经济危机下的楼市新政.ppt

经济危机与楼市新政博弈下的全国市场研判上海同策房产咨询股份有限公司研发中心2009 1 目录一 全国房地产市场概况二 重点城市市场盘点三 历史上政策救市的力度与周期四 过往经验及现行风险判断 一 全国房地产市场概况 投资增速持续放缓 国房景气指数已连续12个月呈环比加速回落态势 11月份跌至1998年3月以来的最低点 国房景气指数 销售面积不容乐观 下滑幅度逐月扩大 1 11月全国商品房销售面积4 9亿平方米 同比下降18 3 增速放缓46 9个百分点 同时 竣工商品房面积3 5亿平方米 供需差距扩大 使房价仍然面临下行压力 2008年前三季度 全国商品房销售面积同比下降的幅度由1 7月的10 8 下降到14 9 下降的省区市由1 7月的17个增加到20个 销售价格6年来首次出现同比下跌 7个重点城市报价环比下调采用报价体系的中房指数走势表明 2008年10月十个重点城市住宅售价中 有7个城市出现了环比的下跌 广州和深圳还出现了同比的下跌 反映了开发企业对楼盘价格预期的调整 全国住宅平均售价下半年开始出现同比下降全国商品房销售均价3938元 平米 同比下跌0 2 其中住宅3715元 平方米 下降0 3 这是自02年6月以来第一次出现同比下滑 房地产开发增速放缓 2008年 竣工面积 新开工面积 施工面积均处于涨幅回调过程 竣工面积 新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31 6 27 2 和32 1 下降到1 11月的6 1 5 4 和17 7 1 11月新开工面积8 4亿平方米 超过销售面积71 而施工面积25 5亿平方米 相当于前三年平均销售面积的近4倍 假设施工面积中四分之一已经作为期房销售 则剩下的仍需要市场消化3年 主要房地产企业业绩持续下滑 2008年主要房地产企业销售同比情况 2008年定金与预收款房地产资金来源比重 2008年3季度报显示 多家上市房企1 9月累计销售面积均出现了负增长 交易量的下降对开发企业回笼资金造成显著影响 与销售不力对应的是定金与预收款在房地产资金来源中所占比重的持续下降 2008年1 8月该比重为24 是自1998年以来的最低点 二 重点城市市场盘点 环渤海地区 北京 天津 长三角地区 华南地区 中西部地区 北京成交量同比下滑45 2007年38 1万方 周 2008年22万方 周 济南 青岛 从商品房成交总量上看 08年北京市场处于相对低位 年初累计周同比下降42 3 商品住宅成交2008年1 11月同比去年下降46 大连 沈阳 环渤海地区 北京 天津 长三角地区 华南地区 中西部地区 济南 青岛 大连 沈阳 北京供求关系恶化 但价格却始终未有明显回落 2008年11月 商品房供求比为1 0 51 供求关系再度恶化 6月以来情况明显恶化 7 11月平均供求比1 0 62 这一数据在2007年7 11月的时候为1 0 94 商品住宅整体价格未见松动 全年均价同比去年上涨17 但进入9月开始回调 同比出现负增长 环渤海地区 北京 天津 长三角地区 华南地区 中西部地区 济南 青岛 大连 沈阳 北京住宅成交中保障性住房贡献较大 天津成交量同比下滑5成 价格变动不大 环渤海地区 北京 天津 长三角地区 华南地区 中西部地区 济南 青岛 大连 沈阳 2007年18 8万 周 2008年9 4万 周 全年均价维持在7000元左右 同比2007年依然有15 左右的增长从商品住宅成交总量上看 08年天津市场受很大影响 年初累计周成交同比下降50 环渤海地区 北京 天津 长三角地区 华南地区 中西部地区 济南 青岛 大连 沈阳 2007年25 8万方 周 2008年16 3万方 周 沈阳市场表现了比较强劲的去化能力 在整个我们关注的北方市场区域内 成交量仅次于北京 远超天津 但相比07年 仍有较大降幅 年初累计周成交同比下降36 7 成沈阳交水平区域内仅次北京 但仍相对07年大幅下降 2007年4 0万 周 2008年3 0万 周 2007年6 1万 周 2008年6 4万 周 北方二线城市成交量跌幅小于一线城市 济南08年周成交量波动较大 平均周成交量减少25 年 青岛08年周成交量处于去年同期水平 微幅上涨 成交在11月逐步由底部回升 环渤海地区 北京 天津 长三角地区 华南地区 中西部地区 济南 青岛 大连 沈阳 环渤海地区 北京 天津 长三角地区 华南地区 中西部地区 济南 青岛 大连 沈阳 2007年12 5万方 周 2008年8 85万方 周 大连市场全年累计周成交同比下降29 同为环渤海海滨城市 大连成交下滑 上海成交量缩水4成 价格已处于下降通道 环渤海地区 长三角地区 华南地区 中西部地区 南京 杭州 苏州 上海 剔除动迁配套房 一手商品住宅价格处于下降通道中上海自08年6月市场转恶 11月新政影响的一波成交小高潮进入12月很快结束 反弹力度不大 周成交同比下降41 3 上海商品住宅周成交均价 2008年30 5万方 周 2007年52 0万方 周 2007下半年年1824套 周 2008年807套 周 想对于07年下半年的成交量 南京08年以来成交量萎缩明显 周同比下降55 8 11月触底形成强烈反弹趋势 12月达到全年单周最高 南京成交量跌幅超56 成为重灾区 环渤海地区 长三角地区 华南地区 中西部地区 南京 杭州 苏州 上海 杭州的成交高峰一般在年中 但整体来看 杭州08年仍然维持在偏低水平 周成交同比下降45 6 房价水平也一直保持整体上涨的趋势 杭州成交量下跌46 价格整体处于高位 环渤海地区 长三角地区 华南地区 中西部地区 南京 杭州 苏州 上海 2007下半年年804套 周 2008年437套 周 2007年13 7万 周 2008年7 2万 周 苏州市场萎缩力度较大 周成交下降47 5 国庆后出现一波回升 但迅速回落 11月成交再度缓慢上升 金九银十 在苏州显现 但回天乏力 环渤海地区 长三角地区 华南地区 中西部地区 南京 杭州 苏州 上海 深圳市场调整较早 08年幅度不大 低位调整 受益于政策放松利好 11月开始成交量大幅上升 政策效应在深圳迅速显现 后市如何还需观望 环渤海地区 长三角地区 华南地区 中西部地区 深圳 广州 中山 珠海 2007年9 0万 周 2008年7 7万 周 广州成交量波动较大 在4月和9月经过两次深度回调 在五一和十一节后放量回升 市场也明显在新政带动下走好 从套数看整体市场周成交量相较去年增长12 但成交面积同比去年下降25 广州成交量较去年小幅上涨 节日效应明显 环渤海地区 长三角地区 华南地区 中西部地区 深圳 广州 中山 珠海 2007年980套 周 2008年1099套 周 环渤海地区 长三角地区 华南地区 中西部地区 深圳 广州 中山 珠海 华南二线城市同样经受地量成交考验 中山和珠海数据还无法及时更新 11月中山商品房成交33 3万方 环比下降9 全年周成交同比下降40 在低位徘徊 11月珠海住宅成交8 1万方 环比下降34 同比下降75 成交再次触底 全年周成交同比下降52 7 2007年55万方 月 2008年33万方 月 2007年26万方 周 2008年12 3万方 周 环渤海地区 长三角地区 华南地区 中西部地区 武汉今年尾数量成交 价格下调1000元 武汉 重庆 成都 总体看 武汉市场今年以来大幅萎缩 周成交下降56 11月来成交量反弹 后半周再度下探 12月小幅反弹 2007年1879套 周 2008年826套 周 环渤海地区 长三角地区 华南地区 中西部地区 武汉 重庆 成都 07年重庆成交高峰在下半年 今年重庆一直在低位徘徊 只在5月 8月有短暂反弹 11月受新政影响成交量猛增 随后恢复低位 重庆全年周同比下降33 5 展会效应昙花一现 市场价格降10 2007年35 2万方 周 2008年23 4万方 周 环渤海地区 长三角地区 华南地区 中西部地区 武汉 重庆 成都 2008年13 2万方 周 成都受地震及市场双重影响 成交量萎缩至今 商品房周同比下降48 6 双重打击下 成都交易量萎缩五成 2007年25 7万方 周 沈阳 大连 青岛 北京 天津 济南 南京 苏州 上海 广州 深圳 中山 珠海 成都 重庆 武汉 环渤海地区 长三角地区 华南地区 中西部地区 34 48 34 46 2008年分区域住宅周成交量同比下滑状况 长三角地区受市场影响最大 住宅周成交量同比萎缩近5成受地震灾情影响 中南部地区住宅周成交量也出现大幅萎缩 同比下降了近5成华南地区和环渤海地区住宅周成交量同比降幅基本一致 为34 楼市暴风雨 长三角地区灾情最重 杭州 48 重点城市未来2年供求预判 08年水平 2009年底平均月度库存23个月 考虑合理库存8 12个月 市场要到2010年四季度回暖 以05 07年平均销售水平假设 左图关注的城市数据看 2009年底各城市的库存平均需10个月时间消化 基本合理 但我们也依然保持对沈阳和天津的谨慎态度 从2008年的土地出让可以看到 每个地区都收缩严重 减少的供应对市场也是个积极的信号 重点城市未来2年供求预判 前三年平均水平 乐观估计 2009年底平均月度库存10个月 考虑合理库存8 12个月 基本合理 三 历史上政策救市的力度与周期 92 98年的韩国 减息29 40 房价增速触底 市场对减息的敏感性 历史经验 韩国的两次经济调整 分别发生在1992年和1998年 房价同比增速在1992年5月从底部反弹 先于减息周期结束7个月 而在1998年的亚洲金融危机中 房价同比增速12月触底晚于减息周期结束两个月 两次减息过程中 央行贴现率分别下降了29 和40 韩国 台湾 泰国 29 40 1992 1998 韩国 台湾 泰国 市场对减息的敏感性 历史经验 01年的台湾 减息26 房价增速触底 历次周期中房价增速低点领先减息结束3 6个月到达 从95年到现在 台湾房地产价格同比增长的三个明显低点 在房价增速反弹之前 利率从周期性高点下调相对幅度分别为5 10 和26 房地产价格同比增速的低点领先减息周期结束大约为3 6个月 考虑到经济调整的深度和幅度 01年周期和现在的中国大陆最有可比性 5 26 10 韩国 台湾 泰国 市场对减息的敏感性 历史经验 泰国98年亚洲危机时 GDP增速在98年3季度触底 滑落至 14 而房价增速在99年10月才触底 同比也下滑至 14 从98年7月到99年4月泰国开始一段疾风骤雨般的减息 在房价增速触底反弹之前 利率从周期性高点下调相对幅度为43 98年的泰国 房价增速反弹滞后GDP一年 减息43 房价增速触底 14 14 43 平均来看 房价增速从高点到触底反弹一般需要16个月左右 平均来看在利率下调34 后 不管减息周期是否结束 房价增速可能出现反转 市场对减息的敏感性 历史经验 22 34 截至到12月初 中国的利率 5年期以上 已经下调了22 明年1季度末 央行可能还会降息54 108个基点 共计下降35 中国房价同比增速的高点是在08年1月 如果按照16个月触底的经验 则中国房价增速开始反弹的时间在09年6月左右 市场对减息的敏感性 历史经验 房地产价格指数 降息周期15个月 2000年3月开始反弹 2000年3月 1999年6月 滞后9个月 我国市场对减息的敏感性 历史经验 以98年降息周期经验为借鉴 预计本轮降息周期到2009年12月结束 房价同比增幅到2010年9月开始反弹 历史上 提高首付款比例对需求影响时滞约为5 15个月 那么 此次降低首付比例对需求的影响要到2010年2月显现效果 市场对首付款比例变化的敏感性 历史经验 全国商品房销售面积同比增速 政府通过言论表明立场 如正式提出 稳定房地产价格 公开重申 房地产的重要支柱地位 这将一定程度上改变购房者房价下跌的预期 按历史上的影响时滞3 15个月考虑 此政策手段在2010年1月开始显现效果 出台政策改变预期 对市场需求产生影响的时滞 市场对政策变化的敏感性 历史经验 全国商品房销售面积同比增速 房地产企业应对淡市减少供应量 新开工面积和施工面积 供应的变化影响需求的变化 当供应增加时 急购效应减弱 需求将减速 当供应减少时 急购效应增强 需求则会加速释放 如图中分析 减少供应对需求影响时滞约为10 18个月 而08年新开工面积增速在7月出现大幅下滑 预计供应减少刺激需求的效果在2010年1月显现 商品房供应量变化 对房地产需求产生影响的时滞 市场对商品房供应量变化的敏感性 历史经验 全国商品房销售面积与新开工面积同比增速 新开工面积增速在02年4月大幅下降后 03年2月销售面积大幅上涨 时滞10个月 新开工面积增速在04年2月大幅下降后 05年8月销售面积大幅上涨 时滞18个月 货币供应量与房地产需求存在较为密切的正相关关系 2008年1 10月 广义货币供应量 M2 增速仅为15 02 而12月13日 国务院办公厅发布 关于当前金融促进经济发展的若干意见 中明确表示 将争取2009年实现增长17 左右 宽松的货币政策无疑将增加房地产的需求 按照历史时滞4 10个月 销售量筑底大约到09年9月 市场对货币供应量变化的敏感性 历史经验 M2供应量变化 对房地产需求产生影响的时滞 综合判断 整个楼市反弹大约在2010年第四季度 我们的判断 四 过往经验及现行风险判断 两次金融危机背景下 上海房地产政策环境对比 贷款 利率 首付比例 首付比例银监会明确新政优惠仅限于首次购买普通房及改善型普通自住房 防范风险 谨慎房贷的态度 绝对后期继续降低或扩大两次首付范围的可能性不大 利率11月27日 央行大幅降息108个基点 12月23日再次降息27个基点 已是历史第二低的水平 未来救市政策的可能性 9月16日 下调27个基点 10月8日 下调27个基点 10月29日 下调27个基点 10月22日 央行与财政部出台救市政策 收效甚微 持续观望 11月27日 下调108个基点 从上海市场来看 进入12月销售数据环比下降 市场在中央政策果断降息之时 成交量环比没有了积极的反应 并且新政效应也结束 11月27日减息带来的讯息 补贴 财政补贴 个人收入所得税退税 户籍补贴 蓝印户口 财政补贴给与购房者一定的财政补贴 有利于扶持居民安居置业 南京 西安等城市也出台了财政补贴的政策扶持 但财政补贴对市场的贡献度有限 买房退税上海市自1998年6月1日起 率先尝试实行购买商品房住宅的购房者可享受个人所得税税基抵扣 即俗称的 买房退税 政策 实行到2003年5月31日止 买房退税 是购房者买房后于5年时间内每年可退上年度每月工资薪金 奖金等所得而缴纳的个人所得税 对盘活空置房产 促进整体经济发展取得一定效果 未来救市政策的可能性 财政补贴 个人收入所得税退税 户籍补贴 蓝印户口 蓝印户口上海从1994年2月起对外来常住人口实行蓝印户口政策 1998年10月份 上海市政府出台了 上海市蓝印户口管理暂行规定 对购房申请蓝印户口做出了明确的规定 蓝印户口政策也由此在上海楼市的发展过程中 开始发挥它的重大作用 直到2002年4月正式取消 只对上海 北京有吸引力 人口压力及经济发展决定在此两个城市不可能大面积推广 可能是部分区域施行 补贴 未来救市政策的可能性 3年恢复期 1998年金融危机 全国楼市疗伤3年得恢复 销售价格同比涨幅 3年恢复期 3年恢复期 发达地区经验也证明 低谷期不是1 2年就可走过的 近日 一份列举了22家跨国企业 40家国内大中型企业 116家国内中小型企业的 大裁员第一波 企业名单 正通过各大公司的企业邮箱在上海 北京 深圳等地的白领中传播 同时 一个标题为 金融危机十项注意 的帖子也在网上盛传 失业就业压力下的需求放缓 裁员 外籍高管 城市白领 高端物业需求下降 娱乐消费需求下降 刚性需求下降 上海受累金融危机造成高端物业需求放缓 内环内市场成交量在本年持续萎缩 第四季度市场中有较多项目开始降价促销 全年交易量仅为去年同期的28 面对低迷的销售市场 部分高端物业选择进入租赁市场 供应的增加 导致租赁价格的下降 3季度整体均价下降8 房地产市场信心和预期的低落 房地产市场信心和预期的低落三季度央行购房者意愿调查