中级财务会计--投资性房地产

第八章投资性房地产,第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置举例本章学习重点：,目录,一、投资性房地产的性质房地产是土地和房屋及其权属的总称。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权；投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。,第一节投资性房地产概述,二、投资性房地产的范围,【例】209年5月10日，甲公司与乙公司签订一项经营租赁合同，约定自209年6月1日起，甲公司以年租金8000000元租赁使用乙公司拥有的一块400000平方米的场地，租赁期8年。209年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司以赚取租金差价，租赁期为5年。以上交易假设不违反国家有关规定。对于乙公司而言投资性房地产；对于甲公司而言属于其投资性房地产。【例】下列各项中，属于投资性房地产的有（）A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权,三、投资性房地产的确认条件资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,四、投资性房地产的后续计量模式投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。同一个企业只能采用一种后续计量模式。,投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。（一）外购的投资性房地产成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,第二节投资性房地产的初始计量,采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，采用公允价值模式计量的企业，应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。并在外购投资性房地产时，,按照确定的实际成本,按照确定的实际成本,外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。,【例8-1】212年8月，华联实业股份有限公司计划购入写字楼用于对外出租。8月10日，华联公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，将该写字楼出租给B公司使用，租赁期为5年。8月31日，华联公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2400万元。根据租赁合同，租赁期开始日为209年9月1日。（1）假定华联公司采用成本模式进行后续计量。借：投资性房地产写字楼24000000贷：银行存款24000000（2）假定华联公司采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产写字楼（成本）24000000贷：银行存款24000000,（二）自行建造的投资性房地产成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。,采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，,按照确定的实际成本,按照确定的实际成本,与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似,【例8-2】212年2月，华联实业股份有限公司以780万元的成本从其他单位购入一项土地使用权，用于自行建造3栋厂房。212年10月31日，3栋厂房同时完工，实际造价均为1500万元，能够单独出售。同日，华联公司董事会作出书面决议，将其中一栋厂房用于经营出租，并与C公司签订了经营租赁合同，将该栋厂房出租给C公司使用，租赁期为5年，租赁期开始日为212年11月1日。其余两栋厂房作为生产车间，用于本企业的产品生产。（1）假如华联公司采用成本模式进行后续计量。转换为投资性房地产的土地使用权成本=7801500/4500=260(万元),借：固定资产厂房30000000投资性房地产厂房15000000贷：在建工程45000000借：投资性房地产土地使用权26000000贷：无形资产土地使用权26000000（2）假如华联公司采用公允模式进行后续计量。借：固定资产厂房30000000投资性房地产厂房（成本）15000000贷：在建工程45000000借：投资性房地产土地使用权（成本）26000000贷：无形资产土地使用权26000000,一、采用成本模式计量的投资性房地产1、按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或进行摊销按月计提折旧时，按月摊销成本时，,第三节投资性房地产的后续计量,按照计算的建筑物月折旧额,按照计算的土地使用权月摊销额,2、投资性房地产取得的租金收入，3、期末减值测试投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第8号资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，,已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。,【例8-3】210年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2400万元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。210年9月1日，华联公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元，B公司须于每年8月31日之前预付下一年租赁年度的租金。华联公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。212年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1800万元。（1）210年8月31日，预收租金借：银行存款1380000贷：预收账款B公司1380000,（2）210年9月30日，计提折旧月折旧额=2400/20/12=10（万元）借：其他业务成本100000贷：投资性房地产累计折旧100000（3）210年9月30日，确认租金收入月租金收入：138/12=11.5（万元）借：预收账款B公司115000贷：其他业务收入115000（4）212年12月31日，计提减值准备投资性房地产账面价值=2400-1028=2120（万元）投资性房地产减值金额=2120-1800=320（万元）借：资产减值损失3200000贷：投资性房地产减值准备3200000,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。,（二）采用公允价值模式计量的会计处理1、不需要计提折旧或摊销企业应当以资产负债表日的公允价值计量，公允价值的变动计入当期损益，资产负债表日，,投资性房地产的公允价值,账面余额,高于,低于,应按二者之间的差额，调增投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值上升的收益,应按二者之间的差额，调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失,2、取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入,【例8-4】212年5月20日,某房地产开发公司与D公司签订经营租赁协议，约定将房地产开发公司自行开发的一栋写字楼于开发完后租赁给D公司使用，租赁期为8年。该房地产开发公司对投资处房地产采用公允价值模式进行后续计量。212年6月1日，写字楼开发完成，实际造价为7500万元，根据租赁协议，当日即为租赁期开始日。212年12月31日，该写字楼的公允价值为8000万元。（1）212年6月1日，写字楼开发完成并出租借：投资性房地产写字楼（成本）75000000贷：开发成本75000000（2）212年12月31日，确认公允价值变动损益借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）5000000贷：公允价值变动损益5000000,三、投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。借：投资性房地产成本（公允价值）投资性房地产累计折旧或累计摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产盈余公积利润分配未分配利润,成本模式,公允价值模式,【例8-5】华联实业股份有限公司的投资性房地产元采用成本模式进行后续计量。由于华联公司所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以满足采用公允价值模式的条件，华联公司决定从212年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。华联公司作为投资性房地产核算的资产有两项，一项是成本为5600万元、累计已提折旧为700万元的写字楼；另一项是成本为1800万元、累计已摊销金额为450万元的土地使用权。212年1月1日，写字楼的公允价值为5200万元，土地使用权的公允价值为1600万元。华联公司按净利润的10%提取盈余公积。（1）写字楼转为公允价值模式计量,借：投资性房地产写字楼（成本）52000000投资性房地产累计折旧7000000贷：投资性房地产写字楼56000000盈余公积300000利润分配未分配利润2700000（2）土地使用权转为公允价值模式计量借：投资性房地产土地使用权（成本）16000000投资性房地产累计摊销4500000贷：投资性房地产土地使用权18000000盈余公积250000利润分配未分配利润2250000,一、投资性房地产后续支出的处理原则投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。投资性房地产的后续支出，如果延长了投资性房地产的使用寿命或明显改善了投资性房地产的使用效能，从而导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，计入投资性房地产的成本导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。,第四节投资性房地产的后续支出,投资性房地产的后续支出，如果只是维护或恢复投资性房地产原有的使用效能，不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益。,二、资本化的后续支出企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。1、采用成本模式计量的（1）投资性房地产转入再开发时，,按其账面价值,按其累计已提折旧或累计已摊销金额,按其账面原价,（2）发生资本化的改建扩建支出或装修装潢支出，计入投资性房地产的成本，（3）改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产,【例8-6】华联实业股份有限公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。该公司与B公司签订的一项厂房经营租赁合同即将于211年12月31日到期，该厂房原价为1580万元，租赁合同到期日累计已提折旧为370万元。为了提高厂房的租金收入，华联公司决定在租赁期满后对厂房进行改建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定自改建完工之日起将厂房出租给C公司使用。211年12月31日，与B公司的租赁合同到期，厂房随即转入改建工程，在改建过程中，用银行存款支付改建支出160万元。212年8月31日，厂房改建工程完工，即日按照租赁合同将厂房出租给C公司。（1）211年12月31日，将厂房转入改建工程。借：投资性房地产厂房（在建）14800000投资性房地产累计折旧3700000贷：投资性房地产厂房15800000,（2）212年1月1日8月31日，发生改建支出。借：投资性房地产厂房（在建）1600000贷：银行存款1600000（3）212年8月31日，改建工程完工。扩建后厂房价值=1480+160=1640（万元）借：投资性房地产厂房16400000贷：投资性房地产厂房（在建）16400000,2、采用公允价值模式计量的（1）投资性房地产转入再开发时,按其账面价值,按其累计公允价值变动金额,按其账面原价,（2）发生资本化的改建扩建支出或装修装潢支出（3）改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产时,【例8-7】接【例8-6】资料，现假定华联实业股份有限公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，211年12月31日，厂房账面余额为2150万元，其中成本为1850万元，累计公允价值变动金额为300万元，其他条件不变，则华联公司有关厂房改建的会计处理如下：（1）211年12月31日，将厂房转入改建工程。借：投资性房地产厂房（在建）21500000贷：投资性房地产厂房（成本）18500000投资性房地产厂房（公允价值变动）3000000（2）212年1月1日8月31日，发生改建支出。借：投资性房地产厂房（在建）1600000贷：银行存款160000（3）212年8月31日，改建工程完工。扩建后厂房价值=2150+160=2310（万元）借：投资性房地产厂房（成本）23100000贷：投资性房地产厂房（在建）23100000,三、费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当作为费用化后续支出，在发生时计入当期损益。【例8-4】华联公司某月对其投资性房地产进行日常维修，以银行存款支付维修费2万元。借：其他业务成本20000贷：银行存款20000,一、房地产的转换形式及转换日企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。房地产转换形式具体包括：,第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换,投资性房地产,作为存货的房地产,自用房地产,（一）非投资性房地产转换为投资性房地产1、自用房地产转换为投资性房地产指企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产或固定资产转换为投资性房地产。转换日：确定用于资本增值或出租的日期2、作为存货的房地产改为转换为投资性房地产通常指指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。转换日：房地产的租赁期开始日,（二）投资性房地产转换为非投资性房地产3、投资性房地产转换为自用房地产包括赚取租金或资本增值的土地使用权或出租的建筑物改为自用，相应地投资性房地产转换为无形资产或固定资产转换日：房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。4、投资性房地产转换为存货通常指指房地产开发企业将以经营租赁方式出租的开发产品收回，重新用于对外出售，相应地由投资性房地产转换为存货。转换日：租赁期满，重新开发用于对外销售的日期。,二、房地产转换的会计处理（一）非投资性房地产转换为投资性房地产1、自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。（1）企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时,分别转入,按自用建筑物或土地使用权的账面余额,按自用建筑物累计已提折旧或土地使用权累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,【例8-9】华联实业股份有限公司决定将因转产而闲置的一栋厂房用于对外出租。212年6月10日，华联公司与B公司签订了经营租赁协议，将厂房出租给B公司使用，租赁期开始日为212年7月1日，租赁期为5年。212年7月1日，厂房账面原价1200万元，累计已提折旧300万元。华联公司对投资性房地产采用成本模式计量。借：投资性房地产厂房12000000累计折旧3000000贷：固定资产厂房12000000投资性房地产累计折旧3000000,（2）企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益；公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积。,按建筑物或土地使用权的公允价值,按累计已提折旧或累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,按其账面余额,公允价值小于账面价值的，按其差额,公允价值大于账面价值的，按其差额,【例8-10】某房地产开发公司的办公楼处于商业繁华地段，为了获得更大的经济利益，该公司决定将办公楼地点迁往新址，原办公楼腾空后用于出租，以赚取租金收入。211年10月，房地产开发公司完成了办公地点的搬迁工作，原办公楼停止自用。211年12月，房地产开发公司与D公司签订了租赁协议，将原办公楼出租给D公司使用，租赁期开始日为212年1月1日，租赁期为3年。该办公楼原价为25000万元，累计已计提折旧7500万元。该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。假定办公楼212年1月1日的公允价值为17000万元。借：投资性房地产成本170000000累计折旧75000000公允价值变动损益5000000贷：固定资产办公楼250000000,假定办公楼212年1月1日的公允价值为18000万元。借：投资性房地产成本180000000累计折旧75000000贷：固定资产办公楼250000000资本公积其他资本公积5000000,2、作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。（1）企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产,按该项存货在转换日的账面价值,按已计提的跌价准备,按其账面余额,（2）企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,按该项房地产在转换日的公允价值,按已计提的跌价准备,按其账面余额,公允价值大于账面价值的，按其差额,公允价值小于账面价值的，按其差额,【例8-12】按【例8-11】资料，现假定该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，212年7月1日，写字楼的公允价值为68000万元，其他条件不变。则该房地产开发公司将作为存货的房地产转换为投资性房地产的会计处理如下：借：投资性房地产写字楼（成本）680000000贷：开发产品（账面余额）650000000资本公积其他资本公积30000000,（二）投资性房地产转换为非投资性房地产1、投资性房地产转换为自用房地产企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期。（1）企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,分别转入,按投资性房地产的账面余额,按累计已提折旧或累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,【例8-13】212年7月1日，华联实业股份有限公司将出租的厂房收回，开始用于本企业的产品生产。厂房在转换前采用成本模式计量，账面原价为2000万元，累计已提折旧为450万元。借：固定资产厂房20000000投资性房地产累计折旧（或摊销）4500000贷：投资性房地产（转换日账面余额）20000000累计折旧（或摊销）4500000,（2）企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益,按该项投资性房地产的公允价值,按该项投资性房地产的成本,按该项投资性房地产的累计公允价值变动,按其差额,【例8-14】212年7月1日，某房地产开发公司对外出租的写字楼租赁期满予以收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。写字楼在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为8500万元，其中，成本为8000万元，公允价值变动（截止211年12月31日）为500万元。212年3月1日，写字楼开始自用，当日的公允价值为8600万元。借：固定资产写字楼（成本）860000000贷：投资性房地产写字楼（成本）800000000投资性房地产写字楼（公允价值变动）50000000公允价值变动损益10000000,2、投资性房地产转换为存货房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新开发用于对外销售，其转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。（1）企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时,按该项投资性房地产在转换日的账面价值,按累计已提折旧或累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,按其账面余额,【例8-15】某房地产开发公司将其开发的一栋写字楼以经营租赁方式出租给其他单位使用。212年4月1日，因租赁期满，该房地产开发公司将出租的写字楼收回，并作出书面协议，将写字楼重新开发用于对外销售。写字楼在转换前采用成本模式计量，账面原价为5800万元，已计提的折旧为420万元，已计提的减值准备金额为200万元。借：开发产品51800000投资性房地产累计折旧4200000投资性房地产减值准备2000000贷：投资性房地产58000000,（2）企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时以转换日的公允价值作为存货的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益,按该项投资性房地产的累计公允价值变动,按该项投资性房地产的成本,按该项投资性房地产的累计公允价值变动,按其差额,【例8-16】按【例8-15】资料，现假定写字楼在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为6200万元，其中，成本为5800万元，公允价值变动（截止211年12月31日）为400万元。212年4月1日，写字楼的公允价值为6300万元，其他条件不变。则该房地产开发公司将投资性房地产转换为存货的会计处理如下：借：开发产品63000000贷：投资性房地产写字楼（成本）58000000投资性房地产写字楼（公允价值变动）4000000公允价值变动损益1000000,一、投资性房地产的终止确认与处置损益投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出投资性房地产的情形。当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。,第六节投资性房地产的处置,投资性房地产在处置时会发生处置损益。1、出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益,2、对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的投资性房地产的处置损益投资性房地产的处置损益，应当计入处置当期损益,二、处置投资性房地产的会计处理(一)采用成本模式计量的投资性房地产的处置,按实际收到的金额,按该项投资性房地产的账面价值,按累计已提折旧或累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,按其账面余额,按计算应缴纳的营业税，借：其他业务成本贷：应交税费应交营业税【例8-17】华联实业股份有限公司将其一栋写字楼用于对外出租，采用成本模式计量，租赁期届满后，华联公司将该写字楼出售给N公司，合同价款为12500万元，N公司已用银行存款付清。出售时，该写字楼的成本为11000万元，累计已计提折旧1320万元，华联公司出售写字楼应交营业税625万元，假定不考虑其他相关税费。借：银行存款125000000贷：其他业务收入125000000借：其他业务成本96800000投资性房地产累计折旧13200000贷：投资性房地产写字楼110000000借：其他业务成本6250000贷：应交税费应交营业税6250000,（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置,按实际收到的金额,按该项投资性房地产的账面余额,按其成本,按其累计公允价值变动,结转投资性房地产累计公允价值变动,结转原转换日计入资本公积的金额,按计算应缴纳的营业税，借：其他业务成本贷：应交税费应交营业税,【例8-18】210年6月25日，华联实业股份有限公司与C公司签订经营租赁协议，将其原为自用的一栋写字楼出租给C公司使用，租期为2年，租赁期开始日为210年7月1日。写字楼的实际建造成本为46000万元，截止210年6月30日，累计已提折旧5750万元，华联公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。210年7月1日，写字楼的公允价值为42000万元；210年12月31日，写字楼的公允价值为41000万元；211年12月31日，写字楼的公允价值为44000万元。租赁期满，华联公司收回写字楼，并以45000万元出售，价款已收存银行。华联公司出售写字楼应交营业税2250万元。假定不考虑其他相关税费。,（1）210年7月1日，自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）420000000累计折旧57500000贷：固定资产写字楼460000000资本公积其他资本公积17500000（2）210年12月31日，确认公允价值变动借：公允价值变动损益10000000贷：投资性房地产写字楼（公允价值变动）10000000（3）211年12月31日，确认公允价值变动借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）30000000贷：公允价值变动损益30000000,（4）212年6月30日，出售投资性房地产借：银行存款450000000贷：其他业务收入450000000借：其他业务成本440000000贷：投资性房地产写字楼（成本）420000000写字楼（公允价值变动）20000000借：公允价值变动损益20000000贷：其他业务成本20000000借：资本公积其他资本公积17500000贷：其他业务成本17500000借：其他业务成本22500000贷：应交税费应交营业税22500000,【举例1】甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。营业税税率为5%。有关资料如下：（1）2009年12月1日甲公司与A公司签订协议，将自用的办公楼出租给A公司，租期为3年，每年租金为1000万元，于年初收取，2010年1月1日为租赁期开始日，2012年12月31日到期。转换日的公允价值为30000万元，该固定资产账面原值为20000万元，已计提的累计折旧为10000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。（2）2010年12月31日该投资性房地产的公允价值为30500万元；（3）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为30800万元；（4）2012年12月31日租赁协议到期，甲公司收回办公楼作为自用，该办公楼的公允价值为30900万元；（5）假定2012年12月31日租赁协议到期时，将该投资性房地产出售，出售价款30900万元已经收到。要求：根据上述资料编制相关会计分录。,（1）2010年1月1日，自用的办公楼出租给A公司；借：投资性房地产办公楼（成本）300000000累计折旧100000000贷：固定资产办公楼200000000资本公积其他资本公积200000000（2）2010年1月1日，收取当年租金；借：银行存款10000000贷：预收账款A公司10000000（3）2010年1月31日，确认租金收入；月租金收入=1000/12=83.333（万元）借：预收账款A公司83333贷：其他业务收入83333以后每月同（4）2010年12月31日，确认公允价值变动损益；借：投资性房地产办公楼（公允价值变动）5000000贷：公允价值变动损益5000000,（5）2011年12月31日，确认公允价值变动损益；借：投资性房地产办公楼（公允价值变动）3000000贷：公允价值变动损益3000000（6）2012年12月31日租赁协议到期，甲公司收回办公楼作为自用；借：固定资产办公楼309000000贷：投资性房地产办公楼（成本）300000000办公楼（公允价值变动）8000000公允价值变动损益1000000（7）2012年12月31，将该投资性房地产出售；核算出售收入，借：银行存款309000000贷：其他业务收入309000000结转房地产成本，借：其他业务成本308000000贷：投资性房地产办公楼（成本）300000000办公楼（公允价值变动）8000000,结转公允价值变动损益，借：公允价值变动损益8000000贷：其他业务成本8000000结转其他资本公积，借：资本公积其他资本公积200000000贷：其他业务成本200000000计算应交营业税，借：其他业务成本15450000贷：应交税费应交营业税15450000,【例1】甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。营业税税率为5%。有关资料如下：（1）2009年12月1日甲公司与A公司签订协议，将自用的办公楼出租给A公司，租期为3年，每年租金为1000万元，于年初收取，2010年1月1日为租赁期开始日，2012年12月31日到期。转换日的公允价值为30000万元，该固定资产账面原值为20000万元，已计提的累计折旧为10000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。（2）2010年12月31日该投资性房地产的公允价值为30500万元；（3）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为30800万元；（4）2012年12月31日租赁协议到期，甲公司收回办公楼作为自用，该办公楼的公允价值为30900万元；（5）假定2012年12月31日租赁协议到期时，将该投资性房地产出售，出售价款30900万元已经收到。要求：根据上述资料编制相关会计分录。,（1）2010年1月1日，自用的办公楼出租给A公司；借：投资性房地产办公楼（成本）300000000累计折旧100000000贷：固定资产办公楼200000000资本公积其他资本公积200000000（2）2010年1月1日，收取当年租金；借：银行存款10000000贷：预收账款A公司10000000（3）2010年1月31日，确认租金收入；月租金收入=1000/12=83.333（万元）借：预收账款A公司83333贷：其他业务收入83333以后每月同,（4）2010年12月31日，确认公允价值变动损益；借：投资性房地产办公楼（公允价值变动）5000000贷：公允价值变动损益5000000（5）2011年12月31日，确认公允价值变动损益；借：投资性房地产办公楼（公允价值变动）3000000贷：公允价值变动损益3000000（6）2012年12月31日租赁协议到期，甲公司收回办公楼作为自用；借：固定资产办公楼309000000贷：投资性房地产办公楼（成本）300000000办公楼（公允价值变动）8000000公允价值变动损益1000000,（7）2012年12月31，将该投资性房地产出售；核算出售收入，借：银行存款309000000贷：其他业务收入309000000结转房地产成本，借：其他业务成本308000000贷：投资性房地产办公楼（成本）300000000办公楼（公允价值变动）8000000结转公允价值变动损益，借：公允价值变动损益8000000贷：其他业务成本8000000结转其他资本公积，借：资本公积其他资本公积200000000贷：其他业务成本200000000计算应交营业税，借：其他业务成本15450000贷：应交税费应交营业税15450000,【例2】长江房地产公司于2010年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元，出租时，该幢商品房的成本为5000万元，公允价值6000万元，2010年12月31日，该幢商品房的公允价值为6300万元，2011年12月31日该幢商品房的公允价值为6600万元，2012年12月31日，该幢商品房公允价值为6700万元，2013年1月10日将其出售，收到6800万元存入银行。营业税5%。要求：编制相关会计分录（假定按年确认公允价值变动损益及租金收入）（1）2010年1月1日,借：投资性房地产成本6000贷：开发商品5000资本公积其他资本公积1000（2）2010年12月31日，借：银行存款200贷：其他业务收入200借：投资性房地产公允价值变动300贷：公允价值变动损益300,（3）2011年12月31日，确认租金收入和