无锡新世界酒店策划初步观点结论演示新ppt课件

无锡新世界酒店主要策划观点结论,华美酒店顾问公司2006年8月15日,项目区域位置图,新世界国际纺织服装城,项目基本资料,项目地块基本资料：纺织服装城占地面积约一千亩，目前规划建筑面积130万平米；地理位置：位于无锡新区坊前镇，距市中心约25分钟、机场15分钟车程；交通便捷：毗邻沪宁高速路口、315国道，新开通金城路到市中心15分钟；周边环境：目前为城市边缘地带，缺乏商业氛围；周边有高新区、新加坡工业园、出口加工区等产业园及麦德隆、百安居大卖场，常住人口50万；能见度：靠近高速路口及国道；项目整体规模超大，酒店楼高超过150米，为新区第一高度、无锡第二高度（仅次于50层的摩天360），能见度极高。,市场需求临近度,酒店市场需求：高新区目前引进外资项目1300多个，世界500强企业有50家、70个项目入住（如壳牌、西门子、东芝、松下、日立等），对高档酒店需求巨大；新区目前还没有五星级酒店，只有2家小型三星级酒店；高新区客人只能舍近求远到市区消费；本项目国际纺织服装城每天客流量庞大，其中不乏高端消费客人；本项目为政府重点扶持项目，理应获得可观的政府接待客源。,会展市场需求,无锡目前没有标准的会展馆，而会展经济已经成为很多经济发达城市的一种成熟产品，无锡作为江苏省及中国的经济强市在会展领域落后其它同类城市；预期未来需求旺盛、发展空间巨大。,旅游市场需求,无锡旅游经济持续走好，05年在江苏省排名第三，05年旅游总收入达到301.6亿元，国际游客同比增长22.1。国际游客的大幅增长能增加高星级酒店的入住率，同时能带来酒店餐饮和娱乐的消费。,项目地点优劣势分析,项目地点优势（STRENGTHS分析）位于无锡工业最发达新区区域，周边国际和国内知名企业环绕，对高档酒店的使用需求巨大；同时项目地又是全国最大的纺织服装批发中心，将带来大量的商旅客流，令本酒店项目未来的客源市场和经营前景非常看好。,项目地点优势（STRENGTHS分析）,项目地距机场只有15分钟车程，明年无锡机场的扩建完工和航线的增加将给本项目带来更多的入住客人。项目地邻近沪宁高速路口和315国道，陆路交通十分便捷；新建成的金城路大大拉近了项目地与城市中心区的距离。,项目地点劣势分析（WEAKNEESES分析）,项目地距离城市中心区较远，目前缺乏商务酒店所需的城市配套设施和消费人流，给项目未来经营带来一定的压力。,项目潜在威胁分析（THREATS分析）,虽然目前无锡市区五星级酒店数量较少，但未来准备涉足到这个领域的商家不少，随着保利广场金陵饭店、太湖广场凯宾斯基大酒店的建成营业，将会加大市场竞争。如果无锡出现国内一些其它城市那样：高星级酒店盲目投资、增长过快，那么高档酒店市场出现供过于求、恶性降价竞争的局面也是有可能的。,酒店开发及经营环境调查及分析,5星级：4家（2家市区，2家江阴）4星级：17家（基本为90年代产品）国际品牌：喜来登（未评星），万怡（未评星）,无锡主要高星级酒店喜来登,无锡主要高星级酒店湖滨、太湖,无锡主要高星级酒店万怡、木棉花,无锡主要高星级酒店设施一览表,无锡代表性高星级酒店客房出租率一览表,无锡代表性高星级酒店客房平均房价一览表,无锡代表性高星级酒店客房收入一览表,无锡入境客人国籍统计表,无锡市未来高星级酒店发展趋势分析,无锡这几年经济发展突飞猛进，但城市没有新增高星级酒店，整个城市仅仅在04年05年增加了两家四星级标准酒店（无锡木棉花和海兴酒店）,无锡市计划新建五星级酒店统计一览表,无锡市计划新建五星级酒店统计一览表,SAO通过严谨的市场调查和走访许多的业内人士，认为上表中酒店真正能顺利落成并能预期开业的酒店只有凯宾斯基、金陵饭店和江阴的皇冠假日申达酒店，其它7家则存在着很大的不确定因素。,无锡市会展业现状及未来发展,无锡目前会展业基本上是政府出面组织布展，属于非盈利性质。随着本项目会展中心的落成将会进入一个市场经济时代。本项目是无锡已知规划的唯一会展中心，而且政府也不打算再建造会展中心。随着无锡经济的快速发展及政府大力扶持，未来会展业的发展前景将十分光明。,酒店客源市场定位及分析,酒店未来客源市场以高端商务客人为主，并以会议会展、旅游团队客人为有力的补充；,客源定位分析理由如下：,本项目邻近的新加坡工业园、高新技术开发区大型企业高档商务客人、特别是境外客人充沛；金城路的开通拉近了与市中心的距离，使本项目争取市区商务客源的优势大大增加；本项目邻近机场、沪宁高速路口、315国道，入住客人抵离极为便利；本项目国际纺织服装城客流大，其中需要高档酒店住宿的客人将占到一定的比例；本项目具有大型会议展览中心优势资源，经营得当将带来非常可观的会议会展客人；结合当地旅游资源和项目全国最大国际纺织服装城特色，有条件开发购物主题旅游线路。,酒店经营主题定位及分析,酒店经营主题：以国际纺织服装城各种业态和周边两大产业园区丰富的商务客源为依托，辐射市内及周边地区的商务客源；以会展中心为依托、齐全的五星级配套设施为优势，加强大型会议会展促销及餐饮娱乐的本地化、社会化推广。结合国际纺织服装城特色和当地旅游资源，开发特色旅游和购物主题旅游线路。,酒店设计主题定位及分析,酒店项目整体为全国最大的国际纺织服装城，具备打造纺织服装文化主题酒店的客观条件（环境、氛围）；酒店为整个纺织服装城的标志性建筑，它的主题设置与整个项目的商业特征、形象定位和视觉冲击力息息相关；在建筑外型设计基础上，酒店将围绕“纺织服装文化”主题，贯穿在VI、内装修、环境、艺术品装饰、房间布置等各个环节；打造国内独树一帜的主题酒店，使产品具有独特创新性、差异化、不可复制性和不可替代性。,酒店外型主题设计效果,酒店档次、类型定位及分析,经过对无锡市场调研，结合项目地实际情况及充分考虑未来发展趋势，对本酒店做出以下定位：国际标准五星级主题商务酒店国际品牌标准五星级主题商务酒店,定位依据国际品牌,与本项目整体国际化定位相吻合，有助项目招商、经营及后续开发；国际品牌对境外客人吸引力大；无锡高星级酒店境外客源比例高，喜来登、万怡境外客源均超过50；本项目周边外资企业众多；国际品牌经营优势明显：全国05年国际管理五星平均房价946元，国内管理五星657，自主管理五星482,国际品牌管理公司推荐,法国“雅高（Accor）”集团旗下的“索菲特（Sofitel）”品牌；美国“胜腾（Cendant）”集团旗下的“豪生（HowardJohnson)”品牌；美国“卡尔森（Carlson）”集团旗下的“丽笙（Radisson）”品牌；,定位依据标准五星级,与本项目整体高档定位相吻合，有助项目招商、经营及后续开发；白金五星、超豪华五星、豪华五星一次性投资大，消费市场不成熟，投入产出比低；减少一次性投资，以项目整体档次规模优势和影响力、主题设计、高新材料使用来提升酒店档次和形象；,定位依据标准五星级,本项目建筑体量较大、有大型会展中心配套，具备规划五星级条件；可与项目地三星级酒店拉开档次差距，形成差异化经营；无锡星级酒店中间大、两头小，四星级处于夹心层，市场竞争激烈，两头受打压；容易被后续者超越，难以占据市场制高点，产品缺乏长期竞争力和生存能力；五星级市场表现好，投入产出高；标准五星级投资比豪华四星级多20左右，但是五星级平均房价远远高于四星级：全国平均高85、无锡高73。,05年全国及无锡五、四星酒店房价比较,定位依据主题酒店,定位为“纺织服装文化”主题，与国际纺织服装城整体产业特色相吻合，有助项目招商、经营及后续开发；主题内涵、文化元素和表现形式丰富，可操作性强；产品在当地和全国具有独创性，能形成产品差异化、独特性、不可复制和不可替代性；主题打造有助提升酒店档次，弥补与白金五星、超豪华五星、豪华五星档次差距的不足。,定位依据商务酒店,商务酒店在同星级酒店中档次较高（略低于国宾馆、私人会所酒店），市场形象好、入住客人档次高；切合整个项目的产业特色和档次、形象定位；本项目主要客源市场定位为国内外高端商务客人，产品的定位和规划必须满足商务客人的要求；商务酒店定位有助高端会议会展的市场开拓，同时可满足特色主题旅游高端客人需求；拉开与三星级酒店的档次差距，形成差异化产品、避免内部竞争。,功能面积简表,功能面积简表,酒店：41，546（不含地下一层4200）会展：21，300写字楼：13，230合计：76，076（地上面积）主楼高度：135米,酒店客房定位及规划,酒店客房定位及规划,客房楼层设计层高3.6M，每层规划面积约1323、方正结构，设置21个房间单位；标准间进深9.2M,宽度4.5M，套内面积约41；客房规划总数为406个自然间（363间套）；,客房规划分析,结合无锡及国内其它经济发达城市五星级酒店规模，350400间客房规模为新产品主流，能形成规模化经营、且市场压力不会过大；未来客源市场有保障，且需考虑大型会议会展的客房需要；对国际品牌管理公司有吸引力，又可合理摊销管理公司费用及工资水电等其它固定经营成本；根据大楼总高要求，可预留部分楼层（如614层之上半部分），视未来市场需要做后续开发。,客房产品优势,客房面积、高度行业领先，打造无锡第一客房品牌；客房全部按照主题设计及装饰，为当地及国内独创，具有创新和差异化产品优势；突出智能化、人性化设计，最大限度满足高端商务客人的商旅需求；总统套房、行政酒廊配套无敌空中花园，产品档次、环境、氛围、景观傲视锡城。,酒店餐饮定位及规划,酒店餐饮设施主要规划有：中餐厅、日本料理、西餐厅、大堂吧、宴会厅，全部安排在裙楼；中餐以贵宾包厢经营为主，菜式定位高档粤菜结合本地湖鲜和特色菜，为酒店主力餐厅，同时为会展、会议、多功能厅提供宴会出品；日本料理为特别设置的配套餐厅，主要针对无锡市场最大之日本客源，同时为会展会议宴会提供出品；西餐厅为五星级基本配套，主要提供住客早餐、欧美客人及其它住客商务用餐、社会大众化的自助餐等，同时为会展会议宴会提供出品。,酒店餐饮产品优势,2400无柱多功能厅（可灵活间隔）为无锡一绝，势必成为政务、商务大型宴会用餐及当地人各种喜庆宴会的首先；中西餐厅按照五星级档次及主题式装修，结合正宗、特色、创新的菜式出品，领袖同行；日本料理力争做到当地第一，以高档装修、主题特色环境及正宗出品吸引日本美食爱好者；同时是酒店客房及会议会展经营重要的配套和卖点；纺织服装城客源丰富，酒店高档餐饮设施同时也是社区的重要配套，能形成充分的功能互补和经营互动；,酒店娱乐定位及规划,酒店夜总会设在裙楼4层，主要包括一个表演大厅和30间KTV包厢；夜总会定位“无锡第一”，大厅、包厢全部豪华时尚装修、带独立洗手间；包房可以考虑规划几种不同风格类型；在交通人流组织方面和提高夜总会档次，设立专用电梯和通道，与酒店住客人群分流；夜总会为酒店的重要配套设施，也为社区和周边地区提供了一个交际应酬、休闲娱乐的最佳场所；,酒店娱乐产品优势,无锡夜总会发展相对滞后，新建高档设施很少；按照本项目定位，必将成为当地最好的夜总会；除酒店住客外，社区及周边高消费人群充足，特别是日、韩、台客人对夜总会需求强烈；引进南方娱乐发达地区的前沿设计和服务手法，引领无锡娱乐新潮流。,酒店康体定位及规划,桑拿按摩设酒店裙楼3层，设专用直达电梯；主要包括水压按摩池、冰池、女性SPA包房2间、男宾包房20间，装修设施按照五星级档次；桑拿按摩为酒店重要配套，也是社区和周边人士健身休闲的好去处；,酒店康体产品优势,本项目按照五星级高档定位，营造豪华、温馨、舒适、私密、安全的环境和氛围；配合酒店整体档次、主题、环境、氛围优势，势必成为喜爱保健休闲人士的首选；无锡高档康体市场很好，本社区商家、住户众多，加之周边大型企业高端人士及酒店住客的需求，市场前景广阔。,酒店会展中心定位及规划,本项目会展中心为无锡创新产品，而且未来几年未规划同类产品，不存在本地市场竞争；本会展中心规划总面积约2万平米，规模虽无法与其它大城市会展中心相比，但在整个无锡地区已是绝无仅有；本会展中心在规划时充分考虑了与酒店的空间共享，其中会议室、会议厅、宴会厅均与酒店共用，服务、管理和出品统一由酒店负责，以减少人力、提高服务档次水平。,酒店会展中心功能面积规划,酒店其它功能定位及规划,酒店康体健身中心包括：恒温游泳池、池畔吧、健身房、斯洛克、棋牌室、麻将室、网球场、美容美发等，均设在酒店裙楼5层。上述各项主要为五星级评定需要，同时为酒店住客提供完善的配套服务。可以通过发行会员卡、健身卡、游泳卡等方式为社区商家、住户提供配套服务，同时增加酒店收入；评星过后，可以根据经营情况灵活调整。,本项目中酒店与相邻其他业态的互动关系分析,分析说明：本项目酒店与相邻其他业态的互动关系分析主要从人流动线、交通动线、景观环境、经营互补、能见度、安全性、噪音空气污染7个指标进行非量化分析。,酒店与会展中心互动关系分析,促进作用：酒店与会展中心在互动关系上的经营互补关系非常强，酒店是会展中心的重要配套，会展中心也可以为酒店带来更多的客人，属于非常合理有效的组合。在建筑形态方面，会展中心主体的建筑高度较低，不会影响酒店的能见度和景观环境。干扰作用：另一方面，会展中心的展览活动将会带来巨大的人流和车流，如果交通动线安排不恰当，将会带来人流、车流的混乱，影响酒店客人的正常出行，同时在空气噪音污染方面也会对酒店带来一定的负面影响。小结：酒店与会展中心的互动关系非常强，如果能把交通动线规划合理，将会是最优的酒店会展组合物业。,酒店餐饮与购物广场的关系：客源差异、档次差异、功能差异；酒店餐饮、康体娱乐与社区同类产品的竞争关系：档次优势、配套优势、环境优势、客源优势；五星级酒店与社区三星级酒店的关系：拉开档次、价格差异化、客源差异化（建议三星级酒店建成客房加早餐形式，尽量少规划其它配套设施）。开发主题休闲旅游的可能性：当地旅游资源（5个4A级景区、6个3A级景区）纺织服装主题购物投资考察等,其它需要考虑的问题,酒店优劣势（SWOT）分析,酒店优劣势（SWOT）分析,酒店建设总投资费用估算,备注：不包括