中国房地产行业走趋分析报告.ppt

2005年8月 剩者为王 土地价值看地产 2 中国房地产行业 房地产行业走势判断人民币升值影响土地及物业价值凸现房地产公司投资价值分析 目录 3 中国房地产行业 住宅销售面积增幅及未来变动预测 房地产行业走势判断 02年之前商品住宅销售面积25 的增幅在还债 03 04年20 增长在透支未来 我国中长期所需的销售面积年增幅需15 左右 调控后需求变化 情景 05年增幅大幅度回落 05年底和06年初达到谷底 06年下半年开始反弹 情景 短期波动幅度并不是很大 调整将维持到07年以后才出现反弹 情景 向下调整幅度很小 高位盘整 4 中国房地产行业 房地产投资额及房价增幅预测 房地产行业走势判断 需求增幅在05 06年将下降 而下降幅度取决于政府政策的执行力度和时间以及市场中泡沫的严重程度加上开发商资金链的紧张程度 与此相对应的 房地产投资增幅将回落至1 2倍GDP的中长期合理水平 房价涨幅也将降至年5 以下的合理区间 5 中国房地产行业 供给抑制在先减少了房价暴跌的可能性 房地产行业走势判断 政府抑制供给在先 抑制需求在后 而需求的抑制主要是对投资和投机的抑制 所以房价出现暴跌的可能性不大 土地购置 开发增幅明显回落 且趋势依旧处于下降通道 而相应的新开工面积也降至10 以下 在建面积目前的水平将能够维持目前市场需求三年左右的供应量 6 中国房地产行业 房价环比低位增长 房地产行业走势判断 虽然仍然有六个城市房价同比涨幅超过10 但环比来看 房价涨幅基本上处于3 以下 部分市场已经出现下跌 从趋势上看 房价增幅将继续下降 从土地交易价格增幅来看地价在各区域有了较大的分化 除了统计的原因外 土地市场价格上存在着分歧 7 中国房地产行业 供求趋势正在发生改变 房地产行业走势判断 二季度销售面积增幅从一季度21 迅速下降到13 87 显现出国家调控需求的政策效果十分明显 而竣工面积增幅从一季度的13 1 上升到16 45 从绝对量看 竣工仍低于销售面积12 意味着供求继续失衡 二季度商品房销售均价同比增长8 0 比一季度的9 8 下降了1 8个百分点 商品住宅同比增幅8 9 比一季度下降了1 6个百分点 国家调控房价初见成效 8 中国房地产行业 自有资金占比增加 房地产行业走势判断 资金来源中来自银行的贷款比例从一季度的21 下降到二季度的16 通过预售及其他方式获得其他资金比例继续下降 从04年49 下降至一季度的42 到目前的37 自筹资金依旧维持在34 9 中国房地产行业 上海供求增幅急剧下降 房地产行业走势判断 北京供求维持高位增幅 10 中国房地产行业 房地产行业走势判断 国家对房地产调控将是持久战土地紧缩将是一个长期的政策地方政府与中央政府的博弈也是长期的短期内进一步抑制房价措施出台可能性不大国家调控有利于行业发展泡沫不断积累的后果很严重行业利润率将下降到合理水平行业调整中优势企业将脱颖而出 11 中国房地产行业 房地产行业走势判断人民币升值影响土地及物业价值凸显房地产公司投资建议 目录 12 中国房地产行业 理论上人民币升值对房价将产生负面影响经济受到抑制收入增幅减少资金外流增加 流入减少实际上正面影响升值是一种结果 反应滞后预期带来资金流入经济发展原动力 外汇储备继续增加 资金面充裕 结论 汇率经济房价汇率资金房价 汇率与房价的内在联系 13 中国房地产行业 日本韩国汇率变化与房地产价格关系走势 人民币升值对房价的影响 人民币升值将促进对中国不动产投资的需求增加 在升值预期下 持有不动产风险较低 对未来中国不动产价格看好 房价与汇率变动有一定正向关系 14 中国房地产行业 台湾 新加坡汇率变化与房地产价格关系走势 人民币升值对房价的影响 15 中国房地产行业 升值预期下 外资进入的动力较大租金收入物业升值汇率溢价国际范围不动产投资收益下降也是外资进入的动力之一 进入退出的难度和资金的管制使得资金流动性差 冲击也弱 升值预期下外资进入动力足 但影响弱 16 中国房地产行业 长期来看 人民币升值对房地产市场起促进作用 升值与房价之间直接关系很小 所起作用有限 目前的2 升值 对公司和产业影响很小 如果基于汇率变动 目前市场反应过度 地产公司投资价值仍在于其基本面 人民币升值对地产公司投资影响 17 中国房地产行业 房地产行业走势判断人民币升值影响土地价值凸现房地产公司投资价值分析 目录 18 中国房地产行业 土地紧缩政策将是长期的经济发展与地价 房价正相关人民币升值预期促进商业物业升值土地开工期限制对企业影响较小公司净资产值 NAV 反映其真实价值 土地及物业价值凸现 19 中国房地产行业 公司净资产值分析 公司净资产值与售价相关性较高 我们假设房价一直保持稳定由于反映了土地未来折现的价值 其净资产值 NAV 一般大于其资产净值 但也有例外 对土地及物业价值的折现程度反映的是物业的变现能力和盈利能力 20 中国房地产行业 房地产行业走势判断人民币升值影响土地及物业价值凸现房地产公司投资价值分析 目录 21 中国房地产行业 我们从二季度各国的估值变化来看 美国 欧洲地产公司估值分别下降了4 和6 香港有2 的涨幅 而中国下降了22 从绝对值来看 中国排名前5位公司以17倍的平均市盈率水平处于最低的状态 低于香港20倍的水平 A股房地产上市公司估值下降22 22 港股 红筹股 A股净资产估值比较 上市公司投资价值分析 H股地产公司对净资产值折让与A股折让水平有所拉近 A股从年初的溢价转变到现在的折让水平 估值吸引力明显加强 香港地产类公司估值水平来看 红筹股也处于较低的水平 红筹股公司净资产收益率水平有了明显的上升 所以H股公司估值水平向上动力依旧较强 23 中国房地产行业 万科主要财务指标 行业领跑者 万科 万科上半年盈利同比增长153 已经接近了去年全年的盈利水平 上海和深圳合计占到总收入的61 和净利润的83 目前土地储备和在当前宏观调控政策下 公司大幅度增加土地储备的可能性不大 土地储备带来的资金压力将有所缓解 05动态市盈率11 4倍 目前股价与我们估计的公司4 29元 股的净资产值有10 的折让 维持万科 推荐 的投资评级 风险提示 上海高档住宅项目和万科目前的高负债率水平 24 中国房地产行业 金地集团主要财务指标 潜力股 金地集团 低价土地储备使其抗风险能力强 我们维持原盈利预测不变 但我们下调了公司06年盈利预测至3 97亿元 认为06年每股收益达到0 60元 公司05年动态市盈率为8 5倍 公司最新的NAV估值约为7 9元 股 当前股价对其有45 的折让我们维持 推荐 投资评级 风险提示 南方证券的遗留持股问题和上海市场结算配置过高的问题 25 中国房地产行业 招商地产主要财务指标 资产被低估 招商地产 区域垄断是公司比较明显的优势 跨海大桥的建成将直接带动蛇口开发区的繁荣和发展 40万平方米出租物业价值不菲 具有较大的物业升值价值 我们认为综合性的开发商是其区别于纯开发类企业的一大特点 公司05年动态市盈率为12倍 而目前股价对其NAV有36 的折让 投资评级为 审慎推荐 风险提示 全国拓张是否成功06年将得到验证 近期有融资计划 对未来收益将有一定摊薄 26 中国房地产行业 金融街主要财务指标 区域垄断 金融街 区域垄断是其主要特点和最大优势 近两年业绩快速增长可以预期 未来发展面临转型 北京市场和垄断优势使得公司在宏观调控下的抗风险能力强 我们