老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告

1 老年康复中心产业园建设项目 可行性研究报告 1 目 录 第一章 总论 . 1 项目名称及承办单位 . 1 可行性研究报告编制单位 . 1 可行性研究报告工作组成 . 1 可行性研究报告的编制依据 和范围 . 2 项目承办单位概况 . 3 项目概况 . 4 主要技术经济指标 . 9 结论和建议 . 9 第二章 项目建设的背景及必要性 . 11 项目建设的背景 . 11 项目建设的必要性 . 19 第三章 市场分析 . 25 养老市场分析 . 25 温泉养生市场分析 . 31 市场风险分析 . 32 市场风险规避 . 33 第四章 规划选址与建设条件 . 35 规划选址 . 35 建设条件 . 35 配套条件 . 42 第五章 建设方案 . 43 建设内容和规模 . 43 建筑设计方案 . 44 总平面布置规划 . 54 土建工程 . 56 第六章 公用工程 . 59 给排水设计 . 59 2 供配电设计 . 60 弱电工程 . 62 第七章 环境保护、消防及安全 . 65 建设地点环境现状 . 65 主要污染物和污染源 . 65 治理方案 . 66 绿化 . 67 环境监测 . 67 环境影响评价 . 67 消防 . 68 第八章 节能分析 . 71 节能依据 . 72 能耗指标分析 . 72 节能措施 . 73 第九章 企业机构和劳动定员 . 75 企业组织机构 . 75 工作制度 . 75 劳动定员 . 75 第十章 项目管理与建设进度 . 77 项目管理 . 77 项目实施阶段 . 78 项目建设周期 . 79 项目进度安排 . 79 第十一章 项目招投标 . 81 基础设施建设项目招标范围及招标组织形式 . 81 投标、开标、评标和中标程序 . 81 评标委员会的人员组成和资质要求 . 82 第十二章 投资估算与资金筹措 . 84 投资估算 . 84 3 投资构成分析 . 85 第十三章 经济效益分析 . 87 评价范围 . 87 评价依据 . 87 财务评价原则 . 87 经济效益与费用估算 . 88 盈利能力分析 . 89 财务评价结论 . 92 第十四章 社会效益分析 . 93 项目对社会的影响分析 . 93 项目与所在地互适性 分析 . 94 第十五章 结论和建议 . 96 主要结论 . 96 建议 . 96 附表 1 项目总投资使用计划及资金筹措表 . 98 附表 2 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 . 99 附表 3 总成本费用估算表 . 100 附表 4 项目投资现金流量表 . 101 附表 5 利润与利润分配表 . 102 附表 6 项目资本金现金流量表 . 103 附表 7 财务计划现金流量表 . 104 附表 8 资产负债表 . 106 附图 1 项目一期平面图 . 107 附图 2 项目一期鸟瞰图 . 107 附图 3 项目二期平面图 . 107 附图 4 项目区位分析图 . 107 附图 4 项目交通组织图 . 107 第一章 总论 项目名称及承办单位 目名称 某某 老年康复中心产业园建设项目 目承办单位 单位名称： *老年康复中心 目投资主体 单位名称： 某某某 目拟建地点 项目拟建地点：芒砀山五 A 景区 附近 （芒山镇北，郑徐高铁站南） 可行性研究报告编制单位 编制单位： 某某某 00 可行性研究报告工作组成 受 *老年康复中心 某某 老年康复中心产业园建设项目可行性研究工作的委托，即组织有关 方面的专家和技术人员，制定工作计划，进行现场勘察，收集相关资料，并依据国家及省市有关文件、 规范、协议，对该项目进行可行性研究论证后，形成此报告。 可行性研究报告的编制依据和范围 究工作的依据 （ 1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； （ 2）河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； （ 3）永城市 “十二五 ”发展规划； （ 4）社会养老服务体系建设 “十二五 ”规划； （ 5）关于促进健康服务业发展的若干问题（国发 201340号）； （ 6）国务院 关于加快发展养老服务业的意见（国发 201335号）； （ 7）河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见（豫政 201424 号）； （ 8）河南省养老机构设立许可管理办法（豫政 20037 号）； （ 9）国家关于建设项目可行性研究报告编制内容、深度规定要求； （ 10）国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数 (第三版 )； （ 11）中国国际工程咨询公司编发投资建设项目经营咨询评估指南 (第一版 )； （ 12） *老年康复中心提供的有关基础数据、技术资料。 告编制原 则 （ 1） 承办单位关于编制本项目可行性研究报告的委托合同； （ 2） 现行有关法律法规、技术规范、规定； （ 3） 河南省建设工程工程量清单综合单价 （ 2008）及永城市地区价目表； （ 4） *老年康复中心提供的有关基础资料。 究范围 （ 1）项目建设背景及必要性； （ 2）项目概况及市场分析； （ 3）项目建设条件； （ 4）节能、节水原则； （ 5）环境保护； （ 6）企业组织与劳动定员； （ 7）项目组织与实施进度； （ 8）经济与社会效益分析。 项目承办单位概况 *老年康复中心是一家综合性质的医院，设备先 进，医疗水平先进，城镇医保农合医保定点单位，地理位置优越，交通便利。*老年康复中心坚持创建 “服务好、质量好、医德好、群众满意 ”的 “三好一满意 ”医院，推出 “一医一患一诊室 ”、 “一站式 ”服务等人文 服务措施，并实行严格的隐私保密制度，充分尊重病人隐私权。*老年康复中心不惜巨金引进世界目前最先进的医疗设备，拥有美国 清四维彩超、射频微创自凝刀、海扶聚焦刀、真彩电子阴道镜、红外线诊断治疗仪、体外短波热疗仪，成为永城市规模最大、类别最全、设备最好，能进行全方位诊断和治疗各类专科疾病的医疗机构。 项目概况 目提出的理由和过程 根据国务院关于促进健康服务业发展的若干意见（国发 2013 40 号）、国务院关于加快发展养老服务业的意见（国发 201335 号）、河南省人民政府加快养老发展养老服务业的意见（豫政 201424 号）、河南省养老机构设立许可管理办法（豫民 20037 号）文件精神，解决居家养老与传统的家庭养老己面临许多问题，鼓励扶持民办卫生机构，民间资本二者相结合服务社会体系，尽快形成多元办医格局，满足群众多样化的需求，解决困难群体医疗难，养老难的指示精神 ，该项目建设，是拉动内需、改善民生的重要举措。 目定位 1、市场定位 打造芒砀周边养生胜地，休闲观光，汉文化鉴赏，企业培训，会议商务，依托观光旅游，差异化客户模式。 2、养老院功能定位 社会化养服务体系老年医疗服务体系，社会化服务体系三者的相关服务内容不能截然分开，需有机结合。无缝对接、整合中减少资源浪费，它又能保证可持续运行和商业模式，主产业链以老年保健医院、老年康复中心、姑息医院、关怀医院为主。次产业链以生活、后勤服务为主，达到生活照料、医疗救治、精神慰藉、文化娱乐、观光旅游、康复保健，社 会效益可观，该项目符合国家扶持有关政策，社会效益显著。 3、服务对象定位 本项目主要服务于芒砀山区域周边市县，徐州市（丰县南）、砀山南部，萧县西部，涡阳、亳州市北部，夏邑、虞城东部，永城市、商丘东部。纳入医疗保险、农合的 “四属 ”、 “五保 ”、 “伤残 ”人员和各类老龄需求者。此外，还专为鲁雨亭将军所属抗日战士、烈士亲属后人提供特别服务。 目建设内容和规模 1、项目建设规模 综合考虑永城市养老实际状况及省发改委文件通知，结合本项目建设用地条件和周围环境，同时考虑到资金筹措的可能，确定本项目的建设分为两期 进行，一期总用地面积约 （约 162112总建筑面积 136000提供床位数 2000 个。二期总用地面积约 （约 242000 总建筑面积 91950 2、建设内容 某某 老年康复中心产业园项目分为两期建设。一期建设内容包括养老院、 社区卫生院 、商业综合楼、宾馆和其他配套设施。二期建设内容为芒砀书院、活动中心及商业综合服务中心、幼儿园、水系、养老独栋区、广场道路和其他配套设施。具体建设内容如下： 一期建设内容： （ 1）养老院：占地 150 亩，建筑面积 86000 平方米 ，包括综合楼、独栋康复楼、休闲康复苑和温泉浴池。 （ 2） 社区卫生院 ：建筑面积 19000 平方米，位于项目规划区北侧， 相关 配套设施 完善 。 （ 3）商业综合楼：建筑面积约 5000 平方米，位于项目规划区中心区域。包括办公区、室内健身、超市、商业楼（含商业、餐饮、员工住宿）、老年康复中心、球场、停车场等。 （ 4）宾馆：建筑面积 23000 平方米，位于项目规划区东南角。充分利用项目区内开发的温泉进行宾馆的建设。 （ 5）其他配套设施：建筑面积约 3000 平方米。 二期建设内容： （ 1）芒砀书院：占地面积 3150 平方米，建筑面积 1500 平方米，一层建筑。 （ 2）活动中心及商业综合服务中心：占地面积 3700 平方米，建筑面积 3600 平方米，三层建筑。 （ 3）幼儿园：占地面积 3000 平方米，建筑面积 1600 平方米，两层建筑。 （ 4）水系：占地面积 17000 平方米。 （ 5）养老独栋区：占地面积 108000 平方米，建筑面积 71250平方米。 （ 6）广场道路：建筑面积 104000 平方米。 （ 8）绿化：项目二期绿化总面积 172650 平方米，其中项目二期养老独栋区内绿化面积 65500 平方米。项目二期住宅场地内绿地率 项目二期绿地率 表 1项目建设内容一览表 项目一期建设内容 序号 项目名 称 建设内容 建筑面积（平方 米） 备注 1 养老院 综合楼 48000 养老院占地 150 亩，建筑面积86000 平方米 独栋康复楼 7000 休闲康复苑 28400 温泉浴池 2600 2 社区卫生院 19000 3 商业综合楼 5000 4 宾馆 23000 5 其他配套设施 3000 6 合计 136000 项目占地 项目二期建设内容 1 芒砀书院 1500 占地 3150 平方米，一层建筑 2 活动中心及商业综 合服务中心 3600 占地 3700 平方米，三层建筑 3 幼儿园 1600 占地 3000 平方米，两层建筑 4 水系 占地 17000 平方米 5 养老独栋区 71250 占地面积 108000 平方米，两层半建筑，容积率 内绿化面积 65500 平方米，区内绿地率 6 广场道路 14000 7 绿化 总绿化面积 172650 平方米，冷场帝率 目管理与实施 本项目开发单位为 *老年康复中心。为做好建设项目的各项工作，公 司成立项目建设领导小组，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等工作。 项目一期建设期： 2 年； 项目为期建设期： 1 年。 投资与资金筹措 1、投资估算 项目总投资 元，其中项目一期投资 10 亿元，项目二期投资 元。总投资中固定资产投资 180600 万元，流动资金 4400万元。 其中固定资产投资包括工程费用 98000 万元，工程建设其他费用 74000 万元，基本预备费 8600 万元。 2、资金筹措 企业自筹 元，积极争取中央财政资金和地方财政配套资金。 主要技术经 济指标 主要技术经济指标一览表 指标名称 单位 数据 备注 I 技术指标 1 占地面积 亩 期 期 2 设计床位数 张 2000 3 建筑面积 平方米 136000 一期 91950 二期 济数据 1 总投资 万元 185000 2 资金筹措 万元 185000 3 经营收入 万元 137180 正常年 4 补贴收入 万元 0 正常年 5 总成本费用 万元 62144 正常年 6 利润总额 万元 71208 正常年 7 营业税金及附加 万元 3828 正常年 8 所得税 万元 3385 正常年 9 净利润（税后利润） 万元 67824 正常年 务评价指标 1 总投资收益率 % 2 项目盈利能力分析 部投资内部收益率 % 得税前 部投资投资回收期 年 得税前 部投资财务净现值 万元 103695 所得税前 部投资内部收益率 % 得税后 部投资投资回收期 年 得税后 部投资财务净现值 万元 92701 所得税后 结论和建议 本项目作为适度普惠型福利项目，符合国家的有关政策，社会0 效益显著。项目建设于 豫 、皖、苏、鲁四省结合部的河南省 永城 市芒山镇 。项目建成后可吸纳芒砀山区域周边市县 5000多名老人居住、医疗保健、休闲娱乐等需要，为社会提供 1000 多个就业岗位，对更好地解决永城市及周边城市居民养老问题，进一步完善社会养老服务体系，具有重要意义。 建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，抓好工程建设管理，尽快投入使用，发挥其应有的效益。 1 第二章 项目建设的背景及必要性 项目建设的背景 目 前，世界各国面临一个共同的课题：人口老龄化。所谓人口老龄化，国际上公认的定义是指社会中 60岁人口超过总人口的 10%，或 65岁人口超过总人口的 7%。 国人口老龄化现状 中国不仅是世界上人口数量最多的国家，也是老年人口数量最多的国家。 截至目前，我国 60 岁以上老年人数量已超过 2 亿人，占总人口的 同时，中国未来 20 年平均每年增 1000 万老年人，到 2050 年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一。 我国老年人口规模呈现总量扩张、增量提速的发展态势，人口抚养负担正逐步加强。其次， 老年人口 分布不均，老龄化呈现转移趋势。众所周知，我国人口众多，各地区的经济社会发展水平差异较大，与此同时，人口老龄化发展形势也表现出明显的区域不平衡性。从地区分布来看，东部和中部地区的人口老龄化形势相对严峻，西部地区的人口压力相对较小。从时间走势来看，东部地区人口老龄化正逐渐向中部和西部地区转移。 这说明我国已经正式进入老龄化国家， 人口老龄化对经济社会发展构成重大影响，它必然牵动 “十二五 ”的整体战略布局。规划今后 5 年的发展，这应当成为一个重要的关注点。 2 南省人口老龄化现状 根据河南省人口普查 显示，中国人口第一大省河南自 2000 年进入老龄化以后，人口老龄化正呈逐年加深态势。河南省统计局，根据2013 年人口变动调查和全省人口与城镇化抽样调查推算，河南省2013 年年末总人口为 10601 万人，常住人口 9413 万人，常住人口占全国总人口的 居全国第三位。 按照国际通行标准， 65 岁及以上人口占总人口的 7以上就进入人口老龄化。 2000 年，河南 65 2013 年已经超过 9。 河南省统计局发布的 2013 年河南人口发展报告显示，伴随着老年人口比重的持续上升，河 南劳动适龄人口的比重在 2008 年达到最高点 后逐年回落，劳动适龄人口总量在 2009 年达到最多 6821 万人，近两年维持在 6600 万左右，并呈逐年减少态势。 大量的劳动适龄人口外出到外省务工经商，也进一步加深了河南常住人口的老龄化程度。根据人口普查和 2013 年人口变动抽样调查数据推算， 2000 年外出人口占全省户籍人口的比重为 2013 年已经超过 20，十几年的时间外出人口激增，从目前的趋势来看，外出人口还在不断增加。 据河南省统计局分析，人口年龄结构不断老化、劳动力资源逐年减少，标志着河南省人 口负担逐年增加。未来十年，河南省人口发展的基本特征是人口总量缓慢增长并逐年放缓，生育率持续保持较低水3 平、人口的结构性问题将突显，老龄化进程加快、劳动力资源所占比重开始下降，如何统筹规划人口与经济社会协调发展，已经成为一个重要课题。目前我国老龄人口超过 1 亿， 60%的老年人生活在农村，呈现出基数大、增长快、未富先老、城乡倒置、空巢老人大量增加等特点，必须迎接挑战，做好老龄工作，让广大老年人安享晚年。 目建设政策背景 1、宏观政策背景 中共中央、国务院于 2005 年 8 月发出关于加强老龄工作的决定，号 召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。 决定指出，我国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。今后一个时期我国老年人口还将以较快速度增长。采取积极措施，加强老龄工作，是一项重要而紧迫的战略任务。党和人民政府历来十分关心老年人。新中国建立后特别是改革开放以来，国家颁布实施了一系列维护老年人权益的法律法规和政策，加强了尊老爱幼思想教 育，初步建立了养老、医疗等社会保障制度，老年福利、卫生、文化、教育、体育等事业有了一定发展，老年人的生活 水平和生活质量不断提高。老龄工作取得的进展和成绩，对推动经济建设和社会发展起到了重要作用。 老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们作4 出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。 决定指出，全社会都要依据中华人民共和国宪法和中华人民共和国老年人权益保障法等法律法规，切实维护和保障老年人的合法权益。要加强法制 建设，进一步完善有关维护老年人权益的法律法规，加 大执法和监督力度，依法处理和打击侵犯老年人合法权益的不法行为。依法取缔伤害老年人身心健康、宣传迷 信邪说、侵害老年人合法权益的非法组织。要在全社会积极开展维护老年人合法权益的法制教育和普法工作。要健全法律援助制度，加强老年人法律服务工作。要大 力弘扬中华民族传统美德，在全社会广泛开展敬老、养老、助老的道德教育，并与开展文明社区、文明村镇、文明家庭创建活动结合起来，在全社会树立尊重、关 心、帮助老年人的社会风尚。 决定指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能。各地要充 分利用现有设施，积极兴办不同形式、不同档次的 老年福利院、老年护理院、老年公寓、托老所、养老院等，为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面的服务。各级医疗卫生机构要大力开展多种形式的老 年医疗保健服务，逐步建立起完善的社区卫生服务机构，健全老年医疗保健服务网络，提高服务质量。各级文化、体育、广播电视等部门和工会、5 妇联等群众团体要 进一步加强老年文化体育工作，发展老年文化体育事业。要建立社区老年活动中心或活动站，满足老年人的精神文化需求，丰富老年人的精神文化生活。各地要重视 发展老年教育事业，发展广播、 电视、网络和函授教育，鼓励和指导社会力量按照有关规定兴办各类老年学校。要培育和发展老年消费市场，引导老年人合理消费， 满足老年人不同层次、不同类型的消费需求。 决定要求，各级人民政府要把老龄事业纳入国民经济和社会发展中长期规划和年度计划。要高度重视社区建设，认真做好 “十二五 ”期间社区建设规划。要坚决贯彻落实党中央、国务院有关方针政策，确保城市居民最低生活保障金和离退休人员基本养老金按时足额发放，不得拖欠，并随着经济发展合理增长。要进一步完善农村 “五保 ”供养制度，提高供养水平，扩大农村敬老院的服务范围。要 鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。 决定最后要求，加强老龄工作，发展老龄事业，是党中央、国务院面向新世纪作出的重大决策。各级党委和人民政府要认真贯彻落实本决定精神，努力开创我国老龄事业的新局面，为实现社会主义现代化建设的宏伟目标作出更大贡献。 国家为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十八大确立的 “老有所养 ”的战略目标， 根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和中国老龄事业发展 “十二五 ”规6 划，制定了 “社会养老服务 体系建设十二五规划 ”（以下 简称规划）。 规划提出了到 2015 年底，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数达到 30 张。居家养老和社区养老服务网络基本健全的建设目标。 规划文件指出：要通过新建、扩建、改建、购置等方式，因地制宜建设养老服务设施。新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。鼓励 通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院 、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。通过设备和康复辅具产品研发、养老服务专用车配备和信息化建设，全面提升社会养老服务能力。 2、河南省养老政策 2015 年 10 月 8 日河南省政府办公厅印发养老健康产业发展示范园区 (基地 )规划建设推进计划 (以下简称计划 )。计划明确提出，力争到 2020 年，全省建成 50 60 个养老健康产业发展示范园区 (简称养老产业示范园区 )，新增养老床位 4 万 5 万张。 （ 1）养老产业示范园区各具特色 据了解，养老产业示范园区是河南省以 “居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相 结合 ”的养老服务体系的重要内容，是由政7 府引导、市场主导、社会参与，采取多种形式建设的养老服务综合体，在全省养老产业发展中具有示范引领作用。 建设养老产业示范园区要依托各地资源优势，突出特色。计划提出，在生态良好、气候宜人、交通便利的地方，规划建设以旅游、休闲、养生为主的养老产业示范园区；在中医药资源丰富、优势明显的地方，规划建设以保健养生、医疗康复为主的养老产业示范园区；在老年人口集中、医疗资源丰富的城市或近郊，规划建设医养结合、以养老服务为主的养老产业示范园区。总之，要通过建设不同特点和各具特色的养老 产业示范园区，满足老年人多元化养老服务需求。 根据计划，河南省将在示范园区内引进大型养老服务企业集团，以提升河南省养老产业建设水平。同时，鼓励房地产、金融保险、医疗养生、文化旅游等领域的企业投资养老产业，鼓励探索运用政府和社会资本合作 (式建设一批养老产业示范园区项目，将符合条件的企业纳入养老产业基金和河南省 金支持范围，按照 “谁投资、谁受益 ”的原则，支持社会资本采取 模式，投资建设养老产业示范园区。 （ 2）养老产业示范园区建设用地优先保障 计划要求，各地要尽快做好养老产业示范园 区建设规划，规划既要满足老年人的养老服务需求，又要考虑园区的可持续发展。 在优惠政策方面，河南省拟发送多种 “大礼包 ”。在用地上，计划明确提出，优先保障养老产业示范园区建设用地供应。新建养老8 服务机构项目用地涉及新增建设用地，当地政府在土地利用年度计划指标中优先安排；符合城乡建设用地增减挂钩条件的，可优先安排周转指标；对临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务的，可按照固定建筑办理建设、环评、消防等手续，对连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价。 在资金方面，河南省继续通过财政贴息等方式 支持养老服务企业提高融资能力，鼓励各地研究制定以补助投资、风险补偿等方式支持养老产业示范园区建设的具体办法，支持符合条件的养老服务企业通过设立产业投资基金、发行企业债券和中小企业私募债券等多渠道筹措资金。 医养结合是养老产业发展的新方向。计划鼓励医疗卫生资源进入养老产业示范园区，对符合相关条件、为示范园区老年人提供服务的非公立医疗机构，可与公办医疗机构享有同等待遇，并按程序及时将其纳入医保定点服务范围 ,执行与同级公立医院相同的支付政策。 计划要求强化监管，安全监管部门要依法对养老产业示范园区的生产安 全事故进行调查处理。民政部门要督促和指导养老产业示范园区强化内部管理，规范服务内容。公安、卫生、食品药品监管、住房城乡建设部门要定期开展业务指导和卫生防疫、建筑安全、消防安全等方面的检查，督促养老机构落实卫生防疫、消防安全主体责任，确保养老产业示范园区安全运营。 9 *老年康复中心积极投入养老事业的发展，经过大量的调查和分析后，结合永城市养老的状况，以及在各方面专家的论证后，*老年康复中心决定兴建 某某 老年康复中心产业园建设项目建设项目。 项目建设的必要性 目建设是落实 河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（豫政 201414 号） 的迫切需要。 河南省人民政府关于加快发展