郊区大盘的五大开发模式分析.ppt

2020/6/8,郊区大盘的五种开发模式分析,世联模型,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2,关键字：关键字：远郊、大盘、开发模式,简介：此模型中列举了在远郊的大规模楼盘开发中，可能出现的五种开发模式，并列举了各个开发模式的特征要点和适应性分析。,3,根据世联经验及已有成功案例总结，远郊大盘以不同核心驱动可划分的五大开发模式,天津万科东丽湖南宁荣和山水美地无锡圣巴巴拉上海浦江新城厦门圣地亚哥深圳万科城深圳曦城成都芙蓉古城重庆中安翡翠城成都中海国际社区广州奥林匹克花园深圳四季花城深圳桃源居万科十七英里郑州普罗旺世郑州思念果岭山水,产业园模式（产业驱动）,旅游地产模式（自然资源驱动）,郊区化居住模式（城市郊区化驱动）,主题地产模式（创建主题配套驱动）,核心驱动力,新市镇模式（复合资源驱动）,成都芙蓉古城、万科十七英里,万科东丽湖,四季花城、中安翡翠湖,桃源居、奥林匹克花园、博鳌水城,西安高科园区,4,开发模式分析,每个郊区大盘项目都不会是单因素的驱动模式，可能会是几种因素的组合；大盘的驱动因素是随着其开发进程而不断进化衍变的；我们这里不是要分析项目到底归类到哪种模式，而是要分析各种驱动因素会在项目不同的发展阶段对项目产生的促进作用；我们先要借此理清项目衍化发展的过程和可能对项目产生影响的因素。,市场：郊区化置业发展较快；普通置业者对郊区置业有抗性；城市高端人群成长较快；,区域：区域陌生度高；城市发展方向外延；市场认可度不高；,项目：规模超大；资源较好但不稀缺强势；需要依靠自身资源体系的打造。,本项目基本特征回顾：,5,成都芙蓉古城打造旅游观光、休闲度假等完善旅游配套,区位：距市中心20多公里，城市远郊，交通体系发达；规模：占地面积680亩；定位：集居住、度假、休闲、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格，以成都地域文化为项目内涵，极富传统色彩；核心资源：人造人文景观和休闲度假的居住环境。,旅游地产模式,关键特征：,6,旅游地产模式特征分析,适用条件：,针对本项目：,项目资缺乏强势稀缺资源：原生态的平地黄河湿地景观资源并不强势，项目需要借助整个大社区景观塑造，再造资源；本区域认知度不高：郑州人对此地没有与旅游相关的区域认知；郑州本身缺乏休闲度假产品的打造：项目初期有可能一部分高端人群被项目优质景观体系吸引，投资用作第二居所；有可能借助休闲度假配套的打造营造休闲度假氛围，从而带动本项目高端二居。,此模式在项目初期不能构成项目主要驱动因，但可能带来部分为项目环境和未来升值潜力投资二居而买单的购买人群。,7,四季花城郊区化居住模式之一“被动郊区化白领一居”,区位：在离主城区30分钟车程的关外；规模：总占地面积560亩，总建筑面积53.2万平米；背景：项目所处区域的房价与主城区房价相差2000元/平方米；关内聚集有很多来深多年的中等收入白领阶层需要在深圳置业安家；配套完善、高性价比、良好的社区文化和社区居住氛围、产品独特。,郊区化居住模式一,关键特征：,8,被动郊区化居住模式特征分析,适用条件：,郊区化居住模式一,针对本项目：,郊区置业抗性大：郑州处于郊区化置业快速发展的起步阶段，普通中等收入人群对远郊居住抗性极大，目前郑州北区、南区近郊正承担这一职能；本区域完全陌生，认知度不高：且没有与城市相连公交系统，即便配置通勤车辆，无车族在初期在项目区域未成熟阶段来此置业的抗性大；项目启动阶段配套不完善：必然降低这一置业群体对项目期望指数；价格差距：项目如仅以价格取胜必然无法形成整体档次提升。,此模式目前不能构成本项目初期阶段驱动因，但随大盘开发的成熟，项目认可度和区域认知度提升，被动郊区化人群中的中高收入者有可能来此置业，将使本项目未来产品向中端差异化过渡。,9,重庆中安翡翠湖郊区化居住模式之二“主动郊区化中高档一居”,区位：距主城区约15公里，25分钟车程，主城区边缘，区域价值较好；规模：总占地面积1500亩；依托背景：所处区域为重庆市规划的现代农业区及综合开发区；资源：稀缺的生态、湖景、江景、温泉四大优势；定位：1500亩温泉水岸纯别墅区；客户：有品味、有实力且希望为下一代创造良好生活环境的成功人士。,郊区化居住模式一,关键特征：,10,主动郊区化居住模式特征分析,适用条件：,针对本项目：,中高端人群增长迅速，郊区化置业特征明显：随郑州整体经济高速发展，人均GDP过3500美元，郑州高收入人群增长迅速，郑州中高端置业郊区化特征明显，这从北区大量中高端低密度物业的供应和需求增长迅速就可看出；中高端人群郊区置业抗性小：本项目到市区车程20分钟左右，有车族对距离和区域陌生的抗性小，对配套的要求仅限于社区内生活配套。区域原生态自然环境的打造和高性价比的超出郑州整体产品水平的低密度产品将构成对此类置业人群的最大吸引。,项目区域认知度和配套的缺乏，为降低这种远郊置业抗性，使得初期这种中高端的产品定位成为必然，采用主动郊区化的“中高档一居”可能成为主要驱动模式；随着后期项目和区域影响力提升，大盘开发的成熟，产品的衍化将向两端多元化发展。,11,主题地产模式教育主题、体育主题,主题地产模式,关键特征：,12,主题地产特征分析,主题地产模式,适用条件：,针对本项目：,开发商品牌影响力将影响到项目初期普通消费者对主题配套的信心；体育主题需要强大品牌和社区文化的支撑，而项目初期这些都无法支撑；郊区置业抗性大：没有与城市相连公交系统，普通中等收入人群对郊区化居住抗性极大，单纯一种主题根本无法成为购房者郊区化置业的驱动因素；但完善的社区配套必然是项目初期的驱动因和卖点。,这两种模式在项目初期不可能构成项目核心驱动因，有可能做为项目主要配套增加卖点，并随着项目的成熟，产品和客户的多元化衍变，有可能成为项目的重要发力因素。,13,天津万科“东丽湖”陌生区域、规模超大、完善配套、“新市镇”,区位特点：老城区与滨海新区之间的城市远郊地带；规模：占地4095亩；产品：中高端产品（独栋、联排）启动，后期多元化发展；配套：完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。策略：完全的市场领导者形象，强调其城市发展方向的区位，完善配套打造新市镇的规划理念。,新市镇模式,关键特征：,14,新市镇模式特征分析,适用条件：,针对本项目：,项目远郊、超大规模、发展方向外延、较长的成熟期等等这性质必然导致本项目未来发展必然是一个产品和客户都在不断发展衍变的过程；不同阶段会有不同的主要驱动因素，项目本身必然是一种复合资源驱动的开发模式，这一发展特征和新市镇模式类似；但项目本身规模、素质和所依托城市都不足以支撑项目的新市镇模式定位，但是我们可借鉴新市镇模式的居住理念、产品开发过程和打造完备配套的发展策略。,项目并不是完全的新市镇模式，而是借鉴新市镇模式的部分开发理念和客户衍变规律，来形成项目自身核心竞争力，可将其定位为“新市镇概念的居住社区”，在项目推广上利用新市镇概念。,15,开发模式分析总结新市镇模式的居住社区,16,项目发展随不同驱动因的衍变分析以新市镇模式打造配套完善的大型居住社区,项目初期：区域陌生、偏远、影响力不足，中高端有车族置业为主,被项目高品质、高性价比吸引的“高档一居”置业；有“5+2”生活模式需求的休闲度假“高尚二居”置业。,随着区域认知度提升、项目建立自身影响力，部分向高端发展,被