成及在房地产开发各阶段为成本控制所需做的工作和存在的问题及如何解决。 关键词： 房地产 成本控制 成本组成 华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 共 22 页 目 录 摘 要 . . 言 . 1 一、 房地产开发成本控制的意义 . 2 二、 房地产开发成本的组成 . 2 三、 房地产开发中主要阶段成本控制 . 3 1、 投资决策阶段 . 3 2、 规划设计阶段 . 5 3、招标阶段 . 7 4、施工阶段 . 8 5、竣工阶段 . 10 结束语 . 14 致 谢 . 15 参考文献 . 16 华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 1 页 共 22 页 引 言 房地产业在十几年的发展过程中，不断的完善、壮大。企业也正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范的方向发展。在竞争日益激烈的房地产行业中，利润空间也在逐渐地缩小，与此同时，项目用地的公开招标，施工原材料价格的上涨都使得项目开发成本进一步提高了。如何提高企业在市场的竞争力，挖掘企业内在的潜力，加强企业内部管理，已经成为房地产企业迫切需要解决的问题。 目前，我国的房地产工程造价管理体制还是沿用前苏联模式，是适应计划经济模式下的管理体制，已经不适应市场经济发展。房地产工程造价管理模式多样化，在不同区域有不同 的方式和管理形式，在许多发达国家建筑工程造价管理已在科学化、规范化，程序化的轨道上运行，使工程造价从投标报价到中标后实施，都得到全过程的控制和管理，建立了比较科学和完善的成本控制管理机制。这些成功的经验是值得我国房地产企业如何控制成本管理可以借鉴的。随着市场经济体制的深入改革，从 2005年开始，我国房地产市场开始经受国家的宏观调控，从注册资金的提高，到房贷的紧缩，企业如何在这种情况下做到价格既不超越消费者有可承受的范围，又能保证企业利润成为首要问题。此外，我国还存在空置率高，土地、资金积压严重的问题，因此房 地产企业的调整迫在眉捷。在市场纵深发展和国家政策的双重压力下， 房地产开发企业必将迎来 “ 大洗牌 ” 、 “ 大整合 ” 时期。 专业化、规范化已成为房地产企业的发展趋势；土地出让方式招标化和银行信贷趋紧和行业门槛提高，使中小规模企业面临着潜在的生存危机。 随着 房地产行业竞争的日益激烈和需求的多样化 ，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。 华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 2 页 共 22 页 一、 房地产开发成本控制的意义 成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十 分重要的意义， 在政策及市场的严控下 房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。 我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济 规律 ，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济 损失有着一定的意义。 房地产业经过几年的高速发展 和政策的不断调控， 已经 逐步要 走出了暴利时代了 。 利润回归社会正常利润水平。 十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于 40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在 12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范， 房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式经营管理为集约式经营管理，实现开发成 本费用的精确控制。 特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了 金融 市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求 ， 使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆 进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。 随着 中国 加入 房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、 世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成 本控制不力的企业必将会被华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 3 页 共 22 页 市场所淘汰。 房地产微利时代的到来， 使房地产企业更要懂得“开源节流”，因此， 企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义 。 二、 房地产开发成本的组成 从房地产开发成本 就其用途来说 ，我国 很多地区房地产 开发 成本的构成都比较类似 ， 一般就分为： 土地 费用、前期工程费用、 建 筑 安 装 成本 、基础设施费、配套设施费、管理 费用、销售费用、财务费用、相关税 金 等。 土地费用：指在开发房地产时而征用土地所发生 的各项费用，包括土地出让金、土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿 费。 前期工程费：指土地、房屋开发前发生地规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 建筑安装费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所 产生的各项建筑安装工程费和设备费。 基础设施费：指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 配套设施费用：指在小区内蒙古自治区 发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、配电房、水塔、居委会、派出所、幼托园、消防、自行车棚、公厕等设施的支出。 管理费用，是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 。 销售费用 ： 为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：市场营销策划咨询、广告宣传、项目形象建设等。由于市场条件的不同，这个费用 会随着市场的变化而变化，市 场好了，这部分成本就低，市场不好，这部分成本会非常高。 财务费用 ： 包括开发经营期间所产生的利息净支出、汇兑损益、调 剂外汇手续费、金融机构手续费用等。 相关税 金 ：在项目建设过程中 按照有关政策法规，需向有关部门或金融机构交纳华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 4 页 共 22 页 的各项 税 费 。 成本的发生就是一个过程，包括前期策划、规划、设计、施工、竣工、销售等开发过程，因此房地产企业的成本控制就是要在项目开发过程中对上述主要成本中变动的费用进行有效控制，合理利用。因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制作了开发成本费用的主要部分。 三、 房地产开发中主要阶段成本控制 1、投资决策阶段 项目决 策 阶段是房 地 产开发中相当重要的阶段，在 作 出决策前必须认真分析 各种市场、技术及环境因素。在此阶段所作的可行性研究报告将会影响整个房产项目的成败与否。在这一阶段应着重对以下几个方面的成本加强管理： 地费用 土地的开发成本约占总支出的 20%30%，因此项目的选址至关重要，要充分考虑该项目的地理位置、交通和周围的环境状况。在土地费用中主要有以下几个费用： 地出让金 土地出让金是由当地政府根据出让地块的 位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算的。 地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿 费 土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿 费等各地政府 都有明确的规定。开发商在与政府协商时应充分利用当地政府的各项优惠政策，对项目所涉及的市政配套设施进行调研，对管线、道路、公建等配套作充分估计。如遇上拆迁安置的，一般都采用货币补偿方式，补偿费用可参照近期类似的项目。 期工程费用 前期工程费用繁多，一般前期工程费用占总支出的 3%左右，但因各地实际收费差异也有很大的差别。规定的费率与实际收的费用有时也会有一定差异，开发商应及时了解当地的一些收费规定，并注意与相关部门协调，随着一些政府职能的转变，许多费用也有原来的硬性指标转为市场调控，开发商可确保其既符 合政策要求又满足开发项目的利益。 筑安装工程费 建筑安装工程费用一般占总支出的 45%55%，但因各地的经济形式不同，差异也华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 5 页 共 22 页 不尽相同。开发商可对近期在该地区建设的类似项目进行调研，了解项目的造价指标、市场人工、材料变动等情况，对这些影响工程造价的主要因素进行分析，合理科学的确定开发项目的建筑安装成本指标。 础设施费 基础设施费用包括社区的管网费用、社区的配套设施、小区的智能化管理费等，约占总支出的 6%左右，开发商应先了解市政大配套设施供应能力及区内网点的设置，对其进行分析做好估算。社区内 的配套设施应坚持在不影响小区品质的前提下尽量精简，同时也须考虑配套设施的可经营性管理，为后期的物业管理经营运作打下基础。社区规划配套也应考虑其适应性。小区智能化管理应满足基本需注就可以，太繁锁的智能化管理反而会给小区物业管理带来难度，而且后期的维护成本也高。 策阶段的一些相关税费 在项目投资决策阶段还应做好一些相关税费的分析，比如管理费、销售费、财务费用和税金等。 理费用、销售费用 这两项费用一般 都 定在销售收入的 23%。销售费用的控制应正确选择适当的广告媒体，售楼处位置的选择和样板 房的定位也相当重要。 务费用 应在决策阶段充分做好财务的估算，正确运用资本的杠杆，以最少的费用满足项目资金链的连续性。 金 现在很多地方政府为提高当地经济，在政策上会有一些优惠 ,开发商应根据当地政府的相关文件 的 ，力争得到政府的支持，相对减免部分的税费。 些不可预见的风险和费用 根据项目的大小及复杂程度，总会有一些不可预见的风险和费用，一般这个费用约占去掉土地开发费用外直接成本的 35%。在决策阶段开发商应做好项目土地成本变化、建安成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率 、货款利率、政策等方面的分析评估。 2、规划设计阶段 规划设计阶段对工程造价的影响程度要达到 75%以上。因此，规划设计阶段工程华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 6 页 共 22 页 造价的控制是关键。在此阶段，开发商的成本控制管理人员和建筑设计师、设计院的该项目设计工程师应密切配合，以取得事半功倍的效果。设计阶段开发成本主要控制措施有： 行设计招标，选择优秀的设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等放在一起招标，采用多家竞投，组织相关专家综合评比，这样即可优选出好的设计单位，又可促 进设计方在整体布局、建筑造型、使用功能上推成出新，在阶低工程造价上下功夫。 行 标准设计 ， 提高标准设计意识。 工程建设标准和规范设计来源于工程建设的实践经验和科研成果，是工程建设必须遵循的科学依据。推广标准设计有利于较大幅度降低工程造价，节约设计费用，大大加快提供设计图纸的速度，缩短设计周期。构件预制厂生产的标准件能使工艺定型，容易提高工人技术，提高劳动生产率及统一配件、节约材料，有利于降低构配件成本。据统计，采用标准构件的建筑工程可降低 10% 25%的费用。标准设计有较强的通用性，可大量重复使用， 较为经济。 行限额设计 ，有效控制造价 。 积极推行限额设计，健全设计经济责任。 限额设计是控制工程造价的主要手段，所谓限额设计就是按标准的投资估算控制初步设计，按标准的初步设计总概 算控制施工图设计，即将上阶段审定的投资额作为下一设计阶段投资控制的总体目标。 项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计交尽可能详尽的设计资料及各种技术经济指示，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的经济、合理，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等，在保证工程 质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算，再用初步设计概算控制放工图设计及概算。因此各专业在保证载能及技术指示的前提下，必须制定双赢策略，合理分争和使用权用投资限额，融施工图设计和放工图预算开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基面资料。 用合同措施，有效控制造价 在设计任务书或设资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。 改革现行设计取费办法，建立激励机制。现行的设计收费无论是按投资规模还是按面积收费，都是一华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 7 页 共 22 页 种 “ 大锅饭 ” ，没有任何经济责任，不 管工程设计的质量好坏，不论投资是否超预算，甚至不管建设项目有没有实施，设计人员有没有到现场服务，只要画出图纸就得给设计费，这种取费办法助长了设计人员只重视技术性、忽视经济性的观念，实际工作中经常会碰到设计过于保守或设计功能没有达到最优或在施工过程中随意变更，致使工程造价居高不下和决算价大大超出原概算，这些都不利于设计阶段对造价的控制，因此，应对现行设计取费办法进行改革，建立激励机制 ，对设计单位进行经济赏罚。在设计合同经济条款上，增加设计及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚 一定比例的设计费。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准工程量与概预算指标待方面控制的一种措施。 实行在现有收费办法的基础上，对因设计合理节约投资按节约部分予以提成，因设计变更增加投资按超出部分扣除一定比例设计费，实行优质优价收费办法。这样做有利于加强设计人员的经济意识，也有利于控制工程造价。 制 设计变更。 设计单位 应与开发商建筑工程师 认真 沟通，并 做好图纸的审查工作，可以减少图纸中的错漏现象 和不合要求现象 ，使设计阶段的施工图预算更为准确。 如果 图纸本身不完善或设计深度不够，将导致在施工阶段的设计变更 增加，从而导致工程造价增加。设计单位要提高设计深度，完善设计图纸应注意：在设计阶段确定建筑的最终方案，避免在施工阶段提出更改；加强设计的前期准备工作，如勘察、钻探等；选择合适的设计单位，合理的设计费用；对因设计单位的原因造成设计变更而产生的投资失控，明确其应承担的责任。 立设计成本评估部门 公司内部成立坟门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行全面的评估和审核。积极实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。每一阶段都需要求设计单出具预算，并在与上一 阶段的预算进行认真分析、比较后确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计成本。 初步设计完成后，房开企业要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，设计思路是 不是 经济合理。这里的 “ 合理 ” 包含两种意思；一是布局是否合理，比如户型，是否 美观，是否能 最大程度上满足现代人们的 喜好及 日常生活居住的需要；再如 项目的 配套设施 布局是否华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 8 页 共 22 页 合理 ，是否 会影响整个社区的美观及人们生活质量 。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和居住 环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；对修改后的设计方案要从新进行成本预算并在与目标成本进行对照，避免超预算设计；其次，设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本 ）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 用价值工程方法，实现经济效益。 价值工程是通过对产品的功能分析，使之以较低的总成本，可靠地实现产品的必要功能，从而提高产品价值的一套科学的技术经济方法。它是处理工程造价和功能矛盾的一种现代方法，运用这种方法就可以通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合。 化设计方案。 优化设计方案是设 计阶段的重要步骤，是控制工程造价的有效方法。设计方案优选的方法和目的就是采用设计招标及设计方案竞选，运用价值工程优化设计方案和设计方案的技术经济评价分析。通过功能和价值分析将技术问题与经济问题紧密的结合起来，按照经济效果评价原则对设计方案的功能、造价、工期、设备、材料、人工消耗等方面进行定量与定性分析，从中选出技术上先进、经济上合理，既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案。技术与经济相结合是控制建筑工程造价的最优化手段。 3、招标阶段 工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通 过招投标 ，开发商 选 择施工单位或材料供应商，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。 这对项目投资乃至质量、进度的控制都是至关重要的。 在招标过程中成本华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 9 页 共 22 页 控制， 开发商须 要加强 以 下几点：。 标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。 在招标前，开发商应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标”、“一级企业转包”、“二级企业”进场等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。 好招标文件的编制工作。 造价人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、对影响工程造价的 各种进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款式要反复推敲，尽量做到知已知彼，以利于日后的造价控制。 理低价者中标。 所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。作为业主方应杜绝 以为寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶性竞争。 好合同的签订工作。 在做签订合同工作时，应在合同内明确条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议等问题的处理都应有明确的约定。在签订的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有 利于合理低价的合同条款。同时，应正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性，有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移，有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险是减少工程风险损失和赔偿纠分的有效措施。 4、 施工阶段 施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生 “ 三超 ” 现象，但 “ 三超 ” 的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。 在 该阶段成本控制的主要工作为： 项目的工程管理 ，实施有效控制 保证房地产开发项目按计划顺利实施就是对成本的最好管理 ， 从成本控制的角度华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 10 页 共 22 页 出发 ， 管理者应做好以下几项工作 : 加强的工作计划性。计划就是把开发项目的工程建设的全过程、全部目标、全部活动 ,重点是质量、进度、资金支付都纳入计划轨道 ,用一个动态的计划系统来协调控制整个项目 ， 以便提前揭露矛盾 ,使项目协调有序的 达到预期目标 。 加强控制职能。项目管理通过计划、决策、反馈、调整对项目实施有效控制。项目的控制是通过项目分解 ,阶段性的目标的提出与检验 ,各种指标的贯彻与执行 ,以及在实施中的反馈与决策来实现。工程控制的核心是做好质量、进度和成本的协调与统一 。 做好界面控制。项目管理者对项目建设过程中项目、产品和组织及不同要素之间的交叉点实施管理与控制。这里主要是指项目的施工过程中各专业间的动界 面 ,以保证项目有条不紊的顺利进行 ， 以防相互推诿扯皮 ， 减小内耗 。 强 工程变更的管理 ，提高工程变更的预见性 工程变更控制是为了 实现建设项目的目标而对工程变更进行分析、评价和改进 ,以保证工程变更合理、有效。提高工程变更的 可 预见性。在项目建设过程中 ， 对工程变更的管理非常重要 ， 工程管理人员与造价人员应密切配合 ， 严格控制洽商变更的发生。对于不可避免的洽商变更 ， 必须事先做详细的技术经济分析 ,这要充分利用设计单位和监理单位的技术资源 ,并就变更对工程成本的影响做出评价 ,综合各方意见后再确定是否实施该洽商变更 。 设计变更必须在原合同条款的约束下进行 ,任何变更不能违反原合同。变更后的单价仍按原合同中的已有单价执行 ,如果合同中没有此单价或可参考的单价 ,则按合同条款进行估价 ,由承包商提出单价分析数据 ,经监理工程师审定 ,开发商认可后 ,方可按认可的变更进行 。 好合同管理，减少工程索赔。 在工程施工过程 ， 有些特殊的部位或专业 ， 需要开发商随着工程的进展而签署有关合同 ， 特别是一些小额价款的合同 ， 可能有开发商代表现场签署 ， 这种情况在工程的后期较为常见。所以 ， 规范、细致、严密的签署分包合同是项目建设阶段成本控制的又一重点。如果合同中的条款及相关附件描述模糊 ， 就很容易在施工过程中被 “ 偷梁换柱 ” ， 影响工程质量和寿命周期 ， 损害开发商的信誉 ，甚至会出现一些索部案件。在施工过程中 ， 因其索赔的因素很 其 多 ,甚至有些 承包商 商采用 “ 低价中标占领市场 ,高额索赔创造利润 ” 的策略 ， 这就要求开发商代表要熟知施工合同条款 ， 精通工程项华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 11 页 共 22 页 目的专业技术标准 ,客观公正的处理好索赔工作。 承包商进行索赔时 ， 一般会根据自己的纪录提出工期和费用的索赔报告 ， 开发商代表要从合同有关条款着手进行分析 ，根据监理工程师的有关记录 ， 按照有关法律法规的规定 ,对索赔进行辨别和分析。开发商代表要根据监理日记对索赔事件的起因和责任归属进行划分 ， 由于开发商或其他非承包商的原因 ， 导致承包商在施工过程中付出的额外费用 ， 证据确凿的 情况下 ,开发商代表应依据有关合同、法律法规的规定 ,按索赔程序及时、合理的给与损失补偿 ，保证工程施工的顺利进行 ， 以防形成恶性循环。 对于承包商违反合同规定 ,给开发商带来实际 损害 ， 开发商代表也要根据有关规定 ， 按程序进行反索赔 ， 保证开发商的合法利益不受损害。 所以开发商要 利用严密的合同条款 ， 对可能发生的各种情况 要 具有前瞻性。 强设备和材料的品质与价格管理 在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下可采用 自行采购、总承包采购及限价采购等方法来控制材料的价格。 自行采购 ：自行采购既能起到成本控制作用，又避 免双方结算时产生分岐 。尤其是对一些对项目品质影响较直接，同时价格高且又容易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。 总承包单位采购：对一些建筑常用地 材、通用材料在限定品质、性能的前提下，可让总承包单位采购，这样可发挥承包商对市场熟悉的优势，从而调动其积极性。 限价采购：承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发包方、承包方共同议定一个价格确认程度来确定价格，结算时按限定价格结算，限介时应明确价格时限及范围。 技术措施上展开项目投资的有效控制 对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应 用新材料，新工艺等，提高劳动生产率、缩短工期，为有效控制项目投资提供必要的保证。 经济措施上展开项目 投资的有效控制 严格控制现场经费和总部管理费， 合理使用广告策划费、销售代理费等， 减 少销售成本，最大限度降低静态投资。 根据工序及施工进度合理安排材料计划，尽量降低成本。另外，加强现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。 5、 竣工阶段 华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 12 页 共 22 页 工程竣工阶段是成本控制的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用 ，使审核后的结算真正体现工程实际造价。在这个阶段一般应从以下几个方面进行成本控制： 工交付 单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。设计、工程、审计、预算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“ 移交证明书 ” 应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。工程移交后，应按施工合同有关条款和 物业管理规定及时与施工单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。采取一次性扣留保修金，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。甲方按租售承 诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中明确由乙方承担 。 程竣工结算 工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。一般应从以下几个方面来控制结算工程成本： 核对合同条款，只有按合 同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等。 隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算。 落实设计变更兴有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更才能列入结算。 按图核实工程数量，招标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。 严格执行定额单价，除包干部分外，结算单价应按合同约定或招 投标规定的计价定额与计价原则执行，对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算，或提出华中科技 大学本科毕业设计（论文） 第 13 页 共 22 页 人工、机械、材料计价依据，编制补充单价。 注意各项费用计取，建安工程的收费标准应按